Der Anschluss eines Grundstücks an die notwendige Infrastruktur verursacht Erschließungskosten, auch Erschließungsbeiträge genannt. Sie entstehen für Straßen, Wasser- und Stromleitungen sowie Abwasser- und Telekommunikationsanschlüsse. Die Kosten trägt dabei in der Regel die Eigentümerin beziehungsweise der Eigentümer. Erst nach der Erschließung darf ein Grundstück genutzt und nach dem Baugesetzbuch (BauGB) bebaut werden. Laut BauGB erhebt die Gemeinde die Kosten erst, wenn das Grundstück vollständig erschlossen und baureif ist. Erst ab dem Zeitpunkt der Baureife kann mit dem Bau der eigenen vier Wände begonnen werden.
Was sind Erschließungskosten?
Kurz und kompakt
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Erschließungskosten umfassen alle Ausgaben für den Anschluss eines Grundstücks an wichtige Infrastruktur. Dazu zählen insbesondere der Anschluss an das Wasser-, Gas-, Strom- oder auch Telekommunikationsnetz.
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Die Kosten hängen von den örtlichen Begebenheiten ab, allerdings können Sie sich an gewissen Richtwerten orientieren. Eigentümerinnen und Eigentümer übernehmen die Kosten der Erschließung für das eigene Grundstück. Die soziale Erschließung trägt in der Regel die Gemeinde.
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Anliegerbeiträge grenzen sich von den Erschließungskosten ab. Sie umfassen die nachträgliche infrastrukturelle Modernisierung oder Instandsetzung des Grundstücks.
Anschluss an die Infrastruktur
Welche Erschließungskosten gibt es?
Zu den Erschließungskosten zählen alle Maßnahmen, die es ermöglichen, das Grundstück zu nutzen und darauf zu wohnen. Dazu gehören neben der technischen Erschließung auch die sozialen Einrichtungen.
Technische Erschließung
Die technische Erschließung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die die grundlegende Infrastruktur für die Personen schaffen, die das Grundstück später bewohnen.
- Straßen: Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, z. B. Gehwege, Zufahrtstraßen und Beleuchtung
- Wasser: Anschluss an das städtische Wassernetz oder in entlegenen Regionen an einen örtlichen Brunnen
- Strom: Kosten für den Anschluss an das Stromnetz
- Gas: Anschluss an das lokale Erdgasnetz (falls Erdgas der Energieträger ist)
- Abwasser: Errichtung von Kanalisation oder anderen Abwassereinrichtungen
- Telekommunikation: Anschlüsse an das Telefonnetz
Soziale Erschließung
Neben der technischen Infrastruktur ist auch die soziale Erschließung möglich.
- Spielplätze: Freiräume für Kinder und Familien
- Grünanlagen: Parks und Erholungsflächen
- Öffentliche Einrichtungen: Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen
Insbesondere in Neubaugebieten braucht es oft zusätzliche Investitionen in soziale Einrichtungen. Diese Kosten können teilweise auf die anliegenden Bewohnerinnen und Bewohner umgelegt werden. In der Regel trägt diese Kosten jedoch die Gemeinde.
Wer trägt die Kosten?
Eigentümerinnen bzw. Eigentümer tragen generell die Erschließungskosten für das eigene Grundstück. Die Gemeinde oder Stadt kann außerdem einen Teil der Kosten für die soziale Erschließung nach ihrem Ermessen auf alle Personen umlegen, die in anliegenden Häusern wohnen. Die genaue Aufteilung ist in örtlichen Verordnungen festgelegt. Meist müssen die Anliegenden ihre Erschließungskosten noch vor Baubeginn und direkt nach der Erschließung bezahlen. Für gewöhnlich organisiert die jeweilige Stadt oder Gemeinde die soziale Erschließung. Die privaten Anschlüsse muss die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst beauftragen und finanzieren.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Die Kosten für die Erschließung eines Grundstücks hängen von vielen Faktoren ab. Zum Beispiel davon, wo das Grundstück liegt, ob und welche Infrastruktur es gibt und welche Maßnahmen nötig sind. Bereits bestehende Wohngebiete sind in der Regel günstiger zu erschließen, da wesentliche Teile der Infrastruktur bereits vorhanden sind. In Deutschland liegen die Kosten üblicherweise zwischen 5.000 und 25.000 Euro pro Grundstück. In Einzelfällen können sie auch höher liegen.
Wie berechne ich die Erschließungskosten?
Die Berechnung der Erschließungsbeiträge erfolgt nach verschiedenen Kriterien. Sie kann beispielsweise nach der Quadratmetergröße des eigenen Grundstücks berechnet werden. Beim Straßenbau wird in der Regel ein Beitrag nach der Frontlänge des eigenen Hauses zur gebauten Straße erhoben. Der Anschluss an die Wasserversorgung kostet üblicherweise 2.000 bis 5.000 Euro, der Anschluss an das Gasnetz 2.000 bis 3.000 Euro. Die Anbindung ans Telefonnetz ist mit 1.000 Euro häufig am günstigsten. Die Faustregel lautet: Pro Meter Leitung fallen etwa 1.000 Euro an. Wer sein Haus weiter von der Straße entfernt baut, muss mit entsprechend höheren Kosten rechnen.
Beispielrechnung
Beim Thema Erschließungskosten können Bauende oder Wohnende schnell den Überblick verlieren. In unserer Beispielrechnung sehen Sie, wie hoch die Kosten in der Regel sind.
