Eigenkapital bildet einen wichtigen Sicherheitsbaustein bei der Baufinanzierung. Wenn Sie eigene finanzielle Mittel in den Immobilienkauf einbringen, benötigen Sie ein geringeres Darlehen und senken so Ihre monatliche Belastung. Gleichzeitig reduzieren Sie mit mehr Eigenkapital das Risiko für die finanzierende Bank. Das verbessert häufig die Finanzierungskonditionen und erhöht die Chance auf günstige Zinsen. Wie viel Eigenkapital Sie idealerweise einsetzen, hängt unter anderem vom Kaufpreis der Immobilie oder dem Preis des Bauvorhabens, den Nebenkosten und Ihrer persönlichen finanziellen Situation ab.
Eigenkapital bei der Baufinanzierung: So viel benötigen Sie
Kurz und kompakt
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Eigenkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die Sie in eine Baufinanzierung einbringen können, wie etwa Bankguthaben, Wertpapiere oder Bausparverträge.
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Es wird empfohlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie mit Eigenkapital zu finanzieren, um solide finanzielle Sicherheit zu gewährleisten.
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Eine Vollfinanzierung des Bau- oder Kaufvorhabens einer Immobilie ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit höheren Zinsen und strengeren Bonitätsanforderungen verbunden.
Warum Eigenkapital bei der Baufinanzierung wichtig ist
Das zählt bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital
Zum Eigenkapital zählen finanzielle Mittel oder Vermögenswerte, die direkt verfügbar sind, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Banken unterscheiden dabei zwischen sofort verfügbarem Vermögen und Vermögenswerten, die sich nur teilweise anrechnen lassen. Einsetzbar sind grundsätzlich:
• Geld auf Bankkonten, Tagesgeldkonten, Festgeldkonten, Sparkonten,
• Wertpapiere wie Fonds oder Aktien,
• Erlöse aus dem Verkauf oder der Abtretung einer Lebensversicherung,
• Darlehen von Verwandten oder Freunden,
• Erbschaften oder Schenkungen,
• öffentliche Fördermittel,
• lastenfreie eigene Immobilien oder Grundstücke und
• Kunstgegenstände wie teure Gemälde.
Auch handwerkliche Eigenleistungen reduzieren insbesondere beim Hausbau die Finanzierungskosten. Banken rechnen diese Arbeiten teilweise als Eigenkapital an, wenn Bauherrinnen und Bauherren die Leistungen realistisch nachweisen. Wichtig ist dabei, dass Sie den Zeitaufwand und Ihr handwerkliches Geschick ehrlich einschätzen.
Eigenkapital und Fremdkapital im Vergleich
| Finanzierungsform | Bedeutung | Typische Merkmale |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Eigenkapital umfasst finanzielle Mittel oder Vermögenswerte, die Käuferinnen und Käufer selbst in die Finanzierung einbringen. | Diese Mittel reduzieren die notwendige Kreditsumme, verbessern häufig die Finanzierungskonditionen und senken die langfristige Zinsbelastung. |
| Fremdkapital | Fremdkapital bezeichnet den Teil der Finanzierung, den Banken oder andere Kreditgeber als Darlehen bereitstellen. | Fremdkapital muss über viele Jahre mit Zinsen zurückgezahlt werden und erhöht die monatliche finanzielle Belastung. |
Bei einer Baufinanzierung ergänzen sich Eigenkapital und Fremdkapital. Je mehr Eigenkapital Käuferinnen und Käufer einbringen, desto weniger Fremdkapital benötigen sie. Entsprechend geringer fällt das Risiko für alle Beteiligten aus. So verbessert sich häufig auch die Bonitätseinschätzung.
So viel Eigenkapital benötigen Sie
Beim Immobilienkauf sollten Sie als grobe Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Dazu zählen unter anderem die Notargebühren oder Provisionen, die Sie an einen Makler zahlen. Viele Banken empfehlen darüber hinaus, auch einen Teil des Kaufpreises selbst zu finanzieren. Häufig gilt eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent als solide Grundlage, um Ihr Projekt zu planen. Zudem ist es ratsam, auch nach dem Immobilienkauf finanzielle Rücklagen zu behalten, um unerwartete Reparaturen zu bezahlen und finanziell flexibel zu bleiben.
