Immobilien als Renditeobjekt kaufen

Eigentumswohnungen eignen sich besonders, um in Immobilien als Kapitalanlage einzusteigen. Der Kaufpreis ist in der Regel geringer als bei größeren Objekten. Zudem können Sie einzelne, gut geschnittene Wohnungen in vielen Städten einfacher vermieten als auf dem Land. Gleichzeitig teilen Sie sich die Instandhaltungskosten mit der Eigentümergemeinschaft.

Mehrfamilienhäuser bieten mehrere vermietbare Einheiten in einem Gebäude. Dadurch nehmen Sie aus verschiedenen Mietverhältnissen Miete ein. Fällt eine Wohnung vorübergehend aus, fließen weiterhin Einnahmen aus den anderen Einheiten. Allerdings sind Kaufpreis, Finanzierung und Verwaltungsaufwand meist deutlich höher.

Mikroapartments sind kleine, kompakte Wohnungen mit wenigen Quadratmetern. Sie richten sich häufig an Studierende, Berufspendlerinnen und Berufspendler oder Personen mit einem kurzen Aufenthalt in einer Stadt. In Städten mit hoher Nachfrage nach kleinen Wohnungen sind oft hohe Mieten pro Quadratmeter möglich. In der Regel sind die Mietverhältnisse aber kurzfristig angelegt und Ihre Mieterinnen und Mieter wechseln häufiger. Das erhöht den Verwaltungsaufwand.

Ferienwohnungen oder Ferienhäuser liegen meist in touristisch attraktiven Regionen. Sie nehmen Geld ein, indem Sie Ihre Ferienimmobilie an Urlauberinnen und Urlauber vermieten. Mit Ferienimmobilien erzielen Sie grundsätzlich höhere Mieterlöse, als wenn Sie eine Immobilie klassisch vermieten. Dafür schwanken die Mieteinnahmen je nach Saison, Wetter und Nachfrage. In Ferienimmobilien müssen Sie außerdem viel Zeit investieren, um die wechselnden Mietverhältnisse zu verwalten.

Pflegeimmobilien sind Wohnungen oder Zimmer in Pflegeeinrichtungen. Die Betreiber der Einrichtungen übernehmen in der Regel die Vermietung und Verwaltung an die Bewohnerinnen und Bewohner. Als Eigentümerin oder Eigentümer erhalten Sie eine feste Miete vom Betreiber. Üblicherweise setzen Sie einen langfristigen Vertrag von 20 oder 25 Jahren auf. So erhalten Sie planbare Mieterlöse. Geht der Betreiber jedoch insolvent, tragen Sie ein hohes Verlustrisiko. Denn dann fallen Ihre Mieteinnahmen aus.

Gewerbeimmobilien umfassen beispielsweise Büroflächen, Einzelhandelsflächen oder Logistikimmobilien. Die Mietverträge sind häufig langfristig angelegt und die Renditen können attraktiv sein. Gleichzeitig werden Gewerbeimmobilien stärker von wirtschaftlichen Entwicklungen beeinflusst. So drohen beispielsweise Einbußen, wenn ein gewerblicher Mieter zahlungsunfähig wird oder Ihre Immobilie leer steht. Gewerbeimmobilien eignen sich deshalb eher für erfahrene Anlegerinnen und Anleger.

Die Lage entscheidet maßgeblich darüber, ob sich eine Immobilie gut vermieten lässt, wie sich die Mieten entwickeln und wie stabil der Immobilienwert bleibt. Eine gute Lage erhöht in der Regel die Nachfrage. Gleichzeitig reduziert sich das Risiko, dass Ihre Immobilie leer steht. Vor dem Kauf lohnt sich deshalb eine gründliche Marktanalyse. Prüfen Sie zum Beispiel die regionalen Mietpreise und die Leerstandsquote. Berücksichtigen Sie auch, wie sich die Region wirtschaftlich entwickelt. Auch Infrastruktur, Arbeitsplätze und Verkehrsanbindung prägen maßgeblich, wie attraktiv ein Standort ist. Studien zum deutschen Immobilienmarkt zeigen immer wieder, wie stark regionale Unterschiede sein können. Die Studie des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) zu Immobilienpreisen in Deutschland im Jahr 2025 zeigt: Preise und Nachfrage entwickeln sich je nach Region sehr unterschiedlich.

Die meisten Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger finanzieren eine Renditeimmobilie mit einer Kombination aus Eigenkapital und einem Bankdarlehen. Das bedeutet: Käuferinnen und Käufer bringen einen Teil des Kaufpreises selbst ein. Den größeren Anteil finanzieren die meisten Anlegenden jedoch über einen Immobilienkredit. So finanzieren sie größere Investitionen, ohne den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln bezahlen zu müssen. Wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen, senken Sie das Risiko für die Bank und verbessern in der Regel die Konditionen des Kredits.

Daneben spielt bei Immobilien der sogenannte Hebeleffekt eine wichtige Rolle. Da Sie Fremdkapital einsetzen, steigern Sie Ihre Eigenkapitalrendite. Der Hebeleffekt wirkt, wenn Mieteinnahmen und Wertentwicklung der Immobilie höher ausfallen als die Finanzierungskosten. Die Rendite, die Sie als Anlegerin oder Anleger dann erhalten, fällt aufgrund des geringeren Kapitaleinsatzes höher aus. Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen. Steigen Zinsen oder bleiben Mieteinnahmen aus, so erhöht sich auch das Risiko für Sie. Denn dann bezahlen Sie die Zins- und Tilgungszahlungen von Ihrem Einkommen bzw. Vermögen.

