Nachfinanzieren fürs Haus

Eine Nachfinanzierung entsteht in der Regel, weil das Budget zu knapp kalkuliert wurde oder weil während des Projekts neue und unvorhersehbare Ausgaben auftauchen. Typische Gründe sind steigende Material- und Handwerkerpreise sowie zusätzliche Umbauten oder Modernisierungen, die erst während des Bauprozesses sichtbar werden. Auch wenn Sie in der Erstfinanzierung keinen ausreichenden Puffer eingeplant haben, entsteht schnell eine Finanzierungslücke. Diese muss dann mit einer Nachfinanzierung gestopft werden.

Wenn Sie nachfinanzieren, verändert sich Ihre gesamte Baufinanzierung. Die monatliche Rate steigt oder Sie verlängern die Laufzeit, weil ein zusätzlicher Betrag zu Ihrem Kredit hinzukommt. Damit wächst Ihre Gesamtschuld und die Bank bewertet Ihre finanzielle Situation noch einmal neu. Neben Bonität und Einkommen spielt auch der aktuelle Immobilienwert eine Rolle. Oft muss dieser erneut geschätzt werden. Für Sie heißt das: Sie binden sich enger an die Bank und haben weniger finanziellen Spielraum für andere Ausgaben.

Eine Nachfinanzierung klingt oft nach einer einfachen Lösung, birgt aber deutliche Risiken. Sie verschulden sich stärker und müssen mit höheren Raten oder einer längeren Laufzeit rechnen. Die Bank hat zudem die Möglichkeit, Ihren Antrag abzulehnen. Reicht Ihre Bonität nicht aus oder schöpfen Sie bereits den maximalen Beleihungsauslauf aus, benötigen Sie gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten. In solchen Fällen droht eine Finanzierungslücke, die Sie bei Ihrem Vorhaben unter Druck setzt. Hinzu kommt: Da Nachfinanzierungen meist teurer sind, zahlen Sie am Ende oft deutlich mehr als ursprünglich geplant.

Bei einer Nachfinanzierung stehen Sie häufig vor zeitlichen und formalen Hürden: Banken prüfen Ihre Lage erneut und verlangen oft umfangreiche Nachweise, bevor sie zusätzliches Geld freigeben. Da der Zins variabel ist, hat er sich unter Umständen verändert. Auch das kann eine Nachfinanzierung verteuern. Zudem haben Sie weniger Geld zur freien Verfügung. Fachleute empfehlen, dass Sie maximal 30 bis 40 Prozent Ihres Einkommens fürs Wohnen verwenden sollten. Hinzu kommen mögliche praktische Probleme. Verzögerte Auszahlungen setzen Sie selbst und die Fachleute, die Sie beschäftigen unter Druck. Gegebenenfalls muss hier umorganisiert werden. Dies sorgt wiederum für höhere Kosten und Verzögerungen beim Bauvorhaben.

Eine Nachfinanzierung läuft ähnlich ab wie der erste Baukredit. Sie stellen bei Ihrer Bank einen Antrag, in dem Sie den zusätzlichen Finanzbedarf genau darlegen. Die Bank prüft Ihre Bonität, den aktuellen Wert der Immobilie und den Zweck der Nachfinanzierung. Fällt die Entscheidung positiv aus, erhalten Sie ein Angebot mit Zinsen und Laufzeit. Je nach Höhe des Kredits kann eine neue Grundschuldbestellung notwendig sein. Diese wird von einer Notarin oder einem Notar eingetragen. Erst danach erfolgt die Auszahlung. Damit die Bank zustimmt, müssen Sie wie bei der Erstfinanzierung einige Voraussetzungen erfüllen. Entscheidend sind ein sicheres Einkommen, eine stabile finanzielle Gesamtsituation und ein ausreichend hoher Beleihungswert der Immobilie. Auch vollständige und aktuelle Unterlagen spielen eine Rolle: Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide, Grundbuchauszug, Baugenehmigung sowie Rechnungen oder Nachträge, die die Mehrkosten belegen. Wenn Sie diese Punkte erfüllen, stehen die Chancen für eine Bewilligung Ihrer Nachfinanzierung gut.

Nachfinanzierungen sind fast immer teurer als die ursprüngliche Baufinanzierung. Der Grund: Banken vergeben Anschlusskredite oft mit höheren Zinsen, weil für sie das Risiko steigt. Während Bauende beim ersten Darlehen noch Zinssätze von drei bis vier Prozent erhalten, können die Zinsen bei den Nachfinanzierungen schnell zwischen fünf und sieben Prozent liegen. Auch die kürzere Laufzeit der Nachfinanzierung treibt die monatliche Belastung nach oben. Im Ergebnis zahlen Sie für denselben Kreditbetrag deutlich mehr. Das summiert sich über die Jahre hinweg.

Zusätzlich zur ursprünglichen Kreditrate von 1.550 Euro steigt die monatliche Belastung in diesem Beispiel auf 2.030 Euro. Die nachfinanzierte Summe entspricht unter 10 Prozent des ursprünglichen Darlehenswertes. Die monatliche Belastung steigt jedoch um fast ein Viertel. Da die Zinsen bei Nachfinanzierungen in der Regel höher liegen und die Laufzeit häufig kürzer ist, lohnt sich ein gründlicher Vergleich verschiedener Angebote. Schon wenige Zehntel Prozentpunkte bedeuten für Sie über die Jahre hinweg einen enormen Unterschied.

Wird Ihre Nachfinanzierung abgelehnt, ist das nicht automatisch das Ende Ihres Bauvorhabens. Oft finden sich andere Lösungen für Ihre Finanzierung, mit der Sie eine kleinere Lücke schließen können. Sprechen Sie im Zweifel mit Anbietern, die Ihnen Angebote unterschiedlicher Banken und Finanzierungspartner im Vergleich zusammenstellen. Auch andere Alternativen sind denkbar: Vielleicht gibt es im Familienkreis jemanden, der Sie finanziell unterstützen kann. Wenn Sie Ihre Immobilie energetisch modernisieren, kommen auch Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) infrage. Oder Sie nutzen einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, um in Ihre Immobilie zu investieren. Eine weitere Option ist ein Zweitkredit bei einer anderen Bank, der Ihren bestehenden Immobilienkredit ergänzt.

Das Risiko einer späteren Nachfinanzierung sinkt, wenn Sie von Beginn an großzügig kalkulieren. Planen Sie einen Puffer von mindestens zehn Prozent der Bau- oder Kaufkosten ein, um unvorhergesehene Ausgaben abzufangen. Eine ausreichend hohe Reserve im Baukredit verschafft Ihnen Sicherheit, wenn Materialien teurer sind oder Sie zusätzliche Arbeiten benötigen. Entscheidend ist zudem eine akribische Planung: Vergleichen Sie Angebote, kalkulieren Sie möglichst genau und lassen Sie sich von unabhängigen Fachleuten beraten. So verringern Sie die Gefahr, dass das Budget am Ende nicht ausreicht und Sie zu teuren Konditionen einen weiteren Kredit abschließen.

Nutzen Sie unseren Kreditrechner, um sich einen ersten Überblick zu verschaffen.