Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter unbebautes Grundstück in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich kostet. Er dient Ihnen als erste Orientierung, wenn Sie den Wert eines Grundstücks einschätzen möchten. Den Wert ermitteln unabhängige Gutachterausschüsse auf Basis realer Kaufpreise. Der Bodenrichtwert eines Grundstücks richtet sich dabei nach sogenannten Bodenrichtwertzonen. Er bildet somit das typische Preisniveau innerhalb einer solchen Zone ab. Allerdings bewertet der Bodenrichtwert kein einzelnes Grundstück.
Bodenrichtwert: Grundstückswert ermitteln
Kurz und kompakt
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Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in bestimmten Gebieten. Er wird auf Basis aktueller Kaufpreise ermittelt.
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Der tatsächliche Marktwert eines Grundstücks kann erheblich vom Bodenrichtwert abweichen. Faktoren wie Infrastruktur, Nachbarschaft und Bebauungsmöglichkeiten beeinflussen den Wert zusätzlich.
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Bodenrichtwertkarten sind öffentlich einsehbar. In einigen Bundesländern kann die Online-Abfrage kostenpflichtig sein.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Für wen hat der Bodenrichtwert Bedeutung?
Der Bodenrichtwert ist zum Beispiel von Interesse für
- Eigentümerinnen und Eigentümer, die ein Grundstück verkaufen möchten und dessen Verkehrswert ermitteln wollen,
- Erbinnen und Erben, die den Wert der Erbschaft erfahren möchten,
- Richterinnen und Richter, die eine Ehe scheiden und dafür das Vermögen der Eheleute kennen müssen,
- Finanzämter, um die Grundsteuer festzulegen sowie um die Steuern bei einer Erbschaft zu berechnen.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Der Gutachterausschuss Ihrer Region ermittelt den Bodenrichtwert für Grundstücke Ihrer Gemeinde. Die Fachpersonen innerhalb des Ausschusses analysieren dazu Kaufpreise aus tatsächlich abgeschlossenen Grundstücksverkäufen. Diese Daten wertet der Ausschuss aus. Anschließend ordnet er sie nach Lage, Nutzung und weiteren Merkmalen. Anschließend bilden die Gutachterinnen und Gutachter sogenannte Bodenrichtwertzonen. Innerhalb einer solchen Zone gelten ähnliche Rahmenbedingungen für die Grundstücke. Für jede Zone berechnet der Ausschuss einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis und veröffentlicht diesen als Bodenrichtwert. So entsteht ein einheitlicher Referenzwert für vergleichbare Grundstücke innerhalb eines Gebiets.
Bewertung: Was den Bodenrichtwert beeinflusst
Neben den tatsächlichen Kaufpreisen zählen besonders die Lage des Grundstücks und die Infrastruktur. Sie bestimmen maßgeblich den Wert.
- Lage und Umfeld prägen die Nachfrage: Eine gute Infrastruktur, kurze Wege zu Arbeitsplätzen und ein attraktives Wohnumfeld erhöhen die Nachfrage und damit das Preisniveau. Es spielt zudem eine wichtige Rolle, ob Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Verkehrsanbindung vorhanden sind.
- Bauliche Nutzung setzt den Rahmen: Ob ein Grundstück als Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbefläche ausgewiesen ist, beeinflusst, wie Eigentümerinnen und Eigentümer ein Grundstück nutzen dürfen. Je flexibler und attraktiver es nutzbar ist, desto höher fällt in der Regel auch der Bodenrichtwert aus.
- Grundstücksmerkmale bestimmen die Nutzbarkeit: Grundstücke sind unterschiedlich groß und anders geschnitten. Auch das wirkt sich unmittelbar auf den Wert aus. Gut geschnittene und voll erschlossene Grundstücke lassen sich einfacher bebauen und sind daher meist gefragter.
Bodenrichtwert online ermitteln: Schritt-für-Schritt-Anleitung (BORIS)
Den Bodenrichtwert rufen Sie innerhalb Deutschlands einfach online über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS ab. Die Abfrage funktioniert bundesweit nach einem ähnlichen Prinzip. In wenigen Schritten gelangen Sie zum passenden Wert.
- Bundesland auswählen: Öffnen Sie das BORIS-Portal Ihres Bundeslands und starten Sie die Kartenansicht.
