Immobilien als Renditeobjekt kaufen

Eigentumswohnungen eignen sich besonders gut, um in Immobilien als Kapitalanlage einzusteigen. Der Kaufpreis fällt oft niedriger aus als bei größeren Objekten wie Ein- oder Mehrparteienhäusern. Wohnungen sind besonders in Städten gefragt. Als Eigentümerin und Eigentümer teilen Sie sich bestimmte Instandhaltungskosten über die Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie vor dem Kauf die sogenannte Teilungserklärung genau: Sie regelt Rechte, Pflichten und Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Mehrparteienhäuser bieten mehrere vermietbare Einheiten, wodurch sich das Leerstandsrisiko reduziert. Käuferinnen und Käufer benötigen aber deutlich mehr Kapital für den Kauf einer solchen Immobilie. Planen Sie außerdem mehr Aufwand für die Verwaltung ein. Auch wenn Sie modernisieren oder sanieren, fallen bei größeren Gebäuden höhere Kosten an.

Mikroapartments richten sich vor allem an Studierende, Berufspendelnde oder Personen mit zeitlich begrenztem Aufenthalt. In belebten Städten erzielen Sie bei dieser Immobilienart oft hohe Mieten pro Quadratmeter. Mieterinnen und Mieter wechseln jedoch häufiger, wodurch Sie mehr aktiv organisieren und verwalten müssen. Besonders wichtig sind deshalb eine gute Lage und eine hohe Nachfrage, damit Ihre Mieterlöse stabil bleiben.

Ferienwohnungen oder Ferienhäuser erzielen in beliebten Urlaubsregionen teilweise höhere Mietrenditen als klassische Mietwohnungen. Allerdings schwanken die Einnahmen je nach Saison und Nachfrage. Zusätzlich müssen Eigentümerinnen und Eigentümer deutlich mehr Zeit für die Verwaltung der Immobilie einplanen. Reisende buchen, checken ein und aus und Sie müssen die Immobilie regelmäßig reinigen. Leerstände außerhalb der Hauptsaison führen zu geringeren Einnahmen.

Pflegeimmobilien bestehen meist aus Wohnungen oder Zimmern innerhalb einer Pflegeeinrichtung. Betreibergesellschaften übernehmen häufig die Vermietung und Verwaltung, wodurch der Aufwand für Eigentümerinnen und Eigentümer sinkt. Die Mietverträge laufen oft über viele Jahre und sorgen für planbare Einnahmen. Geraten Betreibergesellschaften jedoch unter Druck, besteht ein erhöhtes Risiko, dass Ihre Miete teilweise oder vollständig ausfällt.

Zu Gewerbeimmobilien zählen beispielsweise Büros, Einzelhandelsflächen oder Logistikobjekte. Gewerbliche Mietverträge laufen häufig über viele Jahre und ermöglichen attraktive Renditen. Gleichzeitig reagieren Gewerbeimmobilien deutlich stärker, wenn die Wirtschaft sich abkühlt. Deshalb eignen sie sich meist eher für erfahrene Anlegerinnen und Anleger.

Langfristig erfolgreiche Renditeimmobilien überzeugen meist nicht durch die höchste Rendite, sondern durch sichere Mieterlöse und eine gute Vermietungssituation für Eigentümerinnen und Eigentümer. Überprüfen Sie die folgenden Kriterien:

• Stabile Nachfrage: Immobilien in gefragten Wohnlagen vermieten Sie oft einfacher und über längere Zeiträume.
• Guter baulicher Zustand: Wenn weniger Bedarf beim Sanieren besteht, reduzieren Sie die weiteren Kosten, nachdem Sie gekauft haben.
• Planbare Instandhaltungskosten: Regelmäßig modernisierte Gebäude verursachen oft weniger unerwartete Reparaturen.
• Flexible Grundrisse: Gut nutzbare Wohnungen sprechen unterschiedliche Zielgruppen an.
• Energieeffiziente Ausstattung: Niedrige Nebenkosten durch eine energieeffiziente und umweltfreundlich ausgestattete Immobilie sind für Mietende attraktiv. So steigern Sie das Wohlbefinden und die Identifikation der Mietenden mit der Immobilie.

Die Lage beeinflusst maßgeblich, wie gut Sie eine Immobilie vermieten und wie stabil sich die Mieten entwickeln. Eine gute Lage zeichnet sich besonders durch diese Faktoren aus:

• Infrastruktur und Nahverkehr: Ist Ihre Immobilie gut an Bus, Bahn oder Autobahn angebunden, erhöhen Sie die Attraktivität für Mietende.
• Arbeitsmarkt und Bevölkerungsentwicklung: Wirtschaftlich starke Regionen mit wachsender Bevölkerung sind gefragter.
• Hochschulen und Unternehmen: Universitäten und große Arbeitgeber sind wichtige Faktoren für einen kontinuierlichen Wohnraumbedarf.
• Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote: Kurze Wege und ein attraktives Umfeld erhöhen die Chancen, dass Sie Ihre Immobilie vermieten.