Sachverhalt: Ein Grundstück mit 500 m² Fläche liegt an einer neu erschlossenen Straße. Die Gemeinde verteilt die Erschließungsbeiträge anteilig auf die Anwohnenden. Die Gesamtkosten für den Straßenbau betragen 600.000 Euro, wovon die Anwohnenden 90 Prozent übernehmen. Da die Kosten auf 50 Grundstücke umgelegt werden, ergibt sich folgender Betrag:
| Erschließungsmaßnahme technische Erschließung | Kosten |
|---|---|
| Gesamtkosten der Straße | 600.000 € |
| Anteil der Anwohnenden (90 %) | 540.000 € |
| Kosten pro Grundstück (50 Grundstücke) | 10.800 € |
Zusätzlich fallen Kosten für die weitere technische Erschließung an – insbesondere die Versorgung mit Wasser, Strom oder Gas.
| Anschluss | Berechnung | Kosten |
|---|---|---|
| Abwasser | 350 m² × 8 €/m² | 2.800 € |
| Stromnetz | Pauschal | 2.500 € |
| Gasnetz | Pauschal | 2.500 € |
| Wasserversorgung | Pauschal | 3.000 € |
| Telekommunikation | Pauschal | 500 € |
Gesamtkosten (zusätzlich zur Straße) | 11.300 € |
Insgesamt ergeben sich in diesem Beispiel Erschließungskosten von 22.100 Euro. Das entspricht einem Wert von 44,20 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Bedenken Sie bitte, dass die Kosten und Gebühren je nach Kommune variieren können.
Tipp: In die örtlichen Erschließungsbeiträge einlesen
Städte und Gemeinden haben ihre lokalen Begebenheiten in der Regel in einer Verordnung definiert. Auch ein Telefonat mit der Stadt-planenden Stelle Ihrer Gemeinde kann dabei helfen, einen Kostenrahmen festzustecken.
Wann muss ich zahlen?
Die Gemeinde legt fest, wann die Erschließungskosten konkret fällig werden. Das ist meist nach den Bauarbeiten oder wenn die Baugenehmigung erteilt wird. Sie dürfen laut Baugesetzbuch allerdings erst erhoben werden, sobald die Erschließung abgeschlossen ist. Einige Gemeinden bieten Ratenzahlungen an. Seltener ist auch eine Stundung der Erschließungskosten möglich. In einigen Fällen verlangt die Gemeinde rechtlich umstrittene Vorauszahlungen. Sie sollten sich daher bei anstehenden Maßnahmen gut über die Zahlungsmodalitäten informieren, um Überraschungen zu vermeiden.
Das unterscheidet Anliegerbeiträge von Erschließungskosten
Es gibt neben den Erschließungskosten noch die so genannten Anliegerbeiträge. Sie unterscheiden sich durch den Zweck. Anliegerbeiträge fallen in der Regel nach dem ersten Bau des Hauses, beziehungsweise der ersten Erschließung des Grundstücks an. Sie decken die Modernisierung oder Instandsetzung ab. Auch bei den Anliegerbeiträgen gilt, dass die Stadt oder Gemeinde die Eigentümerin oder den Eigentümer zur Kostenübernahme heranziehen kann.
Wie kann ich die Kosten reduzieren?
Manche Erschließungsbeiträge lassen sich ggf. senken. Eine Möglichkeit ist die gemeinschaftliche Erschließung über die eigene Grundstücksgrenze hinweg. Dabei schließen Sie sich mit dem Nachbargrundstück zusammen teilen sich so die Kosten. Darüber hinaus lohnt es sich, öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Einige Kommunen bieten Förderprogrammen, Zuschüsse oder günstige Kredite für bestimmte Infrastrukturmaßnahmen an. Ein Gespräch mit den zuständigen Behörden kann mögliche Einsparpotenziale aufzeigen. Ein Vergleich der Angebote hilft ebenfalls. Die Kommunen haben in der Regel feste Pauschalen je Erschließung. Private Unternehmen sind in manchen Fällen aber günstiger. Ein sorgfältiger Kostenvergleich lohnt sich daher.
FAQs zu Erschließungskosten
Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück bebaubar und nutzbar gemacht wird. Das sind zum Beispiel die Kosten für Straßen, Gehwege und Beleuchtung sowie für Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsnetze. Auch soziale Einrichtungen wie Grünanlagen oder Spielplätze können als Kostenfaktoren hinzukommen. Diese Kosten für Soziales werden in der Regel von den Kommunen übernommen, können aber teilweise auch auf die Anliegenden übertragen werden.
Die Kosten für die Erschließung werden meist fällig, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind oder die Baugenehmigung erteilt wurde. Gemeinden legen die Zahlungsmodalitäten individuell fest. Oft sind Ratenzahlungen oder in Ausnahmefällen auch Stundungen möglich. Manche Kommunen erheben bereits Vorauszahlungen, sobald die Erschließung geplant, aber noch nicht abgeschlossen ist.
Ja, in einigen Fällen können Fördermittel oder Zuschüsse beantragt werden. Kommunen, Länder oder der Bund unterstützen bestimmte Erschließungsmaßnahmen. Das gilt insbesondere, wenn sie nachhaltige oder umweltfreundliche Erschließungen betreffen. Auch auf dem Land gibt es Programme, die Infrastrukturmaßnahmen fördern.
Wenn die Erschließung abgeschlossen ist, fallen in der Regel keine weiteren Erschließungsbeiträge an. Allerdings können bei späteren Verbesserungen oder Sanierungen der Infrastruktur sogenannte Anliegerbeiträge erhoben werden. Das betrifft zum Beispiel Straßensanierungen oder den Aus- oder Neubau von Versorgungsleitungen.
