Menschen schließen sich in einer Baugemeinschaft zusammen, um bezahlbaren Wohnraum für den Eigenbedarf oder zur privaten Vermietung gemeinsam zu planen und zu realisieren. Neben der Kostenersparnis möchten viele Beteiligte außerdem gemeinschaftlich wohnen. So entstehen häufig Mehrfamilienhäuser oder Wohnprojekte mit sozialen Treffpunkten wie Gemeinschaftsräumen und Gärten, die die Begegnung in der Nachbarschaft fördern. Dadurch entstehen lebendige Hausgemeinschaften.
Bauen in der Baugemeinschaft
Kurz und kompakt
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Baugemeinschaften planen, finanzieren und realisieren gemeinsam Bauvorhaben, wobei sie Verantwortung, Risiken und Entscheidungen teilen.
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Vorteile sind geringere Kosten für den Einzelnen, Mitgestaltung und Gemeinschaft, während Abstimmungsbedarf, Organisation und rechtliche Komplexität Herausforderungen darstellen.
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Die Rechtsform, Finanzierung und Grundstücksaufteilung müssen sorgfältig geregelt werden, um Eigentumssicherheit und Bauablauf zu gewährleisten.
Ziele und Motivation
Was eine Baugemeinschaft ausmacht
Eine Baugemeinschaft, auch private Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe genannt, ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinsam ein Bauprojekt planen, finanzieren und umsetzen. Die Mitglieder teilen die Kosten, Risiken und Aufgaben, die sonst einzelne Bauherrinnen und Bauherren tragen würden. Alle können sich einbringen. Entscheidungen werden offen besprochen und gemeinsam getroffen. Daher braucht eine Baugemeinschaft Zeit für Abstimmungen und ihre Mitglieder die Bereitschaft, Kompromisse einzugehen. Denn die Beteiligten übernehmen zusammen Verantwortung für Termine, Kosten und die Bauqualität.
Wie funktioniert eine Baugemeinschaft?
In der Praxis haben sich zwei Formen etabliert:
Freie Baugemeinschaft
Die Mitglieder übernehmen Organisation und Planung eigenständig, von der Grundstückssuche bis zur Bauüberwachung. Diese Variante bietet maximale Kontrolle, erfordert aber auch hohes Engagement und Fachkenntnis.
Betreute Baugemeinschaft
Ein professionelles Planungs- oder Projektmanagementbüro begleitet die Gruppe bei allen Schritten. Das reduziert den Aufwand, kostet aber zusätzliche Honorare.
Beide Modelle basieren darauf, dass sich jeder mitverantwortlich fühlt. Entscheidungen über die Auswahl des Architekturbüros, des Bauunternehmens oder der Bauherrenversicherung werden meist nach dem Mehrheitsprinzip getroffen. Bei wichtigen Fragen wie Grundstückskauf, Grundriss, Finanzierung oder Bauverträgen ist jedoch Einstimmigkeit besser.
Vorteile und Nachteile einer Baugemeinschaft
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Kostenersparnis durch Grundstückskauf im Kollektiv | Höherer Abstimmungsaufwand und zeitintensive Entscheidungsprozesse |
| Mitbestimmung über das gesamte Bau- und Nutzungskonzept | Finanzielle Risiken bei Ausstieg einzelner Mitglieder |
| Soziales Miteinander und nachbarschaftliches Wohnen | Überforderung durch Bauherrenrolle |
| Effiziente Nutzung von Flächen, die auf die Bedürfnisse der Gemeinschaft zugeschnitten sind | Komplexe Organisation rechtlicher und finanzieller Strukturen |
Der Weg zur Baugemeinschaft
Bevor die Planung konkret wird, stellt sich für Interessierte die Frage, wie sie überhaupt eine passende Gemeinschaft finden. Lokale Netzwerke, kommunale Initiativen oder der Bundesverband Baugemeinschaften e.V. helfen hier weiter. Städte wie Berlin, Hamburg, Freiburg, Mainz, Landau oder Konstanz betreiben eigene Beratungsstellen für gemeinsames Bauen. Auch Foren, Internetportale und regionale Architektenkammern bieten Kontakte und Informationsveranstaltungen. Viele Projekte starten mit einer Interessengemeinschaft, aus der sich im Laufe der Zeit eine feste Baugemeinschaft entwickelt.
Vier Phasen der Baugemeinschaft
Eine Baugemeinschaft entsteht in klar strukturierten Etappen:
- Interessengemeinschaft: Menschen mit ähnlichen Vorstellungen finden sich zusammen und prüfen Machbarkeit und Ziele.
- Planungsgemeinschaft: Entscheidung, ob eine fachkundige Projektleitung eingebunden wird, Entwürfe entstehen, Kosten werden kalkuliert, die Finanzierungsbestätigungen werden bei der Bank angefordert.
- Baugemeinschaft: Der Bauvertrag wird geschlossen, das Grundstück erworben, die Bauarbeiten beginnen.
- Eigentümergemeinschaft: Nach Fertigstellung beziehen die Mitglieder die Wohnungen und bauen Verwaltungsstrukturen auf.
Diese Phasen verdeutlichen, dass eine Baugemeinschaft kein kurzfristiges Projekt ist, sondern eine langfristige Partnerschaft, die vorausschauendes Planen und abgestimmtes Handeln verlangt.