Neben Kaufpreis und Lage entscheiden auch weitere Kosten, ob sich eine Immobilie für Sie lohnt:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notariats- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision erhöhen den gesamten Kapitalbedarf oft erheblich. Je nach Bundesland fallen so schnell zusätzlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an.
• Laufende Kosten: Verwaltung, Reparaturen, Versicherungen und Instandhaltung verursachen während der Vermietung Kosten. Sie reduzieren die tatsächlichen Mieteinnahmen und damit Ihre Rendite.
• Nicht umlagefähige Kosten: Bestimmte Bestandteile des Hausgelds oder Verwaltungsaufwendungen dürfen Vermieterinnen und Vermieter nicht auf Mietende umlegen. Diese Kosten tragen Eigentümerinnen und Eigentümer dauerhaft selbst.
• Rücklagen: Finanzielle Reserven helfen dabei, größere Sanierungen oder unerwartete Reparaturen zu bezahlen. Vor allem bei älteren Immobilien ist es umso wichtiger, dass Sie stets etwas Geld zurücklegen und beim Mietpreis einkalkulieren.
• Steuerliche Aspekte: Abschreibungen und Werbungskosten beeinflussen, wie renditestark die Immobilie für Sie ist. Unter bestimmten Voraussetzungen machen Sie beispielsweise Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten steuerlich geltend.

Die Mietrendite zeigt, wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital sind. In der Praxis unterscheiden Anlegende zwischen der Bruttomietrendite und der Nettomietrendite. Daneben gibt es noch die Eigenkapitalrendite und den Cashflow.

Die Bruttomietrendite setzt die jährlichen Kaltmieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie eignet sich besonders, um verschiedene Immobilienangebote schnell miteinander zu vergleichen.

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter. Sie berücksichtigt zusätzliche Kosten, die entstehen, wenn Sie die Immobilie kaufen und vermieten. Dazu zählen unter anderem Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder notarielle Gebühren. Aber auch laufende Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltung und möglicher Leerstand fließen hier ein.

Beim Kaufpreis von 300.000 Euro fallen zusätzlich 30.000 Euro Kaufnebenkosten an. Sie setzen damit insgesamt 330.000 Euro Kapital ein. Die jährliche Kaltmiete liegt bei 14.400 Euro. Werden davon beispielsweise 2.400 Euro für Verwaltung und Instandhaltung abgezogen, verbleiben jährliche Einnahmen von 12.000 Euro. Die Rechnung lautet:

(12.000 / 330.000) × 100 = 3,63

Die Nettomietrendite beträgt in diesem Beispiel also 3,63 Prozent. Sie zeigt realistischer, welche Rendite Sie nach Kosten tatsächlich erzielen. Möchten Sie hingegen die Bruttomietrendite ermitteln, setzen Sie für die 12.000 Euro die 14.400 Euro ein und erhalten eine Rendite von 4,36 Prozent.

Die Eigenkapitalrendite betrachtet dagegen, wie stark sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst. Dabei spielt Fremdkapital eine wichtige Rolle. Nehmen Sie regelmäßig Mieten ein und steigt der Wert Ihrer Immobilie, erhöht der sogenannte Hebeleffekt die Rendite. Der Kredit ist hier der Hebel. So müssen Sie weniger Eigenkapital einsetzen. Die Rendite fällt dann gemessen an Ihrem Eigenkapital höher aus. Gleichzeitig steigt aber auch das Risiko. Steigen die Zinsen oder fallen die Mieterlöse weg, zahlen Sie den Kredit und die Tilgung aus Ihrem eigenen Vermögen. Die Formel für die Eigenkapitalrendite lautet:
(Jährlicher Gewinn ÷ eingesetztes Eigenkapital) × 100

Der Cashflow zeigt bei einer Renditeimmobilie, wie viel Geld nach Abzug aller laufenden Kosten monatlich übrig bleibt. Er dient als weitere Ertragskennzahl, die Ihren Erfolg misst. Übersteigen die Mieteinnahmen die Ausgaben, entsteht ein positiver Cashflow. Reichen die Mieterlöse dagegen nicht aus, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer Geld zuschießen.

Nicht nur die Miete ist für Ihre Rendite entscheidend. Wichtig ist auch, wie Ihre Finanzierung und der dazugehörige Zins ausfallen.

• Mehr Eigenkapital senkt Kreditkosten: Banken vergeben Darlehen häufig zu besseren Konditionen, wenn Käuferinnen und Käufer einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen.
• Geringeres Eigenkapital steigert die Eigenkapitalrendite: Wenn Sie mit weniger Eigenkapital investieren möchten, erhöhen Sie die Eigenkapitalrendite. Der Ertrag ist im Vergleich zu Ihrem eingesetzten Kapital höher.
• Lange Zinsbindung erhöht Planungssicherheit: Feste Zinssätze schützen vor steigenden Finanzierungskosten, während Sie Ihren Kredit abbezahlen.
• Hohe Tilgung reduziert die Restschuld schneller: Wenn Sie mehr tilgen, sinkt die Verschuldung kontinuierlich und die Immobilie gehört schneller vollständig Ihnen.
• Steigende Zinsen können die Rendite deutlich drücken: Höhere Finanzierungskosten belasten den Cashflow und verschlechtern Ihre Renditeaussichten.

