Wenn Sie Ihr Haus privat nutzen, können Sie den Hauskauf steuerlich nicht absetzen. Es ist jedoch möglich, auf andere Weise Steuern beim Immobilienerwerb zu sparen. Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten.
Hauskauf steuerlich absetzen: Geht das?
Kurz und kompakt
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Der private Erwerb eines Hauses ist steuerlich nicht absetzbar. Weder Kaufpreis noch Grunderwerbsteuer oder Notarkosten können Sie steuerlich geltend machen.
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Durch getrennten Erwerb von Grundstück und Bauvertrag mit zeitlichem Abstand senken Sie aber die Grunderwerbsteuer.
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Ein häusliches Arbeitszimmer ist nur unter engen Bedingungen steuerlich absetzbar. Andernfalls greift die Homeoffice-Pauschale.
Wie Sie beim Immobilienkauf Steuern sparen
Privater Kauf von Immobilien ist steuerlich nicht absetzbar
Wollen Sie Ihr Eigentum ausschließlich privat nutzen, können Sie den Erwerb sowie weitere Anschaffungskosten nicht beim Finanzamt geltend machen. Denn im Fall von Eigennutzung sind weder der Kaufpreis von Gebäude und Grundstück noch die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten steuerlich absetzbar. Dennoch können Sie beim Hauskauf Geld sparen.
Wie Sie die Grunderwerbsteuer niedrig halten
Erwerben Sie Haus und Grundstück getrennt, senken Sie damit die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Denn deren Höhe richtet sich nicht nur nach dem Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch nach dem Wert des darauf stehenden Hauses. Kaufen Sie also ein unbebautes Grundstück und errichten erst danach Ihr Haus, sparen Sie erheblich Steuern. Das gilt auch für den Erwerb eines Grundstücks, auf dem ein wertloses Abbruchhaus steht. Investieren Sie hingegen in ein bestehendes Eigenheim, geht mit dem Erwerb immer der Kauf des Bodens, auf dem es steht, einher. Eine höhere Grunderwerbsteuer ist die Folge.
Haus und Grundstück getrennt erwerben
Wenn Sie Ihren Hauskauf so einrichten wollen, dass nur für das Grundstück die Grunderwerbsteuer anfällt, müssen Sie bestimmte Regeln beachten. So müssen Sie getrennte Verträge für den Kauf des Grundstücks und den Bau des Hauses abschließen. Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem Vertragsabschluss mit der Baufirma muss eine Frist von 6 Monaten liegen. Im Moment des Kaufs Ihres Grundstücks müssen Sie vollkommen frei in Ihrer Entscheidung sein, wann und von wem Sie es bebauen lassen. So dürfen die Verkäuferin oder der Verkäufer des Grundstücks und die Baufirma nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören.
Riestern hilft beim Steuersparen
Wenn Sie einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester abgeschlossen haben, profitieren Sie von Steuervorteilen. Ihr Kapital aus dem Wohn-Riestervertrag können Sie in Ihre Immobilienfinanzierung investieren. Dabei sind Ihre Riester-Beiträge ebenso steuerlich absetzbar wie die Zulagen, die Sie dafür erhalten. So können Sie bis zu 2.100 Euro pro Jahr an Steuern sparen.
Heimarbeitsplatz nur ausnahmsweise steuerlich absetzbar
Falls Sie für Ihr neues Eigenheim ein Arbeitszimmer einplanen, können Sie es steuerlich geltend machen – unter strengen Voraussetzungen. Dazu gehört, dass Ihnen kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen darf und Sie Ihr heimisches Büro nur zum Arbeiten nutzen. Sie können jährlich für Ihr Homeoffice bis zu 1.260 Euro an Werbungskosten ansetzen, wenn Sie in Ihrer Firma oder zum Beispiel als Lehrkraft keinen eigenen Schreibtisch haben und deswegen einen Teil Ihrer Arbeitszeit zu Hause verbringen. Bildet der Heimarbeitsplatz hingegen den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit, ist das Arbeitszimmer unbegrenzt abzugsfähig. Das ist zum Beispiel bei Selbstständigen der Fall. Die Kosten für Ihr Arbeitszimmer müssen Sie anteilig ermitteln, um sie in der Steuererklärung angeben zu können. Ziehen Sie dazu die Gebäudeabschreibung, Kreditzinsen, Energiekosten, Grundsteuer, Versicherungsgebühren sowie weitere Nebenkosten heran.
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Berufsbedingten Umzug von der Steuer absetzen
Wenn Sie berufsbedingt den Wohnort wechseln, können Sie die damit verbundenen Aufwände als Werbungskosten geltend machen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn Sie durch den Umzug Ihren Arbeitsweg erheblich verkürzen oder für Ihre Arbeitgeberin oder Ihren Arbeitgeber aus dem Ausland zurückkehren. Absetzbar sind unter anderem Transportkosten sowie Meldegebühren für Sie und Ihr Kfz. Vergessen Sie nicht, auch Kosten für einen Schulwechsel Ihrer Kinder in der Steuererklärung anzugeben, zum Beispiel Nachhilfeunterricht.
Aufwendungen bei privatem Umzug von der Steuer absetzen
Wenn der Kauf Ihres Eigenheims und Ihr Umzug nichts mit einer beruflichen Veränderung zu tun haben, sondern aus privaten Gründen erfolgen, können Sie die Umzugskosten nicht als Werbungskosten absetzen. Dennoch sollten Sie in der Steuererklärung sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen angeben. Das sind Aufwendungen für zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen oder Reinigungsarbeiten. Ihre Einkommensteuer kann durch haushaltsnahe Dienstleistungen um bis zu 4.000 Euro pro Jahr sinken und durch Handwerkerleistungen um bis zu 1.200 Euro pro Jahr. Das gilt nicht nur für das Jahr des Umzugs: Personalkosten für beispielsweise eine Haushaltshilfe können Sie jedes Jahr absetzen. Wichtig dabei: Heben Sie alle Belege auf.
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FAQs zum Thema „Hauskauf steuerlich absetzen“
Nein, bei einer selbstgenutzten Immobilie sind Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar, da sie zu den Anschaffungskosten zählen.
Laufende Kosten können Sie bei einem selbstgenutzten Eigenheim in der Regel zwar nicht steuerlich absetzen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen bestehen aber Ausnahmen. Reichen Sie deshalb Ihre Handwerkerrechnungen zusammen mit Ihrer Steuererklärung ein, wenn Sie etwas renovieren lassen.
Wollen Sie selbst in der Immobilie wohnen, sind die Kaufkosten steuerlich nicht absetzbar. Steuerlich relevant sind nur Renovierungskosten, die nach dem Einzug entstehen.
Kosten für Grundbucheintragungen sind bei einer selbstgenutzten Immobilie steuerlich nicht absetzbar, da sie Teil der Anschaffungskosten sind.
Sie sparen beim Hauskauf Steuern, indem Sie Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erst nach dem Kauf separat in Auftrag geben. Sie dürfen nicht Teil des Kaufpreises sein. Dann lassen sich Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen.
Nein, eine Abschreibung ist bei einer ausschließlich selbstgenutzten Immobilie nicht möglich. Das ist nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien gestattet.
Nein, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen wollen, sind Kosten für Maklerinnen und Makler steuerlich nicht absetzbar. Denn sie gehören zu den Anschaffungskosten.