Kaufnebenkosten einplanen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf zusätzliche Nebenkosten. Sie erhöhen den Eigenkapitalbedarf oft um zehn bis fünfzehn Prozent und beeinflussen, wie viel Sie tatsächlich finanzieren müssen. Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt auch vom Bundesland und der Region ab. Besonders in Ballungsräumen steigen durch höhere Immobilienpreise häufig auch die absoluten Kaufnebenkosten.
Klassische Nebenkosten
- Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie einmalig an und richtet sich nach dem Kaufpreis. Je nach Bundesland liegt sie aktuell meist zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und zählt damit zu den größten Kaufnebenkosten.
- Notarkosten: Notarinnen und Notare beurkunden Kaufverträge und übernehmen wichtige rechtliche Schritte rund um den Immobilienkauf. Für Beurkundung, Vertragsabwicklung und weitere Leistungen fallen Notarkosten von etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
- Grundbuchkosten: Dafür, dass Sie Ihr Eigentum an der Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen, entstehen zusätzliche Kosten. Auch die Grundschuld, also die Sicherheit für Ihre Bank, wird notariell im Grundbuch vermerkt. Diese Kosten liegen häufig bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Beauftragen Verkäuferinnen, Verkäufer oder Kaufinteressierte eine Maklerfirma, wird nach Vertragsschluss eine Maklerprovision fällig. Je nach Region beträgt sie häufig insgesamt zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten teilen sich Verkäuferin und Verkäufer sowie Käuferin und Käufer zur Hälfte.
Wie Eigenkapital Zinsen, Laufzeit und Monatsrate beeinflusst
| Baufinanzierung mit Eigenkapital | Baufinanzierung ohne Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Immobilienkaufpreis ohne Nebenkosten | 500.000 € | 500.000 € |
| Eigenkapital | 120.000 € | 0 € |
| Kreditsumme | 380.000 € | 500.000 € |
| Effektiver Jahreszins | 4,14 % | 4,71 % |
| Gebundener Sollzins | 2 % | 3 % |
| Sollzinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatsrate | 1.912,67 € | 3.162,50 € |
| Voraussichtliche Laufzeit | ca. 31 Jahre | ca. 28 Jahre |
| Gesamte Zinskosten | ca. 331.000 € | ca. 563.000 € |
| Gesamtrückzahlung | ca. 711.000 € | ca. 1.063.000 € |
Die Beispielrechnung zeigt, dass Banken bei Finanzierungen ohne Eigenkapital häufig höhere Zinsen verlangen. Gleichzeitig fordern viele Kreditinstitute zu Beginn eine höhere Tilgung, um das Ausfallrisiko schneller zu reduzieren. So steigt die monatliche Tilgungsrate deutlich an und belastet das Haushaltsbudget stärker. Mit eingebrachtem Eigenkapital erhalten Käuferinnen und Käufer dagegen häufig bessere Konditionen und reduzieren die gesamten Finanzierungskosten spürbar.
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Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Man spricht in diesem Fall von „Vollfinanzierung“ oder „110-Prozent-Finanzierung“, wenn zusätzlich die Kaufnebenkosten über den Kredit laufen. Solche Finanzierungen verursachen allerdings meist deutlich höhere Zinsen und strengere Anforderungen an Einkommen und Bonität. Wer ohne Eigenkapital finanziert, trägt außerdem ein höheres Risiko, wenn Immobilienpreise sinken oder unerwartete Kosten entstehen.
Anteil der Finanzierungen mit und ohne Eigenkapital in Deutschland im Jahre 2021
So bauen Sie Eigenkapital auf
Wer frühzeitig ein Vermögen aufbaut, verbessert häufig die Chancen auf eine stabile Immobilienfinanzierung mit ausreichend Eigenkapital. Neben klassischen festverzinslichen Angeboten machen es auch andere Anlageklassen möglich, Eigenkapital aufzubauen. Dazu zählen:
- regelmäßige Investitionen in Aktien, Fonds oder Kryptowährungen,
- ETF-Sparpläne für langfristigen Vermögensaufbau,
- Bausparen,
- Schenkungen und Erbschaften,
- staatliche Förderungen,
- Sonderzahlungen und Bonuszahlungen.
