Eine vermietete Immobilie kann regelmäßige Einnahmen liefern und den Haushalt trotzdem jeden Monat finanziell belasten. Entscheidend dafür ist weder der Kaufpreis noch die Miete allein. Die Mietrendite setzt beide Werte in ein Verhältnis zueinander. Sie hilft Ihnen vor allem, bevor Sie eine Immobilie kaufen. So überprüfen Sie, wie wirtschaftlich Ihre vermietete Immobilie ist und ob Sie mit ihr ein Vermögen aufbauen.
Mietrendite berechnen und richtig einordnen
Kurz und kompakt
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Die Mietrendite misst, wie rentabel eine Immobilie für Sie ist. Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis oder zum gesamten Kapitaleinsatz.
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Die Bruttomietrendite dient als schneller Vorab-Check. Um die Mietrendite belastbar einzuordnen, brauchen Sie mindestens die Nettomietrendite und eine separate Liquiditätsrechnung.
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Ein einzelner Prozentwert bietet Ihnen kein vollständiges Bild. Beobachten Sie Mieten, nicht umlagefähige Kosten, Leerstand, Finanzierung und Rücklagen über mehrere Jahre.
Die Mietrendite als Wirtschaftlichkeits-Check nutzen
So lesen Sie die Mietrendite als Kennzahl richtig
Die Mietrendite misst, welchen jährlichen Mietertrag eine Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erzielt. Sie beschreibt damit, wie hoch die Ertragskraft des Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt ist.
Den gesamten wirtschaftlichen Erfolg bildet die Kennzahl nicht ab. Wertänderungen der Immobilie, Steuern, Zinsen, Tilgung und ungeplante Ausgaben fehlen ganz oder teilweise. Betrachten Sie die Mietrendite deshalb zusammen mit dem monatlichen Cashflow, ausreichenden Rücklagen sowie den Risiken von Leerstand und Reparaturen. So wird aus einer Rechengröße eine verlässliche Entscheidungshilfe.
Brutto, netto oder Eigenkapital: die passende Kennzahl wählen
Welche Immobilienrendite Sie berechnen, hängt davon ab, wo Sie in Ihrem Entscheidungsprozess stehen. Für den ersten Marktvergleich genügt eine grobe Kennzahl. Sobald Sie ein konkretes Objekt bewerten oder die eigene Vermietung prüfen, brauchen Sie mehr Details.
| Kennzahl | So rechnen Sie | Dafür eignet sie sich |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis x 100 | Schneller Vergleich mehrerer Angebote. Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben bleiben außen vor. |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 | Realistischere Bewertung des Objekts. Finanzierung, Steuern und Wertänderungen berechnen Sie separat. |
| Eigenkapitalrendite | (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Zinsaufwand) / eingesetztes Eigenkapital x 100 | Bewertung Ihres eigenen Kapitaleinsatzes vor Steuern. Die Tilgung gehört zusätzlich in die Liquiditätsrechnung. |
Beachten Sie bei der Eigenkapitalrendite stets, ob Sie mit den Beträgen vor oder nach Steuern rechnen. Nur so vergleichen Sie mehrere Jahre oder Immobilien auf derselben Grundlage. Indem Sie bei der Finanzierung der Immobilie viel Fremdkapital, zum Beispiel aus einem Kredit, einsetzen, steigt rechnerisch die Rendite aus Ihrem eigenen Kapital. Damit sind Sie aber auch stärker von Zinsrisiken betroffen und Ihre Rendite ist davon abhängig, ob Sie Ihre Zahlungspflichten dauerhaft erfüllen können. Konkret bedeutet das: Steht Ihre Immobilie leer, bezahlen Sie Zins und Tilgung für den Kredit trotzdem weiter – nur dann aus dem eigenen Geldbeutel.
Ergänzend: der Mietpreismultiplikator
Der Mietpreismultiplikator teilt den Kaufpreis einer Immobilie durch die Jahresnettokaltmiete. Das Ergebnis zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Multiplikator von 20 steht beispielsweise für 20 Jahreskaltmieten. Die Kennzahl eignet sich als schneller Preisvergleich. Sie blendet aber Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Finanzierung ebenso aus wie die Bruttomietrendite. Bewerten Sie den Wert daher im Kontext von Lage, Zustand und Leerstandsrisiko.
