Grunderwerbsteuer: Wie viel muss ich zahlen?

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz. Maßgeblich ist der notariell beurkundete Betrag, den Käuferin oder Käufer für den Erwerb der Immobilie oder des Grundstücks zahlen. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Die Steuerhöhe ergibt sich, indem Sie den Kaufpreis mit dem Steuersatz multiplizieren. Der so ermittelte Betrag ist einmalig zu zahlen, nachdem das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid erlassen hat.

Welche Beträge in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einfließen, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Zur Bemessungsgrundlage zählen alle Gegenleistungen, die mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Dazu gehört in erster Linie der Kaufpreis für das Grundstück oder die Immobilie einschließlich des darauf befindlichen Gebäudes. Darüber hinaus können auch weitere Leistungen Teil der Bemessungsgrundlage sein, etwa wenn Sie Grundpfand-, Wohn- oder Nießbrauchrechte übernehmen. Bei Eigentumswohnungen ist der anteilige Grundstückswert bereits enthalten.

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer ausschließlich auf den reinen Grundstückspreis an. Maßgeblich ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis für Grund und Boden. Wenn ein enger zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag besteht, kann das Finanzamt beide Vorgänge als Einheit werten. Dann fällt die Steuer auch auf die Baukosten an.

Beim Kauf eines Hauses berechnet sich die Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtkaufpreis. Dieser umfasst sowohl das Grundstück als auch das darauf stehende Gebäude. Zur Bemessungsgrundlage zählen alle Bestandteile, die fest mit dem Grundstück verbunden sind, etwa Garagen, Carports oder Gartenschuppen mit Fundament. Bewegliches Inventar wie Markisen, Einbauküchen oder Möbel bleibt steuerfrei, wenn es gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Wohnung einschließlich des anteiligen Grundstücks. Denn mit der Wohnung erwerben Sie immer auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Der Grundstücksanteil fließt automatisch in die Berechnung ein. Eine getrennte Aufschlüsselung ist im Kaufvertrag in der Regel nicht erforderlich, da das Finanzamt den Gesamtpreis als Bemessungsgrundlage heranzieht.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, hängt maßgeblich vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie oder das Grundstück befindet. Seit 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz für Erwerbsvorgänge wie einen Grundstückskauf fest. Dadurch ergeben sich bundesweit deutliche Unterschiede. Diese Unterschiede wirken sich unmittelbar auf die Kaufnebenkosten aus und verändern den finanziellen Gesamtaufwand beim Kauf einer Immobilie spürbar.

Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet.

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie zum Kaufpreis von 500.000 Euro. Je nach Bundesland ergeben sich deutlich unterschiedliche Steuerbeträge:

• Bayern (3,5 Prozent): 500.000 Euro × 3,5 Prozent = 17.500 Euro Grunderwerbsteuer
• Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent): 500.000 Euro × 6,5 Prozent = 32.500 Euro Grunderwerbsteuer

Das Beispiel zeigt: Allein durch den Standort der Immobilie kann die Grunderwerbsteuer um 15.000 Euro höher oder niedriger ausfallen. Dieser Unterschied wirkt sich direkt auf die Kaufnebenkosten und die benötigte Eigenkapitalplanung aus.

Die Grunderwerbsteuerpflicht greift nach der notariellen Beurkundung. Das Finanzamt sendet den Grunderwerbsteuerbescheid an die Käuferin oder den Käufer. Nach Erhalt des Bescheids haben Kaufende dann einen Monat Zeit, die Steuer zu zahlen.

Tipps: So sparen Sie Grunderwerbsteuer

• Grundstück und Bauvertrag trennen: Kaufen Sie zuerst das Grundstück und schließen Sie erst einige Monate danach den Bauvertrag ab. So fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Ob das Finanzamt tatsächlich beide Vorgänge als getrennt wertet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
• Bewegliches Inventar separat ausweisen: Lassen Sie Einbauküchen, Möbel, Lampen oder Markisen gesondert im Kaufvertrag aufführen. Auf diese Bestandteile fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die jeweiligen Belege sollten vorliegen, falls das Finanzamt diese einsehen möchte.
• Kaufpreisminderung: Dazu kann es kommen, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer wissentlich Mängel verschwiegen hat. Drücken Sie innerhalb der ersten zwei Jahre nach Erwerb den Kaufpreis, reduziert sich die Grunderwerbsteuer unter Umständen nachträglich.
• Steuerliche Absetzbarkeit prüfen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, fließt die Grunderwerbsteuer in die Abschreibung ein und mindert langfristig die Steuerlast.
• Ausnahmen nutzen: Bei Erbschaft oder Schenkung entsteht keine Grunderwerbsteuer. Stattdessen prüft das Finanzamt eine Erbschaft- oder Schenkungssteuer.
• Bundesland berücksichtigen: Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland deutlich. Der Standort beeinflusst die Gesamtkosten spürbar.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und etwa durch Vermietung Einnahmen erzielen möchten, lässt sich die Grunderwerbsteuer in der Regel steuerlich absetzen. Ob Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen können, hängt also davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen.

