Grundschuld: Was bedeutet das für Ihre Baufinanzierung?

In vielen Finanzierungen entspricht der eingetragene Grundschuldbetrag zunächst der Darlehenssumme. Die Bank stimmt die Grundschuldhöhe auf den Finanzierungsbedarf, weitere Sicherheiten und den geplanten Sicherungsumfang ab. Auch eine bereits vorhandene Grundschuld beeinflusst die Höhe der neuen Grundschuld.

Eigenkapital senkt den Kreditbedarf und führt deshalb häufig zu einer niedrigeren Grundschuld. Finanzieren Sie neben dem Kaufpreis weitere Ausgaben, beispielsweise weil Sie Ihre Immobilie modernisieren, kann die Grundschuld den Kaufpreis übersteigen. Der eingetragene Betrag zeigt deshalb weder den Wert der Immobilie noch Ihre aktuelle Restschuld.

Die Art der Grundschuld bestimmt vor allem, wie sich das Recht nachweisen und übertragen lässt. Auf Darlehensrate und Sollzins wirkt sie sich nicht unmittelbar aus.

Bei einer Buchgrundschuld nennt das Grundbuch die Gläubigerin oder den Gläubiger. Ein zusätzlicher Grundschuldbrief existiert nicht. Soll die Grundschuld auf eine andere Bank oder die Eigentümerin beziehungsweise den Eigentümer übergehen, muss die Änderung auch im Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen Gebühren an. Im Gegenzug müssen Sie keinen Grundschuldbrief aufbewahren, der verloren gehen könnte. Die Buchgrundschuld ist bei den meisten Finanzierungen der Regelfall.

Bei einer Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus. Möchten Sie die Grundschuld übertragen, setzt das grundsätzlich eine schriftliche Abtretung und die Übergabe des Briefes voraus. Der Grundbucheintrag muss dabei nicht zwingend geändert werden. Der Brief allein macht seine Besitzerin oder seinen Besitzer jedoch nicht automatisch zur berechtigten Person.

Eine Briefgrundschuld ist in der Regel nicht mehr gebräuchlich, es sei denn, die Bank schreibt sie in besonderen Situationen vor. Bewahren Sie den Grundschuldbrief in diesem Fall sorgfältig auf. Wenn Sie die Grundschuld löschen oder übertragen möchten, benötigen Sie das Original. Geht es verloren, muss das Recht häufig erst in einem zeit- und kostenintensiven Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.

Eine Eigentümergrundschuld gehört der Eigentümerin oder dem Eigentümer der Immobilie. Sie kann von Anfang an für die eigene Person eingetragen oder später von einer Bank zurückübertragen werden. Indem Sie Ihr Darlehen vollständig zurückzahlen, ändert sich die eingetragene Gläubigerin jedoch nicht automatisch. Die Bank muss die Grundschuld zunächst freigeben, etwa durch eine Löschungsbewilligung oder eine Abtretung.

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Grundschuld und Hypothek gehören beide grundsätzlich zu den sogenannten Grundpfandrechten. Eine Hypothek ist unmittelbar an eine konkrete Forderung gebunden. Sinkt die Forderung, verringert sich ihr Sicherungsumfang. Haben Sie den Kreditbetrag zurückgezahlt, gibt es keine Forderung mehr für die Bank.

Die Grundschuld bleibt dagegen unabhängig von der Restschuld in ihrer eingetragenen Höhe bestehen. Diese Trennung macht sie flexibler: Wenn Sie den Kredit zurückgezahlt haben, lässt sie sich erneut als Sicherheit nutzen. Eine Sicherungsvereinbarung in Ihrem Darlehensvertrag sorgt während der Finanzierung dafür, dass die Bank nur die tatsächlich gesicherten Forderungen geltend macht.

Neben der Höhe prägen der Rang im Grundbuch und der Grundschuldzins, wie weit die Sicherheit der Bank reicht. Beide Angaben sagen jedoch nichts darüber aus, wie hoch Ihre laufende Kreditrate ausfällt.

In Abteilung III des Grundbuchs können mehrere Grundschulden und andere Rechte nebeneinander stehen. Ihr Rang legt fest, in welcher Reihenfolge die Gläubiger Geld erhalten, falls die Immobilie verkauft wird. Eine vorrangig eingetragene Bank kommt vor nachrangigen Gläubigern zum Zug. Deshalb verlangt die finanzierende Bank häufig einen möglichst guten Rang.

Der Grundbuchrang beeinflusst auch spätere Finanzierungen. Belegt eine alte Grundschuld einen vorderen Platz, prüft eine neue Bank, ob der verbleibende Rang und der Immobilienwert ihre Forderung ausreichend absichern. Eine eingetragene Grundschuld garantiert daher nicht automatisch einen weiteren Kredit.

