Sie möchten Ihre Immobilie bereits an Ihre Kinder übertragen, aber trotzdem dort wohnen. Vielleicht planen Sie auch, eine vermietete Wohnung zu verschenken. Dabei soll die Miete jedoch weiterhin Ihre Altersvorsorge ergänzen. Oder Sie möchten Vermögen möglichst früh innerhalb der Familie ordnen. Für solche langfristigen Pläne kommt ein Nießbrauchrecht infrage.
Ist ein Nießbrauchrecht die passende Lösung für meine Familie?
Kurz und kompakt
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Ein Nießbrauchrecht passt zu Ihrer Situation, wenn Sie eine Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen, sie aber weiter bewohnen oder vermieten möchten.
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Eigentümerin oder Eigentümer wird zum Beispiel Ihr Kind. Als Nießbraucherin oder Nießbraucher behalten Sie das vereinbarte Nutzungsrecht. Wird die Immobilie vermietet, erhalten Sie grundsätzlich die Miete.
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Die Lösung bindet sowohl die berechtigte Person als auch die Eigentümerin oder den Eigentümer langfristig aneinander: Regeln Sie deshalb vorab eindeutig, wer über Vermietung, Verkauf, laufende Kosten und größere Sanierungen entscheidet.
Nießbrauchrecht: Eigentum und Nutzung einer Immobilie trennen
Was ist ein Nießbrauchrecht?
Ein Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht an einer Immobilie, das im Grundbuch gesichert ist. Die Nießbraucherin oder der Nießbraucher darf die Immobilie im vereinbarten Umfang selbst bewohnen. Sie oder er darf die Immobilie auch vermieten und erhält dann die Mieteinnahmen. Die Immobilie gehört der Person, die im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen ist. Oft sind das die eigenen Kinder, wenn Sie eine Immobilie verschenken.
Sie können das Nießbrauchrecht grundsätzlich befristen oder lebenslang vereinbaren. Bei einer natürlichen Person endet es mit ihrem Tod und geht nicht auf die Erbinnen oder Erben über. Ein Nießbrauchrecht für Kinder ist auch in umgekehrter Richtung möglich: Die Eltern bleiben Eigentümerin bzw. Eigentümer und räumen dem Kind das Nutzungsrecht ein.
So sind die Rechte beim Nießbrauch ausgestaltet
Nießbrauch trennt Eigentum und Nutzung. Die folgende Übersicht zeigt, was das bei einer Immobilie typischerweise bedeutet. Der notarielle Vertrag regelt die Einzelheiten und kann unter Umständen in Detailfragen abweichen.
| Nießbraucherin oder Nießbraucher | Eigentümerin oder Eigentümer | |
|---|---|---|
| Immobilie selbst bewohnen | Darf sie im vereinbarten Umfang selbst bewohnen | Kann sie währenddessen nicht selbst nutzen |
| Immobilie vermieten | Darf sie grundsätzlich vermieten und den Mietvertrag schließen | Kann die Vermietung nicht frei bestimmen, solange das Nutzungsrecht besteht. |
| Mieteinnahmen erhalten | Erhält die Miete und versteuert die Einnahmen | Erhält die Miete grundsätzlich nicht, es sei denn, es ist ausdrücklich vereinbart |
| Laufende Kosten tragen | Trägt regelmäßig Verbrauchskosten, laufende öffentliche Lasten und die gewöhnliche Erhaltung | Trägt die Kosten, die Vertrag oder Gesetz nicht dem Nießbraucher zuweisen |
| Größere Reparaturen oder Sanierungen | Darf die Immobilie nicht ohne Zustimmung wesentlich verändern. Zuständigkeit und Kosten sollten im Vertrag stehen | Entscheidet über wesentliche bauliche Maßnahmen. Ob Eigentümerin oder Eigentümer zahlen muss, hängt von Vereinbarung und Einzelfall ab |
| Immobilie verkaufen | Darf die Immobilie nicht ohne Zustimmung wesentlich verändern. Zuständigkeit und Kosten sollten im Vertrag stehen | Kann verkaufen; das eingetragene Recht bleibt aber bestehen und erschwert oft Verkauf oder Finanzierung |
Bei Dach, Heizung, Fassade oder energetischer Sanierung sollten Sie die Kostenverteilung nicht offenlassen. Benennen Sie im Vertrag konkrete Kostenarten und legen Sie fest, wer entscheidet, beauftragt und bezahlt.
Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoll?
Ob Nießbrauch zu Ihnen und Ihrer Situation passt, hängt vor allem von Ihrem langfristigen Ziel ab.
| Einordnung | Warum? | |
|---|---|---|
| Eltern möchten im Haus wohnen bleiben | Meist geeignet | Das Eigentum geht an die nachfolgende Generation über, das Recht zum Wohnen bleibt dauerhaft im Grundbuch gesichert. |
| Immobilie ist vermietet | Meist geeignet | Die Eltern vermieten die Immobilie weiterhin und behalten die Mieteinnahmen. |
| Vermögen soll früh übertragen werden | Häufig geeignet | Eine Schenkung lässt sich mit einem fortbestehenden Nutzungsrecht verbinden. |
| Immobilie soll bald verkauft werden | Eher ungeeignet | Das eingetragene Recht bleibt beim Verkauf bestehen. Das belastet in der Regel den Preis und Nachfrage. |
| Kinder sollen sofort frei entscheiden können | Eher ungeeignet | Sie können die Immobilie wegen des Nutzungsrechts nicht selbst bewohnen oder frei vermieten. |
Ein möglicher Steuervorteil allein sollte nicht der ausschlaggebende Grund sein, sich für eine Nießbrauchregelung zu entscheiden. Die Regelung sollte auch dann noch funktionieren, wenn sich Wohnort, Pflegebedarf, Familienverhältnisse oder Verkaufspläne ändern.
Entscheidungsbaum: Dann passt Nießbrauch zu Ihnen
Welche Art des Nießbrauchs passt zu Ihrem Ziel?
Wie Sie das Nießbrauchrecht passend gestalten, hängt vor allem davon ab, wer Eigentümerin oder Eigentümer werden soll und wer die Immobilie nutzen oder Mieteinnahmen erhalten möchte. Um Vermögen innerhalb der Familie zu übertragen, sind insbesondere die folgenden Varianten relevant.
Vorbehaltsnießbrauch: Eigentum übertragen, Nutzung behalten
Beim Vorbehaltsnießbrauch übertragen Eltern die Immobilie auf ihr Kind und behalten sich das Nießbrauchrecht vor. Sie bewohnen das Haus oder die Wohnung im vereinbarten Umfang weiterhin selbst. Alternativ vermieten sie die Immobilie und erhalten grundsätzlich die Mieteinnahmen. Diese Gestaltung passt zu Ihrer Situation, wenn Sie das Vermögen früh übertragen, die eigene Wohn- oder Einkommenssituation aber langfristig absichern möchten.
Zuwendungsnießbrauch: Eigentum behalten, Nutzung übertragen
Beim Bruchteilsnießbrauch geht es um einen Miteigentumsanteil, beispielsweise kann Elternteils eine Nießbrauchrecht für die Hälfte eines gemeinsam gehaltenen Hauses erhalten. Beim Quotennießbrauch erhält die berechtigte Person nur einen festgelegten Anteil an den Nutzungen. Das umfasst beispielsweise 50 Prozent der Mieteinnahmen. Beide Varianten erfordern klare Regelungen, wie Sie die Immobilie verwalten. Auch Kosten, zum Beispiel von einer Hausverwaltung oder nicht umlagefähige Nebenkosten, sollten klar aufgeteilt sein.
Sukzessivnießbrauch: überlebende Partnerin oder überlebenden Partner absichern
Bei Ehepaaren kann ein weiteres Nießbrauchrecht vereinbart werden: Das Nießbrauchrecht liegt zunächst bei einer der beiden Personen. Nach deren oder dessen Tod wird das Recht dabei nicht vererbt, sondern endet. Für die überlebende Person beginnt ein eigenes Nießbrauchrecht. Weil die rechtliche und steuerliche Gestaltung anspruchsvoll ist, empfiehlt es sich, diese Variante steuerlich und rechtlich begleiten zu lassen.