Rechtsform und vertragliche Grundlagen
Die rechtliche Struktur einer Baugemeinschaft hängt von Projektgröße und Zielsetzung ab. Häufig wählen Gruppen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), da sie flexibel und kostengünstig ist. Bei größeren Projekten kann es auch eine eingetragene Genossenschaft (eG) sein. Wichtig ist der Gesellschaftsvertrag, der Rechte, Pflichten und Entscheidungswege bestimmt. Er definiert unter anderem Beschlussregeln, einen Katalog zustimmungspflichtiger Geschäfte, eine Sprecherin oder einen Sprecher und die Regeln für Ein- und Austritt von Mitgliedern. Auch regelt ein Vertrag finanzielle Details wie Einlagenhöhe, Zahlungsplan, Nachschusspflichten und den Umgang mit Kostensteigerungen. Auf dieser rechtlichen Grundlage folgt die praktische Umsetzung.
Abgrenzung zu Wohnungsbaugenossenschaften
Im Fall der eingetragenen Genossenschaft erwerben die Mitglieder in der Regel kein individuelles Wohneigentum – etwa eine Wohnung oder einen Hausanteil. Bei Wohnungsbaugenossenschaften bleibt das Eigentum gemeinschaftlich, die Mitglieder mieten ihre Wohnungen von der Genossenschaft an. Zuvor müssen sie meist Genossenschaftsanteile erwerben und werden so zu Mitbesitzern der Genossenschaft.
Beide Modelle fördern kollektives Wohnen, unterscheiden sich jedoch in Eigentumsstruktur und Entscheidungsfreiheit.
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Organisation vom Grundstückskauf bis zur Finanzierung
In einer Baugemeinschaft entsteht meist ein Mehrfamilienhaus mit einzelnen Wohnungen oder ein Reihenhausareal. Damit die Mitglieder später Eigentümerin oder Eigentümer der eigenen Einheit werden, erwerben sie bereits vor Baubeginn jeweils einen Grundstücksanteil. So lässt sich der Besitz im Grundbuch eintragen und die Grunderwerbsteuer kann errechnet werden. Anschließend beginnt die organisatorische Phase: Entweder übernimmt ein externes Projektmanagement die Koordination von Kosten, Terminen und Ausschreibungen, oder die Gruppe organisiert sich selbst. Nach der Planung folgt die Vergabe der Bauleistungen. Manche Gruppen beauftragen ein Generalunternehmen, andere einzelne Gewerke. Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, sparen Kosten, erfordern aber Erfahrung und klare Abläufe. Ebenso sorgfältig muss die Finanzierung gestemmt werden. Die Gemeinschaft kann einen gemeinsamen Kredit aufnehmen oder jedes Mitglied finanziert seinen Anteil separat. Entscheidend ist, dass die Beteiligten klare Absprachen treffen und ihre Bonität gegenüber der Bank nachweisen.
Gemeinsam bauen – mit Verantwortung und Perspektive
Eine Baugemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft bietet die Chance, Wohnen individuell und nachbarschaftlich zu gestalten. Sie verlangt jedoch Organisationstalent, Zeit und gegenseitiges Vertrauen. Wer sich auf das Modell einlässt, kann nicht nur Geld sparen, sondern auch langfristig ein Zuhause schaffen, das zu den gemeinsamen Vorstellungen und Werten passt. Lassen Sie sich bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort zur Baugemeinschaft und Baufinanzierung beraten.
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FAQs zur Baugemeinschaft
Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer privater Personen, die gemeinsam ein Bauprojekt planen, finanzieren und realisieren. Das Ziel ist, gemeinsam Wohnraum zu schaffen und Kosten zu sparen.
Eine Baugemeinschaft organisiert sich eigenverantwortlich und trifft gemeinschaftliche Entscheidungen zur Planung, Finanzierung und Umsetzung des Projekts. Meistens beauftragt sie Architekturbüros oder eine Projektleitung für die fachliche Begleitung.
Baugemeinschaften finden Sie über den Bundesverband Baugemeinschaften, kommunale Plattformen oder Projektentwickler, die sich auf gemeinschaftliches Bauen und Wohnen spezialisiert haben.
Oft wählen Baugemeinschaften die Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), da sie unkompliziert ist und die Mitbestimmung ermöglicht. Je nach Projektgröße können aber auch andere Formen wie eine Genossenschaft in Betracht kommen.
Ein Baugemeinschaftsprojekt dauert in der Regel etwa drei bis fünf Jahre von der ersten Planung bis zum Einzug, abhängig von Grundstückssuche, Planungsaufwand, Genehmigungsverfahren und Bauzeit.
Ein späterer Ausstieg ist grundsätzlich möglich, muss aber vertraglich geregelt sein. In der Regel müssen ausscheidende Mitglieder ihre Anteile verkaufen, was mit finanziellen Risiken oder Wartezeiten verbunden sein kann.
Ja, es gibt kommunale und staatliche Förderprogramme, etwa zur Grundstücksvergabe, für energieeffizientes Bauen oder familienfreundliches Wohnen. Die genauen Möglichkeiten hängen von Standort und Projekt ab.
