Nicht für jedes Bauvorhaben ist eine Baugenehmigung zwingend notwendig. Wann Sie eine Baugenehmigung beantragen müssen, welche Unterlagen Sie für einen Antrag benötigen und worauf Sie alles beim Baugenehmigungsverfahren achten sollten, erfahren Sie hier.
Baugenehmigung beantragen: Das sollten Sie wissen
Kurz und kompakt
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Für die meisten Bauvorhaben ist eine Baugenehmigung erforderlich, die beim zuständigen Bauamt beantragt werden muss.
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Die Bearbeitung des Bauantrags kann drei bis vier Monate dauern; in komplexen Fällen auch länger.
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Es ist wichtig, sich frühzeitig bei der örtlichen Baubehörde über die spezifischen Anforderungen und Verfahren zu informieren.
Baugenehmigung beantragen: Das sollten Sie wissen
Bauantrag und Bauvorlagenberechtigte
In den meisten Fällen gilt: Der Bauherr benötigt für das Vorhaben eine Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Je nach Bundesland und Umfang des Bauvorhabens kann dies allerdings nur, wer eine Bauvorlageberechtigung hat. Bauvorlagenberechtigte sind in der Regel Architektinnen und Architekten, Bauträger oder Bauingenieurinnen und Bauingenieure. Rechtliche Fragen rund um den Bauantrag regelt das Baurecht.
Der Bauantrag ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde als amtliches Formular erhältlich. Er muss von der bauvorlagenberechtigten Person ggf. gemeinsam mit dem Bauherrn ausgefüllt werden. Derunterschriebene Antrag wird dann zusammen mit allen erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Dann hat die Behörde zehn Tage Zeit, die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Ist dies erfolgt, erhält der Bauherr eine Eingangsbestätigung.
Diese Fristen gelten, wenn Sie einen Bauantrag stellen
Beim Einreichen des Bauantrags sind Fristen zu beachten. Kalkulieren Sie bei Ihrem Bauvorhaben ein, dass die Bearbeitung eines Bauantrags drei bis vier Monate dauern kann, in Einzelfällen sogar noch länger. In der Regel wird eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus in einem Neubaugebiet schneller erteilt als für eines in einer Baulücke in der denkmalgeschützten Altstadt oder für ein Gewerbeprojekt im ungeplanten Außenbereich.
Diese Dokumente benötigen Sie für den Bauantrag
Für ein möglichst reibungsloses Baugenehmigungsverfahren sollten Sie die Bauvorlagen, also alle Unterlagen für Ihren Bauantrag, vollständig in dreifacher Ausführung – idealerweise als Einschreiben – einreichen. Welche Unterlagen dazugehören, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Folgende Dokumente sollten aber in jedem Fall vorliegen:
- der Lageplan,
- die Bauzeichnungen der Architektin oder des Architekten,
- die Baubescheinigung,
- alle benötigten Sicherheitsnachweise,
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche und
- die Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten.
Kosten eines Bauantrags
Auch die Kosten für die Erteilung einer Baugenehmigung variieren von Bundesland zu Bundesland: Sie sind abhängig von der Art des Baus, von der Behörde, bei der der Antrag eingereicht wird, von der Person die den Antrag stellt, von den Kosten für die Architektur- und Ingenieursarbeteng, von den angeforderten Dokumenten und eventuellen zusätzlichen Genehmigungen. Grundsätzlich können Sie aber damit rechnen, dass 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten fällig werden.
Folgende Faustformel hat sich bei der Berechnung der Genehmigungsgebühren bewährt:
Faustformel
Wann Sie eine Baugenehmigung benötigen und wann nicht
Nicht für alle Bauvorhaben ist eine Baugenehmigung erforderlich. Doch auch hier gilt: Baurecht ist Ländersache. In manchen Bundesländern benötigen Bauherren selbst für kleinere bauliche Veränderungen eine Baugenehmigung, während dieselben Maßnahmen in anderen Bundesländern genehmigungsfrei sind. Informieren Sie sich bei Ihrer örtlichen Baugenehmigungsbehörde über die genaue Rechtslage.
| Baugenehmigung notwendig* | Baugenehmigung nicht notwendig* |
|---|---|
| Neubau eines Einfamilienhauses | Carport & Gartenhaus (bis 30 m², kein Aufenthaltsraum für Personen) |
| Terrasse (größer als 30 m², mit festem Dach) | Terrasse (bis 30 m²) |
| Gebäude/Vorbauten ohne Aufenthaltsräume | |
| Solarenergieanlagen & Sonnenkollektoren | |
| Wasserbecken |
Bauen ohne klassische Baugenehmigung: Anzeige- und Freistellungsverfahren
Manche Bauvorhaben sind in einigen Bundesländern zwar baugenehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig. In diesem Fall kann es passieren, dass der Bauherr ebenso viele Formulare ausfüllen und Dokumente einreichen muss, wie bei einem regulären Bauantrag. Der Unterschied besteht darin, dass die Baubehörde das Vorhaben lediglich punktuell prüft. Der Bauherr beziehungsweise der Architekt muss in diesem Fall versichern, dass der Entwurf vollumfänglich den Vorgaben des Bebauungsplanes entspricht. Hört der Bauherr in einer bestimmten Frist nichts von der zuständigen Behörde, gilt die Genehmigung als erteilt. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren oder Freistellungsverfahren ermöglicht, dass Wohngebäude oder kleinere und mittlere Bauten schneller genehmigt werden, wenn sie innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die Erschließung gesichert ist.