Mietrendite berechnen: Beispiel mit Brutto- und Nettowert
Das folgende Beispiel zeigt, wie stark sich die Rechnung verändert, sobald Sie die Kosten einbeziehen. Eine Eigentumswohnung kostet in diesem Beispiel 250.000 Euro und erzielt 900 Euro Nettokaltmiete im Monat. Die Kaufnebenkosten betragen 15 Prozent des Kaufpreises. Für Verwaltung, Instandhaltung und weitere nicht umlagefähige Ausgaben fallen jährlich 2.800 Euro an. Das Beispiel unterstellt eine durchgehende Vermietung.
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| Rechenschritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 900 Euro x 12 | 10.800 Euro |
| Bruttomietrendite | 10.800 Euro / 250.000 Euro x 100 | 4,32 Prozent |
Jährlicher Nettoertrag | 10.800 Euro - 2.800 Euro | 8.000 Euro |
| Gesamtinvestition | 250.000 Euro + 37.500 Euro | 287.500 Euro |
| Nettomietrendite | 8.000 Euro / 287.500 Euro x 100 | 2,78 Prozent |
| Mietpreismultiplikator | 250.000 Euro / 10.800 Euro | 23,15 |
Die Bruttomietrendite von 4,32 Prozent wirkt deutlich höher als die Nettomietrendite von 2,78 Prozent. Der Nettowert zeigt, wie stark Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben den Ertrag mindern. Betrachten Sie dazu auch Ihre Finanzierung, Steuern und Wertänderungen der Immobilie.
Kosten realistisch ansetzen
Eine belastbare Nettomietrendite steht und fällt mit vollständigen Angaben. Nutzen Sie nach Möglichkeit vorhandene Abrechnungen mehrerer Jahre, Angebote und Erfahrungswerte zum konkreten Objekt. Verlassen Sie sich nicht auf allgemeine Pauschalen.
- Kaufnebenkosten: Rechnen Sie Grunderwerbsteuer, notarielle Kosten und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision zur Gesamtinvestition. Kosten für Maßnahmen, durch die das Objekt erst vermietbar wird, gehören ebenfalls in die Kalkulation.
- Nicht umlagefähige Kosten: Ziehen Sie alle laufenden Ausgaben ab, die bei Ihnen verbleiben. Dazu zählen insbesondere Verwaltungskosten und die Anteile der Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind.
- Instandhaltung und Rücklagen: Planen Sie regelmäßige Beträge für Reparaturen und größere Bauteile ein. Eine niedrige Rücklage verbessert die Rechnung nur auf dem Papier.
- Leerstand und Mietausfall: Setzen Sie bei der laufenden Kontrolle die Kaltmiete an, die Sie tatsächlich einnehmen. Bilden Sie für Zukunftsszenarien zusätzlich einen Puffer nach Lage und Zielgruppe. In Regionen mit Studierenden haben Sie beispielsweise eher weniger Sorgen um Leerstand. In ländlichen Dörfern fällt es hingegen oft schwieriger, Wohnraum zu vermieten.
- Sonderumlagen: Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen die Beschlusssammlung und den Wirtschaftsplan. Sind dort Sonderumlagen für geplante Vorhaben absehbar, müssen Sie dafür Geld einplanen. So verändert sich Ihr Kapitaleinsatz.
- Modernisierungen: Ordnen Sie größere Maßnahmen als zusätzliche Investition ein. Prüfen Sie danach, ob Sie die Aufwände rechtfertigen können – zum Beispiel, wenn dadurch dauerhaft niedrigere Kosten entstehen, Sie die Miete höher ansetzen können oder sich das Risiko verringert, dass die Wohnung leer stehen wird.