Prüfen Sie Ihre Immobilie gründlich, bevor Sie kaufen. So vermeiden Sie teure Fehlentscheidungen und erkennen wichtige Risiken frühzeitig:

• Mietniveau überprüfen: Prüfen Sie, ob die von Ihnen angesetzte Miete realistisch ist und wie hoch die Miete in vergleichbaren Wohnungen oder Häusern ausfällt.
• Leerstandsquote in der Region: Hohe Leerstände sind ein Hinweis auf eine strukturschwache Region.
• Energieeffizienz und Energieausweis: Schlechte Energiewerte einer Immobilie erhöhen die Nebenkosten. Sie führen dazu, dass Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren müssen, um sie attraktiv zu halten.
• Sanierungsbedarf: Kalkulieren Sie, inwieweit Sie die Immobilie modernisieren oder verbessern müssen.
• Hausgeld und Rücklagen: Vor allem bei Eigentumswohnungen beeinflussen laufende Gemeinschaftskosten die Rendite erheblich.
• Zustand von Dach, Heizung und Leitungen: Größere Schäden oder veraltete Technik verursachen oft hohe Folgekosten.
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen: Sie zeigt an, welchen Anteil Sie an der Wohneigentumsgemeinschaft besitzen und regelt Rechte und Pflichten.

Viele Probleme entstehen nicht erst nach dem Kauf, sondern bereits durch unrealistische Kalkulationen oder eine falsche Objektwahl. Dazu zählen besonders:

• Mietausfall unterschätzen: Wenn Mieterinnen und Mieter wechseln, entsteht Leerstand und niemand zahlt Ihnen Miete. Unterschätzen Sie diese Zeiten nicht, wenn Sie planen und Ihre Rendite kalkulieren.
• Lage falsch bewerten: Ein günstiger Kaufpreis für eine schlechte Lage gleicht eine dauerhaft schwache Nachfrage nicht aus. Die Lage gehört zu den wichtigsten Faktoren.
• Sanierungskosten zu niedrig ansetzen: Vor allem ältere Immobilien verursachen oft höhere Folgekosten als ursprünglich kalkuliert.
• Zu optimistisch kalkulieren: Unrealistische Mietannahmen oder dauerhaft volle Auslastung verfälschen die erwartete Rendite.
• Zinsrisiken ignorieren: Steigende Finanzierungskosten belasten Sie mehr, wenn die Zinsen steigen. Finanzieren Sie Ihre Immobilie langfristig und planbar.

Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeimmobilien müssen sich außerdem entscheiden, wie sie die laufende Verwaltung organisieren. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Sie verwalten die Immobilie selbst oder beauftragen eine Hausverwaltung. Beide Varianten haben unterschiedliche Vor- und Nachteile, insbesondere beim Zeitaufwand, bei den Kosten und beim organisatorischen Aufwand.

1. Budget festlegen: Prüfen Sie Eigenkapital, Finanzierungsmöglichkeiten und laufende Belastungen realistisch.
2. Standort analysieren: Vergleichen Sie Nachfrage, Mietniveau und Leerstand in der gewünschten Region.
3. Immobilie prüfen: Bewerten Sie Zustand, Energieeffizienz und mögliche Sanierungsrisiken sorgfältig.
4. Renditepotenzial berechnen: Berechnen Sie Rendite, Cashflow und laufende Kosten möglichst realistisch.
5. Finanzierung sichern: Stimmen Sie Kredit, Zinsbindung und Tilgung passend auf Ihre Planung ab.
6. Kauf abschließen: Prüfen Sie Kaufvertrag und Unterlagen sorgfältig, bevor Sie unterschreiben.

Der Verkauf der eigenen Immobilie ist sinnvoll, wenn sich persönliche Ziele ändern oder die Immobilie eine hohe Wertsteigerung erzielt hat. Bei Mehrparteienhäusern bietet sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen an, um den Gesamterlös zu erhöhen. Alternativ geben Sie Ihre Immobilien im Rahmen der Vermögensplanung weiter, zum Beispiel an Ihre Kinder oder an Enkelinnen und Enkel. Auch durch eine Erbschaft übertragen Sie Vermögen innerhalb der Familie. Letztlich bestimmt Ihre eigene finanzielle Situation Ihre Exit-Strategie. Planen Sie früh und prüfen Sie auch mögliche steuerliche Vorteile. Nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen Sie Ihre Immobilie in der Regel steuerfrei.

Mit Immobilienfonds haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, Anteile an Immobilien zu erwerben. Die Vermietung und Verwaltung bleibt dabei in professionellen Händen. Wie viel Sie investieren bzw. wie viele Anteile Sie kaufen, bleibt Ihnen überlassen. Ob für Ihre Anlagepläne Immobilienfonds geeignet sind und welcher Fonds für Sie in Frage käme, erfahren Sie bei den Expertinnen und Experten der Volksbank Raiffeisenbank in Ihrer Nähe.