Eine vermietete Immobilie behält ihren Wert und erwirtschaftet verlässlich Erträge. Voraussetzung ist, dass Sie sie zuverlässig vermieten, regelmäßige Zahlungen erhalten und sich der Aufwand für Sie als gering darstellt. Oft kosten aber Gespräche mit Mieterinnen und Mietern, Termine mit Dienstleistern sowie rechtliche und technische Vorgaben viel Zeit. Eine professionelle Hausverwaltung organisiert das Tagesgeschäft und verschafft Ihnen Raum für grundlegende Entscheidungen. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verwalten, behalten Sie dagegen den direkten Kontakt zu den Mietenden und die volle Kontrolle über jeden Schritt. Welche Lösung besser passt, hängt deshalb davon ab, wie viel Arbeit das Objekt erzeugt und welchen Anteil Sie selbst übernehmen möchten.
Hausverwaltung beauftragen oder Immobilie selbst verwalten?
Kurz und kompakt
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Eine Hausverwaltung lohnt sich besonders, wenn Sie mehrere Einheiten besitzen, weit entfernt wohnen, wenig Zeit haben oder das Objekt viel Betreuung verlangt.
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Die Selbstverwaltung passt eher zu Ihnen, wenn Sie wenige Einheiten in der Nähe betreuen, ausreichend Zeit und Fachwissen mitbringen und selbst entscheiden möchten.
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Vergleichen Sie nicht nur die Grundvergütung. Leistungsumfang, Zusatzkosten, Vollmachten, Erreichbarkeit und Kündigungsregeln entscheiden darüber, welchen Nutzen die Verwaltung für Sie stiftet.
Eine verlässliche Verwaltung hält Ihre Immobilie auf Kurs
Wann lohnt sich eine Hausverwaltung – und wann die Selbstverwaltung?
Ordnen Sie zunächst Ihr Objekt und Ihre persönliche Situation ein. Die folgende Übersicht zeigt, welche Ausgangslage eher für eine Hausverwaltung und welche eher für die eigene Verwaltung spricht.
| Entscheidungskriterium | Eher Hausverwaltung | Eher Selbstverwaltung |
|---|---|---|
| Anzahl der Einheiten | Sie besitzen mehrere Einheiten oder bauen Ihren Bestand aus. | Sie betreuen eine einzelne oder wenige überschaubare Einheiten. |
| Zeit und Erreichbarkeit | Sie haben wenig freie Zeit oder sind im Alltag nicht durchgängig erreichbar. | Sie planen feste Zeitfenster für die Verwaltung der Immobilie ein und reagieren bei Problemen kurzfristig. |
| Entfernung | Sie wohnen weiter von der Immobilie entfernt. | Sie erreichen Immobilie und Dienstleister schnell. |
| Fachwissen | Ihnen fehlt Erfahrung in Mietrecht, Abrechnung oder Gebäudetechnik. | Sie bringen Kenntnisse mit und halten sie aktuell. |
| Betreuungsaufwand | Mietende wechseln häufig, Sanierungen stehen an oder Konflikte kehren wieder. | Die Mietverhältnisse laufen stabil und das Gebäude verlangt wenig Betreuung. |
| Gewünschte Beteiligung | Sie geben das Tagesgeschäft ab und steuern über Berichte. | Sie begleiten Mietparteien, Handwerksbetriebe und Finanzen selbst. |
Gegebenenfalls kommt für Sie auch eine Mischform in Frage. Dabei geben Sie die Verwaltung nicht vollständig ab, sondern delegieren lediglich einige Aufgaben. Sie lagern beispielsweise die Neuvermietung, die Betriebskostenabrechnung oder die technische Betreuung aus. Eine solche Mischform bedarf aber einer guten Planung und einem Vertrag, der die Details festlegt. Legen Sie fest, wer Unterlagen liefert, Fristen überwacht und Entscheidungen trifft. Unklare Schnittstellen verursachen sonst neuen Aufwand, statt Sie zu entlasten.
