Nießbrauch: So sparen Sie beim Vererben

Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum anderer. Der häufigste Fall ist der Nießbrauch an Immobilien, möglich ist aber auch ein Nießbrauch an einem Unternehmen, an Wertpapieren oder an Kapitalbeteiligungen.

Vererben: Mit dem Nießbrauch ist es möglich, eine Erbschaft vorwegzunehmen. Die Eltern schenken beispielsweise ihren Kindern ihr Eigenheim, bleiben aber im Haus wohnen oder vermieten es. Mit dem Nießbrauch ist es Erblassern also möglich, ihren späteren Erben bereits zu Lebzeiten eine Immobilie zu übertragen, sich selbst aber die wesentlichen Nutzungsrechte vorzubehalten. Den Nießbrauch müssen Sie ins Grundbuch eintragen lassen. Er endet spätestens mit dem Tod des Nießbrauchsnehmers, umgangssprachlich Nutznießer genannt.

Schenkung: Bei einer Schenkung kann der ursprüngliche Besitzer weiterhin von der Immobilie profitieren und gleichzeitig Steuern sparen, indem er Nießbrauch für sich an seiner ehemaligen Immobilie vereinbart.

Unternehmensnachfolge: Will ein Eigentümer seine Firma übergeben, kann er einen Nießbrauch vereinbaren und die Kontrolle über Unternehmensvermögen und -immobilien schrittweise an einen Nachfolger übertragen.

Die Höhe des gewährten Freibetrags bei der Erbschaftssteuer ist davon abhängig, welcher Verwandtschaftsgrad zwischen Ihnen als Erblasser und Ihren Erben besteht. Wenn Sie Ihr Vermögen Ihrem Kind hinterlassen, beläuft sich der Freibetrag auf 400.000 Euro, bei Ihrem Ehepartner auf 500.000 Euro. Anders als bei der Erbschaft können Sie den Freibetrag alle zehn Jahre erneut in Anspruch nehmen, wenn Sie Ihr Vermögen schon zu Lebzeiten als Schenkung übertragen. Schenken Sie Ihrem Kind jedoch eine Immobilie oder ein Grundstück mit einem Wert, der die Freibetragsgrenze übersteigt, fällt Schenkungssteuer an. Die Schenkungssteuer-Freibeträge richten sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad. Mithilfe des Nießbrauchs können Sie die Höhe dieser Abgabe reduzieren.

Wenn Sie eine Vereinbarung über einen Vorbehaltsnießbrauch abschließen, können Sie Ihrem Kind Ihre Immobilie als Schenkung überlassen, zugleich aber das Nutzungsrecht für die Immobilie behalten. Zwar fällt dann je nach Immobilienwert Schenkungssteuer an, doch reduziert sich diese um den Nießbrauchswert. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht hierfür Bewertungstabellen, mit deren Hilfe sich der Nießbrauchswert ermitteln lässt. Informieren Sie sich auch bei Ihrer Bank vor Ort über die Steuervorteile durch Nießbrauch.

Alternativ können Sie einen Zuwendungsnießbrauch vereinbaren. Dabei bleiben Sie der Eigentümer Ihrer Immobilie und räumen Ihrem Kind einen Nießbrauch ein. Damit übertragen Sie das Recht zur Fruchtziehung, also zur Erzielung von Einkünften. So erhält Ihr Kind zum Beispiel die Mieteinnahmen, während Sie Eigentümer der Immobilie bleiben. Da beim Zuwendungsnießbrauch der Nießbrauchsberechtige die Einnahmen versteuern muss, können Sie auf diese Weise gegebenenfalls von einem Steuerfreibetrag und einem günstigeren Steuerprogressionssatz Ihres Kindes Gebrauch machen – zum Beispiel während dessen Ausbildung oder Studium.

Diese Variante ähnelt dem Vorbehaltsnießbrauch. Zusätzlich ist dabei geregelt, wer das Nießbrauchsrecht nach dem Tod des ursprünglichen Inhabers erhält. 

Beim Bruchteilsnießbrauch beschränkt sich das Nießbrauchsrecht auf einen spezifischen Teilbereich eines Hauses oder Grundstücks.

Beim Quotennießbrauch vereinbaren Eigentümer und Nießbraucher eine feste Quote, zu der der Nießbraucher einen Anteil an den Mieteinnahmen erhält.

