Wenn der Kaufpreis für Ihre Immobilie fällig wird, muss das Geld pünktlich bereitstehen. Zugleich zahlt die Bank ein Immobiliendarlehen erst aus, wenn ihre Grundschuld an der vereinbarten Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Die Grundschuldbestellung verbindet deshalb den notariellen Kaufvertrag mit der Darlehensauszahlung. Wer die Unterlagen pünktlich weitergibt und sich an die vorgegebenen Schritte hält, vermeidet einen Engpass zum Zahlungstermin.
Grundschuldbestellung beim Hauskauf: So läuft sie ab
Kurz und kompakt
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Damit der Kaufpreis beim Immobilienkauf pünktlich gezahlt werden kann, müssen Grundschuldbestellung, Kaufvertrag und Darlehensauszahlung reibungslos ineinandergreifen.
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Notariat und Grundbuchamt übernehmen verschiedene Aufgaben: Das Notariat beurkundet und stellt den Antrag. Das Grundbuchamt prüft und trägt die Grundschuld ein.
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Die Bank zahlt das Darlehen erst aus, wenn sie den vereinbarten Nachweis erhalten hat und alle weiteren Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Grundschuldbestellung verbindet Kaufvertrag und Finanzierung
Das ist die Grundschuld
Die Grundschuld dient der Bank bei einer Baufinanzierung als Sicherheit für das gewährte Darlehen. Bedienen Kreditnehmende das Darlehen dauerhaft nicht, darf die Bank gemäß der vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen auf die Immobilie zugreifen. Die Grundschuldbestellung bezeichnet die dafür nötigen Erklärungen und das anschließende Eintragungsverfahren. Sie ist jedoch nicht mit der fertigen Grundbucheintragung gleichzusetzen.
Diese Unterlagen brauchen Bank und Notariat
Die Bank stößt den Vorgang an. Sie bestimmt den Betrag, den Sie für die Grundschuld benötigt. Außerdem benennt sie sich als Gläubigerin und gibt den Rang im Rahmen der Grundschuld vor. Der Rang legt fest, in welcher Reihenfolge Gläubiger berücksichtigt werden, wenn die Immobilie zum Beispiel zwangsversteigert wird. Je weiter vorne eine Grundschuld im Grundbuch steht, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Forderung vollständig bedient werden kann. Deshalb beansprucht die finanzierende Bank in der Regel den ersten Rang. Dafür stellt sie das sogenannte Grundschuldbestellungsformular bereit. Dieses Formular ersetzt weder die notarielle Urkunde noch den Antrag beim Grundbuchamt. Es enthält die Vorgaben, die das Notariat in die Grundschuldbestellungsurkunde überführt.
| Unterlage oder Angabe | Wer liefert sie? | Wofür sie gebraucht wird |
| Grundschuldbestellungsformular | Bank | Vorgaben zu Betrag, Gläubigerin, Rang und weiteren Sicherheiten |
| Notarieller Kaufvertrag | Kaufende oder Notariat | Nachweis der Belastungsvollmacht und der Angaben zur Immobilie |
| Ausweisdokument und persönliche Angaben | Kaufende/Kreditnehmende | Identitätsprüfung und richtige Bezeichnung der Beteiligten |
| Grundbuch- und Objektdaten | Notariat, gegebenenfalls Kaufende | Eindeutige Bezeichnung des Grundstücks und Prüfung bestehender Rechte |
| Weitere Zustimmungen oder Vollmachten | Je nach Fall | Zum Beispiel bei Vertretung, mehreren Eigentumsberechtigten oder besonderen Rangverhältnissen |
Welche Unterlagen im Einzelfall zusätzlich nötig sind, teilen Ihnen Bank und Notariat mit. Prüfen Sie Namen, Grundschuldbetrag und Objektangaben vor dem Termin. Schon ein Zahlendreher oder eine abweichende Grundstücksbezeichnung löst Rückfragen aus oder verzögert den Prozess – und damit auch den Zeitpunkt, zu dem Ihnen die Bank das Geld für Ihre Immobilie auszahlt.