Drei Arten der Hausverwaltung erfüllen unterschiedliche Aufgaben
Welche Form der Hausverwaltung Sie benötigen, richtet sich vor allem danach, ob Sie ein Mietshaus, gemeinschaftliches Eigentum oder eine einzelne vermietete Eigentumswohnung betreuen lassen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung greifen häufig zwei Verwaltungen ineinander: Die Wohnungseigentümergemeinschaftsverwaltung (WEG-Verwaltung) kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum, die Sondereigentumsverwaltung um Ihr Mietverhältnis.
| Verwaltungsart | Was verwaltet sie? | Wer beauftragt sie? |
|---|---|---|
| Mietverwaltung | Mietverhältnisse und laufenden Betrieb eines vermieteten Hauses oder einer Wohnung | Eigentümerin oder Eigentümer |
| WEG-Verwaltung | Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft | Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss |
| Sondereigentumsverwaltung | Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft | Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer |
Mietverwaltung: das Tagesgeschäft der Vermietung organisieren
Eine Mietverwaltung handelt im vereinbarten Umfang für Eigentümerinnen und Eigentümer vermieteter Immobilien. Sie betreut Mietverhältnisse, überwacht die Finanzen und koordiniert Arbeiten am Objekt. Auch hier legt der Verwaltervertrag legt fest, welche Aufgaben und Entscheidungsspielräume sie in Ihrem individuellen Fall erhält. Dazu zählen zum Beispiel:
- Mietverhältnisse betreuen: Die Verwaltung inseriert freie Wohnungen, organisiert Besichtigungen, prüft Interessierte, bereitet Mietverträge vor und begleitet Übergaben.
- Zahlungen und Abrechnungen steuern: Sie kontrolliert Mieteingänge, mahnt Rückstände an, setzt vereinbarte Mietanpassungen um, führt Mieterakten und erstellt Betriebskostenabrechnungen.
- Immobilie und Dienstleister koordinieren: Sie nimmt Schadensmeldungen auf, meldet Versicherungsfälle, prüft den Handlungsbedarf und beauftragt Handwerks- oder Wartungsarbeiten innerhalb ihrer Vollmacht.
- Interessen vertreten: Sie kommuniziert mit Mieterinnen und Mietern, Behörden und Vertragspartnern und koordiniert rechtliche Schritte, wenn der Auftrag und die Vollmacht dies vorsehen.
WEG-Verwaltung: das Gemeinschaftseigentum betreuen
Die WEG-Verwaltung betreut Grundstück, Fassade, Dach, Treppenhaus, technische Gemeinschaftsanlagen und weitere Teile der Immobilie, die allen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Die Gemeinschaft beschließt in dieser Form gemeinsam über grundlegende Maßnahmen; die Verwaltung bereitet Entscheidungen vor und setzt sie um. Diese Aufgaben gehören dazu:
- Gemeinschaft organisieren: Die Verwaltung beruft Eigentümerversammlungen ein, leitet und protokolliert sie, bereitet Beschlussvorlagen vor und pflegt die Beschlusssammlung.
- Finanzen transparent halten: Sie führt die Konten der Gemeinschaft, erstellt den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht; sie überwacht Zahlungseingänge sowie Rücklagen.
- Beschlüsse und Verträge umsetzen: Sie koordiniert Dienstleister, überwacht Verträge, verfolgt Forderungen und vertritt die Gemeinschaft im gesetzlichen und beschlossenen Umfang.
- Gemeinschaftseigentum erhalten: Sie begeht das Objekt, meldet Instandhaltungsbedarf, holt Angebote ein; sie überwacht beschlossene Reparaturen, Modernisierungen sowie Verkehrssicherungspflichten.
Sondereigentumsverwaltung: eine vermietete Eigentumswohnung begleiten
Die Sondereigentumsverwaltung betreut Ihre vermietete Wohnung innerhalb einer WEG. Sie verwaltet das Mietverhältnis der Einheit und stimmt sich mit der WEG-Verwaltung ab, sobald ein Schaden oder eine Maßnahme auch das Gemeinschaftseigentum betrifft. Die Einzelheiten legen Sie gemeinsam mit der Hausverwaltung im Vertrag fest. Zu den gängigen Aufgaben zählen oft:
- Vermietung abwickeln: Die Verwaltung sucht Mieterinnen und Mieter, bereitet Verträge vor, verwaltet die Kaution und dokumentiert Ein- und Auszüge.
- Mietkonto führen: Sie prüft Zahlungseingänge, Rechnungen und Nebenkosten, erstellt die Betriebskostenabrechnung und setzt vereinbarte Mietanpassungen um.
- Wohnung betreuen: Sie erfasst Zählerstände, koordiniert Reparaturen im Sondereigentum und informiert die WEG-Verwaltung über Schäden am Gemeinschaftseigentum.
- Eigentümerin oder Eigentümer informieren: Sie berichtet über das Mietverhältnis, den Zustand der Wohnung und anstehende Entscheidungen, damit Sie rechtzeitig handeln.
