Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, benötigen Sie in der Regel ein Darlehen. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den gewährten Kredit. Sie ist eine gängige Form der Absicherung eines Darlehens zur Baufinanzierung.
Grundschuld: Was bedeutet das für Ihre Baufinanzierung?
Kurz und kompakt
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Eine Grundschuld dient Banken als Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung und wird ins Grundbuch eingetragen.
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Bei Zahlungsausfall der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern, um die Restschuld zu begleichen.
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Die Höhe der Grundschuld entspricht der Darlehenssumme; mehr Eigenkapital reduziert den Kreditbedarf und somit die Grundschuld.
Sicherheit für einen Kredit zur Baufinanzierung
Was ist eine Grundschuld?
Bei einer Immobilienfinanzierung fordert die Bank Sicherheiten, bevor sie einen Kredit für den Hausbau oder Immobilienkauf gewährt. Der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch dient neben der Hypothek bei großen Geldsummen häufig als Absicherung für die Bank. Diese sichert sich damit das Recht, aus einem möglichen Verkauf der Immobilie die Zahlung der Darlehenssumme fordern zu dürfen, sollte der Kredit nicht mehr bedient werden können. Grundschuld und Hypothek gehören zu den Grundpfandrechten. Die rechtlichen Grundlagen für die Belastung von Immobilien oder Grundstücken mit einer Grundschuld oder Hypothek sind im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1191 bis 1198 festgehalten. Wenn die Schuldnerin oder der Schuldner ein gewährtes Darlehen nicht oder nicht ganz zurückzahlt, darf die Bank die Immobilie veräußern, so dass der ausstehende Betrag durch den Erlös beglichen werden kann. In der Regel kommt es dann zur Zwangsversteigerung. Der daraus resultierende Erlös fließt zum Ausgleich der Restschuld an den Kreditgeber.
Diese Arten der Grundschuld gibt es
Die Grundschuld gibt es in zwei verschiedenen Varianten: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.
Briefgrundschuld
Von einer Briefgrundschuld wird gesprochen, wenn im Zuge der Grundschuldbestellung ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Dieser enthält Informationen zu Höhe und Inhaber der Grundschuld und wird dem Gläubiger übergeben. Der Besitzer des Grundschuldbriefes ist also auch Inhaber der Grundschuld. Wird die Grundschuld an jemand anderes übertragen, muss der Grundbucheintrag nicht geändert werden. Ist das Darlehen komplett zurückgezahlt, gibt die Bank den Grundschuldbrief an die kreditnehmende Person zurück.
Die Briefgrundschuld ist aufgrund des zusätzlich ausgestellten Grundschuldbriefs in der Regel teurer. Zudem kann der Verlust des Briefes zu Problemen führen. Gerät er in falsche Hände, können Dritte unter Umständen Ansprüche gegen den Schuldner erheben.
Buchgrundschuld
Die Buchgrundschuld wird auch Grundschuld ohne Brief genannt. Hier wird der tatsächliche Inhaber der Grundschuld, also der Gläubiger mit in das Grundbuch eingetragen. Dadurch ist der Inhaber stets aus dem Eintrag ersichtlich. Wird die Grundschuld übertragen, muss der Grundbucheintrag geändert werden. Dies ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, die bei einer Briefgrundschuld nicht anfallen. Dafür fallen bei der Buchgrundschuld aber die Gebühren für die Ausfertigung des Grundschuldbriefes weg. Und das Risiko, das mit einem Urkundenverlust eingeht, entfällt ebenfalls.
Eigentümergrundschuld
Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Sonderform der Grundschuld. Sie ist zwar ebenfalls ins Grundbuch eingetragen, gehört aber keinem Kreditgeber, sondern der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst. In den meisten Fällen entsteht eine Eigentümergrundschuld, wenn der Kredit, für den die Grundschuld eingetragen wurde, komplett zurückgezahlt wurde, die Grundschuld aber weiterhin im Grundbuch bestehen bleibt. So lange sie nicht als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt wird, gehört sie der Eigentümerin oder dem Eigentümer.