Unterschiedliche Zielgruppen und Herausforderungen bei der Baufinanzierung
Je nach Lebensphase und beruflicher Situation unterscheiden sich die Voraussetzungen und Herausforderungen bei der Baufinanzierung erheblich. Die folgende Tabelle zeigt typische Ausgangssituationen verschiedener Zielgruppen sowie die häufigsten Hürden auf dem Weg zur eigenen Immobilie.
| Zielgruppe | Typische Situation | Häufige Herausforderungen |
|---|---|---|
| Familien | Planen langfristig und sparen häufig parallel für Kinder und Immobilie | Höhere laufende Ausgaben erschweren den schnellen Vermögensaufbau und verringern den Spielraum für die Baufinanzierung |
Berufseinsteigende | Verfügen oft erst über geringe Rücklagen, profitieren aber von steigendem Einkommen | Kurze Ansparphase bis zum Immobilienkauf; wenig Eigenkapital |
| Selbstständige | Oft höhere, aber schwankende Einkommen; Vermögenssituation unterscheidet sich nach Branche und Einkommen | Schwankende Einnahmen erschweren die Baufinanzierung. Banken verlangen in der Regel umfangreiche Unterlagen; Konditionen können teurer sein |
Förderprogramme bei der Baufinanzierung
Förderprogramme unterstützen Käuferinnen und Käufer dabei, den Finanzierungsbedarf zu senken oder bessere Kreditkonditionen zu erhalten. Welche Förderungen infrage kommen, hängt häufig davon ab, um welches Bau- oder Kaufvorhaben es genau geht, wie viel Sie verdienen und in welcher familiären Situation Sie sich befinden. Zusätzlich unterscheiden sich viele Programme regional. Es gibt u.a. folgende Fördermöglichkeiten:
- Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA),
- Wohn-Riester,
- regionale Förderprogramme,
- Förderungen für Familien oder für energieeffizientes Bauen.
Schwierigkeiten bei der Baufinanzierung
Viele Schwierigkeiten im Bereich der Baufinanzierung entstehen nicht durch den Erwerb der Immobilie oder durch das eingebrachte Eigenkapital, sondern durch eine zu optimistische Planung. Kalkulieren Sie daher realistisch und planen Sie konservativ.
- Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten erhöhen den Kapitalbedarf häufig stärker als erwartet. Planen Sie 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme ein.
- Finanzielle Rücklagen und Spielraum erhalten: Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital für die Finanzierung ein. Ausreichende Reserven schaffen Sicherheit und sorgen dafür, dass Sie auch nach dem Immobilienkauf finanziell flexibel bleiben.
- Monatsrate realistisch kalkulieren: Wählen Sie eine Kreditrate, die langfristig zu Ihrem Budget passt und Ihr Haushaltsbudget nicht übermäßig belastet.
- Sanierungskosten im Blick haben: Besonders ältere Immobilien benötigen mehr Geld, um sie zu renovieren oder zu sanieren. Denken Sie an zusätzliche Kosten für Heizung, Dach, Fenster oder Haustechnik.
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So gehen Sie bei der Planung Schritt für Schritt vor
- Eigenkapital prüfen: Erfassen Sie alle verfügbaren Rücklagen und anrechenbaren Vermögenswerte.
- Kaufnebenkosten berechnen: Kalkulieren Sie Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und mögliche Maklerkosten frühzeitig ein
- Rücklagen einplanen: Planen Sie finanzielle Reserven für Reparaturen und unerwartete Ausgaben ein.
- Finanzierungsrahmen festlegen: Stimmen Sie Kreditsumme, Monatsrate und Laufzeit realistisch auf Ihr Einkommen ab.
- Förderungen prüfen: Informieren Sie sich über KfW-Programme, regionale Förderungen oder Unterstützung für Familien.
- Angebote vergleichen: Vergleichen Sie Zinsen, Laufzeiten und Vertragsbedingungen verschiedener Finanzierungsangebote sorgfältig.
- Legen Sie den gesamten Rahmen fest: Wenn Sie die Kosten, das Eigenkapital, mögliche Rücklagen und die Finanzierung geklärt haben, bilden Sie den Rahmen, um Ihr Immobilienprojekt zu finanzieren.
Baufinanzierungsrechner
Fazit: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt stark von Kaufpreis, Einkommen und langfristiger Finanzplanung ab. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen stoßen selbst Haushalte mit soliden Rücklagen heute schnell an finanzielle Grenzen. Gleichzeitig achten Banken stärker darauf, wie stabil eine Finanzierung auch bei steigenden Lebenshaltungskosten bleibt. Deshalb gewinnen realistische Monatsraten, ausreichende Reserven und flexible Finanzierungskonzepte zunehmend an Bedeutung. Nicht die maximal mögliche Kreditsumme entscheidet langfristig über eine stabile Finanzierung, sondern eine Finanzierung, die dauerhaft zu Ihrer Lebenssituation passt.