Welche Entscheidungen trotz Hausverwaltung bei Ihnen bleiben
Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen Arbeit ab, aber nicht automatisch jede Verantwortung. Der Vertrag und die Verwaltervollmacht bestimmen, was die Verwaltung selbst entscheiden darf und wann sie Ihre Zustimmung braucht.
| Das übernimmt die Hausverwaltung | Das bleibt bei Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer |
|---|---|
| Laufende Vorgänge innerhalb vereinbarter Betrags- und Entscheidungsgrenzen | Grundlegende Ziele für Vermietung, Werterhalt und Investitionen festlegen |
| Handwerksbetriebe auswählen, Termine koordinieren und Arbeiten kontrollieren | Größere Reparaturen, Modernisierungen und deren Finanzierung freigeben |
| Mit Mietparteien kommunizieren und Zahlungseingänge überwachen | Entscheidungen treffen, die Sie vertraglich nicht übertragen haben |
| Abrechnungen, Auswertungen und Unterlagen vorbereiten | Berichte prüfen, Rücklagen planen und die Verwaltung kontrollieren |
| In dringenden Fällen innerhalb der Vollmacht handeln | Ausreichende Liquidität sichern und über Maßnahmen außerhalb der Vollmacht entscheiden |
So bestimmen Sie den passenden Verwaltungsumfang
Damit Sie Angebote gezielt vergleichen, bestimmen Sie zuerst Ihren tatsächlichen Bedarf. Gehen Sie dabei in vier Schritten vor:
- Objekt erfassen: Notieren Sie Einheiten, Mietverhältnisse, technische Anlagen, geplante Arbeiten und Ihre Entfernung zum Objekt.
- Eigenen Aufwand prüfen: Halten Sie fest, welche Aufgaben Sie zuverlässig erledigen und wo Ihnen Zeit, Erfahrung oder Erreichbarkeit fehlen.
- Aufgaben verteilen: Ordnen Sie jede Aufgabe entweder sich selbst, der Verwaltung oder einem anderen Dienstleister zu. Legen Sie Freigabegrenzen und Reaktionszeiten fest.
- Leistungsmodell wählen: Bewerten Sie die Modelle danach, wie der Gesamtpreis ausfällt, wie viel Zeit Sie gewinnen und wie viel Verantwortung bei Ihnen verbleibt. So machen Sie Selbstverwaltung, Teilverwaltung und vollständige Betreuung vergleichbar.
Was kostet eine Hausverwaltung?
Für Hausverwaltungen gilt keine feste Gebührenordnung. Anbieter kalkulieren nach Verwaltungsart, Anzahl der Einheiten, Region, Gebäudezustand, technischer Ausstattung und vereinbartem Leistungsumfang. Häufig kommen ein Mindestpreis pro Objekt und gesonderte Entgelte für Zusatzleistungen hinzu.
Das VDIV-Branchenbarometer 2026 liefert für das Geschäftsjahr 2025 aktuelle Richtwerte. Die Übersicht zeigt die durchschnittlichen Vergütungen und wichtige Preisfaktoren. Kleine, weit entfernte oder arbeitsintensive Objekte kosten häufig deutlich mehr.
| Verwaltungsart | Aktuelle Orientierung | Was den Preis besonders beeinflusst |
|---|---|---|
| Mietverwaltung | 2025 im Durchschnitt 30,19 Euro je Einheit und Monat | Zahl der Einheiten, Mietwechsel, Zahlungsfälle, Abrechnung und technische Betreuung |
| WEG-Verwaltung | 2025 im Durchschnitt 29,12 Euro je Einheit und Monat | Größe der WEG, Versammlungen, technische Anlagen, Rücklagen und Sanierungsbedarf |
| Sondereigentumsverwaltung | Individuelles Angebot je Wohnung und Leistungsumfang | Mindestpreis, Vermietungsaufwand, Abrechnung und Abstimmung mit der WEG-Verwaltung |
Vergleichen Sie die Durchschnittswerte deshalb immer mit dem konkreten Angebot. Prüfen Sie, ob die Umsatzsteuer enthalten ist und welche Leistungen die Grundvergütung abdeckt. Gerade bei einer einzelnen Wohnung erhöht ein Mindestentgelt den Preis je Einheit oft deutlich.