Zusätzlich zum Grundschuldbetrag steht häufig ein Grundschuldzins im Grundbuch. Er erweitert den Sicherungsrahmen und soll beispielsweise rückständige Zinsen sowie Kosten einer möglichen Verwertung abdecken. Deshalb liegt er meist deutlich über dem Sollzins des Immobilienkredits.

Den Grundschuldzins zahlen Sie nicht laufend neben Ihrer Kreditrate. Wie viel Darlehenszins Sie tatsächlich schulden, steht im Darlehensvertrag. Solange Sie die Finanzierung vereinbarungsgemäß bedienen, löst der eingetragene Grundschuldzins keine zusätzliche regelmäßige Zahlung aus. Er gilt wie die Grundschuld lediglich als Sicherheit.

Steht im Grundbuch der Wunschimmobilie bereits eine Grundschuld, bedeutet der eingetragene Betrag nicht automatisch, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer noch genauso viel schuldet. Die Darlehensrestschuld kann deutlich niedriger oder bereits vollständig getilgt sein. Wenn Sie die Immobilie kaufen möchten, sollte dennoch feststehen, welche Rechte Sie übernehmen und welche die verkaufende Seite löschen lässt.

Grundsätzlich regelt der Kaufvertrag, welche Grundschulden die Verkäuferin oder der Verkäufer löschen lässt. Das Notariat holt die erforderlichen Unterlagen ein und sorgt bei einer noch offenen Finanzierung dafür, dass der betreffende Teil des Kaufpreises an die bisherige Bank fließt. Alternativ kann eine bestehende Grundschuld übertragen oder in die neue Finanzierung einbezogen werden.

Bevor die Bank die Immobilie als Sicherheit akzeptiert, erklären Sie die Grundschuldbestellung im Notariat. Das Notariat beantragt anschließend, dass das Grundbuchamt die Grundschuld einträgt. Das gesamte Verfahren wird als Grundschuldbestellung bezeichnet.

Mit jeder Tilgungsrate reduzieren Sie Ihre Darlehensrestschuld gegenüber der Bank. Der Grundschuldbetrag im Grundbuch verändert sich dadurch nicht. Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt den Unterschied:

Die tatsächliche Restschuld entnehmen Sie Ihrem Tilgungsplan. Auch Ihre Bank kann Ihnen darüber Auskunft geben. Aus dem Grundbuch lässt sie sich nicht ablesen.

Zahlen Sie die vereinbarten Raten, bleibt die Grundschuld im Hintergrund. Geraten Sie in finanzielle Schwierigkeiten, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen. Erst wenn die Bank den Vertrag nach den gesetzlichen und vertraglichen Regeln kündigen darf und Sie die offenen Beträge nicht begleichen, darf sie die Grundschuld verwerten. Dann kann sie eine Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung betreiben. Ihre gesicherten Forderungen deckt sie aus dem Erlös.

Mit der letzten Darlehensrate endet der Kredit, nicht aber die Grundschuld. Sobald Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, muss die Bank die Sicherheit nach den Regeln der Sicherungsvereinbarung freigeben. Mit dieser Erklärung können die Grundschuld löschen, an sich oder eine andere Bank abtreten lassen oder sie zunächst bestehen lassen.

Verwendet die Bank eine vorhandene Grundschuld weiter, sparen Sie möglicherweise Notariats- und Grundbuchkosten für eine vollständige Neubestellung. Dafür muss die bisherige Bank die Sicherheit freigeben und die künftige Bank muss sie akzeptieren. Benötigt die neue Finanzierung einen höheren Betrag oder einen anderen Rang, entstehen für die Anpassung Kosten. Die Grundschuld ersetzt außerdem weder eine neue Kreditprüfung noch die Prüfung des Immobilienwerts.

Für die Löschung benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Bei einer Briefgrundschuld kommt der Grundschuldbrief hinzu. Das Notariat beglaubigt Ihre Zustimmung und reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein. Besonders wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder übertragen, vereinfacht ein bereinigtes Grundbuch häufig die Abwicklung. Wer die Grundschuld zunächst stehen lässt, sollte Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief sicher aufbewahren.

Eine Grundschuld begleitet die Immobilie häufig länger als das erste Darlehen. Besprechen Sie deshalb bereits bei der Finanzierung, welche Höhe und welcher Rang zur aktuellen Finanzierung passen und ob spätere Vorhaben wie eine Modernisierung absehbar sind. Nach der Tilgung lohnt sich ein neuer Blick: Was heute Kosten spart, kann einen späteren Verkauf erschweren, wenn Unterlagen fehlen oder alte Rechte ungeklärt bleiben.

Ihre Volksbank Raiffeisenbank stimmt die Grundschuld auf Ihre Finanzierung und die geplante Nutzung der Immobilie ab. Möchten Sie später erneut finanzieren, prüfen Ihre Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner gemeinsam mit Ihnen, ob Sie eine vorhandene Grundschuld weiterverwenden oder an eine andere Bank übertragen.