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FAQs zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Banken sprechen dabei von einer „Vollfinanzierung“ oder „110-Prozent-Finanzierung“, wenn zusätzlich die Kaufnebenkosten über den Kredit laufen. Allerdings steigen bei dieser Finanzierung die Zinsen und die monatliche Belastung deutlich an. Die meisten Banken prüfen Ihr Einkommen und Ihre Bonität strenger, wenn Sie vollfinanzieren möchten.
Sie sollten Ihr Eigenkapital nicht vollständig für den Immobilienkauf einsetzen. Wenn Sie die Immobilie gekauft haben und bewohnen, entstehen oft zusätzliche Kosten wie etwa für Umzug, Renovierungen oder Reparaturen. Fehlen finanzielle Reserven, geraten Eigentümerinnen und Eigentümer schneller finanziell unter Druck. Sinnvoll bleibt deshalb eine Sicherheitsreserve für unerwartete Ausgaben. So behalten Sie finanziellen Spielraum.
Eigenkapital umfasst finanzielle Mittel wie Guthaben, Wertpapiere oder Bausparverträge, die Sie direkt in die Finanzierung einbringen. Eigenleistungen bezeichnen dagegen handwerkliche Arbeiten, die Sie selbst übernehmen. Banken erkennen solche Leistungen teilweise als sogenannte „Muskelhypothek“ an, weil so Ihre Baukosten sinken. Voraussetzung bleibt allerdings, dass Sie die Arbeiten realistisch kalkulieren und fachgerecht umsetzen. Unrealistische Eigenleistungen gefährden hingegen Ihre Finanzierung, wenn die Bank sie nachträglich nicht anrechnet.
Sie sollten zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapitalmitteln bezahlen. Häufig gelten 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als guter Richtwert, mit dem Sie solide planen und finanzieren. Mit höherem Eigenkapital sinkt die Kreditsumme, die Monatsrate und auch die Zinskosten fallen geringer aus. Gleichzeitig verbessert sich Ihre Kreditwürdigkeit bei der Bank. Wie stark sich die Konditionen verbessern, hängt auch von Ihrem Einkommen und Ihrer individuellen Bonität ab.
Wenn Sie regelmäßig einen Teil Ihres Einkommens sparen, schaffen Sie eine wichtige Grundlage, um Eigenkapital aufzubauen. Viele zukünftige Käuferinnen und Käufer nutzen dafür auch Wertpapier-Sparpläne, ETFs oder Bausparverträge. Zusätzlich helfen einkommensseitig Sonderzahlungen, Boni oder Schenkungen dabei, schneller Vermögen aufzubauen. Wer früh mit dem Sparen beginnt, profitiert stärker vom Zinseszinseffekt. Auch staatliche Förderungen unterstützen Sie bei einem Immobilienprojekt, um Kapital aufzubauen oder Ihre Finanzierungskosten zu senken.
Nach dem Immobilienkauf sollte weiterhin eine finanzielle Reserve verfügbar bleiben. Fachleute empfehlen, mehrere Monatsgehälter für Reparaturen und unerwartete Kosten zurückzuhalten. Besonders ältere Immobilien verursachen häufiger zusätzliche Ausgaben für Heizung, Dach oder Leitungen. Ohne Rücklagen entstehen schneller finanzielle Engpässe. Eine Sicherheitsreserve erhöht deshalb die langfristige Stabilität der Finanzierung.
Förderprogramme helfen dabei, den Finanzierungsbedarf in vielen Fällen deutlich zu senken. Dazu zählen etwa KfW-Förderungen, Wohn-Riester, spezielle Förderprogramme für Familien oder regionale Zuschüsse der Bundesländer und Kommunen. Förderungen gibt es auch für energieeffizientes Bauen oder Sanierungen. Welche Förderung infrage kommt, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Immobilie und der Region ab, in der Sie bauen oder kaufen.
Mehr Eigenkapital reduziert die notwendige Kreditsumme. So reduzieren sich häufig sowohl die monatliche Rate als auch die gesamten Zinskosten. Gleichzeitig ermöglicht eine kleinere Finanzierung oft eine schnellere Rückzahlung. Wer wenig Eigenkapital einbringt, muss dagegen meist höhere Monatsraten und längere Laufzeiten einplanen. Mehr Eigenkapital verbessert deshalb häufig die gesamte Wirtschaftlichkeit einer Baufinanzierung.