Auch steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle. Sie beeinflussen, wie Vermieterinnen und Vermieter ihre Rendite berechnen. Bestimmte Kosten dürfen Sie steuerlich geltend machen. Dadurch reduzieren Sie die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen. Vermietete Gebäude können Sie durch die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) über viele Jahre und Jahrzehnte abschreiben. Durch diesen bilanziellen Effekt reduziert sich der Gewinn, den Sie versteuern. Auch Zinsen für Immobilienkredite gelten unter Umständen als Werbungskosten. Daher können Sie sie gegebenenfalls zusätzlich absetzen. Auch die Kosten, die entstehen, weil Sie die Immobilie bewirtschaften, zählen grundsätzlich zu den absetzbaren Kosten. Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung oder bestimmte Nebenkosten.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeimmobilien müssen sich entscheiden, wie sie die laufende Verwaltung organisieren. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Sie können die Immobilie selbst verwalten oder eine Hausverwaltung beauftragen. Beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile, insbesondere beim Zeitaufwand, bei den Kosten und beim organisatorischen Aufwand.

Die Mietrendite zeigt, wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital sind. In der Praxis unterscheiden Anlegende zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite. Die Bruttorendite bietet eine schnelle erste Einschätzung Ihrer Mieteinnahmen.  Im Gegensatz dazu berücksichtigt die Nettorendite zusätzlich wichtige Kosten. Sie zeigt realistischer, was von den Mieteinnahmen nach Kosten übrig bleibt.

Die Bruttomietrendite setzt die jährlichen Kaltmieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie eignet sich besonders, um verschiedene Immobilienangebote schnell miteinander zu vergleichen.

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter. Sie berücksichtigt zusätzliche Kosten, die entstehen, wenn Sie die Immobilie kaufen und vermieten. Dazu zählen unter anderem Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Gebühren für Notarin oder Notar. Aber auch laufende Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltung und möglicher Leerstand fließen hier ein.

Beim Kaufpreis von 300.000 Euro fallen zusätzlich 30.000 Euro Kaufnebenkosten an. Sie setzen damit insgesamt 330.000 Euro Kapital ein. Die jährliche Kaltmiete liegt bei 14.400 Euro. Werden davon beispielsweise 2.400 Euro für Verwaltung und Instandhaltung abgezogen, verbleiben jährliche Einnahmen von 12.000 Euro. Die Rechnung lautet:

(12.000 / 330.000) × 100 = 3,6

Die Nettomietrendite beträgt in diesem Beispiel also 3,6 Prozent. Sie zeigt realistischer, welche Rendite nach Kosten tatsächlich erzielt wird.

Die Gesamtrendite Ihrer Immobilie hängt auch davon ab, ob der Immobilienwert steigt. Mit verschiedenen Maßnahmen beeinflussen Sie den Marktwert eines Objekts.

• Energetische Sanierungen durchführen: Maßnahmen wie neue Fenster, eine bessere Dämmung oder eine moderne Heizungsanlage verbessern die Energieeffizienz. Das senkt die Nebenkosten und macht Ihre Immobilie für Mietende deutlich attraktiver.
• Wohnung oder Haus modernisieren: Neue Bäder, eine moderne Küche oder hochwertige Bodenbeläge sorgen häufig dafür, dass eine Immobilie sich besser vermieten lässt. Außerdem steigern Modernisierungen den Marktwert einer Immobilie.
• Grundriss und Wohnqualität verbessern: Durch geschickte Umbauten, etwa offene Wohnbereiche oder zusätzliche Arbeitszimmer, steigt die Wohnqualität und damit auch die Nachfrage.
• Lagefaktoren im Blick behalten: Verbesserungen bei Infrastruktur, Nahverkehr, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten erhöhen die Attraktivität der Lage. Das wirkt sich positiv auf die Immobilienpreise aus. Achten Sie deshalb auch auf eine Lage, bei der Verbesserungen der Infrastruktur geplant sind.
• Immobilie langfristig instand halten: Regelmäßige Wartung und kleinere Modernisierungen verhindern größere Schäden. So bleibt der Wert der Immobilie stabil.

Der Verkauf der eigenen Immobilie kann sinnvoll sein, wenn sich persönliche Ziele ändern oder die Immobilie eine attraktive Wertsteigerung erzielt hat. Bei Mehrfamilienhäusern bietet sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen an, um den Gesamterlös zu erhöhen. Alternativ können Sie Ihre Immobilien im Rahmen der Vermögensplanung weitergeben, zum Beispiel an Ihre Kinder oder an Enkelinnen und Enkel. Auch durch eine Erbschaft können Sie Vermögen innerhalb der Familie übertragen. Die Wahl der Exit-Strategie hängt von der finanziellen Situation, den Lebenszielen und der aktuellen Marktlage ab. Wer früh plant, kann sowohl steuerliche Vorteile nutzen als auch das Renditepotenzial seiner Immobilie langfristig sichern.

Mit Immobilienfonds haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, Anteile an Immobilien zu erwerben. Die Vermietung und Verwaltung bleibt dabei in professionellen Händen.  Wie viel Sie investieren bzw. wie viele Anteile Sie kaufen, bleibt Ihnen überlassen. Ob für Ihre Anlagepläne Immobilienfonds geeignet sind und welcher Fonds für Sie in Frage käme, erfahren Sie bei den Expertinnen und Experten der Volksbank Raiffeisenbank in Ihrer Nähe.