Checkliste beim Hauskauf: Die wichtigsten Schritte zum eigenen Zuhause

Soll es ein schicker Neubau oder lieber eine solide gebrauchte Immobilie sein? Suchen Sie nach einer Doppelhaushälfte, einem freistehenden Bungalow oder einer Eigentumswohnung? Ob Ihre Wohnwünsche in Erfüllung gehen, ist häufig vom Angebot in Ihrer Region abhängig. Selbstverständlich spielt dabei auch der Immobilienpreis eine Rolle. Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger als ein Neubau. Allerdings können bei gebrauchten Häusern Sanierungsmaßnahmen nötig sein. Für Fachfremde sind diese oft nicht allein zu bewältigen und bringen hohe Kosten mit sich. Doch auch ein Neubau ist nicht immer bezugsfertig. Vergleichen Sie deshalb vor dem Immobilienkauf die Angebote genau. Mit etwas Glück finden Sie so Ihr Traumhaus oder eine passende Eigentumswohnung.

Haben Sie sich für den Kauf eines eigenen Hauses entschieden, beginnt die Reise in die eigenen vier Wände. Auf dem Weg gibt es einiges zu beachten – die folgende Checkliste zeigt, wie Sie sich in zehn Schritten den Traum vom Eigenheim erfüllen.

An erster Stelle steht die Frage nach dem Budget. Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Werfen Sie daher einen Blick auf die eigene finanzielle Situation, bevor Sie sich auf die Suche machen – das schützt vor bösen Überraschungen und Enttäuschungen. Wenn Sie berechnen möchten, wie viel Haus Sie sich leisten können, sind diese drei Punkte wichtig: das Eigenkapital, die monatlichen Einnahmen und die regelmäßigen festen Ausgaben. Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Länge der Immobilienfinanzierung und die Höhe der monatlichen Raten. Ein guter Richtwert sind 20 Prozent der Gesamtkosten. Vergessen Sie bei der Budgetplanung auch finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben und die Kaufnebenkosten nicht. Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch machen etwa 10 Prozent der Gesamtkosten aus. Der Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, den finanziellen Rahmen für den Hauskauf zu bestimmen. Wählen Sie Kreditbetrag, gewünschte Laufzeit und den effektiven Jahreszins aus. So sehen Sie, wie hoch die monatliche Rate für den Immobilienkredit ausfallen würde. Der Rechner bietet eine hilfreiche Orientierung und zeigt, bis zu welcher Kreditsumme die monatliche Rate für Sie finanzierbar ist.

Sind Eigenkapital und Budget definiert, beginnt die Planung der Finanzierung. Informieren Sie sich frühzeitig über verschiedene Angebote und Möglichkeiten. Die gleichbleibenden Raten des Annuitätendarlehens bieten Ihnen Planungssicherheit. Mit dem Zinszahlungsdarlehen zahlen Sie monatlich nur die Sollzinsen, die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst zum Schluss auf einen Rutsch. Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich eine Anschlussfinanzierung für Ihre Restschuld. Unter Umständen ist auch eine Vollfinanzierung ohne eigenes Kapital möglich. Ihre Beraterin oder Ihr Berater bei der Volksbank Raiffeisenbank berät Sie gerne zu möglichen Finanzierungsmodellen und Förderprogrammen. Haben Sie eine Finanzierung in Aussicht, stellt Ihnen die Bank eine Finanzierungsbestätigung aus. Diese bestätigt der Verkäuferseite, dass Sie zahlungsfähig sind. In vielen Fällen ist das ein Vorteil gegenüber Mitbewerberinnen und Mitbewerbern.

Für die Lebensqualität in den eigenen vier Wänden zählt nicht nur die Immobilie selbst. Lage und umgebende Infrastruktur spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle. Liegt das Haus im Grünen zu weit entfernt vom nächsten Supermarkt? Müssen Sie täglich auf Parkplatzsuche gehen, weil es sich um eine Stadtwohnung ohne Stellplatz handelt? Solche Faktoren beeinflussen nicht nur Ihr Wohlbefinden – sie wirken sich auch auf den Wert des Eigenheims aus, falls Sie die Immobilie später verkaufen möchten. Beschränken Sie sich also nicht auf eine Hausbesichtigung, sondern schauen Sie sich in der gesamten Wohngegend um.

