Finanzierungsbestätigung: So bereiten Sie den Hauskauf vor

Die Bezeichnungen unterscheiden sich je nach Kreditinstitut. Ein „Finanzierungszertifikat“, eine „vorläufige Finanzierungszusage“ und eine „Finanzierungsbestätigung“ müssen daher nicht bei jeder Bank dasselbe bedeuten. Fragen Sie Ihre Bank, welche Angaben sie bereits geprüft hat, welche Vorbehalte gelten und welche Schritte bis zum Darlehensvertrag noch fehlen.

Der richtige Zeitpunkt für die Finanzierungsbestätigung richtet sich danach, wie konkret Sie eine Immobilie kaufen möchten. Sie benötigen nicht pauschal vor jeder Besichtigung eine objektbezogene Bestätigung. Wenn Sie sich früh vorbereiten, zeigen Sie aber einen ausreichenden finanziellen Spielraum, sobald Sie eine Immobilie kaufen.

Klären Sie Ihre finanzielle Ausgangslage mit der Bank, wenn Sie ernsthaft nach einer Immobilie suchen oder Ihr realistisches Budget noch nicht kennen. Die Bank ermittelt anhand Ihrer Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen und Verpflichtungen, welche monatliche Rate und welcher Finanzierungsrahmen zu Ihrer Situation passen. Eine konkrete Immobilie gibt es in diesem Stadium in der Regel nicht.

Der Finanzierungsrahmen unterstützt Ihre Suche, stellt aber keine Zusage für jedes Objekt innerhalb dieser Preisgrenze dar. Lage, Zustand, Beleihungswert und erforderliche Modernisierungen beeinflussen später, ob die Bank eine bestimmte Immobilie in der geplanten Höhe finanziert.

Sobald Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden, reichen Sie Kaufpreis und verfügbare Objektunterlagen bei der Bank nach. Starten Sie die objektbezogene Prüfung spätestens dann, wenn Verkäuferin oder Verkäufer oder das Maklerbüro einen Finanzierungsnachweis verlangen oder Sie ein ernsthaftes Kaufangebot abgeben. In einem Markt mit mehreren Interessentinnen und Interessenten hilft es, die Unterlagen bereits vorher vollständig vorbereitet zu haben.

Die Finanzierungsbestätigung signalisiert in diesem Fall, dass die Bank nicht nur Ihr allgemeines Budget kennt, sondern auch die Eckdaten der Wunschimmobilie berücksichtigt hat. Sie garantiert Ihnen trotzdem nicht den Zuschlag. Die Verkäuferin oder der Verkäufer darf neben der Finanzierung beispielsweise den angebotenen Kaufpreis, gewünschte Übergabetermine und weitere Bedingungen berücksichtigen.

Ein klarer Ablauf verhindert, dass Rückfragen entstehen. So kann die Bank Ihre Bestätigung schneller bearbeiten. Stimmen Sie zunächst mit Ihrer Bank ab, ob Sie einen allgemeinen Finanzierungsrahmen oder bereits eine objektbezogene Bestätigung benötigen.

1. Finanzielle Ausgangslage prüfen: Stellen Sie Einnahmen, laufende Ausgaben, Eigenkapital, Vermögen und bestehende Verpflichtungen zusammen. Legen Sie außerdem fest, welche monatliche Rate dauerhaft zu Ihrem Haushalt passt.
2. Unterlagen vorbereiten: Reichen Sie die von der Bank angeforderten Identitäts-, Einkommens-, Eigenkapital- und Vermögensnachweise vollständig ein.
3. Objektdaten ergänzen: Sobald eine Immobilie feststeht, übermitteln Sie Exposé, Kaufpreis und die bereits verfügbaren Objektunterlagen.
4. Rückfragen der Bank beantworten: Die Bank beurteilt Ihre finanzielle Tragfähigkeit. Bei einer konkreten Immobilie prüft siezusätzlich, ob Objekt und Finanzierung zusammenpassen.
5. Bestätigung kontrollieren: Lesen Sie Betrag, Objektbezug, Gültigkeit und Vorbehalte. Lassen Sie sich unklare Formulierungen erläutern, bevor Sie das Dokument weitergeben.

