Die Grundsteuer und ihre Berechnung

Für die Feststellung des Grundsteuerwerts können – je nach Bundesland und Grundstücksart – insbesondere folgende Angaben und Unterlagen erforderlich sein:

• Angaben zum betroffenen Grundstück wie Gemarkung, Fläche, Bodenrichtwert, Flur, Flurstückzähler und Flurstücknenner,
• Aktenzeichen oder Lagebezeichnung des Grundstücks,
• steuerliche Identifikationsnummer und Steuernummer von Grundstücksbesitzerin oder -besitzer,
• Größe der Wohnfläche.

Für die Berechnung der Grundsteuer gilt folgende Formel: Grundsteuerwert mal Grundsteuermesszahl mal Hebesatz. Die Wertermittlung kann aber je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen, da einige Länder vom Bundesmodell abweichende Regelungen eingeführt haben.

Wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid erhalten, gehen Sie Schritt für Schritt vor:

• Angaben prüfen: Stimmen die Daten zu Ihrem Grundbesitz wie Fläche, Lage und Nutzung, Name und Anschrift?
• Bescheid einordnen: Handelt es sich um den finalen Grundsteuerbescheid der Gemeinde oder ist er vorläufig?
• Hebesatz kontrollieren: Entspricht der Hebesatz den Angaben Ihrer Gemeinde?
• Messbetrag prüfen: Wurde der Messbetrag korrekt aus dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl ermittelt?
• Bescheid hinterfragen: Bei Unklarheiten wenden Sie sich an das Finanzamt oder die Gemeinde.
• Einspruchsfrist einhalten: Finden Sie heraus, wie lang nach Bekanntgabe des Bescheids die Frist läuft, und reichen Sie eventuelle Einsprüche rechtzeitig ein.
• Zahlungsfrist wahren: Ermitteln Sie, bis wann Sie die Grundsteuer zahlen müssen, und überweisen Sie rechtzeitig.
• Unterlagen aufbewahren: Bewahren Sie alle Bescheide rund um die Grundsteuer gut auf. Die Bescheide bauen aufeinander auf. Fehler im Grundsteuerwertbescheid können sich deshalb auch auf den späteren Grundsteuerbescheid auswirken.

Wenn Sie mit einem Bescheid nicht einverstanden sind, prüfen Sie zuerst die Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Schreibens. Dort steht, wie lang Sie Zeit haben und ob Sie sich an das Finanzamt oder an die Gemeinde wenden müssen.

• Bescheid prüfen: Betrifft Ihr Einspruch den Grundsteuerwert, den Messbetrag oder den finalen Bescheid?
• Frist beachten: Legen Sie Ihren Einspruch innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe der Grundsteuer ein. Die Bekanntgabe gilt meist 4 Tage nach Versand des Bescheids als erfolgt.
• Form wahren: Wenden Sie sich postalisch oder per E-Mail ans zuständige Finanzamt oder an die zuständige Gemeinde.
• Begründung angeben: Begründen Sie Ihren Einspruch, z. B. durch fehlerhafte Angaben zum Grundbesitz oder zur Neubewertung.

Sie erhalten mehrere Bescheide, die aufeinander aufbauen. Achten Sie darauf, dabei die verschiedenen Zahlungs- und Einspruchsfristen einzuhalten.

Der Gesetzgeber hat die Grundsteuer reformiert, weil die bisherige Berechnung auf veralteten Einheitswerten beruhte. Diese Werte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnung deshalb für verfassungswidrig erklärt.

Bis Ende 2024 wurde die Grundsteuer nach altem Recht auf Grundlage des Einheitswerts berechnet. Dabei ergab sich die Steuer aus Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage neuer Bewertungsregeln erhoben. Dafür mussten viele Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die Reform bedeutet nicht automatisch, dass die Grundsteuer für alle steigt oder sinkt.

Die Grundsteuer berechnet sich aus drei Faktoren: dem Grundsteuerwert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Im ersten Schritt bewertet das Finanzamt den Grundbesitz, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Anschließend wird daraus mithilfe der gesetzlich festgelegten Grundsteuermesszahl der Messbetrag errechnet. Im letzten Schritt wendet die Gemeinde ihren Hebesatz auf diesen Messbetrag an. So ergibt sich die Grundsteuer, die Sie zahlen müssen.