• Achten Sie auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an Autobahnen oder Schnellstraßen.
• Sind Kindergärten, Spielplätze und Schulen in der Nähe?
• Verfügt die Immobilie über eine Garage, über Stellplätze oder andere Parkmöglichkeiten?
• Halten Sie vor dem Immobilienkauf Ausschau nach möglichen Lärm- oder Geruchsquellen wie Industrie und Straßenbahnlinien.
• Befinden sich Supermärkte, Ärztinnen und Ärzte sowie ein Krankenhaus in der Nähe?
• Erkunden Sie die Umgebung nach Freizeit- und Kulturangeboten.
• Versuchen Sie, beim Spaziergang einen Eindruck von der Wohngegend und den Nachbarinnen und Nachbarn zu gewinnen. Denn die Nachbarschaft ist ein wichtiger Wohlfühlfaktor.

Der bauliche Zustand der Immobilie spielt nicht nur für den Kaufpreis eine große Rolle. Er beeinflusst auch die Kosten und Arbeiten, die nach dem Kauf und Einzug auf Sie zukommen. Ein älteres Haus mit einem attraktiven Kaufpreis kann einen Modernisierungsbedarf haben, der schnell ins Geld geht. Bei einem Neubau fallen währenddessen in den ersten Jahren nur geringe Renovierungskosten an. Eine Baugutachterin oder ein Baugutachter bewertet seriös und fachkundig, wie das Haus baulich beschaffen ist. Außerdem schätzt sie oder er, was die Immobilie wert ist. Verlassen Sie sich bei einer so großen finanziellen Verpflichtung wie einem Hauskauf nicht nur auf Ihr Bauchgefühl oder die Aussagen der bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer oder der Maklerin oder des Maklers. Im Gutachten werden nicht nur Bausubstanz, Statik, Dämmung sowie der Zustand von Dach, Fenstern und Heizung fachlich eingeschätzt. Es ist auch eine belastbare Grundlage für die Preisverhandlungen. Bei älteren Häusern kann die Gutachterin oder der Gutachter auch die voraussichtlichen Renovierungskosten grob einschätzen. So wissen Sie, welche Sanierungsmaßnahmen nach dem Kauf auf Sie zukommen.

Die Besichtigung ist für potenzielle Hauskäuferinnen und Hauskäufer ein aufregender Tag. Denn dann haben Sie erstmals die Gelegenheit, das Haus mit eigenen Augen zu sehen und zu erkunden. Bei aller Vorfreude ist aber wichtig, den Termin gründlich vorzubereiten. Klären Sie auf Grundlage des vorliegenden Exposés, welche Fragen noch offen sind. Scheuen Sie sich nicht, diese bei der Besichtigung zu stellen. Nehmen Sie ein Notizbuch und einen Stift für alles mit, was Sie während der Besichtigung festhalten wollen. Denken Sie auch an eine Kamera oder ein Smartphone mit Kamerafunktion. Achten Sie auch darauf, dass die Besichtigung bei Tageslicht stattfindet. So sehen Sie direkt, wie hell die Räume wirklich sind.

Die Besichtigung gibt Ihnen die Möglichkeit, die im Exposé angegebenen Informationen zum Zustand des Hauses zu überprüfen. Besonders bei Fenstern, Fassade, Heizsystem und Keller lohnt sich ein genauer Blick. Ist alles in einem guten Zustand? Gibt es vielleicht Schäden oder Feuchtigkeit? Sind Sie unsicher, gibt es auch die Möglichkeit, sich bei der Besichtigung fachkundig unterstützen zu lassen. Substanzschäden am Gebäude sind für Fachfremde in den meisten Fällen nicht erkennbar.

Die Besichtigung eignet sich auch dazu, um Einsicht in wichtige Unterlagen zu erhalten. Dazu gehören:

• Grundrisse mit eingezeichneten und berechneten Wohnflächen,
• die Flurkarte (beschreibt die Lage des Grundstücks in einem Gebiet),
• die Baubeschreibung,
• ein aktueller Energieausweis,
• ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate),
• vergangene Nebenkostenabrechnungen,
• Nachweise über Rechnungen (beispielsweise bei einer Renovierung oder Modernisierung),
• bei vermieteten Immobilien: Mietverträge oder Pachtverträge.

Bevor Sie sich endgültig für oder gegen den Kauf entscheiden, sollten Sie sicherstellen, dass Ihnen alle wichtigen Unterlagen vorliegen. Nur so stellen Sie sicher, dass Sie die Entscheidung vollständig informiert treffen. Diese Unterlagen sind Grundlage für eine Kaufentscheidung:

• das Exposé mit allen relevanten Daten zur Immobilie,
• der Grundbuchauszug zur Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Belastungen,
• alle Baupläne und Genehmigungen,
• der aktuelle Energieausweis mit Informationen zum Energieverbrauch,
• Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über anstehende Sanierungen sowie
• bei Eigentumswohnungen Protokolle von vergangenen Eigentümerversammlungen.