- Adresse oder Flurstück eingeben: Suchen Sie gezielt nach dem Grundstück, das Sie bewerten möchten. In der Regel benötigen Sie die Gemarkung, Flur und Flurstück, um ein Grundstück eindeutig zu bestimmen. Falls vorhanden, ermitteln Sie das Grundstück auch anhand der konkreten Adresse mit Postleitzahl, Straße und Hausnummer.
- Bodenrichtwertzone auswählen: Klicken Sie auf der Karte die passende Zone an, in der Ihr Grundstück liegt.
- Wert pro Quadratmeter ablesen: Das System zeigt Ihnen den aktuellen Bodenrichtwert für diese Zone an.
- Angaben richtig einordnen: Prüfen Sie ergänzende Informationen. So können Sie den individuellen Wert des Grundstücks anhand individueller Merkmale bestimmen.
Wie zuverlässig ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert bildet das typische Preisniveau einer bestimmten Lage ab. Dabei greift er auf echte Verkäufe der Vergangenheit zurück. Ein Vorteil ist dabei, dass der Bodenrichtwert bewusst nur vergleichbare Grundstücke innerhalb einer Zone heranzieht. Dennoch gibt es gewisse Grenzen. Ein Grundstück mit besonderer Lage, ungünstigem Zuschnitt oder nur speziellen Nutzungsmöglichkeiten weicht unter Umständen deutlich vom Durchschnitt ab. Nutzen Sie den Bodenrichtwert daher immer als Ausgangspunkt und nicht als endgültigen Preis.
Wie aktuell ist der Bodenrichtwert?
Die meisten Gutachterausschüsse in Deutschland legen den Bodenrichtwert alle ein bis zwei Jahre neu fest. Sie werten dafür stets die neuesten Daten zu aktuellen Grundstücksverkäufen aus und aktualisieren bestehende Werte. Dabei werden jedoch nur vergangenheitsbezogene Daten herangezogen. Prüfen Sie daher, ob sich der Immobilienmarkt verändert. Gestiegene oder gesunkene Zinsen haben zum Beispiel einen großen Einfluss auf die tatsächlichen Preise.
Bodenrichtwert ist nicht der Grundstückspreis
Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Preis eines Grundstücks gleichzusetzen. Denn der tatsächliche Kaufpreis ergibt sich immer aus den individuellen Eigenschaften eines Grundstücks und der aktuellen Marktsituation. Faktoren wie die Lage, Ausrichtung, Lärmbelastung oder Bebauungsmöglichkeiten verschieben den Preis deutlich nach oben oder unten. Liegt der Bodenrichtwert beispielsweise bei 300 Euro pro Quadratmeter, können Sie ein besonders gut gelegenes Grundstück durchaus für 380 Euro pro Quadratmeter verkaufen. Umgekehrt führen Nachteile häufig zu Abschlägen. Ist Ihr Grundstück zum Beispiel ungünstig geschnitten oder müssen Sie ein Gebäude abreißen, erzielt es einen geringeren Wert.
Bodenrichtwert, Bodenwert und Grundstückswert im Vergleich
| Bedeutung | Berechnung | Aussage | |
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone | Wird von Gutachterausschüssen ermittelt | Zeigt das typische Preisniveau einer Lage |
| Bodenwert | Orientierungsgröße für den Wert eines konkreten unbebauten Grundstücks | Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche | Überträgt den Richtwert auf ein einzelnes Grundstück |
Grundstückswert | Gesamtwert eines Grundstücks unter Berücksichtigung aller Faktoren | Individuelle Bewertung je nach Objekt, Lage und Beschaffenheit | Entspricht dem realistisch erzielbaren Marktpreis |
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Bodenrichtwert: Abgrenzung zum Verkehrswert
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, den Sie für ein Grundstück oder eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielen können. Er ergibt sich aus einer umfassenden Bewertung, bei der alle wertrelevanten Faktoren einfließen. Dazu zählen zum Beispiel, wie das Grundstück bebaut ist und in welchem Zustand es sich befindet. Auch die detaillierte Lage und aktuelle Marktbedingungen fließen in dieser Bewertung mit ein. Der Verkehrswert dient daher im Gegensatz zum Bodenrichtwert als präzise Grundlage, wenn Sie den Wert eines Grundstücks herausfinden möchten.
