Grundbucheintrag beim Immobilienkauf: So werden Sie Eigentümer

Kurz und kompakt

Der Grundbucheintrag ist der amtliche Nachweis darüber, wer Eigentümerin bzw. Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist. Nach dem Immobilienkauf erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung der Käuferin oder des Käufers in das Grundbuch
Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung sind mehrere Schritte erforderlich. Dazu gehören Auflassung, Auflassungsvormerkung, Eintritt der Kaufpreisfälligkeit, Kaufpreiszahlung und der Antrag auf Eigentumsumschreibung.
Die Kosten für Notariat und Grundbucheintrag sind gesetzlich geregelt und betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächlichen Kosten richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten und Eintragungen.

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Vom Kauf zum Eigentum

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag einer Immobilie geht für viele Menschen ein Traum in Erfüllung. Rechtlich gehört die Immobilie der Käuferin oder dem Käufer mit der Vertragsunterzeichnung allerdings noch nicht. Für den Eigentumsübergang sind die Auflassung und die anschließende Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich. Mit der Auflassung einigen sich die Parteien darüber, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Erst wenn das Grundbuchamt die Käuferin oder den Käufer als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer im Grundbuch einträgt, ist der Eigentumsübergang vollzogen.

Davon zu unterscheiden ist der Besitz an der Immobilie. Der Kaufvertrag regelt üblicherweise, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf die kaufende Partei übergehen. Ab diesem vereinbarten Zeitpunkt dürfen Sie die Immobilie beispielsweise selbst nutzen und tragen regelmäßig die laufenden Kosten. Dieser wirtschaftliche Übergang macht Sie jedoch noch nicht zur rechtlichen Eigentümerin oder zum rechtlichen Eigentümer.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Für Kaufinteressierte sind vor allem die eingetragenen Eigentümer sowie bestehende Rechte und Belastungen relevant. Das zuständige Grundbuchamt führt die Grundbücher.

Ein Grundbuchblatt gliedert sich in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

Bestandsverzeichnis	Angaben zum Grundstück, unter anderem Lage, Gemarkung sowie Flurstück
Abteilung I	Die eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer sowie ihre Anteile
Abteilung II	Rechte und Beschränkungen, etwa Wohn- oder Wegerechte oder Vorkaufsrechte. Hier wird auch die Auflassungsvormerkung eingetragen.
Abteilung III	Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken

Vor dem Immobilienkauf lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf bestehende Eintragungen. Sie zeigen beispielsweise, ob Rechte Dritter oder finanzielle Belastungen mit dem Grundstück verbunden sind. Für die Einsicht in das Grundbuch müssen Sie grundsätzlich ein berechtigtes Interesse darlegen. Im Rahmen der Vorbereitung und Abwicklung des Immobilienkaufs prüft auch die Notarin oder der Notar die relevanten Grundbuchangaben.

Ablauf des Grundbucheintrags

Kaufvertrag

Beim Notartermin unterzeichnen die Vertragsparteien den Immobilienkaufvertrag. Die Notarin oder der Notar beurkundet den Vertrag und erläutert die rechtlichen Folgen. Mit der Unterschrift erwerben Käuferin oder Käufer die Immobilie allerdings noch nicht. Der Eigentumswechsel erfolgt erst mit der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Auflassung

Kaufende und verkaufende Partei erklären die Auflassung. Damit einigen sie sich darüber, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll. Die Auflassung ist eine notwendige Voraussetzung für die Eigentumsübertragung, bewirkt für sich genommen aber noch keinen Eigentumswechsel.

Auflassungsvormerkung

Nach der Beurkundung beantragt die Notarin oder der Notar in der Regel die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Sie sichert den Anspruch der Erwerberin oder des Erwerbers auf die spätere Eigentumsübertragung. Verfügungen über die Immobilie, die diesen Anspruch beeinträchtigen, sind gegenüber der vormerkungsberechtigten Person grundsätzlich unwirksam. Käuferinnen und Käufer sind zu diesem Zeitpunkt also abgesichert, aber noch nicht im Besitz der Immobilie.

Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis wird entsprechend den Regelungen des Kaufvertrags fällig. Zuvor prüft die Notarin oder der Notar, ob die dort vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit eingetreten sind. Dazu gehört regelmäßig die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Je nach Vertrag müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, etwa erforderliche Genehmigungen oder Unterlagen zur vertragsgerechten Lastenfreistellung.

Sind die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, informiert die Notarin oder der Notar die Vertragsparteien darüber. Diese Mitteilung – häufig als Fälligkeitsmitteilung bezeichnet – zeigt der Erwerberin oder dem Erwerber, dass die Voraussetzungen für die vertraglich vereinbarte Kaufpreiszahlung vorliegen.

Kaufpreis zahlen

Sobald die Kaufpreisfälligkeit eintritt, zahlt die kaufende Partei den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen. Bei einer Immobilienfinanzierung wird regelmäßig bereits zuvor eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Sie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank erhält dadurch kein Eigentum und wird auch nicht Miteigentümerin der Immobilie.

