Bei einem Immobilienkauf schließt der beauftragte Makler oder die Maklerin mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer und der Kaufinteressentin oder dem Kaufinteressenten einen Maklervertrag ab. Im Folgenden erfahren Sie, wann eine Maklerprovision fällig ist, wer sie zahlen muss und wie hoch sie ausfällt.
Maklerprovision: Wann und wie hoch?
Kurz und kompakt
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Eine Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung für eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler nach erfolgreicher Vermittlung eines Kauf- oder Mietobjekts.
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Seit Juni 2015 gilt bei Mietimmobilien das Bestellerprinzip: Die Partei, die die Maklerin oder den Makler beauftragt, zahlt die Provision, meist der Vermieter.
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Die Maklerprovision ist fällig, sobald ein Miet- oder Kaufvertrag durch die Vermittlung der Maklerin oder des Maklers zustande gekommen ist.
Alles Wissenswerte zur Maklercourtage
Was ist eine Maklerprovision und wann ist sie fällig?
Die Dienste von Immobilienmaklerinnen und Immobilienmaklern lassen sich in Anspruch nehmen, wenn es um den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Häusern oder Wohnungen geht. Nach der erfolgreichen Vermittlung eines Kauf- oder Mietobjekts erhält die beauftragte Maklerin oder der beauftragte Makler eine Maklerprovision, auch bezeichnet als Maklercourtage oder Maklergebühren. Ob die Käuferin oder der Käufer beziehungsweise die Mieterin oder der Mieter oder die Vermieterin oder der Vermieter die Gebühren zahlen muss, ist ebenso im Maklervertrag festgehalten wie die Provisionshöhe. Ein gültiger Vertrag kommt nur schriftlich zustande. Jede Art der Vermittlung bedarf also der Textform. Sogenannte Handschlagvereinbarungen auf mündlicher Basis reichen nicht aus. Bei einem Hauskauf kommen für die Käuferin oder den Käufer, neben dem Immobilienpreis und dem Maklerlohn, die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar sowie die Grunderwerbssteuer hinzu.
Vermietung, Kauf, Verkauf: Wer zahlt wann die Maklerprovision?
Bestellerprinzip bei Vermietung
Seit Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Mietimmobilien das Bestellerprinzip. Demnach zahlt diejenige Partei die komplette Provision, die die Maklerin oder den Makler beauftragt. In den meisten Fällen ist das die Vermieterin oder der Vermieter. Die Maklercourtage darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Wer die Maklergebühren zahlt und wie hoch sie ausfallen, ist im Mietvertrag festzuhalten, da die Textform verpflichtend ist.
Anwendung der Neuregelung bei Kaufverträgen
Bis vor Kurzem gab es in Deutschland keine gesetzliche Vorgabe dazu, wer beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie die Maklerprovision zahlen muss und wie hoch sie ausfällt. Im Dezember 2020 trat jedoch das neue Provisionsgesetz zur Maklercourtage „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Laut dieser Neuregelung teilen sich Verkäuferin und Verkäufer sowie Käuferin und Käufer bundesweit in der Regel einheitlich die Maklerkosten zur Hälfte. Alternativ kann die Verkäuferin oder der Verkäufer die gesamte Provision übernehmen. Mit dem Beschluss verzichtet das Bundeskabinett somit auf eine strikte Regelung nach dem sogenannten Bestellerprinzip, bei dem nur jene Partei die Maklercourtage zu tragen hat, die auch die Maklerin oder den Makler beauftragt hat.
Das neue Provisionsgesetz mit der Pflicht zur Provisionsteilung gilt ausschließlich, wenn es sich um den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, eines Zweifamilienhauses, eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte handelt. Es findet keine Anwendung bei Grundstücken, land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten. Zudem muss die Käuferin oder der Käufer Verbraucher sein. Das bedeutet, dass gewerbliche Immobilien, Immobilien mit Mischnutzung sowie Einfamilienhäuser und Wohnungen, die eine gewerbliche Käuferin oder ein gewerblicher Käufer kauft, nicht unter die neue Regelung fallen.
