So läuft eine Baufinanzierung ab

Für den Ablauf spielt es keine Rolle, ob Sie sich zuerst einen Überblick über Ihre Finanzen verschaffen und sich dann auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen oder umgekehrt. Für die Finanzierung ist es jedoch entscheidend, dass Sie sich für eine Immobilie entschieden haben. Denn eine Baufinanzierung ist immer an die Immobilie gebunden. Darin unterscheidet sich das Immobiliendarlehen von einem Konsumentenkredit.

Wenn Sie einschätzen, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, sollten Sie die Kaufnebenkosten nicht außer Acht lassen. Bedenken Sie, dass Notar-, Maklerkosten und die Grunderwerbssteuer 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wenn Sie die perfekte Immobilie gefunden haben, kommt es darauf an, dass auch Ihre Baufinanzierung auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist. Ihre Beraterinnen und Berater bei den Volksbanken Raiffeisenbanken besprechen mit Ihnen die Konditionen und erstellen einen Finanzplan. So finden Sie heraus, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate ausfallen darf. Machen Sie sich auch darüber Gedanken, welche Schwerpunkte Sie setzen möchten: Ist es zum Beispiel Ihr Ziel, möglichst bald schuldenfrei zu sein? Wenn Sie Nachwuchs planen, sollten Sie sowohl Mehraufwendungen als auch geringere Einnahmen während der Elternzeit bedenken. Falls sich absehen lässt, dass Sie innerhalb der Finanzierungsphase mehr Einnahmen haben werden, sollten Sie Ihre Finanzierung so einrichten, dass Sie Sondertilgungen leisten können.

Wenn alle Details besprochen sind, wird es ernst: Sie stellen den Kreditantrag. Für den Abschluss einer Bau- oder Immobilienfinanzierung benötigt Ihre Beraterin oder Ihr Berater zahlreiche Unterlagen. Achten Sie darauf, den Antrag vollständig einzureichen, denn so garantieren Sie, dass die Bank Ihren Antrag möglichst schnell bearbeiten kann.

Persönliche Unterlagen:

• Kopie des Personalausweises
• Gehaltsnachweis der letzten 3 Monate
• aktuelle Renteninformation
• Vermögensnachweise
• Nachweis über Versicherungsbeträge
• SCHUFA-Selbstauskunft
• Nachweis über weitere Kredite oder Verpflichtungen, z.B. Unterhaltsleistungen

Sind Sie selbstständig tätig, kommen in der Regel folgende Dokumente dazu:

• Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten 2 Jahre
• Einkommenssteuererklärung und Einkommenssteuerbescheid der letzten 2 Jahre
• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung
• aktueller Auszug aus dem Handelsregister
• falls vorhanden: Gesellschaftervertrag

Unterlagen zur Immobilie:

• Kaufvertrag bzw. Vertragsentwurf
• Exposé
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan oder Flurkarten
• Baupläne oder Bauzeichnungen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Baukostenberechnung
• Bauantrag oder Baugenehmigung

Ihre Finanzberaterin oder Ihr Finanzberater prüft gemeinsam mit Ihnen, ob Sie Anspruch auf Fördermittel haben. Denn der Staat unterstützt Familien mit minderjährigen Kindern beim Hauskauf oder beim Bau einer klimafreundlichen Immobilie. Früher gab es dafür die Eigenheimzulage und das Baukindergeld. Nun hat die KfW das Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF 300) aufgelegt. Im Unterschied zu den alten Programmen gewährt die KfW dabei statt eines Zuschusses ein zinsgünstiges Darlehen für eine selbstbewohnte Immobilie. Allerdings darf dabei Ihr maximal zu versteuerndes Haushaltseinkommen mit einem Kind 60.000 Euro nicht überschreiten. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich diese Summe um 10.000 Euro. Das Programm ermutigt also besonders Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen dazu, sich selbstgenutzten Wohnraum zu schaffen. Der maximale Anteil der Kreditsumme, für die Sie Förderung erhalten, beträgt 240.000 Euro.