Zögert die Verkäuferseite Teile dieser Unterlagen zugänglich zu machen, ist Vorsicht geboten. Möglicherweise sollen so Probleme verschleiert werden. Bestehen Sie auf Einsicht in die Dokumente, bevor Sie eine endgültige Zusage geben.

Das Grundstück steht bei einem eigenen Bauprojekt besonders im Fokus. Doch auch beim Kauf einer bestehenden Immobilie ist es wichtig, neben dem Haus auch das Grundstück gründlich zu prüfen. Holen Sie Informationen über die Bodenbeschaffenheit und den Grundwasserspiegel ein. Hilfreich ist auch der Bebauungsplan. Er zeigt, wie das Gebiet von der Stadt oder Gemeinde geplant wurde. Außerdem erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie in der Gestaltung des Grundstücks haben. Erkundigen Sie sich auch, ob unter dem Grundstück Leitungen von Versorgungsunternehmen liegen. Möchten Sie später anbauen, zum Beispiel eine Garage oder ein Carport, brauchen Sie in diesem Fall eine Genehmigung des Versorgungsunternehmens. Außerdem können auf verlegten Leitungen keine Bäume oder tiefwurzelnde Sträucher gepflanzt werden, was die Gartengestaltung einschränkt. Erfragen Sie auch, ob es andere Auflagen von der Stadt oder dem Bebauungsamt gibt.

Ist die passende Immobilie gefunden, geht es an die Verhandlung des Kaufpreises. In vielen Fällen haben Verkäuferinnen und Verkäufer einen gewissen Verhandlungsspielraum. Wie hoch ein eventueller Preisnachlass ist, hängt unter anderem vom Wert und Alter der Immobilie, der Lage sowie der Nachfrage ab. Sind Sie sich einig geworden, finalisieren Sie die Finanzierung für den Kauf. Danach bereiten Sie den Kaufvertrag vor. Als Käuferin oder Käufer haben Sie die Wahl, welches Notariat Sie damit beauftragen, den Kaufvertrag zu verfassen. Diese Angaben gehören in den Kaufvertrag:

• Namen von Käuferin bzw. Käufer und Verkäuferin bzw. Verkäufer,
• genaue Beschreibung der Immobilie,
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten,
• Regelung zu Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen (bei Eigentumswohnungen) sowie
• der Übergabetermin und besondere Vereinbarungen (z. B. Inventar, Renovierungsverpflichtungen).

Damit die Vertragsbedingungen Ihren Vorstellungen entsprechen, können Sie diese von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt prüfen lassen. Sind alle Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden, steht der Termin bei der Notarin oder dem Notar an. Die Notarin oder der Notar liest den gesamten Vertrag vor und erklärt bei Bedarf wichtige Punkte. Nachfragen und Pausen sind jederzeit möglich. Ist alles geklärt, wird der Kaufvertrag unterschrieben.

Um die Immobilienfinanzierung abzuschließen, benötigen Sie neben dem Exposé, Fotos der Immobilie und dem Entwurf des Kaufvertrages folgende Unterlagen:

• Nachweise über das Eigenkapital,
• Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate,
• Steuerbescheide der vergangenen Jahre,
• Aufstellung der monatlichen Fixkosten,
• gültiges Ausweisdokument.

Gemeinsam mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater legen Sie dann die endgültigen Konditionen für das Darlehen fest: die Höhe der monatlichen Rate, die Laufzeit, Zinsbindung und die Möglichkeiten für Sondertilgungen.

Der passende Versicherungsschutz schützt vor unangenehmen Überraschungen. Mit diesen Versicherungen ist Ihr neues Zuhause ab dem ersten Tag geschützt.

Wohngebäudeversicherung: Eine Wohngebäudeversicherung greift bei Schäden durch Feuer, Sturm und Hagel und bei Wasserschäden. Versicherungsschutz bei Elementarschäden kann in den meisten Fällen hinzugefügt werden. Beim Hauskauf ist die Immobilie bis zur Eigentumsumschreibung über die Verkäuferin oder den Verkäufer versichert. Ab dem Datum des Grundbucheintrags haben Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer ein vierwöchiges Sonderkündigungsrecht. Prüfen Sie in dieser Zeit, ob Sie die bestehende Versicherung zu den gleichen Konditionen übernehmen wollen. Alternativ können Sie einen eigenen Vertrag abschließen. 