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Wichtige Vereinbarungen vor der Eintragung
Ein klarer Vertrag beugt späteren Konflikten vor. Klären Sie vor dem Termin bei Notarin oder Notar insbesondere folgende Punkte:
- Dauer und Umfang: Legen Sie fest, ob das Nießbrauchrecht lebenslang, befristet oder nur in einem begrenzten Umfang gelten soll. Beschreiben Sie eindeutig, welche Teile und Nutzungen die Vereinbarung umfasst.
- Vermietung und Verwaltung: Bestimmen Sie, wer die Vermietung organisiert, die Mieterin oder den Mieter auswählt und den Mietvertrag verwaltet. Auch der Empfang der Mieteinnahmen sollte eindeutig geregelt sein.
- Kosten und Sanierungen: Unterscheiden Sie zwischen laufenden Kosten, gewöhnlichen Reparaturen und größeren Maßnahmen an Dach, Heizung, Fassade oder Fenstern. Halten Sie fest, wer darüber entscheidet, die Arbeiten beauftragt und sie bezahlt.
- Verkauf und besondere Lebensereignisse: Regeln Sie, was bei einem geplanten Verkauf, einer Zahlungsunfähigkeit oder dem Tod der Person gilt, die Ihnen das Nießbrauchrecht ausgestellt hat. Prüfen Sie für diese Fälle auch Rückforderungs- oder Rückübertragungsrechte.
- Rechtliche und finanzielle Folgen: Lassen Sie die Auswirkungen auf Steuern, Pflichtteilsansprüche, Finanzierungen und mögliche Sozialleistungen fachlich prüfen.
Eine Immobilie zu schenken und den Nießbrauch abzusichern, sollte immer von einer Notarin oder einem Notar begleitet werden. Steuerliche Folgen sollten Sie zusätzlich mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater klären.
Nießbrauchsrecht im Alltag
Wer erhält die Miete?
Die Nießbraucherin oder der Nießbraucher erhält grundsätzlich die Mieteinnahmen und muss sie versteuern.
Wer entscheidet über Renovierungen?
Gewöhnliche Erhaltungsarbeiten veranlasst meist die Nießbraucherin oder der Nießbraucher. Wesentliche Umbauten oder Veränderungen stimmt sie oder er mit der Eigentümerin oder dem Eigentümer ab.
Wer trägt laufende Reparaturen?
Für gewöhnliche Reparaturen ist der Nießbraucher zuständig. Die Kosten und Verantwortung für größere Maßnahmen sollte der Vertrag ausdrücklich zuordnen.
Kann die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie verkaufen?
Ja. Das eingetragene Nießbrauchrecht bleibt jedoch bestehen. Soll es gelöscht werden, muss die berechtigte Person zustimmen.
Kann die Nießbraucherin oder der Nießbraucher ausziehen und die Immobilie trotzdem vermieten?
Grundsätzlich ja, sofern die Vereinbarung die Vermietung nicht einschränkt. Die Miete steht dann weiterhin der Nießbraucherin oder dem Nießbraucher zu.
Was passiert nach dem Tod der Nießbraucherin oder des Nießbrauchers?
Bei einer natürlichen Person erlischt das Recht mit dem Tod. Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann anschließend veranlassen, dass das Grundbuch berichtigt wird.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Das passt zu Ihrem Ziel
Ein Wohnrecht sichert vor allem das eigene Wohnen. Nießbrauch geht weiter und schließt grundsätzlich Vermietung und Mieteinnahmen ein.
| Wohnrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Weiter in der Immobilie wohnen | Ja, im vereinbarten Bereich. | Ja, im vereinbarten Umfang. |
| Immobilie vermieten | Nein. Ein persönliches Wohnrecht dient grundsätzlich dem eigenen Wohnen. | Ja, sofern die Vereinbarung es nicht einschränkt. |
| Mieteinnahmen erhalten | Nein | Ja. Die Einnahmen stehen dem Nießbraucher zu. |
| Eigentümerin oder Eigentümer möglichst wenig einschränken | Eher passend, weil das Recht enger begrenzt ist | Eher nicht, weil das Nutzungsrecht umfassender ist |
| Umfangreiche Nutzung sichern | Nur das vereinbarte Wohnen ist zugesichert | Wohnen, Vermieten und Mieteinnahmen sind grundsätzlich möglich |
Wenn Sie nur weiter in der Immobilie wohnen möchten, reicht ein Wohnrecht oft aus. Es schränkt die Seite der Eigentümerin oder des Eigentümers weniger ein. Wenn Sie später vermieten oder die Miete behalten möchten, bietet Nießbrauch die weitergehende Absicherung.