Der Grundsteuerwert ist die Berechnungsbasis der Grundsteuer. Um ihn zu ermitteln, bewertet das Finanzamt Ihren Grundbesitz unter anderem anhand von Lage, Größe und Art der Immobilie. Es gibt aber auch Bundesländer mit abweichenden Berechnungsmodellen, in denen der Grundsteuerwert keine Rolle spielt.

Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben. Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Grundsteuerwert multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.

Der Hebesatz ist ein Prozentwert. Er wird von der Stadt oder Gemeinde festgelegt und beeinflusst maßgeblich die Höhe Ihrer Grundsteuer. Da sich der Hebesatz von Region zu Region stark unterscheidet, kann die Höhe der Grundsteuer je nach Gemeinde deutlich variieren.

In bestimmten Fällen kann ein Grundstück vollständig oder teilweise von der Grundsteuer befreit sein. Eine Grundsteuerbefreiung kommt vor allem dann infrage, wenn der Grundbesitz für gemeinnützige, kirchliche, wissenschaftliche oder öffentliche Zwecke genutzt wird. Dazu können zum Beispiel Schulen, Krankenhäuser, religiöse Einrichtungen oder bestimmte gemeinnützige Einrichtungen zählen.

Davon zu unterscheiden ist der Grundsteuererlass. Ein Erlass bedeutet nicht, dass ein Grundstück grundsätzlich von der Steuer befreit ist. Unter bestimmten Umständen erlässt die zuständige Stelle die Steuer nachträglich ganz oder teilweise. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn für eine Miet-Immobilie trotz ernsthafter Bemühungen keine Mieterinnen und Mieter zu finden sind oder wenn ein Gebäude durch ein Ereignis wie einen Brand oder Wasserschaden stark beschädigt wurde.

Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid sorgfältig, bevor Sie die festgesetzte Steuer zahlen oder Einspruch einlegen.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit, vom Grundsteuerberechnungsmodell des Bundes abzuweichen. Grundstücksbesitzerinnen und -besitzer sollten sich also über die Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die vor Ort gelten. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, welche Bundesländer sich zur Verwendung des Bundesmodells entschlossen haben und wo andere Regelungen gelten.

Baden-Württemberg hat sich für ein modifiziertes Bodenrichtwertmodell entschieden. Dabei basiert die Berechnung der Grundsteuer auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Bebauung spielt keine Rolle. Die Modifizierung erfolgt bei der Anwendung der Grundsteuermesszahl: Bei überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken profitieren Besitzerinnen und Besitzer von einem Abschlag in Höhe von 30 Prozent.

Bayern hat sich für ein Flächenmodell entschieden. Dabei werden Flächen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen angesetzt. Für Grundstücksflächen beträgt die Äquivalenzzahl 0,04 Euro/qm und für Gebäudeflächen 0,50 Euro/qm. Diese werden mit der jeweiligen Fläche und anschließend mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Wie in Baden-Württemberg gibt es für Wohnflächen einen Abschlag von 30 Prozent. Weitere Ermäßigungen sind für Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau vorgesehen.

Im Wohnlagenmodell Hamburgs sind sowohl Fläche als auch Lage des Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer berücksichtigt. Niedersachsen berücksichtigt ebenfalls Fläche und Lage.

Hessen nutzt ein eigenes Flächen-Faktor-Verfahren, bei dem die Fläche des Grundstücks den Ausgangspunkt der Berechnung bildet.

Das Saarland und Sachsen weichen nur punktuell vom Bundesmodell ab. Beim sogenannten Saarlandmodell sind landesspezifische Grundsteuermesszahlen festgelegt. Sachsen hat sich ebenfalls entschieden, eigene Grundsteuermesszahlen festzulegen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte die laufenden Kosten kennen. Dazu zählt auch die Grundsteuer. Das Team Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort berät Sie persönlich zur passenden Immobilienfinanzierung und hilft Ihnen, die Kosten Ihres Vorhabens realistisch einzuschätzen.