Zusatzleistungen verändern den Gesamtpreis
Viele Verträge trennen die laufende Verwaltung von Aufgaben, die nur gelegentlich anfallen. Dazu zählen zum Beispiel:
- Neuvermietungen,
- zusätzliche Eigentümerversammlungen,
- umfangreiche Mahn- oder Gerichtsverfahren, größere Bauprojekte,
- Versicherungsfälle und
- besondere Auswertungen.
Lassen Sie sich die Preise für diese Aufgaben nennen. Vereinbaren Sie außerdem, ab welchem Betrag die Verwaltung Ihre Zustimmung einholen muss, bevor sie einen Auftrag vergibt. Ansonsten drohen Ihnen womöglich Überraschungen.
Stellen Sie den Kosten dem Nutzen gegenüber
Ob sich eine Hausverwaltung finanziell für sich lohnt, können Sie bewerten, wenn Sie die Kosten und den Nutzen in ein Verhältnis setzen. Addieren Sie dazu die Grundvergütung, erwartbare Zusatzleistungen und Umsatzsteuer zu einem realistischen Jahresbetrag. Schätzen Sie anschließend, wie viele Stunden Sie für Kontakt zu Mieterinnen und Mietern, Abrechnungen, Kontrollen und Termine mit Handwerksbetrieben selbst benötigen würden. Beurteilen Sie auch, ob Sie bei Schäden kurzfristig reagieren. Wägen Sie ab, ob Sie rechtliche oder technische Änderungen verfolgen. Erst dieser Vergleich zeigt, ob Sie vor allem eine Dienstleistung einkaufen oder zugleich Fehler, Leerstand und verspätete Entscheidungen vermeiden.
Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie dürfen die Vergütung daher nicht über die Nebenkostenabrechnung an Mieterinnen und Mieter weitergeben. Vermieten Sie die Immobilie, dürfen Sie die Ausgaben in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Wie sich das in Ihrem individuellen Fall auswirkt, klären Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
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So finden Sie eine Hausverwaltung, die zu Ihrem Objekt passt
Ein günstiges Angebot hilft wenig, wenn Ansprechpersonen wechseln, Rückfragen unbeantwortet bleiben oder wichtige Aufgaben nicht zum Vertrag gehören. Prüfen Sie deshalb Qualität und Arbeitsweise ebenso sorgfältig wie den Preis.
- Erfahrung und Referenzen: Fragen Sie nach vergleichbaren Objekten, regionaler Erfahrung und dem Umgang mit typischen Konflikten oder Sanierungsprojekten.
- Erlaubnis und Qualifikation: Gewerbliche Wohnimmobilienverwaltungen benötigen eine Erlaubnis nach § 34c GewO und eine Berufshaftpflichtversicherung. Außerdem müssen sie sich innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden. Bei einer WEG prüfen Sie zusätzlich, ob die Gemeinschaft eine zertifizierte Hausverwaltung nach dem WEG benötigt.
- Kapazität und Erreichbarkeit: Klären Sie, wer Ihr Objekt betreut, wie Vertretungen funktionieren und wie schnell die Verwaltung auf Schäden oder dringende Anfragen reagiert.
- Prozesse und Berichte: Lassen Sie sich zeigen, wie die Verwaltung Zahlungen kontrolliert, Schäden dokumentiert, Angebote einholt und Sie über laufende Vorgänge informiert.
- Dienstleisternetzwerk: Prüfen Sie, nach welchen Kriterien die Verwaltung Handwerksbetriebe auswählt, ob sie Vergleichsangebote einholt und ob sie mögliche Interessenkonflikte offenlegt.
Was Sie vor dem Vertragsabschluss festlegen sollten
- Leistungsumfang: Trennen Sie Grundleistungen und Sonderleistungen so konkret wie möglich.
- Vergütung: Prüfen Sie Grundpreis, Mindestentgelt, Umsatzsteuer, Zusatzhonorare und Regeln für spätere Preisanpassungen.
- Vollmachten: Legen Sie fest, welche Verträge und Aufträge die Verwaltung selbst abschließen darf und ab welchem Betrag sie Ihre Zustimmung braucht.
- Kommunikation: Vereinbaren Sie feste Berichte, Ansprechpersonen, Reaktionszeiten und einen Ablauf für Notfälle.
- Laufzeit und Kündigung: Achten Sie auf Vertragsdauer, Verlängerung, Kündigungsfristen und die geordnete Übergabe von Konten, Daten, Schlüsseln und Unterlagen.