Grundschuldbestellung: sieben Schritte bis zur Auszahlung
Bei einer Grundbuchbestellung erfolgt der gesamte Prozess in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten.
1. Die Bank bereitet die Grundschuldunterlagen vor
Nach der Finanzierungszusage legt die Bank die Höhe und den erforderlichen Rang der Grundschuld fest. Sie erstellt das Grundschuldbestellungsformular und nennt ihre weiteren Sicherungs- und Auszahlungsvorgaben. Prüfen Sie dabei, ob der Grundschuldbetrag zur Finanzierung passt und welches Notariat die Unterlagen erhalten soll.
2. Sie leiten das Formular an das Notariat weiter
Senden Sie die Unterlagen möglichst früh an das Notariat – idealerweise, sobald Finanzierung und Kaufvertrag ausreichend abgestimmt sind. Hat ein anderes Notariat den Kaufvertrag beurkundet, braucht das beauftragte Notariat in der Regel auch den Vertrag mit der Belastungsvollmacht. Warten Sie nicht bis kurz vor der Kaufpreisfälligkeit.
3. Das Notariat prüft Vollmacht, Rang und Angaben
Das Notariat gleicht Bankformular, Kaufvertrag und Grundbuchdaten ab. Es prüft insbesondere, ob die Belastungsvollmacht die geplante Grundschuld deckt und welche bereits eingetragenen Rechte den Rang beeinflussen. Anschließend bereitet es die Grundschuldbestellungsurkunde und den Beurkundungstermin vor.
4. Sie bestellen die Grundschuld im Notariat
Im Termin erläutert die Notarin oder der Notar die rechtliche Bedeutung der Urkunde. Sie geben die erforderlichen Erklärungen ab und unterschreiben. Enthält die Urkunde – wie häufig – eine persönliche Haftung und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, beurkundet das Notariat diese Erklärungen. Die Grundschuld ist damit notariell bestellt, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen.
5. Das Notariat stellt den Antrag beim Grundbuchamt
Nach der Beurkundung reicht das Notariat den Eintragungsantrag mit den erforderlichen Urkunden und Nachweisen ein. Dieser Schritt startet das Verfahren beim Grundbuchamt. Der Eingangszeitpunkt ist wichtig, weil er die Reihenfolge mehrerer Anträge und damit die Rangstelle beeinflussen kann.
6. Das Grundbuchamt prüft und trägt die Grundschuld ein
Das Grundbuchamt prüft, ob Antrag, Bewilligungen und Nachweise die gesetzlichen Anforderungen erfüllen. Fehlt etwas oder passt eine Angabe nicht zum Grundbuch, fordert es eine Ergänzung an. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, trägt es die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs an der vorgesehenen Rangstelle ein.
7. Die Bank prüft den Nachweis und gibt die Auszahlung frei
Das Notariat übermittelt der Bank den vereinbarten Nachweis, zum Beispiel einen beglaubigten Grundbuchauszug. Die Bank prüft anschließend nicht nur die Grundschuld, sondern auch alle weiteren Auszahlungsvoraussetzungen. Erst danach zahlt sie das Darlehen entsprechend den vereinbarten Zahlungsanweisungen aus – beim Immobilienkauf häufig direkt an die verkaufende Seite oder deren Bank, deren bestehende Forderung abgelöst werden muss.