Das Nießbrauchsrecht beinhaltet neben dem Wohnrecht zusätzliche Nutzungsrechte. Wenn im Alter hohe Kosten auf Sie zukommen – zum Beispiel durch einen Platz im Pflegeheim – profitieren Sie von den Mieteinnahmen der Immobilie. Weil Sie jedoch nicht der Eigentümer sind, haben Sie nicht mehr das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder zu vererben. Der Nutznießer hat die Pflicht, die ihm übertragene Immobilie ordnungsgemäß zu erhalten. Er trägt nicht nur die Ausgaben für notwendige Versicherungen, sondern auch für Betriebs- und Nebenkosten sowie die Instandhaltung.

Wenn ein Nießbraucher Sozialleistungen beanspruchen möchte, beispielweise weil sein Vermögen für die Zuzahlung zu einem Pflegeplatz nicht ausreicht, versucht das Sozialamt zunächst, das Nießbrauchsrecht in bare Münze zu verwandeln. Ein Pflegeheimbewohner muss Einkünfte, die er aufgrund von Nießbrauch durch Mieteinnahmen erzielt, für seine Unterbringung ausgeben. Steht die betroffene Immobilie aber leer, darf der Sozialhilfeträger keine Vermietung fordern.

Haben Eltern eine Immobilie verschenkt, bevor sie pflegebedürftig wurden, darf der Sozialhilfeträger verlangen, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird. Allerdings nur, wenn sie nicht mehr als 10 Jahre zurückliegt.

Das Nießbrauchsrecht bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie bestehen. Der neue Eigentümer erwirbt zwar die Immobilie, der Nießbrauchberechtigte behält aber sein Nutzungsrecht. Das kann zur Folge haben, dass der Marktwert der Immobilie sinkt, weil sie mit einem Nießbrauch belastet ist.

Für das Einräumen eines Nießbrauchs für Ihre Immobilie können Grunderwerbssteuern anfallen. Anders als bei einer Schenkung verringert sich dabei die Steuerbemessungsgrundlage nicht um den Wert des Wohnrechts. Die Grunderwerbssteuer bleibt Ihnen nur erspart, wenn Sie mit Personen einen Nießbrauch vereinbaren, die aus der geraden Verwandtschaftslinie stammen. Das sind zum Beispiel Ehegatten oder Kinder.

Vorteile des Nießbrauchs:
Grundsätzlich ist der Nießbrauch dem Wohnrecht vorzuziehen, da er dem Berechtigten ein umfassendes Nutzungsrecht einräumt. Das heißt, Sie als Nießbrauchberechtigter können die Immobilie auch zu anderen Zwecken verwenden als dazu, selbst darin zu wohnen. So ermöglicht Ihnen ein Nießbrauch zum Beispiel die Immobilie zu vermieten. Sie können die Immobilie beispielsweise als Ferienwohnung anbieten oder sie für geschäftliche Zwecke nutzen, solange Sie baulich nichts verändern. Einnahmen aus Verpachtung dürfen Sie behalten. Das Wohnrecht bietet diese Vorteile nicht. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der steuerliche Vorteil. Beim Nießbrauch kann der Nutznießer die Kosten für Instandhaltung und andere Ausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist beim Wohnrecht nicht möglich, da es keine Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung gibt.

Nachteile des Nießbrauchs:
Zwar kann der Nutznießer bei einem Nießbrauch Einnahmen aus der Immobilie generieren, aber dafür ist er auch verpflichtet, alle laufenden Kosten zu tragen, sowie die Instandhaltung des Objektes zu gewährleisten. Bei einer Wohnrecht-Regelung sind diese Verpflichtungen in den meisten Fällen Sache des Eigentümers.

In der Regel können Sie einen Nießbrauch nur für Grundstücke, bewegliche Sachen oder Rechte vereinbaren. Beachten Sie dabei, dass ein Nießbrauch weder übertragbar noch vererbbar ist. Mit dem Ableben des Nießbrauchsberechtigten erlischt das Recht zur Nutzung. Zudem lässt sich ein Nießbrauch durch eine Vereinbarung zeitlich begrenzen. Er gilt also nicht notwendigerweise lebenslang. Ein Nießbraucher kann nicht über die Sache verfügen, also zum Beispiel eine Immobilie verkaufen. Dieses Recht ist dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer vorbehalten.

Es gibt zwei Wege, ein Nutzungsrecht für eine Immobilie festzulegen. Entweder Sie vereinbaren einen Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB oder ein Wohnrecht nach § 1093 BGB. Beides müssen Sie notariell in einem Nießbrauchsvertrag beglaubigen lassen. Damit Sie das jeweilige Recht gegenüber Dritten geltend machen können, ist in beiden Fällen ein Eintrag ins Grundbuch notwendig.