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Verteilungsmöglichkeiten der Maklercourtage
- Vermieter-Maklerin oder Vermieter-Makler:
Beauftragt eine Vermieterin oder ein Vermieter eine Maklerin oder einen Makler, um Mieterinnen und Mieter zu finden, zahlt die Vermieterin oder der Vermieter die Maklerprovision. - Mieter-Maklerin oder Mieter-Makler:
Beauftragt eine Mieterin oder ein Mieter eine Maklerin oder einen Makler, eine passende Mietwohnung zu finden, zahlt die Mieterin oder der Mieter die Maklerprovision. - Käufer-Maklerin oder Käufer-Makler:
Eine Maklerin oder ein Makler wird von der Käuferin oder dem Käufer beauftragt, eine passende Immobilie zu finden. In diesem Fall übernimmt die Käuferin oder der Käufer die Courtage. - Verkäufer-Maklerin oder Verkäufer-Makler:
Eine Verkäufer-Maklerin oder ein Verkäufer-Makler wird von der Verkäuferin oder dem Verkäufer engagiert, um eine Immobilie zu verkaufen. Die Verkäuferin oder der Verkäufer zahlt die Courtage. - Verkäufer-Maklerin oder Verkäufer-Makler mit anteiliger Provisionszahlung der Käuferin oder des Käufers:
Die Verkäuferin oder der Verkäufer darf nach Vereinbarung einen Teil der Provisionskosten an die Käuferin oder den Käufer weiterreichen, sofern es maximal 50 Prozent der Courtage ausmacht. - Käufer-Maklerin oder Käufer-Makler mit anteiliger Provisionszahlung der Verkäuferin oder des Verkäufers:
Die Käuferin oder der Käufer darf nach Vereinbarung einen Teil der Provisionskosten an die Verkäuferin oder den Verkäufer weiterreichen, sofern es maximal 50 Prozent der Courtage ausmacht. - Doppelprovision:
Haben sowohl die Käuferin oder der Käufer wie auch die Verkäuferin oder der Verkäufer je einen Vertrag mit derselben Maklerin oder demselben Makler geschlossen, teilen sich die Parteien die Vergütung zu gleichen Teilen. Wenn die Maklerin oder der Makler für eine Partei gratis tätig ist, muss die andere Partei ebenso wenig zahlen.
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Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern?
Voraussetzung für den Provisionsanspruch der Immobilienmaklerin oder des Immobilienmaklers ist, dass vor der Vermittlung einer Immobilie ein schriftlicher Vertrag mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer und der Käuferin oder dem Käufer geschlossen wurde. Grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision verhandelbar. Der marktübliche Wert variiert von Bundesland zu Bundesland.
| Bundesland | Maklerprovision (gesamt) | Maximal-Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,98 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % |
| Hessen | 5,95 % / 7,14 % | 2,98 % / 3,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,98 % |
Niedersachsen¹ | 7,14 % oder 4,76 % - 5,95 % | 3,57 % oder 2,38 & - 2,98 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
FAQs zur Maklerprovision
Bei einem Verkaufsobjekt können sich die beteiligten Parteien auf eine Käufercourtage, auf eine Verkäufercourtage oder eine Mischform beider Provisionsmodelle einigen. Bei einer Käufercourtage erteilt der Käufer dem Makler einen Suchauftrag. In diesem Fall vereinbart der Käufer mit dem Makler bei einer erfolgreichen Immobilienvermittlung die alleinige Zahlung einer Außenprovision (auch Käufercourtage genannt).
Wenn sich die zum Verkauf stehende Immobilie zum Beispiel in einer Region mit geringer Nachfrage befindet, übernehmen in den meisten Fällen die Verkäufer die kompletten Maklerkosten. In diesem Fall wird die Gebühr als Innenprovision bezeichnet. Dabei schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und die Käufer erhalten die Immobilie provisionsfrei.
Ein Makler hat erst Anspruch auf seine Provision, wenn ein rechtsgültiger Kaufvertrag über die vermittelte Immobilie abgeschlossen wurde. Der Anspruch besteht für sechs Monate, kann jedoch durch individuelle Vereinbarungen angepasst werden.
Ja, die Courtage ist verhandelbar. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können mit dem Makler die Höhe der Provision vereinbaren. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Provision, sodass die drei Parteien die Höhe und Verteilung der Kosten individuell festlegen können.