Warum sich die Mietrendite verändert
Die Mietrendite ist kein fester Wert. Zwar gilt der Betrag, für den Sie die Immobilie gekauft haben, als feste Referenz. Steigen jedoch die Kosten, erhöhen Sie die Miete oder führt Leerstand zu einem Mietausfall, schwanken die Renditen.
| Auslöser | Wirkung | Das sollten Sie prüfen |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen steigen oder sinken | Der jährliche Nettoertrag verändert sich unmittelbar. | Rechnen Sie mit der tatsächlich vereinnahmten Nettokaltmiete. Trennen Sie dauerhafte Änderungen wie Mieterhöhungen von Einmaleffekten wie kurzfristigen Leerständen. |
| Laufende Kosten steigen | Die Nettomietrendite fällt, auch wenn die Miete gleich bleibt. | Vergleichen Sie Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltung mit dem Vorjahr. |
| Leerstand oder Mietausfall | Die Ist-Rendite sinkt; die Soll-Rendite verschleiert den Verlust. | Ermitteln Sie, wie lange und wieso die Immobilie leer steht. Schätzen Sie realistisch, wie hoch die Miete sein muss, um die Immobilie wieder zu vermieten. |
| Modernisierung oder Sonderumlage | Der Kapitaleinsatz steigt zunächst. | Rechnen Sie nach Abschluss der Maßnahmen neu. Bewerten Sie Kosten, Mietertrag und Vermietbarkeit gemeinsam. |
| Zinsänderung bei der Anschlussfinanzierung | Die Objekt-Rendite bleibt gleich, Cashflow und Eigenkapitalrendite ändern sich. | Stellen Sie Zins, Tilgung, Restschuld und monatlichen Puffer neu gegenüber. |
Mietrendite und Cashflow getrennt betrachten
Die Mietrendite bewertet das Objekt. Der Cashflow zeigt dagegen, was nach den tatsächlichen Ein- und Auszahlungen monatlich übrig bleibt. Zinsen belasten sowohl das rechnerische Ergebnis als auch die Liquidität. Wenn Sie Kredite tilgen, mindert das den Cashflow. Sie bauen aber gleichzeitig Schulden ab. Das wiederum erhöht damit Ihren Vermögensanteil an der Immobilie.
Angenommen, Sie finanzieren im obigen Beispiel 200.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins. Der jährliche Zinsaufwand beträgt 7.000 Euro. Vom Nettoertrag in Höhe von 8.000 Euro bleiben vor Steuern und Tilgung 1.000 Euro, also rund 83 Euro pro Monat. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent fließen zusätzlich 4.000 Euro pro Jahr an die Bank. Der Cashflow vor Steuern liegt dann bei minus 3.000 Euro oder minus 250 Euro pro Monat. Die Bruttomietrendite beträgt trotzdem weiterhin 4,32 Prozent. Deshalb ersetzt eine gute Rendite keine Liquiditätsrechnung.
Die Wirtschaftlichkeit regelmäßig prüfen
Berechnen Sie die Mietrendite mindestens einmal im Jahr zum gleichen Stichtag. Halten Sie zusätzlich fest, welche Annahmen Sie verwendet haben. So erkennen Sie Entwicklungen und können reagieren, bevor ein kleiner Rückgang dauerhaft den finanziellen Spielraum belastet.
- Einnahmen: Vergleichen Sie Nettokaltmiete, Mietausfälle und Leerstandsquote mit dem Vorjahr.
- Laufende Ausgaben: Prüfen Sie Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltung einzeln.
- Rücklagen und Einmalzahlungen: Gleichen Sie vorhandene Rücklagen mit anstehenden Arbeiten und möglichen Sonderumlagen ab.
- Finanzierung: Beobachten Sie Sollzinsbindung, Restschuld, Tilgung und wie sehr Sie die Anschlussfinanzierung voraussichtlich belastet.
- Liquidität: Stellen Sie den tatsächlichen monatlichen Cashflow neben Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite.
Berechnen Sie Ihre Mietrendite außerdem neu, wenn Kosten deutlich steigen, Mieteinnahmen sinken, Leerstand wiederkehrt, eine größere Modernisierung ansteht oder sich Ihre persönliche finanzielle Situation ändert.