Passende Angebote
Passen Sie die Verwaltung an Ihre weiteren Pläne an
Der Bedarf an Verwaltung und der Aufwand, den Sie mit Ihrer Immobilie haben, bleibt nicht dauerhaft gleich. Eine weitere Wohnung, ein Umzug, neue gesetzliche Anforderungen oder eine größere Sanierung machen aus einer gut funktionierenden Selbstverwaltung schnell ein Vollzeitprojekt. Prüfen Sie deshalb in gewissen zeitlichen Abständen, ob Sie der Aufgabe weiterhin gewachsen sind. Oder ob Sie sich nicht doch vorstellen können, einzelne Aufgaben abzugeben. Mit einem klaren Vertrag erweitern oder reduzieren Sie den Leistungsumfang, sobald sich Ihr Portfolio oder Ihre verfügbare Zeit verändert.
Stehen Modernisierungen, energetische Maßnahmen oder ein weiterer Immobilienkauf an, verändert sich neben dem Verwaltungsaufwand auch Ihr Finanzierungsbedarf. Ihre Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie rund um Ihre Immobilie gerne in finanzieller Hinsicht. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Investitionen anstehen, Sie Rücklagen planen oder eine passende Finanzierung für ein neues Projekt erwägen. Gemeinsam mit Ihnen finden wir hier die Lösung, die zu Ihnen passt.
FAQs zur Beauftragung Hausverwaltung
Eine Hausverwaltung lohnt sich besonders, wenn Sie mehrere Einheiten besitzen, wenig Zeit haben, weit vom Objekt entfernt wohnen oder fachliche Unterstützung benötigen. Entscheidend ist, ob die Entlastung und der professionelle Ablauf die laufenden Kosten für Sie rechtfertigen.
Der Preis richtet sich vor allem nach Verwaltungsart, Zahl und Lage der Einheiten, Gebäudezustand, Betreuungsaufwand und Leistungsumfang. Hinzu kommen mögliche Mindestentgelte und Honorare für Sonderleistungen. Vergleichen Sie deshalb den vollständigen Jahrespreis mehrerer Angebote.
Ja. Für eine vermietete Eigentumswohnung kommt häufig eine Sondereigentumsverwaltung infrage. Klären Sie vorab, welche Aufgaben sie übernimmt, wie sie mit der WEG-Verwaltung zusammenarbeitet und ob ein Mindestpreis gilt.
Je nach Vertrag betreut sie Mietverhältnisse, überwacht Zahlungen, erstellt Betriebskostenabrechnungen, koordiniert Reparaturen und kommuniziert mit Mietparteien sowie Dienstleistern. Der Auftrag kann auch Neuvermietungen und Wohnungsübergaben umfassen.
Sie legen die Ziele für Vermietung, Instandhaltung und Investitionen fest, sichern die Finanzierung und kontrollieren die Verwaltung. Über größere Maßnahmen oder Vorgänge außerhalb der Verwaltervollmacht entscheiden weiterhin Sie beziehungsweise bei Gemeinschaftseigentum die WEG.
Ja. Geben Sie beispielsweise nur Neuvermietung, Abrechnung oder technische Betreuung ab. Der Vertrag sollte dann eindeutig regeln, wer Unterlagen bereitstellt, Fristen einhält, Mietende informiert und Entscheidungen freigibt.
Die Mietverwaltung betreut das Verhältnis zwischen Eigentümerin oder Eigentümer und Mietparteien. Die WEG-Verwaltung kümmert sich dagegen um das gemeinschaftliche Eigentum und setzt Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft um.
Die Selbstverwaltung bietet sich an, wenn Sie wenige Einheiten in der Nähe besitzen, genügend Zeit einplanen und mit Abrechnung, Mietrecht und Gebäudetechnik vertraut sind. Außerdem sollten Sie bei Schäden erreichbar sein und über ein verlässliches Dienstleisternetz verfügen.
Prüfen Sie Erfahrung, Leistungsumfang, Vergütung, Vollmachten, Erreichbarkeit, Vertretungsregeln, Berichte und Referenzen. Lassen Sie sich bei gewerblichen Wohnimmobilienverwaltungen außerdem Erlaubnis, Berufshaftpflicht und Weiterbildung nachweisen.
Ja. Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltungen richten sich Laufzeit und Kündigung nach dem Vertrag. Eine WEG kann ihre Verwaltung jederzeit abberufen; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach. Planen Sie für jeden Wechsel eine vollständige Übergabe von Konten, Unterlagen, Daten und Schlüsseln ein.