Diese Arten von Grundstücken gibt es
Grundstücke unterscheiden sich grundsätzlich danach, wie sie entwickelt und erschlossen sind. Unterschiede gibt es auch bei der Art und Weise, wie Eigentümerinnen und Eigentümer die Grundstücke nutzen dürfen. Auch diese Unterteilung ist wichtig, um den konkreten Wert eines Grundstücks zu bestimmen.
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland nennt man Flächen, bei denen eine spätere Bebauung möglich erscheint. Es gibt aber noch keinen rechtlich bindenden Bebauungsplan. Häufig handelt es sich um landwirtschaftlich genutzte Grundstücke am Rand bestehender Siedlungen. Die Einteilung in Bauerwartungsland basiert auf der Bauleitplanung der Gemeinde. Da noch kein Baurecht vorliegt und die Grundstücke noch nicht erschlossen sind, liegt der Wert in dieser Phase deutlich unter dem von Bauland. Gleichzeitig besteht ein Entwicklungspotenzial, das den Wert perspektivisch steigern kann.
Unerschlossenes Bauland
Unerschlossenes Bauland ist grundsätzlich als Baufläche ausgewiesen, aber noch nicht an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen. Das Grundstück ist zum Beispiel noch nicht mit dem Straßennetz verbunden. Auch Anschlüsse für Strom, Wasser oder Abwasser fehlen. Als Eigentümerin oder Eigentümer finanzieren Sie die Erschließung in der Regel selbst. Dadurch entstehen zusätzliche Kosten, die Sie beim Kauf berücksichtigen sollten.
Erschlossenes Baugrundstück
Ein erschlossenes Baugrundstück verfügt bereits über alle notwendigen Anschlüsse und eine gesicherte Zufahrt. Sie dürfen das Grundstück in der Regel unmittelbar bebauen, sofern Sie die baurechtlichen Vorgaben einhalten. Diese Vorteile spiegeln sich meist auch in einem höheren Preis wider.
Bebautes Grundstück
Ein bebautes Grundstück umfasst neben dem Boden auch eine bestehende Immobilie. Der Wert ergibt sich daher nicht nur aus dem Grundstück selbst. Hinzu kommt noch, wie es genutzt wird und welches Potenzial noch besteht. Je nach Zustand des Gebäudes kann der Gesamtwert deutlich über oder unter dem reinen Bodenwert liegen. Muss das Gebäude beispielsweise saniert oder abgerissen werden, mindert das den Wert des Grundstücks.
So berechnen Sie den Grundstückswert
Für eine erste Orientierung multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Daraus ergibt sich der sogenannte Bodenwert. Dieser Wert berücksichtigt aber nicht die genaue Mikrolage und die individuellen Merkmale des Grundstücks. Achten Sie bei der Mikrolage besonders auf Faktoren wie die Nachbarschaft, mögliche Lärmbelastung oder die Ausrichtung des Grundstücks. Zum Mikroumfeld zählt zum Beispiel die Nähe zu Kitas, Geschäften oder Ärztinnen und Ärzten. Wie gut Ihr Grundstück an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden ist, spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Diese Einflüsse bestimmen den tatsächlichen Marktpreis oft stärker als der reine Bodenwert.
Beratung und individuelle Einordnung
Den Wert eines Grundstücks sollten Sie nicht allein am Bodenrichtwert bemessen. Einen realistischen Preis zu ermitteln, ist überaus komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Ihre Beraterinnen und Berater der Volksbanken Raiffeisenbanken helfen Ihnen gerne, den Wert Ihres Grundstücks fundiert einzuordnen. Sprechen Sie uns an.
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FAQs zum Bodenrichtwert
Der tatsächliche Grundstückspreis kann über dem Bodenrichtwert liegen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Nachfrage in einer Lage besonders hoch ist oder ein Grundstück besondere Vorteile besitzt. Dazu zählen etwa eine bevorzugte Mikrolage, eine sehr gute Form oder eine besonders attraktive Umgebung. Der Bodenrichtwert bildet dagegen nur einen Durchschnittswert für eine gesamte Zone ab.
Die Lage ist einer der wichtigsten Einflussfaktoren für den Grundstückswert. Dabei spielt nicht nur die Stadt oder Region eine Rolle, sondern vor allem das direkte Umfeld. Gute Infrastruktur, kurze Wege und ein attraktives Wohnumfeld erhöhen den Wert deutlich. Schlechtere Lagen oder Lärmbelästigung wirken sich wertmindernd aus.
