Immobilie als Kapitalanlage

Für Anlegerinnen und Anleger, die in Zeiten des Niedrigzinses auf der Suche nach einer Anlageform sind, spielen beim Immobilienkauf wahrscheinlich andere Faktoren eine Rolle als für Käufer mit Eigenbedarf. Wenn für Sie die Rendite im Vordergrund steht, sollten Sie besonders auf den Standort der Immobilie achten. Ist dieser für Mieterinnen und Mieter attraktiv, ergibt sich daraus automatisch eine hohe Nachfrage und somit die Möglichkeit, höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Versuchen Sie also, die besichtigten Immobilien aus der Perspektive potenzieller Mieterinnen und Mieter zu betrachten. Vielen Mieterinnen und Mietern sind zum Beispiel eine gute Verkehrsanbindung, Freizeitangebote und Einkaufsmöglichkeiten wichtig. Aber auch Kriterien wie die Entwicklung des Mietpreisspiegels, der Einwohnerzahl eines Gebiets und der Arbeitslosenquote geben Aufschluss darüber, wohin es Menschen zieht. Diese Standorte sind für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger auch deshalb interessant, weil die Wertsteigerung der Immobilie ein wichtiger Indikator für die spätere Rendite ist.

Der Immobilienpreis scheint auf den ersten Blick sehr niedrig? Lassen Sie sich davon nicht blenden. Ob sich ein Haus- oder Wohnungskauf lohnt und der Preis dafür angemessen ist, hängt stark vom Zustand der Immobilie ab. Entspricht diese nicht dem aktuellen Wohnstandard oder ist die Bausubstanz marode, fallen möglicherweise hohe Sanierungskosten an, wodurch Ihre Rendite viel niedriger ausfallen kann als erwartet. Im Exposé der Immobilie finden Sie viele wichtige Informationen zur Ausstattung und zum Zustand. Achten Sie dabei vor allem auf das Baujahr, die Heizungsanlage, den Energieausweis und die Nebenkosten des Hauses.

Wichtig für die Rentabilität der Anlageimmobilie ist zudem, dass der Kaufpreis nicht den Marktwert überschreitet. Ein guter Gradmesser für den tatsächlichen Marktwert ist das Verhältnis zwischen Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Ist die Anzahl der Jahreskaltmieten, die Sie einnehmen müssten, um auf den Kaufpreis zu kommen, zu hoch, lohnt sich ein Kauf eher nicht. Mithilfe einer Immobilienbewertung lässt sich herausfinden, wie viel ein Haus wert ist. Dabei gibt es unterschiedliche Verfahren, um den sogenannten Verkehrswert, also den Marktwert, zu ermitteln. Informationen dazu erhalten Sie bei einem Gutachter oder einer Gutachterin, einem Makler oder einer Maklerin oder einer im Immobiliengeschäft tätigen Bank.

Doch auch wenn es Ihnen gelungen ist, eine Eigentumswohnung in gutem Zustand und in attraktiver Lage zu einem günstigen Preis zu kaufen, können unvorhergesehene Ereignisse auftreten, die Ihre Rendite schmälern. Verwüstet zum Beispiel eine Mieterin oder ein Mieter die Wohnung, entstehen Renovierungskosten. Kommt es durch einen Mieterwechsel zu mehrmonatigem Leerstand oder entsteht sogar dauerhafter Leerstand, fehlen Mieteinnahmen. Das kann zum Beispiel geschehen, wenn die Nachfrage an einem ehemals beliebten Standort zurückgeht, weil der größte Arbeitgeber in der Region schließen muss.

Die Höhe Ihres Eigenkapitals beeinflusst die Höhe des Darlehens für Ihre Immobilienfinanzierung. Deshalb sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf empfehlenswert. Beziehen Sie neben dem Kaufpreis auch die bei einem Hauskauf anfallenden Nebenkosten in Ihre Kalkulation ein – zum Beispiel die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag. Über die Jahre entsteht außerdem bei jeder Immobilie Erhaltungsaufwand. So können sich Vorschriften ändern oder Sie müssen die Heizungsanlage reparieren lassen. Denken Sie zudem nicht nur an die Kaufnebenkosten, sondern auch an die Verwaltungskosten und verschiedene Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung. Wenn Sie sich ein finanzielles Polster schaffen und Instandhaltungsrücklagen bilden, können Sie das Risiko spontan anfallender Kosten minimieren.

Wenn Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, können Sie durch den Immobilienkauf den Grundstein für Ihre Altersvorsorge legen oder Ihren Vermögensaufbau unterstützen. Niedrige Zinsen und der geringe Einfluss der Inflation auf den Immobilienwert machen einen Immobilienkauf attraktiv. Außerdem erhalten Sie Steuervorteile. So sind zum Beispiel Schuldzinsen oder andere Aufwendungen als Werbungskosten von der Steuer absetzbar.

Der Kauf einer Immobilie kann aber auch Nachteile mit sich bringen. So kann es sein, dass es zu Mietausfällen oder hohen Instandhaltungskosten kommt. Es kann auch passieren, dass sich der Wert der Immobilie nicht wie gewünscht entwickelt. Zudem müssen Sie sich als Vermieterin oder Vermieter um viele organisatorische Dinge kümmern. Dies können Sie immerhin umgehen, indem Sie eine Hausverwaltung beauftragen, die Sie allerdings wiederum bezahlen müssen.