Wenn Sie den Zuschlag für Ihre Wunschimmobilie erhalten haben, ist der Weg nicht mehr weit. Um den Kaufvertrag zu unterzeichnen, benötigen Sie einen Notartermin. Achten Sie darauf, dass nicht zu viel Zeit zwischen der Ausstellung der Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank und der Vertragsunterzeichnung vergeht, damit die Ihnen zugesagten Finanzierungskonditionen nicht verfallen. Zwar ist es Aufgabe der Verkäuferseite, der Notarin oder des Notars Ihnen alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes zukommen zu lassen. Sie können den reibungslosen Ablauf aber unterstützen und Zeit sparen, indem Sie den Termin im Notariat ebenfalls gut vorbereiten. 

Folgende Unterlagen dürfen an diesem Tag nicht fehlen:

• Gültiges Ausweisdokument (Personalausweis oder Reisepass)
• Steuer-Identifikationsnummer
• Grundschuldformular Ihrer Bank

Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags sind Sie Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie. 

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags ist die Voraussetzung dafür, dass die finanzierende Bank den vereinbarten Kreditbetrag auszahlt, denn im Kaufvertrag ist auch die Grundschuld geregelt, welche der Bank als Sicherheit dient. Die Notarin oder der Notar kümmert sich darum, das Grundbuch zu sperren und alle benötigten Unterlagen von der Gemeinde und dem Grundbuchamt anzufordern. Dies dauert ungefähr einen Monat. Liegen alle Dokumente vor, erstellt sie oder er die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis. Nach Zahlung des Kaufpreises veranlasst die Notarin oder der Notar die Übertragung der Rechte an der Immobilie sowie den Eintrag ins Grundbuch.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, zahlt die Bank das vereinbarte Darlehen an Sie aus. Dabei gibt es Unterschiede, wenn Sie den Kredit für einen Hausbau oder den Kauf einer bestehenden Immobilie nutzen:

Nutzen Sie die Darlehenssumme für den Bau oder eine Modernisierung, zahlt die Bank den Kredit gestaffelt je nach Baufortschritt aus. Sind Sie selbst Bauherr, müssen Sie der Bank regelmäßig Rechnungen, Nachweise oder Kontoauszüge vorlegen, um die bereits gezahlten Beträge für beispielsweise Handwerkerleistungen oder Baumaterial zu dokumentieren und so die Auszahlung der nächsten Rate einzuleiten. Außerdem sind Baustandsberichte nötig. In diesen bestätigt die zuständige Architektin oder der zuständige Architekt den Baufortschritt. Bauen Sie mit einem Bauträger, werden die Raten immer dann ausgezahlt, wenn ein Bauabschnitt abgeschlossen ist, beispielsweise nach der Fertigstellung des Rohbaus. 

Liegt die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notariats und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vor, zahlt die Bank die Darlehenssumme aus. Die Auszahlung erfolgt komplett in einer Summe und direkt an die Verkäuferin oder den Verkäufer der Immobilie oder auf ein Notaranderkonto, also ein Konto, das eine Notarin oder ein Notar treuhänderisch verwaltet. Für die Auszahlung benötigt die Bank eine Kopie des Kaufvertrags, auf der die Kontaktdaten und die Bankverbindung der Verkäuferin oder des Verkäufers angegeben sind. 

Mit der Baufinanzierung haben Sie bereits einen großen Schritt auf dem Weg ins Eigenheim getan. Doch während die Finanzierung eines Hausbaus oder -kaufs in der Regel mehrere Jahrzehnte dauert, wird der Zinssatz mit dem ersten Kreditvertrag meist nur für 10 bis 15 Jahre festgelegt. Wenn diese Sollzinsbindung ausläuft, ist der Kredit aber in den meisten Fällen noch nicht komplett zurückgezahlt. 

Aus diesem Grund sollten Sie sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um die Baufinanzierung mit einer neuen Sollzinsbindung fortzuführen. Dies geht mit einer Prolongation ganz bequem im Rahmen des laufenden Kredits. Alternativ können Sie auch über ein Forward-Darlehen oder eine Umschuldung nachdenken. Ihre Volksbank Raiffeisenbank berät Sie gerne zu den verschiedenen Optionen.