Wenn Sie ein Grundstück noch erschließen müssen, beeinflusst das den Bodenrichtwert. Erschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da keine zusätzlichen Anschlusskosten mehr entstehen. Bei unerschlossenen Flächen sind diese Kosten im Wert bereits berücksichtigt. Dadurch liegt der Richtwert dort typischerweise niedriger.
Unerschlossenes Bauland ist in der Regel günstiger als erschlossenes Bauland. Der niedrigere Preis ergibt sich jedoch vor allem aus den zusätzlichen Kosten für Straßen, Leitungen und Anschlüsse. Diese müssen Sie hier zusätzlich kalkulieren. Eine pauschale Aussage, ob unerschlossenes oder erschlossenes Bauland günstiger ist, lässt sich daher nicht treffen.
Ja, innerhalb einer Straße können unterschiedliche Bodenrichtwerte gelten. Das liegt daran, dass Bodenrichtwertzonen nicht immer exakt entlang von Straßen verlaufen. Sie sind nach ähnlichen Lage- und Nutzungsmerkmalen gebündelt. Schon kleine Unterschiede in der Lage führen dazu, dass ein Grundstück zu einer anderen Zone gehört. Dadurch entstehen innerhalb einer Straße gelegentlich verschiedene Werte.
Die richtige Bodenrichtwertzone finden Sie am zuverlässigsten über das offizielle BORIS-Portal Ihres Bundeslands. Dort geben Sie die genaue Adresse oder das Flurstück Ihres Grundstücks ein. Sie sehen die zugehörige Zone direkt auf der Karte. Wichtig ist, die Markierung genau zu prüfen. Denn die Grenzen verlaufen oft sehr fein. Im Zweifel hilft ein Blick in die Zusatzinformationen der jeweiligen Zone.
„Erschlossen“ bedeutet, dass ein Grundstück bereits an Straßen, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist. Sie können es dann sofort bebauen und müssen es nicht erst an Infrastruktur wie Straßen, Strom und Wasser anschließen lassen. „Nicht erschlossen“ bedeutet dagegen, dass diese Anschlüsse noch fehlen. In diesem Fall müssen Käuferinnen und Käufer die Erschließungskosten zusätzlich einplanen.
Den Bodenrichtwert selbst können Sie nicht berechnen. Er wird vom Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Gemeinde festgelegt. Sie können jedoch den Bodenwert für ein konkretes Grundstück ableiten, indem Sie den Bodenrichtwert mit der Fläche multiplizieren. Diese Berechnung dient allerdings nur als grobe Orientierung. Wenn Sie ein Grundstück exakt bewerten möchten, müssen Sie alle für die individuelle Lage relevanten Merkmale einbeziehen.
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt. Diese unabhängigen Gremien analysieren, zu welchen Preisen Grundstücke in der jeweiligen Region tatsächlich verkauft wurden. Auf dieser Basis bilden sie durchschnittliche Werte für sogenannte Bodenrichtwertzonen. Die Ergebnisse veröffentlicht und aktualisiert der Ausschuss in der Regel alle ein bis zwei Jahre.
Der Bodenrichtwert zeigt ein durchschnittliches Preisniveau, berücksichtigt jedoch keine Besonderheiten einzelner Grundstücke. Für erste Einschätzungen ist er sehr hilfreich. Wenn Sie eine Entscheidung treffen wollen, ob und zu welchem Preis Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, sollten Sie den Wert individuell ermitteln.
Die Daten im Bodenrichtwert werden in der Regel alle ein bis zwei Jahre aktualisiert. Dadurch entsteht eine gewisse Verzögerung gegenüber dem aktuellen Marktgeschehen. In schnell wachsenden Regionen können sich Preise deutlich schneller verändern als die veröffentlichten Werte. Deshalb sollten Sie den Bodenrichtwert immer im Kontext der aktuellen Marktlage betrachten.
Der Bodenrichtwert spielt eine wichtige Rolle, wenn die Grundsteuer berechnet wird. Er fließt in die Bewertung des Grundbesitzes ein, auf dessen Basis das Finanzamt Ihre Steuerlast ermittelt. Zusammen mit weiteren Faktoren wie Grundstücksfläche und Nutzung ergibt sich so die steuerliche Bemessungsgrundlage. Dadurch hat der Bodenrichtwert auch eine direkte finanzielle Bedeutung für Eigentümerinnen und Eigentümer.