Die Prozessgrafik zeigt, wie sich die Finanzierungsbestätigung in den gesamten Immobilienkauf einfügt.

Welche Nachweise Ihre Bank verlangt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und der Immobilie ab. Entscheidend ist auch, wie aussagekräftig die Bestätigung sein soll. Wenn Sie die Unterlagen in zwei Pakete gliedern, erkennen Sie schneller, was bereits vorliegt und was Sie noch von Verkäuferin oder Verkäufer bzw. Maklerin oder Makler benötigen.

1. Persönliche Angaben und Identität: Dazu gehören eine Selbstauskunft, Kontaktdaten und ein gültiger Personalausweis oder Reisepass. Die Bank fragt außerdem nach Ihrer Wohn- und Beschäftigungssituation.
2. Einkommen: Wenn Sie angestellt beschäftigt sind, reichen Sie häufig aktuelle Gehaltsabrechnungen und gegebenenfalls den letzten Einkommensteuerbescheid ein. Sind Sie hingegen selbständig oder freiberuflich aktiv, verlangt die Bank meist Steuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen.
3. Eigenkapital und Vermögen: Konto- und Depotauszüge, Bausparguthaben oder weitere geeignete Nachweise belegen, welchen Betrag Sie als Eigenkapital in den Kauf einbringen. Geben Angehörige Geld dazu, verlangt die Bank je nach Gestaltung zusätzliche Nachweise.
4. Laufende Verpflichtungen: Ratenkredite, Leasingverträge, Unterhaltszahlungen und andere regelmäßige Belastungen fließen in die Haushaltsrechnung ein. Vollständige Angaben verhindern, dass die Bank den verfügbaren Spielraum zu hoch ansetzt.

1. Kaufpreis und Eckdaten: Exposé, Adresse, Kaufpreis, Baujahr, Grundstücksgröße sowie Wohn- und Nutzflächen vermitteln einen ersten Überblick.
2. Pläne und Flächenangaben: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Lageplan und gegebenenfalls eine Baubeschreibung unterstützen die Objektprüfung.
3. Rechtliche Objektinformationen: Ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte oder weitere grundstücksbezogene Unterlagen zeigen, wie das Objekt rechtlich beschrieben und belastet ist.
4. Zustand und Besonderheiten: Fotos, Angaben zu Modernisierungen und der Energieausweis helfen der Bank, den Zustand einzuschätzen. Bei einer Eigentumswohnung kommen je nach Prüfungsumfang beispielsweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.

Für einen ersten Finanzierungsrahmen reichen oft Angaben und ausgewählte Nachweise zu Ihrer finanziellen Situation. Je näher Sie der endgültigen Kreditentscheidung kommen, desto vollständiger prüft die Bank sowohl Ihre Unterlagen als auch das Objekt.

Ein allgemeiner Finanzierungsrahmen erfordert meist weniger Zeit, da die Bank weniger prüft. Vergibt die Bank hingegen einen Kredit, prüft sie Ihre Unterlagen sehr sorgfältig. Vollständige Unterlagen, eine klare Finanzierung und ein gut dokumentiertes Objekt beschleunigen den Ablauf. Fragen Sie deshalb zu Beginn, welche Nachweise fehlen und bis wann Sie das Dokument benötigen.

Wie viel eine Finanzierungsbestätigung kostet und wie lange sie gültig ist, bestimmt ebenfalls jedes Institut selbst. Viele Banken stellen eine vorläufige Bestätigung ohne gesondertes Entgelt aus. Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Institute kostenlos arbeiten. Prüfen Sie außerdem das Ausstellungsdatum, eine angegebene Frist und mögliche Bedingungen. Ändern sich Einkommen, Eigenkapital, Darlehensbedarf oder Immobilie, aktualisieren Sie besser Ihre Bestätigung. Nur so bleibt die Aussagekraft bestehen.