Beachten Sie in jedem Fall die Steuer
Nießbrauch kann sich auf Schenkung-, Erbschaft- und Einkommensteuer auswirken. Denn das Nutzungsrecht hat einen wirtschaftlichen Wert und das Finanzamt rechnet Mieteinnahmen der berechtigten Person zu. Der Wert des Nießbrauchs orientiert sich dabei daran, was die eingesparte Miete wert ist und wie lange die begünstigte Person lebt. Die Steuer orientiert sich hingegen an den Sätzen, die bei einer Schenkung gelten. Das gilt ebenfalls für die Freibeträge. Die Folgen hängen unter anderem davon ab, wie viel das Nießbrauchrecht wert ist und wie lange es andauert. Entscheidend ist auch, ob es Einnahmen aus dem Nießbrauch gibt, in welchem Verwandtschaftsverhältnis die Beteiligten stehen und wie der Vertrag ausgestaltet ist.
Wann passt ein Nießbrauchrecht – und wann nicht?
Ein Nießbrauchrecht passt häufig, wenn
- die Immobilie langfristig innerhalb der Familie übertragen werden soll,
- die Eltern weiter darin wohnen möchten,
- Mieteinnahmen bei den Eltern bleiben sollen und
- alle Beteiligten die Vermögensplanung langfristig gemeinsam tragen.
Prüfen Sie Alternativen, wenn
- die Immobilie kurzfristig verkauft werden soll,
- die neuen Eigentümer frei über Nutzung und Vermietung entscheiden sollen oder
- nur das eigene Wohnen, nicht aber eine spätere Vermietung abgesichert werden soll.
Beim Thema Nießbrauch langfristig denken
Ein Nießbrauchrecht begleitet Familien häufig über viele Jahre. Währenddessen können sich Wohnbedürfnisse, Pflegebedarf, Zustand der Immobilie und finanzielle Möglichkeiten verändern. Denken Sie deshalb an spätere Renovierungen, energetische Sanierungen oder einen barrierefreien Umbau, wenn Sie den Vertrag aufsetzen. Klären Sie, wer solche Maßnahmen plant und finanziert. Entsteht später Finanzierungsbedarf, kann Ihre Volksbank Raiffeisenbank mit Ihnen passende Möglichkeiten für eine Modernisierung oder Sanierung prüfen. Die rechtliche Gestaltung bleibt Aufgabe des Notariats; steuerliche Folgen sollten Sie fachlich prüfen lassen.
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FAQs zum Nießbrauchrecht
Ein Nießbrauchrecht kommt vor allem infrage, wenn Immobilien langfristig innerhalb der Familie übertragen werden sollen. Die bisherige Eigentümerin oder der bisherige Eigentümer kann weiter in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen erhalten. Nießbrauch passt nur zu Ihrer Situation, wenn die Beteiligten die Einschränkungen für die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer bewusst akzeptieren.
Ja, wenn Ihr Kind Eigentümerin oder Eigentümer ist. Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht bleibt beim Verkauf jedoch bestehen. Deshalb kann sich die Immobilie schwerer verkaufen lassen. Um das Recht löschen zu lassen, ist die Zustimmung der berechtigten Person nötig.
Der Nießbraucher trägt die gewöhnliche Erhaltung, nicht aber automatisch jede größere Sanierung. Wer etwa Dach, Heizung oder Fassade bezahlt, hängt von Vertrag und Einzelfall ab. Regeln Sie solche Maßnahmen deshalb ausdrücklich im Vertrag.
Ein Wohnrecht passt eher zu Ihrer Situation, wenn Sie nur selbst in der Immobilie bleiben möchten. Nießbrauch ist weitergehend und passt eher, wenn Sie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten möchten. Entscheidend ist Ihr konkretes Ziel, nicht der größere Umfang des Rechts.