So lassen Sie eine Grundschuld eintragen – Schritt für Schritt erklärt
1. Sie besprechen mit Ihrer Bank die Details Ihrer Immobilienfinanzierung. Gemeinsam vereinbaren Sie, dass als Sicherheit für den gewährten Kredit eine Grundschuld eingetragen wird.
2. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, wird dieser von der von Ihnen beauftragten Notarin oder dem Notar beurkundet. Danach beantragt das Notariat eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das bedeutet, dass Sie als zukünftige Eigentümerin oder Eigentümer des entsprechenden Objektes genannt werden und die Verkäuferseite das Objekt nicht anderweitig verkaufen darf, bis Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer im Grundbuch stehen.
3. Die Verkäuferseite stellt dem Notarbüro eine Belastungsvollmacht aus. Sie ist notwendig, damit die Käuferin oder der Käufer im Grundbuch als neue Eigentümerin bzw. neuer Eigentümer eingetragen werden können.
4. Ihre Bank stellt ein Grundschuldbestellungsformular aus. Dieses müssen Sie ausfüllen, unterschreiben und Ihrer Notarin oder Ihrem Notar übermitteln. Liegt das Grundschuldbestellungsformular vor, kann das Notariat die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlassen.
5. Ist die Eintragung erfolgt, stellt Ihre Notarin oder Ihr Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde aus und sendet diese an Ihre Bank. Diese Urkunde ist als Sicherheit notwendig, damit das zugesagte Darlehen ausgezahlt wird. Es ist wichtig, dass Sie bei der Ausstellung der Grundschuldbestellungsurkunde anwesend sind, denn eine Eintragung in das Grundbuch ohne das Wissen der Kreditnehmenden ist rechtlich nicht zulässig.
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Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?
In der Vergangenheit war die Hypothek die übliche Absicherung für ein Immobiliendarlehen. Es handelt sich dabei wie bei der Grundschuld um eine Form des Grundpfandrechtes. Im Unterschied zur Grundschuld ist eine Hypothek direkt an das Darlehen gebunden. Ist der Kredit komplett zurückgezahlt, erlischt sie automatisch.
Heute ist die Grundschuld die gängige Variante. Der Grundschuldeintrag ist für die Kreditnehmenden günstiger als eine Hypothek und kann zudem zu einem späteren Zeitpunkt erneut als Sicherheit für einen weiteren Kredit genutzt werden. Gläubiger haben den Vorteil, dass sie bei einer Grundschuld schneller auf die entsprechende Immobilie zugreifen können, wenn es zur Zahlungsunfähigkeit kommt.
Zahlungsausfall: wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann
Wird ein gewährtes Darlehen wie vereinbart zurückgezahlt, hat die eingetragene Grundschuld keine weitere Konsequenz. Anders sieht es aus, wenn Kreditnehmende mit den Ratenzahlungen in Verzug geraten. In den meisten Fällen kann die Bank den Darlehensvertrag kündigen, wenn drei Monate lang keine Rate gezahlt wurde. In diesem Fall muss die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer die gesamte verbliebene Darlehenssumme zurückzahlen. Kann er oder sie das nicht, kann die Bank das Objekt, auf das die Grundschuld eingetragen wurde, zwangsversteigern, um auf diesem Weg an das geschuldete Geld zu kommen.
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Grundschuld löschen
Die Grundschuld ist nicht an das Darlehen gebunden. Sie passt sich – im Gegensatz zur Hypothek – nicht an die Restschuld an, verringert sich also nicht. Daher wird sie nach der Tilgung des Immobilienkredits auch nicht automatisch gelöscht. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung abgezahlt haben, verwandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld und Sie können den Grundschuldeintrag löschen lassen. Hierfür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung des Darlehensgebers. Die Löschungsbewilligung legen Sie beim Notar vor, der dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlasst.
Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer sind jedoch nicht verpflichtet, dies zu tun. Da die Löschung eines Grundbucheintrags mit Kosten verbunden ist, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehen zu lassen. Sie kann dann zu einem späteren Zeitpunkt erneut als Kreditsicherheit verwendet oder später an die Kinder übertragen werden. Wenn Eigentümerinnen oder Eigentümer ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten sie jedoch die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen. Denn viele Käuferinnen und Käufer bevorzugen eine lastenfreie Immobilie, die frei von Grundpfandrechten wie einer Grundschuld oder Hypothek ist.
Eigenkapital senkt die Grundschuld
Die Höhe der Grundschuld entspricht der Darlehenssumme und nicht dem Kaufpreis einer Immobilie. Wenn Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer also über viel Eigenkapital verfügen, müssen sie einen geringeren Geldbetrag als Kredit aufnehmen. Damit verringert sich auch die Grundschuld. Finanzieren Sie hingegen auch Modernisierungsmaßnahmen über den Kredit, kann die Grundschuld den Kaufpreis übersteigen. Eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter Ihrer Volksbank Raiffeisenbank steht Ihnen bei Fragen gerne zur Seite.
FAQs zur Grundschuld
Eine Grundschuld ist eine Form des Pfandrechtes. Sie wird ins Grundbuch bei einer Immobilie eingetragen und kann genutzt werden, um Darlehen abzusichern. Dabei wird der Darlehensgeber Inhaber der Grundschuld. Sie sichert so die Schulden gegenüber dem Kreditgeber ab. Sollte die kreditnehmende Person zahlungsunfähig werden, gibt die Grundschuld der Bank das Recht, das durch die Grundschuld belastete Grundstück oder die Immobilie über eine Zwangsversteigerung zu verwerten, um so die Schulden zu begleichen.
In der Regel ist der Eintrag einer Grundschuld teurer als die Aufnahme einer Hypothek. Begründet wird dies damit, dass eine Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden ist und somit mehrfach verwendet werden kann.
Für die Kreditnehmerin oder den Kreditnehmer kann es zudem nachteilig sein, dass die Bank bei einer Grundschuld einen leichteren Zugriff auf die entsprechende Immobilie hat. Bei einer Hypothek muss der Kreditgeber bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zuerst nachweisen, dass noch unbeglichene Schulden vorliegen, da die Hypothek sonst hinfällig wäre. Bei einer Grundschuld ist das hierfür notwendige juristische Verfahren nicht notwendig und der Kreditgeber kann schneller zur Zwangsvollstreckung übergehen.
Grundschulden sind keine Schulden, sondern eine rechtliche Sicherheit, die einen Kredit, also die eigentlichen Schulden, absichert. Der juristische Begriff für eine Grundschuld ist dingliches Sicherungsrecht. Sie sichert dem Gläubiger das Recht zu, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn das Darlehen nicht mehr bedient wird.
Ist der Kredit abgezahlt, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Die Löschung des Eintrags aus dem Grundbuch muss notariell beantragt werden und ist mit Kosten verbunden. Daher lohnt es sich darüber nachzudenken, die Grundschuld bestehen zu lassen. Ein bestehender Grundschuldeintrag bringt keine Nachteile mit sich. Erst wenn Sie darüber nachdenken, die entsprechende Immobilie zu verkaufen, kann er sich negativ auswirken.
Ja, denn im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Ist der Kredit komplett zurückgezahlt, kann die Grundschuld für ein weiteres Darlehen als Sicherheit dienen.
Sowohl die Grundschuldbestellung beim Notariat als auch der Eintrag der Grundschuld sind mit Kosten verbunden. Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung planen, ist es sinnvoll für die Grundschuld ca. 0,5 bis 1 Prozent des Gesamtpreises einzuplanen.
