Beim Immobilienkauf ist eine Auflassungsvormerkung sinnvoll. Denn sie sichert Ihren Anspruch auf eine Immobilie, bis im Grundbuch die Übertragung des Eigentumsrechts vom Verkäufer auf die Käuferin oder den Käufer erfolgt ist. Mit welcher Dauer und welchen Kosten Sie bei einer Vormerkung rechnen müssen, erfahren Sie hier.
Auflassungsvormerkung: Dauer und Kosten
Kurz und kompakt
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Eine Auflassungsvormerkung sichert beim Immobilienkauf den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und wird im Grundbuch eingetragen.
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In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben; der Notar übernimmt auch die Eintragung der Vormerkung.
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Die Kosten für die Auflassungsvormerkung betragen etwa die Hälfte der Gebühr für die endgültige Grundbucheintragung, welche rund 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Beim Immobilienkauf Vorrechte im Grundbuch sichern
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Sie möchten ein Haus oder Grundstück kaufen? Um von der Käuferin oder dem Käufer zum offiziellen Eigentümer zu werden, ist ein Grundbucheintrag notwendig. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Besitz- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks dokumentiert sind. Darin können Käuferinnen und Käufer eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, um ihren Eigentumsanspruch gegenüber anderen Interessentinnen, Interessenten und Gläubigern geltend zu machen. Es handelt sich um eine Reservierung der Immobilie durch eine Notarin oder einen Notar, die nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Kaufabwicklung erfolgen kann. Sie gilt so lange, bis der endgültige Eigentumsübergang erfolgt ist. Die notarielle Eintragung ist als Sicherungsmittel in der Abteilung II des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Vorteile der Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung sichert Sie beim Immobilienkauf ab. Da Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer vorgemerkt sind, hat der Verkäufer nicht mehr das Recht, die Immobilie weiter zu belasten oder das Grundstück an eine andere Interessentin oder einen anderen Interessenten zu verkaufen – zum Beispiel, weil diese oder dieser mehr Geld bietet. Außerdem schützt die Auflassungsvormerkung vor den Ansprüchen Dritter. Das bedeutet, dass bei Insolvenz des Verkäufers keine Zwangsversteigerung vollzogen werden kann und das Grundstück damit nicht an eine Gläubigerin oder einen Gläubiger geht. Sollte der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvorgangs insolvent werden, besteht zudem die Gefahr, dass die Käuferin oder der Käufer ihre oder seine Ansprüche auf die Immobilie verliert, wenn keine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. In diesem Fall kann es sein, dass bereits gezahlte Beträge verloren sind.
Möchten Sie die entsprechende Immobilie mithilfe einer Immobilienfinanzierung erwerben, dient Ihrer Bank die Auflassungsvormerkung als Sicherheit für das Darlehen. Das erhöht Ihre Chancen, eine Finanzierung zu erhalten. Diese Rechtssicherheiten, die eine Auflassungsvormerkung bietet, sind mit anderen Mitteln nicht zu erreichen.
Von der Auflassungsvormerkung bis zur Auflassung
Wie lange dauert die Eigentumsübertragung? Zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung – also der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch – können bis zu zwei Monate vergehen. Erst wenn eventuelle Grundschulden oder Hypotheken, die zulasten des Verkäufers eingetragen sind, gelöscht wurden, nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vor. Damit sind Sie offiziell die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung wird schließlich aus dem Grundbuch gelöscht, da sie nicht mehr notwendig ist.
Wofür brauche ich eine Notarin oder einen Notar beim Immobilienkauf?
In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, eine Notarin oder einen Notar bei einem Immobilienkauf zu involvieren. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, sonst ist er rechtlich nicht gültig.
Darüber hinaus stellt eine Notarin oder ein Notar sicher, dass der Vertrag den juristischen Anforderungen entspricht. Außerdem sorgt sie oder er für Rechtssicherheit, zum Beispiel indem die Identität der Vertragsparteien und die rechtliche Situation der verkauften Immobilie geprüft wird.
Die Notarin oder der Notar kümmert sich um die Kaufabwicklung, denn sie oder er übernimmt die Formulierung des Kaufvertrages, aber auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zudem stellt sie oder er sicher, dass der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt und die Immobilie wie vereinbart übergeben wird.
Wie hoch sind die Kosten für eine Auflassungsvormerkung?
Wie hoch die Notarkosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sind, hängt zum Beispiel vom Wert der Immobilie ab. Die Höhe der einzutragenden Grundschuld spielt dabei ebenfalls eine Rolle. Im Regelfall belaufen sich die Kosten für eine Auflassungsvormerkung auf die Hälfte der Gebühr, die Käuferinnen und Käufer später für die Grundbucheintragung zahlen müssen. Diese liegt wiederum bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Eine Rückauflassungsvormerkung kann ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Mit ihr kann sich ein Verkäufer das Recht auf eine Rückübertragung der Immobilie sichern, falls im Kaufvertrag zugesicherte Bedingungen nicht eingehalten wurden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht oder nicht in voller Höhe bezahlt wurde.
Mit der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung kann der Verkäufer sicherstellen, dass keine weiteren Belastungen der Immobilie oder Eigentumsübertragungen stattfinden können, welche sein Rückübertragungsrecht beeinträchtigen können. Gleichzeitig schützt die Rückauflassungsvormerkung auch gegenüber Dritten. Zukünftige Käuferinnen, Käufer oder Gläubiger haben das bestehende Rückübertragungsrecht ebenfalls zu respektieren.
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FAQs zu Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung erlischt, wenn ihre Löschung beantragt wird. Dies kann aus unterschiedlichen Gründen geschehen:
- Der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch wurde erfüllt, der Verkauf der Immobilie also abgeschlossen.
- Die Berechtigte oder der Berechtigte, in deren oder dessen Namen die Vormerkung erfolgte, hat ausdrücklich ihren oder seinen Verzicht erklärt.
- Der gesicherte Anspruch erlischt aus anderen Gründen, zum Beispiel, weil er verjährt ist.
- Käuferin und Verkäuferin oder Käufer und Verkäufer haben sich aus anderen Gründen einvernehmlich darauf geeinigt, die Vormerkung löschen zu lassen.
Die Auflassungsvormerkung an sich verjährt nicht. Sie bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis sie entweder durch die Erfüllung des gesicherten Anspruchs bedient ist und im Anschluss gelöscht wird oder wenn eine ausdrückliche Löschung aus anderen Gründen erfolgt.
Die einer Vormerkung zugrunde liegenden Ansprüche können jedoch verjähren. Die Frist hierfür beträgt drei Jahre und beginnt am Ende des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist.
In der Regel trägt die Käuferin oder der Käufer die Kosten für die Eintragung und auch für die Löschung der Auflassungsvormerkung, da diese Schritte Teile des Kaufprozesses sind. Die Übernahme dieser Kosten durch die Käuferin oder den Käufer ist in der Regel im Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Natürlich ist es möglich, dass Verkäuferin und Käuferin oder Verkäufer und Käufer sich auf eine andere Regelung einigen. Auch in diesem Fall sollte dies im Kaufvertrag stehen.