Typische Rechenfehler vermeiden
| Fehler | So rechnen Sie korrekt |
|---|---|
| Warmmiete verwenden | Setzen Sie die Nettokaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten an. |
| Kaufnebenkosten vergessen | Addieren Sie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten zum Kapitaleinsatz. |
| Laufende Kosten zu niedrig ansetzen | Nutzen Sie Ist-Werte und bilden Sie realistische Puffer für Instandhaltung, Leerstand und Mietausfall. |
| Brutto- und Nettomietrendite verwechseln | Beschriften Sie jede Rechnung eindeutig. Vergleichen Sie nur Werte, die auf dieselbe Art berechnet wurden. |
| Einmalige Kosten als wiederkehrenden Aufwand pro Jahr behandeln | Ordnen Sie Kauf- und Modernisierungskosten dem Kapitaleinsatz zu, nicht dem Aufwand, den Sie in jedem Jahr haben. Kennzeichnen Sie abweichende Berechnungen. |
| Soll-Miete mit Ist-Miete vermischen | Rechnen Sie mit den tatsächlichen Einnahmen. Skizzieren Sie eine mögliche Marktmiete nur als separates Szenario. |
| Finanzierung in die Objekt-Rendite mischen | Trennen Sie Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow. Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage. |
Vom Prozentwert zur Entscheidung
Sinkt die Mietrendite, sollten Sie zunächst genauer hinsehen und nicht direkt verkaufen. Ermitteln Sie zuerst, was die Veränderung ausgelöst hat: Gab es geringere Einnahmen, höhere laufende Kosten oder eine einmalige Investition? Leiten Sie daraus ab, ob Sie Rücklagen anpassen, modernisieren, die Finanzierung ändern oder Ihre Strategie neu ausrichten.
Wenn eine Modernisierung oder Anschlussfinanzierung ansteht, unterstützen die Volksbanken Raiffeisenbanken Sie dabei, Finanzierungsvarianten und die monatliche Belastung gegenüberzustellen. Mit einer regelmäßigen Rendite- und Liquiditätsrechnung behalten Sie langfristig im Blick, wie sich Ihre vermietete Immobilie wirtschaftlich entwickelt.
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FAQs zur Mietrendite
Eine pauschal gute Mietrendite gibt es nicht. Rund vier Prozent Bruttomietrendite dienen oft als grober Vorfilter, wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Entscheidend sind Nettomietrendite, Lage, Zustand, Leerstandsrisiko, Finanzierung und Ihr Renditeziel. Höhere Risiken verlangen mehr Ertrag und Puffer.
Für die Bruttomietrendite teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren mit 100. Für die Nettomietrendite ziehen Sie die nicht umlagefähigen Kosten von der Jahreskaltmiete ab, teilen den Nettoertrag durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten und multiplizieren mit 100.
Die Bruttomietrendite setzt nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige laufende Ausgaben. Deshalb bildet der Nettowert die Wirtschaftlichkeit der vermieteten Immobilie realistischer ab.
Zum Kapitaleinsatz zählen Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notariat, Grundbuch und gegebenenfalls Kosten für Maklerin oder Makler. Von der Jahreskaltmiete ziehen Sie Verwaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung sowie Puffer für Leerstand und Mietausfall ab. Finanzierung und Steuern betrachten Sie separat.
Die Mietrendite sinkt, wenn Mieteinnahmen zurückgehen oder Kosten und Investitionen steigen. Häufige Gründe sind Leerstand, Mietausfälle, Reparaturen, Modernisierungen oder Sonderumlagen. Höhere Zinsen verändern nicht die Objekt-Rendite, sondern Cashflow und Eigenkapitalrendite.
Nein. Eine hohe Rendite kann auf höheres Leerstandsrisiko, eine schwächere Lage oder großen Sanierungsbedarf hindeuten. Prüfen Sie, ob die Einnahmen dauerhaft erreichbar sind und welche Kosten anstehen. Entscheidend ist der Ertrag im Verhältnis zum Risiko.
Die Mietrendite bewertet das Objekt unabhängig von Ihrer Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite setzt das Ergebnis nach laufenden Kosten und Zinsen ins Verhältnis zu Ihrem Kapitaleinsatz. Ein hoher Kreditanteil kann die Rendite erhöhen, birgt aber auch mehr Risiken.
Berechnen Sie die Mietrendite mindestens einmal jährlich mit derselben Methode. Rechnen Sie außerdem nach Mietänderungen, längerem Leerstand, größeren Arbeiten und vor einer Anschlussfinanzierung neu. So erkennen Sie Veränderungen rechtzeitig.
