Bei der Grundschuldbestellung bestellt eine Notarin oder ein Notar beim Grundbuchamt einen Grundbucheintrag für die Auftraggebenden. Es handelt sich also um den Antrag, der der Eintragung vorausgeht. Die Grundschuldbestellung sichert das Darlehen ab, das für den Immobilienerwerb vergeben wird, und ist daher ein wichtiger Schritt beim Hauskauf.
Grundschuldbestellung: Was ist das?
Kurz und kompakt
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Eine Grundschuldbestellung ermöglicht Banken, eine Immobilie als Kreditsicherheit zu nutzen, um im Falle von Zahlungsausfällen das Objekt zu verwerten.
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Der Prozess beginnt mit dem Ausfüllen eines von der Bank bereitgestellten Formulars, das Angaben zur Höhe der Grundschuld und zum Verwendungszweck enthält.
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Die Kosten für die Grundschuldbestellung betragen etwa 0,3 Prozent des Grundschuldbetrags, zuzüglich Gebühren für die Grundbucheintragung.
Voraussetzung für den Eintrag ins Grundbuch
Wozu eine Grundschuldbestellung dient
Als Hauskäuferin oder Hauskäufer müssen Sie eine Grundschuldbestellung in Auftrag geben, um Ihren Immobilienkauf mithilfe Ihrer Bank finanzieren zu können. Denn in der Regel verlangt die Bank bei einer Immobilienfinanzierung eine Grundbucheintragung als Kreditsicherheit. Dadurch kann sie das Grundstück oder Haus im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit veräußern, ohne vor Gericht klagen zu müssen. Für eine eventuelle Zwangsvollstreckung hätte die Bank sofort einen vollstreckbaren Titel. Dieser Vorgehensweise und damit der Belastung des Grundstücks oder Hauses stimmt die zukünftige Eigentümerin oder der zukünftige Eigentümer einer Immobilie mit der notariellen Urkunde zu, die bei der Grundschuldbestellung ausgestellt wird. Danach lässt die Eigentümerin oder der Eigentümer durch den Notar den Antrag stellen, die Grundschuld vom Grundbuchamt ins Grundbuch eintragen zu lassen.
Ablauf der Grundschuldbestellung
Sie erhalten von Ihrer Bank ein Grundschuldbestellungsformular, in dem die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck angegeben sind. Das Formular füllen Sie aus und unterschreiben es am besten zusammen mit dem Kaufvertrag während des Beurkundungstermins bei der Notarin oder dem Notar. Diese oder dieser veranlasst dann die Grundschuldbestellung. Verzögert sich die Grundschuldbestellung, zahlt Ihre Bank die Darlehenssumme entsprechend später aus. Für diese Zeit kann die Bank Bereitstellungszinsen von Ihnen verlangen.
Die Grundschuldbestellungsurkunde
Die Grundschuldbestellungsurkunde ist die Grundlage für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Sie wird von der Notarin oder dem Notar unterzeichnet. Folgende Angaben müssen in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten sein:
- Name und Anschrift der Eigentümerin bzw. des Eigentümers,
- Höhe der Grundschuld,
- Bezeichnung des Grundstücks laut Grundbuch,
- Rangstelle im Grundbuch,
- Gläubigerin bzw. Gläubiger der Grundschuld (in den meisten Fällen die Bank),
- Vereinbarungen zur persönlichen Haftung,
- Zustimmungen zur sofortigen Zwangsvollstreckung,
- Sicherungszweckerklärung (auch als separates Dokument möglich).
Ziel der Bestellung ist mit dem Grundbucheintrag erreicht
Nachdem das Grundbuchamt die Grundschuldbestellung bestätigt hat, überweist Ihnen Ihre Bank den Darlehensbetrag und Sie können die Immobilie bezahlen. Der Notar veranlasst dann beim Grundbuchamt, dass Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür benötigt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die bestätigt, dass Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben.
Kosten der Grundschuldbestellung
Die Grundschuldbestellung gehört zu den Notarkosten, die Sie wie andere Nebenkosten beim Immobilienkauf einplanen müssen. Sie richten sich nach der Gebührenordnung aus dem Notarkostengesetz. Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung müssen Sie ungefähr mit einer Summe in Höhe von 0,8 bis 1 Prozent des Grundschuldbetrags rechnen. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Davon entfallen in den meisten Fällen etwa zwei Drittel auf das Notariat und ein Drittel auf die Gebühr des Grundbuchamtes.
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Was passiert nach der Grundschuldbestellung?
Die Bestätigung der Grundschuldbestellung durch das Grundbuchamt ist eine notwendige Bedingung dafür, dass der Kaufprozess fortgesetzt werden kann. Ist die Bestätigung erfolgt, wird die Bank das zuvor bewilligte Darlehen auszahlen. Die Käuferin oder der Käufer kann nun den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Zudem muss die Grunderwerbssteuer beglichen werden. Danach beantragt das Notariat beim Grundbuchamt, dass die Kaufenden als neue Eigentümerinnen bzw. Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Notwendig für diesen Antrag ist die Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes. Diese bestätigt, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde.
Die Grundschuld ist nicht an das Darlehen gebunden. Das bedeutet, dass sie auch nach der kompletten Rückzahlung des Immobiliendarlehens im Grundbuch verbleibt. Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Möglichkeit, eine Löschung der Grundschuld zu beantragen. Notwendig ist eine Löschungsbewilligung der Bank, die bestätigt, dass von ihrer Seite keine offenen Forderungen mehr bestehen. Da eine Löschung allerdings mit Kosten verbunden ist, sollten Sie überlegen, ob dieser Schritt nötig ist. Denn die reine Existenz einer Grundschuld bringt keine Nachteile mit sich.
FAQs zur Grundschuldbestellung
Die Grundschuldbestellung ist ein rechtlicher Vorgang. Die Notarin oder der Notar lässt für die Käuferin oder den Käufer einer Immobilie einen Grundbucheintrag vornehmen. Dieser räumt der finanzierenden Partei, in den meisten Fällen einer Bank, das Recht ein, die Immobilie als Sicherheit für das gewährte Immobiliendarlehen zu nutzen. Kommt es zum Zahlungsverzug, darf die Bank auf die Immobilie zugreifen.
In Deutschland können lediglich Notarinnen und Notare eine Grundschuldbestellung veranlassen. Dafür werden sie von den neuen Eigentümerinnen oder Eigentümern einer Immobilie beauftragt.
Es ist sinnvoll, für den Prozess der Grundschuldbestellung vier bis sechs Wochen einzuplanen.
Ja, es ist möglich eine Grundschuld mehrfach zu verwenden, denn Grundschulden sind nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie bestehen weiter, auch wenn die Forderung aus einem Darlehensvertrag erloschen ist, weil der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Ist dies erfolgt, kann eine Grundschuld erneut verwendet werden.
Mit einer vollstreckbaren Grundschuld gewährt die Eigentümerin oder der Eigentümer den Gläubigern das sofortige Recht der Zwangsvollstreckung. Das bedeutet, dass diese bei Zahlungsausfall nicht erst die Zwangsvollstreckung einklagen müssen. Die notarielle Urkunde der Grundschuld ersetzt das Gerichtsurteil.