Bauen ohne Baugenehmigung kann Folgen haben
Führen Sie ein Bauvorhaben ohne Genehmigung durch, obwohl diese nötig gewesen wäre, verstoßen Sie gegen die Bauverordnung des jeweiligen Bundeslandes. Sogenannter Schwarzbau wird in Zeiten von Google Street View immer öfter entdeckt. In einem solchen Fall schickt die zuständige Behörde zunächst eine Einladung zur Anhörung an die Eigentümerin oder den Eigentümer. In vielen Fällen folgt eine inoffizielle Prüfung des gebauten Objektes vom Nachbargrundstück aus.
Kommt die Behörde zu dem Schluss, dass es sich um Schwarzbau handelt, wird die Eigentümerin oder der Eigentümer aufgefordert, den entsprechenden Bau abzureißen. Wird dieser Anordnung nicht Folge geleistet, ist meistens ein Bußgeld die Folge. Die Höhe des Bußgeldes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland und kann bei größeren Bauvorhaben bis zu 50.000 Euro betragen. Sollte die Eigentümerin oder der Eigentümer nach dem Bußgeldbescheid immer noch nicht bereit sein, das betroffene Objekt zu entfernen, übernimmt das Bauamt den Abriss.
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Mögliche Widersprüche der Nachbarschaft
Hält ein Bauherr alle Vorgaben des Bebauungsplanes und der geltenden Landesbauordnung ein, wird ihr oder ihm eine Baugenehmigung erteilt, unabhängig davon, wie die Nachbarschaft dem Bauprojekt gegenüberstehen. Wenn jedoch Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt werden sollen, liegt die Erteilung einer Genehmigung im Ermessen der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Können Sie die Zustimmung Ihrer Nachbarschaft zu Ihrem geplanten Projekt vorweisen, steigen die Chancen auf eine Baugenehmigung.
Wenn Sie als Anliegerin oder Anlieger Ihre Zustimmung zu einem Bauvorhaben geben, sollten Sie bei der Prüfung der Unterlagen darauf achten, ob die nötigen Abstände zu Ihrem Grundstück eingehalten werden, der geplante Bau zum Gebietscharakter passt und der Drittschutz gewahrt ist. Denn wenn das geplante Bauvorhaben die zulässige Flächennutzung, Anzahl der Wohnungen oder Gebäudehöhe überschreitet, können Sie als in der Nachbarschaft lebende Person Widerspruch einlegen.
Wollen Sie als Anwohnerin oder Anwohner gegen eine bereits erteilte Baugenehmigung vorgehen, haben Sie lediglich eine Frist von einem Monat. Eine Ausnahme besteht, die nicht im Voraus informiert wurde. In diesem Fall ist ein Widerspruch innerhalb eines Jahres möglich, startend ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von dem Bauvorhaben Kenntnis erlangt haben.
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Bauantrag abgelehnt – was tun?
Grundsätzlich besteht immer die Möglichkeit, dass ein Bauantrag seitens der Bauaufsichtsbehörde abgelehnt wird. Gründe für einen negativen Bescheid können sein:
- Das Grundstück ist nicht für eine Bebauung geeignet.
- Der vorgesehene Bauplatz steht unter Natur- oder Denkmalschutz.
- Die architektonische Gestaltung des Objektes könnte die Öffentlichkeit stören.
- Das Objekt passt nicht zur oder nicht zur Umgebungsbebauung.
Wichtig: Um zu vermeiden, dass ein gestellter Bauantrag abgelehnt wird, empfiehlt es sich, die örtlichen Begebenheiten vor dem Einreichen zu prüfen und eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde zu stellen. Ziehen Sie im Zweifelsfall eine Gutachterin oder einen Gutachter zu Rate.
Widerspruch gegen einen abgelehnten Bauantrag ist innerhalb von vier Wochen nach Zustellung des Bescheids möglich. Innerhalb dieser Frist müssen Sie zunächst noch keine Begründung vorlegen. Ohne eine – ggf. später eingereichte – Begründung sind die Erfolgsaussichten des Widerspruchs allerdings gering.
Sollte auch der Widerspruch nicht von Erfolg gekrönt sein, steht Ihnen der Gang vor Gericht offen, um den Bauantrag doch noch durchzusetzen.