Nicht die Überschrift, sondern der Wortlaut entscheidet über die Aussagekraft der Finanzierungsbestätigung. Achten Sie besonders auf Formulierungen wie „vorläufig“, „grundsätzlich“ oder „vorbehaltlich der abschließenden Kredit- und Objektprüfung“. Sie zeigen, dass die Bank noch Bedingungen prüft, bevor sie eine endgültige Entscheidung trifft.

Auch eine als verbindlich bezeichnete Zusage ersetzt nicht automatisch den Darlehensvertrag. Benötigen Sie später mehr Geld, verschlechtert sich Ihre finanzielle Situation oder bewertet die Bank das Objekt niedriger als erwartet, muss sie die Finanzierung möglicherweise neu prüfen.

Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigen Sie, dass Sie Ihr Budget nicht nur selbst geschätzt, sondern bereits mit einer Bank besprochen haben. Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Maklerinnen und Makler erhalten dadurch einen belastbaren Hinweis, dass der Kauf nicht an einer ungeklärten Finanzierung scheitert.

In der Regel geben Sie nur die für den Kauf bestimmte Bestätigung weiter. Einkommensnachweise, Steuerbescheide oder vollständige Konto- und Depotauszüge bleiben bei der Bank. Möchte die Verkäuferin oder der Verkäufer weitere Nachweise sehen, klären Sie, welche Information sie oder er tatsächlich benötigt. So legen Sie persönliche Umsätze oder Vermögenspositionen nicht ohne sachlichen Grund offen.

Finanzieren Sie den Kauf vollständig oder überwiegend aus eigenem Vermögen, kommt alternativ ein geeigneter Kapitalnachweis infrage. Eine Bankbestätigung wahrt jedoch häufig mehr Diskretion als persönliche Kontoauszüge. Stimmen Sie vor der Weitergabe ab, ob das Dokument den benötigten Betrag oder die konkrete Immobilie nennen soll. Oft reicht auch aus, dass die Bank Ihnen ein vorhandenes Eigenkapital bestätigt, mit dem Sie den Kaufpreis bedienen können.

Nach der Finanzierungsbestätigung vervollständigt die Bank ihre Kreditwürdigkeits- und Objektprüfung. Prüfen Sie anschließend das Darlehensangebot einschließlich Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechten, Bereitstellungszinsen, Eigenkapitaleinsatz und Auszahlungsvoraussetzungen. Vereinbaren Sie den Termin im Notariat erst, wenn Sie wissen, dass die Finanzierung zum Kaufvertrag und zu den vorgesehenen Zahlungsfristen passt.

Der notarielle Immobilienkaufvertrag und der Darlehensvertrag sind rechtlich getrennte Verträge. Ein Grundstückskauf bindet die Vertragsparteien nach der notariellen Beurkundung. Das gesetzliche Widerrufsrecht für einen Verbraucherdarlehensvertrag bezieht sich dagegen auf das Darlehen und hebt den Immobilienkauf nicht automatisch auf. Verlassen Sie sich daher nicht darauf, dass Sie einen bereits beurkundeten Kauf allein durch den Widerruf der Finanzierung rückgängig machen können.

Nach dem Termin bei Notarin oder Notar veranlasst das Notariat die weiteren Schritte. Die Bank benötigt regelmäßig die vereinbarten Sicherheiten wie einen Grundschuldeintrag und prüft ihre Auszahlungsvoraussetzungen, bevor sie den Darlehensbetrag bereitstellt.

Ihre Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie gerne dabei, Finanzierungsrahmen, Objektprüfung, Darlehensvertrag und Zeitplan aufeinander abzustimmen. Beginnen Sie damit, sobald Ihre Immobiliensuche konkret wird Aktualisieren Sie die Planung, wenn sich Kaufpreis, Objekt oder finanzielle Situation ändern. So bleiben Sie während des gesamten Prozesses flexibel – und interessant für Verkäuferinnen und Verkäufer.