Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, ergeben sich einige Fragen: Wie viel ist die Immobilie wert? Wann ist der beste Zeitpunkt, um das Objekt zu verkaufen und brauche ich einen Immobilienmakler? Antworten auf diese Fragen sowie Informationen dazu, was Sie beim Verkaufsprozess beachten sollten, erhalten Sie hier.
Haus verkaufen
Kurz und kompakt
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Verkäuferinnen und Verkäufer können einen Hausverkauf selbst durchführen oder einen Makler beauftragen. Zur Wertermittlung des Hauses dienen Verfahren wie Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, abhängig von Lage und Zustand.
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Wichtige Unterlagen für den Verkauf sind Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne, Flurkarte, Grundriss, Energieausweis und Sanierungsnachweise.
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Nach Kaufpreisverhandlung erfolgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung durch Grundbucheintrag.
Das sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten
Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf
Eine Immobilie zu verkaufen bietet sich vor allem im Frühjahr und Sommer an. Denn in den hellen Jahreszeiten können Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer mit weniger Aufwand gute Fotos von ihrem Heim machen. Außerdem lassen sich Besichtigungstermine mit Interessentinnen und Interessenten leichter planen, da potenzielle Immobilienkäuferinnen und Immobilienkäufer sich bei der Besichtigung aufgrund der Helligkeit auch in den Abendstunden einen guten Eindruck vom Haus machen können. Natürlich spielt auch die Nachfrage am Immobilienmarkt eine wichtige Rolle, um einen passenden Verkaufszeitpunkt festzulegen. So kann es sich in Zeiten geringerer Nachfrage lohnen, zu warten, bis der Markt sich erholt hat und die Immobilienpreise wieder gestiegen sind.
Hausverkauf allein oder mithilfe eines Maklers
Sie können den Hausverkauf entweder selbst durchführen oder einen Immobilienmakler damit beauftragen. Wenn Sie sich für einen Privatverkauf entscheiden, ist dies mit viel Zeit und Aufwand verbunden. Denn Sie müssen unter anderem Daten für das Exposé sammeln, den Hauswert ermitteln und Besichtigungstermine mit Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten absolvieren. Wenn Ihnen die dafür nötige Zeit beziehungsweise die Fachkenntnisse fehlen, können Sie einen Makler beauftragen. Dann fällt zwar eine Maklerprovision an, die Vorteile sind aber zum Beispiel, dass einen Makler über Marktkenntnisse verfügt und Erfahrung im Verkauf von Immobilien hat. Er oder sie hilft Ihnen dabei, notwendige Unterlagen zusammenzustellen und einen Preis für Ihr Haus festzulegen. Zudem ist einen Makler gut vernetzt und kann auf einen Kundenstamm mit potenziellen Interessentinnen und Interessenten zurückgreifen.
Immobilienbewertung: So ermitteln Sie den Wert des Hauses
Um Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten einen realistischen Verkaufspreis nennen zu können, müssen Sie recherchieren, welchen Verkehrswert Ihre Immobilie hat. Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bei der Wertermittlung spielen Faktoren wie Zustand, Ausstattung und Lage des Hauses eine Rolle. Bei Letzterer lässt sich unterscheiden zwischen Makrolage – also zum Beispiel der Verkehrsanbindung und der umliegenden Infrastruktur – und Mikrolage, wozu die Nachbarinnen und Nachbarn zählen. Der Zustand der Immobilie definiert sich unter anderem durch sein Alter und seinen Energiestandard. Bei der Ausstattung zählen zum Beispiel die Bauweise sowie die Qualität der Baumaterialien.
Unterlagen für den Hausverkauf
Das Exposé dient dazu, Ihre Immobilie zu vermarkten und Interesse bei potenziellen Käuferinnen und Käufern zu wecken. Es sollte zum Beispiel Angaben zur Ausstattung und zum Zustand des Hauses enthalten. Zudem benötigen Sie für den Hausverkauf den Grundbuchauszug. Mit diesem Dokument weisen Sie nach, dass Sie Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie und damit zum Verkauf berechtigt sind. Zudem erfährt die Hauskäuferin oder der Hauskäufer, ob auf dem Grundstück Rechte Dritter lasten – beispielsweise Wohnrechte. Der Grundbuchauszug beinhaltet alle Grundbucheinträge, unter anderem die Lage und Größe des Hauses. Sie können den Auszug aus dem Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Außerdem sollten Sie folgende Unterlagen für den Verkauf Ihrer Immobilie besorgen:
- Baupläne
- Auszug aus der Flurkarte
- Grundriss des Hauses
- Energieausweis
- Nachweis von Sanierungen.
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Das ist wichtig beim Verkaufsprozess
Wenn sich einer Interessent nach der Hausbesichtigung für das Objekt entschieden hat, folgt die Verhandlung über die Höhe des Kaufpreises. Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sollten sich vorab eine Verkaufsstrategie überlegen und bei der Verkaufssumme einen gewissen Spielraum für Verhandlungen einplanen. Wenn sich beide Vertragsparteien einig geworden sind, kann einer Notar den Kaufvertrag aufsetzen. Erst wenn eine Beurkundung des Vertrags durch einen Notar erfolgt ist, ist dieser – und damit auch der Hausverkauf – rechtskräftig. Im Kaufvertrag stehen zum Beispiel die Namen der Verkäuferinnen und Verkäufer und der Käuferinnen und Käufer, der Verkaufspreis sowie individuelle Vereinbarungen wie Absprachen zur Übernahme von Mobiliar. Nach dem Notartermin erfolgt die Umschreibung des Hauses im Grundbuch. Durch den Grundbucheintrag ist die Käuferin oder der Käufer neuer Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie. Bei der Hausübergabe sollten Sie zudem alle wichtigen Punkte – zum Beispiel die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung – in einem Übergabeprotokoll festhalten.
Tipp: Machen Sie sich eine Checkliste zum Immobilienverkauf. So behalten Sie den Überblick über die notwendigen Schritte. Einer Mitarbeiterin oder Mitarbeiter Ihrer Volksbank Raiffeisenbank steht Ihnen beim Hausverkauf zur Seite.
Steuern beim Hausverkauf
Finden private Veräußerungsgeschäfte wie der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist statt, kann das Finanzamt Steuern erheben. Deshalb sollten Verkäuferinnen und Verkäufer die Spekulationsfrist beachten. Wenn Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Besitzerin oder der Besitzer nachweisen kann, dass sie oder er innerhalb der letzten drei Jahre ihr oder sein Haus selbst bewohnt hat. In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an.
Sollten Sie Ihr Haus verkaufen, bevor die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausgelaufen ist, darf das Kreditinstitut gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Diese gilt als Schadensersatzanspruch der Bank, damit ihr nicht ein Teil der vertraglich vereinbarten Zinsen für das Darlehen entgeht.