Einfach dargestellt: An dieser Stelle findet die Grundschuldbestellung statt
Was Grundschuldbestellungsurkunde und Sicherungszweckerklärung regeln
Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält mehr als den Grundschuldbetrag. Sie legt fest, welches Grundstück mit der Grundschuld belastet wird, wer sie erhält und wie die Bank ihre Sicherheit im Ernstfall durchsetzen darf. Lesen Sie deshalb vor allem die folgenden Punkte aufmerksam und stellen Sie Rückfragen, noch bevor Sie die Urkunde unterschreiben.
| Regelung | Was sie festlegt | Bedeutung |
| Grundschuldbetrag und Grundstück | Nennbetrag und genaue Bezeichnung des belasteten Grundbesitzes | Der Nennbetrag dient als Gebührenwert und muss nicht dauerhaft der Darlehensrestschuld entsprechen. |
| Gläubigerin und Rangstelle | Welche Bank die Grundschuld erhält und an welcher Stelle sie im Grundbuch steht | Der Rang bestimmt, in welcher Reihenfolge Gläubiger aus dem Verkaufserlös der Immobilie bezahlt werden. |
| Grundschuldzinsen | Zusätzlicher Sicherungsrahmen der Grundschuld | Der oft hohe Satz ist nicht Ihr Darlehenszins. Er erweitert die Sicherheit etwa für Verzugs- und Vollstreckungskosten. |
| Persönliche Haftung | Ob die Bank neben der Immobilie auch auf weiteres Vermögen zugreifen darf | Die Haftung wirkt unabhängig vom Grundpfandrecht und verdient besondere Aufmerksamkeit. |
| Zwangsvollstreckungsunterwerfung | Ob die Urkunde unter den vereinbarten Voraussetzungen unmittelbar als Vollstreckungstitel dient | Die Bank braucht dann nicht erst ein Urteil. Kündigungs- und weitere gesetzliche Anforderungen gelten dennoch. |
| Sicherungszweckerklärung | Welche Forderungen die Grundschuld tatsächlich absichert | Sie begrenzt die abstrakte Grundschuld auf den vereinbarten Sicherungszweck und steht häufig in einem separaten Bankdokument. |
Bei Fragen zur Urkunde berät Sie das Notariat als neutrale Partei. Welche Forderungen die Bank mit der Grundschuld besichert und wann sie die Sicherheit freigibt, ergibt sich aus Darlehensvertrag und Sicherungszweckerklärung.
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Mit der Belastungsvollmacht bestellen Sie die Grundschuld vor der Eigentumsumschreibung
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, stehen Sie zunächst noch nicht als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch. Ohne Zustimmung der verkaufenden Seite dürften Sie das Grundstück daher nicht mit einer Grundschuld belasten. Die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag löst dieses Problem: Die verkaufende Seite ermächtigt Sie, die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung zu bestellen.
Die Vollmacht begrenzt die Nutzung der Grundschuld regelmäßig auf die Finanzierung des Kaufpreises. Die Bank zahlt den finanzierten Betrag dann nach den notariellen Vorgaben an die verkaufende Seite oder an abzulösende Gläubiger. So erhält sie ihre Sicherheit rechtzeitig. Die Vollmacht verhindert, dass sie die Grundschuld für andere Zwecke nutzt. Die Auflassungsvormerkung schützt daneben Ihren Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie ersetzt die Belastungsvollmacht nicht. Fehlt die Vollmacht oder deckt sie die Bankvorgaben nicht, müssen die Beteiligten nachbessern. Auch das kann unter Umständen dazu führen, dass die Bank Ihren Kredit verspätet auszahlt.
Diese Übergabepunkte entscheiden über den Zeitplan
Vier bis sechs Wochen vom Antrag beim Grundbuchamt bis zur Eintragung gelten häufig als grobe Orientierung. Im Einzelfall kann es mitunter länger dauern. Je nachdem, wie das Notariat ausgelastet ist, welche Rückfragen Sie haben oder wie viele Kredite Sie mit unterschiedlichen Rängen eintragen lassen, verzögert sich der Prozess. Beachten Sie besonders diese möglichen Gründe für eine Verzögerung, wenn Sie die Grundschuld zeitnah eintragen lassen möchten.