Eigentumsumschreibung

Ist der Kaufpreisvollständig gezahlt und liegen die weiteren Voraussetzungen vor, veranlasst die Notarin oder der Notar die Eigentumsumschreibung. Für die Eintragung benötigt das Grundbuchamt unter anderem die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sie bestätigt, dass der Eigentumsumschreibung aus Sicht der Grunderwerbsteuer keine steuerlichen Hindernisse entgegenstehen.

Eintragung ins Grundbuch

Mit der Eintragung der kaufenden Personen als Eigentümerinnen und Eigentümer im Grundbuch ist der rechtliche Eigentumswechsel vollzogen. Kaufen mehrere Personen die Immobilie gemeinsam, trägt das Grundbuchamt sie mit den vereinbarten Eigentumsanteilen ein. Nach erfolgter Eigentumsumschreibung erhalten die Beteiligten eine Eintragungsmitteilung. Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer sollte prüfen, ob die Eigentumsverhältnisse und die für sie relevanten Eintragungen korrekt wiedergegeben sind.

Dauer und Kosten

Wie viel Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vergeht, hängt vom Einzelfall ab. Neben der Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt beeinflussen beispielsweise erforderliche Genehmigungen und noch fehlende Unterlagen die Dauer. Die Bearbeitung nimmt häufig mehrere Wochen bis Monate in Anspruch.

Sowohl für den Grundbucheintrag als auch für die Tätigkeiten der Notarin oder des Notars fallen Kosten an. Im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sind diese Gebühren geregelt. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Geschäftswert sowie den erforderlichen notariellen Tätigkeiten und Grundbucheintragungen. Als grober Richtwert liegen die Kosten für Notar und Grundbuch bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich je nach Einzelfall.

Tipps zum Grundbucheintrag

Prüfen Sie vor dem Immobilienkauf die relevanten Eintragungen im Grundbuch. So erfahren Sie beispielsweise, ob Wohnrechte, Wegerechte oder andere Belastungen bestehen. Um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten, müssen Kaufinteressierte ein berechtigtes Interesse darlegen.
Wenn Sie Fragen zu den Grundstücksgrenzen haben, informieren Sie sich beim zuständigen Kataster- beziehungsweise Vermessungsamt. Das Grundbuch enthält keine maßstabsgetreue Darstellung der Grundstücksgrenzen.
Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Grundbuchunterlagen sie für die Immobilienfinanzierung benötigt. Bei einer Finanzierung dient die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank als Sicherheit.
Beim Immobilienkauf übernimmt die Notarin oder der Notar die erforderlichen Schritte für die Eigentumsumschreibung. Sie oder er reicht die notwendigen Anträge beim Grundbuchamt ein.
Verzögert sich der Grundbucheintrag, schützt die eingetragene Auflassungsvormerkung weiterhin den Anspruch der kaufenden Partei auf Eigentumsübertragung. Fällt die Bearbeitungszeit ungewöhnlich lang aus, können sich die Vertragsparteien beim Notariat nach dem aktuellen Stand erkundigen.

FAQs zum Grundbucheintrag

Rechtlich gehört Ihnen die Immobilie erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der unterschriebene Kaufvertrag und die Kaufpreiszahlung allein reichen dafür nicht aus. Erst wenn das Grundbuchamt Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer einträgt, ist der Eigentumswechsel abgeschlossen.

Der Grundbucheintrag dauert häufig mehrere Wochen bis Monate. Wie schnell die Eigentumsumschreibung erfolgt, hängt unter anderem von der Auslastung des Grundbuchamts und den erforderlichen Unterlagen ab. Auch fehlende Genehmigungen verzögern den Vorgang.

In der Regel beantragt die Notarin oder der Notar die Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt. Das Notariat prüft zuvor, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind und reicht die erforderlichen Unterlagen ein.

Der Kaufpreis wird gemäß den Vereinbarungen im Kaufvertrag fällig. Zuvor prüft die Notarin oder der Notar, ob die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit erfüllt sind. Dazu gehört in der Regel die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Sobald die Voraussetzungen vorliegen, informiert das Notariat die kaufende Partei mit einer Fälligkeitsmitteilung. Die Zahlung erfolgt innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist.

Die Auflassung ist die rechtliche Einigung zwischen kaufender und verkaufender Partei über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung sichert dagegen den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Sie schützt die kaufende Partei insbesondere vor nachträglichen Verfügungen, die ihren Anspruch beeinträchtigen.

Nein. Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich Ihren Anspruch auf die Eigentumsübertragung. Rechtliche Eigentümerin oder rechtlicher Eigentümer werden Sie erst mit der endgültigen Eintragung im Grundbuch.

Nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, veranlasst das Notariat die Eigentumsumschreibung. Dafür müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein, unter anderem die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Bis zur Eintragung schützt die Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch. Besitz, Nutzen und Lasten gehen bereits zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt über.

Bei einer Immobilienfinanzierung dient die Grundschuld der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank erhält dadurch jedoch kein Eigentum an der Immobilie.

Fragen Sie bei einer längeren Verzögerung zunächst beim Notariat nach dem Bearbeitungsstand. Dort erfahren Sie, ob Unterlagen fehlen oder das Grundbuchamt den Antrag noch bearbeitet. Eine bereits eingetragene Auflassungsvormerkung sichert währenddessen Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung.

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