• Bei Vermietung oder Verpachtung: Nutzen Sie die Immobilie als Kapitalanlage, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie können den Betrag nicht sofort, sondern über die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt über mehrere Jahre steuerlich berücksichtigen. Die Grunderwerbsteuer erhöht dabei die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes.
• Bei selbstgenutztem Wohneigentum: Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich selbst, können Sie die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzen. In diesem Fall zählt sie zu den privaten Erwerbskosten.
• Bei gemischter Nutzung: Nutzen Sie eine Immobilie teilweise selbst und teilweise zur Vermietung, lässt sich die Grunderwerbsteuer anteilig steuerlich berücksichtigen. Maßgeblich ist der vermietete Anteil der Immobilie.

Wer eine Immobilie unentgeltlich erhält, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Wenn es also keine Gegenleistung wie z. B. Nießbrauch oder Wohnrecht gibt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen prüft das Finanzamt, ob Schenkungssteuer anfällt. Ob und in welcher Höhe Schenkungssteuer entsteht, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen der schenkenden und der beschenkten Person sowie vom Wert der Immobilie ab. Auch bei einer Schenkung ist in der Regel ein notarieller Vertrag erforderlich. Das Notariat informiert das Finanzamt über den Eigentumsübergang.

Wer eine Immobilie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Der Eigentumsübergang erfolgt kraft Gesetzes und gilt nicht als steuerpflichtiger Erwerb im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes.

Statt der Grunderwerbsteuer kann Erbschaftsteuer anfallen. Ob diese tatsächlich zu zahlen ist, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person sowie nach dem Wert der geerbten Immobilie. Je näher das verwandtschaftliche Verhältnis, desto höher sind die steuerlichen Freibeträge. Auch bei einer Erbschaft informiert das Nachlassgericht oder das Notariat das Finanzamt über den Eigentumsübergang. Für die Eintragung ins Grundbuch ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer erforderlich, da keine Steuer entsteht.

Wenn der Kaufpreis eines Grundstücks bei maximal 2.500 Euro liegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dieser Betrag gilt als Freigrenze, nicht als Freibetrag. Wird er überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig. Ebenfalls befreit von der Grunderwerbsteuer ist der Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie wie

• Eltern und Kindern (auch Stief- oder Adoptivkinder),
• Großeltern und Enkelinnen bzw. Enkeln,
• Ehepartnerinnen und Ehepartnern sowie Lebenspartnerinnen und Lebenspartnern
• sowie Verkauf an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn und
• an die frühere Ehepartnerin oder den früheren Ehepartner der verkaufenden Person im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Erwirbt jedoch eine Schwester oder ein Bruder ein Grundstück von einem anderen Geschwisterteil, ist Grunderwerbsteuer fällig. Grund dafür ist, dass laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Geschwister nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind.

Auch Unternehmen zahlen grundsätzlich Grunderwerbsteuer, wenn sie Immobilien erwerben. Entscheidend ist, wie der Erwerb erfolgt.

• Asset Deal (direkter Immobilienkauf): Kauft ein Unternehmen ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung direkt, fällt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie an. Es gelten die gleichen Steuersätze wie für Privatpersonen, abhängig vom Bundesland.
• Share Deal (Erwerb von Unternehmensanteilen): Statt die Immobilie selbst zu kaufen, erwerben Unternehmen Anteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dabei keine oder eine reduzierte Grunderwerbsteuer an.
• Gesetzliche Einschränkungen: Der Gesetzgeber hat die Regeln für Share Deals in den vergangenen Jahren verschärft, um Steuergestaltungen einzuschränken. Überschreiten Unternehmen bestimmte Beteiligungsgrenzen oder werden Anteile innerhalb festgelegter Fristen übertragen, entsteht dennoch Grunderwerbsteuer.
• Steuerliche Beratung wichtig: Die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Unternehmenskäufen ist komplex. Eine frühzeitige steuerliche Prüfung hilft, Risiken zu vermeiden und rechtssicher zu planen.

Wird die Grunderwerbsteuer nicht fristgerecht gezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht aus. Ohne diese Bescheinigung wird der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch eingetragen. Der Kauf verzögert sich dadurch.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Gemeinden erheben für den Besitz von Grund und Boden jährlich eine Grundsteuer. Sie dient der Finanzierung öffentlicher Infrastruktur wie Straßen oder Brücken und hilft dabei, weitere kommunale Aufgaben zu bewältigen, die der Allgemeinheit zugutekommen. Die Grunderwerbsteuer hingegen ist nur dann fällig, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer einer Immobilie wechselt.

Mit einer guten Vorbereitung behalten Sie die Grunderwerbsteuer und weitere Kaufnebenkosten im Blick. Das Team Ihrer Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie gerne bei der Planung und Finanzierung Ihres Bauprojekts.