- Bankunterlagen fehlen oder enthalten abweichende Daten. Klären Sie Betrag, Bankbezeichnung und gewünschte Rangstelle, bevor das Notariat die Urkunde vorbereitet.
- Das Formular erreicht das Notariat zu spät. Leiten Sie es direkt nach der Finanzierungszusage weiter und nennen Sie den geplanten Fälligkeitstermin.
- Die Belastungsvollmacht reicht nicht aus. Bank und Notariat müssen dann mit der verkaufenden Seite eine Ergänzung abstimmen.
- Vorrangige Rechte sind noch nicht geklärt. Löschungen oder Rangrücktritte können zusätzliche Erklärungen bisheriger Gläubiger erfordern.
- Das Grundbuchamt fordert Unterlagen nach. Reagiert das Notariat schnell, bleibt die Verzögerung meist begrenzt. Die Bearbeitungszeit selbst lässt sich jedoch nicht garantieren.
- Weitere Auszahlungsvoraussetzungen fehlen. Auch eine eingetragene Grundschuld ersetzt weder die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung noch andere vertraglich verlangte Nachweise.
Die Auszahlung des Immobiliendarlehens
Die Eintragung der Grundschuld allein löst keine automatische Auszahlung aus. Die Bank gleicht den Nachweis zunächst mit ihren Vorgaben zu Betrag, Gläubigerin und Rangstelle ab. Wenn Sie ein Haus kaufen, benötigt Ihre Bank regelmäßig außerdem die sogenannte Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notariats und die weiteren im Darlehensvertrag vereinbarten Unterlagen. Das betrifft beispielsweise Nachweise über Eigenmittel oder Versicherungen.
Erst wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, gibt die Bank das Darlehen frei. Welche Form des Grundschuldnachweises sie verlangt und wohin sie den Betrag überweist, ergibt sich aus der Finanzierungsvereinbarung. Stimmen Sie den Auszahlungstermin deshalb nicht allein mit der verkaufenden Seite ab, sondern auch mit Bank und Notariat.
Die Kosten richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld
Notariat und Grundbuchamt rechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Für die Grundschuldbestellung zählt grundsätzlich der Nennbetrag der Grundschuld, nicht pauschal der Kaufpreis.
Beispiel: So setzen sich die Gebühren zusammen
Bei einer Grundschuld richtet sich der Gebührenwert nach ihrem Nennbetrag. Für eine vollstreckbare Buchgrundschuld über 130.000 Euro weist die Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes eine einfache Gebühr von 327 Euro aus. Das Notariat berechnet für die Beurkundung in der Regel eine solche 1,0-Gebühr. Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung der Buchgrundschuld ebenfalls 327 Euro.
Damit ergeben sich zunächst 654 Euro für Beurkundung und Eintragung. Das entspricht rund 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags. Auf die Notariatsgebühr fällt zusätzlich Umsatzsteuer an. Ohne weitere Auslagen steigt der Betrag so auf insgesamt 716,13 Euro beziehungsweise rund 0,55 Prozent.
Hinzu kommen Auslagen für Dokumente und Porto.
Übernimmt das Notariat weitere Aufgaben, können zusätzliche gesetzliche Gebühren entstehen. Ein fester Prozentsatz eignet sich daher nur als grobe Orientierung: Die Gebührentabelle steigt nicht proportional zum Grundschuldbetrag, und der tatsächliche Gesamtbetrag hängt vom jeweiligen Vorgang ab.
Nach der Rückzahlung bleibt die Grundschuld im Grundbuch
Mit der letzten Darlehensrate verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Die Bank stellt nach vollständiger Rückzahlung eine Löschungsbewilligung aus. Sie können die Grundschuld anschließend löschen lassen oder für eine spätere Finanzierung weiterverwenden beziehungsweise an eine andere Bank abtreten. Wenn Sie die Grundschuld löschen oder umschreiben, fallen erneut Gebühren an. Deshalb lohnt sich die Entscheidung erst, wenn feststeht, ob Sie die Sicherheit noch brauchen oder die Immobilie verkaufen.