Hausratversicherung: Versichern Sie Ihre Wertsachen mit einer Hausratversicherung. So schützen Sie sich vor finanziellen Verlusten bei unvorhergesehenen Schäden, die zum Beispiel durch austretendes Leitungswasser, Sturm, Feuer oder Einbruchdiebstahl entstehen. Eine Hausratversicherung ist die ideale Ergänzung der Wohngebäudeversicherung. Diese deckt das Wohngebäude sowie alle Bestandteile, die am und mit dem Gebäude fest verbunden sind, ab. 

Haftpflichtversicherung: Eine private Haftpflichtversicherung ist grundsätzlich zu empfehlen. Bei Eigentümerinnen und Eigentümern deckt sie zudem Schäden ab, die Dritten auf ihrem Grundstück verursachen. 

Risikolebensversicherung: Wenn Sie für den Kauf der Immobilie eine hohe Finanzierung aufnehmen, kann eine Risikolebensversicherung sinnvoll sein. Sie übernimmt im Todesfall die Restschuld und schützt so Ihre Familie vor einer hohen finanziellen Belastung.

Ist der Kaufpreis überwiesen, lässt das beauftragte Notariat Sie im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eintragen. Das kann einige Wochen dauern. Ist die Übertragung abgeschlossen, sind Sie offiziell neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer der Immobilie. Jetzt steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege. Vereinbaren Sie mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer einen Termin. Denken Sie auch daran, ein ausführliches Übergabeprotokoll anzufertigen. Die folgenden Angaben gehören in das Protokoll:

• Name, Anschrift und Geburtsdatum der Verkäuferin bzw. des Verkäufers sowie der Käuferin bzw. des Käufers,
• Anschrift der Immobilie,
• Angaben zum Zustand aller Räume unter Nennung offensichtlicher Schäden,
• Bestandsaufnahme der Außenanlage inklusive erkennbarer Mängel,
• Angaben zum Inventar, das von der Käuferin oder dem Käufer übernommen wird,
• Anzahl der vorhandenen Schlüssel, zum Beispiel für Haustür, Keller, Zimmer, Garagen,
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas oder Angabe zum aktuellen Heizölstand,
• individuelle Vereinbarungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite, zum Beispiel über Altlasten auf dem Grundstück und
• eine Liste aller Dokumente, die die Käuferin oder der Käufer zusätzlich erhält.

Ein ausführliches Übergabeprotokoll schafft Transparenz und schützt vor Rechtsstreitigkeiten. Es kann auch ratsam sein, die Schlüsselübergabe im Beisein einer unabhängigen Zeugin oder eines unabhängigen Zeugen zu machen. Haben Sie die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause in der Hand, steht dem Umzug nichts mehr im Wege.

Liegt der Umzugsstress hinter Ihnen, kann das Leben im neuen Zuhause beginnen. Denken Sie aber daran, die Zukunft nicht aus den Augen zu verlieren. So erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie. Führen Sie notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen möglichst zeitnah nach dem Einzug durch. Das spart Zeit und Aufwand. Auch Fragen der Garten- und Gebäudepflege sollten früh geklärt werden.

Als Eigentümerin oder Eigentümer sind Sie finanziell in der Pflicht, wenn Reparaturen anstehen. Eine monatliche Rücklage sorgt dafür, dass Sie größere Kosten nicht in finanzielle Nöte bringen. Behalten Sie zudem die Energieeffizienz im Blick. Indem Sie in energetische Sanierungsmaßnahmen investieren, senken Sie die laufenden Kosten und tragen zur Wertsteigerung der Immobilie bei. 

Eine Studie des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken und des Institutes der deutschen Wirtschaft Köln zeigt, dass die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum weiter steigen. Ein Ende dieses Trends wird vor 2035 nicht erwartet. Erwartet wird, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 3.024 Euro im Jahr 2025 auf bis zu 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen wird. Bereits 2027 erreicht der Wohnimmobilienmarkt voraussichtlich wieder das Preisniveau des Zwischenhochs aus 2022 mit rund 3.213 Euro pro Quadratmeter. Es gibt allerdings große regionale Unterschiede. In Großstädten und wirtschaftsstarken Regionen treibt eine hohe Nachfrage die Preisentwicklung, während in vielen ländlichen Gebieten die Nachfrage geringer ist. Im Bundesdurchschnitt sind besonders in Berlin, Bayern und Brandenburg hohe Preise zu beobachten. Das Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen finden sich dagegen am unteren Ende der Preisentwicklung.