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Planen Sie die Grundschuldbestellung vom Auszahlungstermin rückwärts
Sobald Kaufvertrag und Finanzierung Gestalt annehmen, sollten Sie den vorgesehenen Zahlungstermin mit Bank und Notariat abgleichen. Fragen Sie Ihre Volksbank Raiffeisenbank, welche Grundschuldunterlagen und weiteren Nachweise sie bis wann benötigt, und leiten Sie das Formular ohne Umweg an das Notariat weiter. So bleibt genügend Zeit, um Rangfragen oder fehlende Angaben zu klären, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Ihre Volksbank Raiffeisenbank stimmt Finanzierung, Auszahlungsvoraussetzungen und Zahlungsweg gerne mit Ihnen ab. Das Notariat erläutert dagegen die Urkunde, die Belastungsvollmacht und die rechtlichen Folgen. Wenn Sie transparent mit allen beteiligten Stellen kommunizieren, vermeiden Sie Fehler und können mit einer fristgerechten Zahlung rechnen.
FAQs zur Grundschuldbestellung
Sie brauchen vor allem das Grundschuldbestellungsformular Ihrer Bank, einen gültigen Ausweis und die Angaben zum Grundstück. Liegt dem Notariat der Kaufvertrag nicht bereits vor, benötigt es auch eine Ausfertigung mit der Belastungsvollmacht. Je nach Eigentums- und Finanzierungssituation können weitere Vollmachten, Zustimmungen oder Rangunterlagen hinzukommen. Das Notariat teilt Ihnen vor dem Termin mit, welche Unterlagen es benötigt und was gegebenenfalls noch fehlt.
Bestellen Sie die Grundschuld, sobald die Finanzierung feststeht und das Notariat die Bankunterlagen prüfen kann. Warten Sie nicht bis zur Kaufpreisfälligkeit, denn Beurkundung, Antrag und Grundbuchprüfung brauchen Zeit. Planen Sie vom Zahlungstermin rückwärts und berücksichtigen Sie, dass vier bis sechs Wochen nur ein Richtwert für die Eintragung sind.
Ja, wenn der notarielle Kaufvertrag eine passende Belastungsvollmacht enthält. Damit erlaubt die noch eingetragene Eigentümerin oder der noch eingetragene Eigentümer, das Grundstück schon zur Finanzierung des Kaufpreises zu belasten. Das Notariat prüft die Grenzen der Vollmacht und sorgt dafür, dass die Bankmittel entsprechend dem Kaufvertrag verwendet werden.
Die Bank zahlt nicht automatisch nach dem Notartermin aus. Sie prüft zunächst den vereinbarten Nachweis über die Grundschuld und alle weiteren Auszahlungsvoraussetzungen. Beim Immobilienkauf gehören dazu regelmäßig die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und die im Darlehensvertrag genannten Nachweise. Erst wenn alles vollständig vorliegt, gibt die Bank die Darlehensauszahlung frei.
Für den Zeitraum vom Antrag bis zur Eintragung dienen vier bis sechs Wochen häufig als Orientierung. Das zuständige Grundbuchamt kann schneller arbeiten oder mehr Zeit benötigen. Rückfragen, ungeklärte Rangstellen und fehlende Unterlagen verlängern den Ablauf. Reichen Sie das Bankformular deshalb frühzeitig beim Notariat ein.
Ja, die Grundschuld bleibt nach der Rückzahlung im Grundbuch bestehen und kann grundsätzlich ein neues Darlehen absichern. Ob dieselbe Bank sie erneut nutzt oder eine Abtretung an eine andere Bank infrage kommt, hängt von der neuen Finanzierung ab. Klären Sie die weitere Verwendung, bevor Sie eine Löschung beantragen und später erneut Gebühren für eine Eintragung zahlen.
