Stimmt die in Ihrem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße mit den tatsächlichen Maßen Ihrer Wohnung überein? Das sollten Sie überprüfen. Denn die Anzahl der Quadratmeter hat Auswirkungen auf verschiedene Kosten. Wie Sie Ihre Wohnfläche richtig berechnen und welche rechtlichen Grundlagen dafür gelten, erfahren Sie hier.
Wohnfläche richtig berechnen
Kurz und kompakt
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Die Wohnflächenverordnung und die DIN-Norm 277 bieten unterschiedliche Rechenansätze, was oft zu abweichenden Ergebnissen führt.
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Besonders bei Dachgeschosswohnungen oder Flächen wie Balkonen und Terrassen gibt es starke Unterschiede je nach Berechnungsweise.
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Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt bestimmte Flächen nur teilweise oder gar nicht, während die DIN-Norm meist großzügiger rechnet.
Wissenswertes zu den Methoden der Wohnflächenberechnung
Nachmessen kann sich lohnen
Bei der Wohnflächenberechnung ist es entscheidend, zwischen Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche zu differenzieren. Denn nur so lässt sich die genaue Größe einer Immobilie erfassen und ihr Nutzungszweck bestimmen.
Wohnfläche: Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und für Wohnzwecke genutzt werden. Sie ist die Grundlage für die Berechnung der Mietkosten. Es gibt verschiedene Wege, die Wohnfläche zu berechnen. Da sie unterschiedliche Definitionen als Grundlage haben, kommen Sie zu unterschiedlichen Ergebnissen bezüglich des Umfangs der Wohnfläche.
Grundfläche: Umfasst die Fläche, die ein Gebäude auf einem Grundstück bedeckt. Sie ist vor allem für die Grundsteuerberechnung relevant.
Nutzfläche: Umfasst neben Räumen, die zu Wohnzwecken dienen, auch alle anderen Räume des Gebäudes. Dies können Kellerräume, Dachböden, Treppenhäuser, Waschküchen und Abstellräume sein. Die Nutzfläche ist für die Ermittlung von Betriebskosten und die Berechnung von Nebenkosten ausschlaggebend.
| Raum/Fläche | Wohnfläche | Grundfläche | Nutzfläche |
| Wohnzimmer | ja | ja | ja |
| Esszimmer | ja | ja | ja |
| Schlafzimmer | ja | ja | ja |
| Badezimmer | ja | ja | ja |
| Küche | ja | ja | ja |
| Flur | ja | ja | ja |
| Dachboden | nein | ja | ja |
| Treppenhaus | nein | ja | ja |
| Keller | nein | ja | ja |
| Abstellraum (außerhalb der Wohnung) | nein | nein | ja |
| Terrasse* | ja | ja | ja |
| Garage | nein | ja | ja |
| Garten | nein | nein | nein |
Wohnflächenverordnung und DIN-Norm 277
Es gibt verschiedene Wege, um die Wohnfläche zu berechnen. Dazu zählen zum Beispiel die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die Brutto-Gesamtflächen-Methode (BGF-Methode), die individuelle Berechnung, die Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie die DIN-Norm 277. Während bei der individuellen Berechnung und der BGF-Methode alle Räume, einschließlich Balkone und Terrassen, berücksichtigt werden, zählen bei der II. BV nur beheizte Räume und auch Balkone, Terrassen jedoch nicht.
Die gängigsten zwei Berechnungswege sind die WoFlV und die DIN-Norm 277. Diese zwei Methoden unterscheiden sich in vieler Hinsicht voneinander. Bei der DIN-Norm 277 fällt zum Beispiel die definierte Wohnfläche immer größer aus.
Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2023 (BGH-Urteil VIII ZR 61/23 vom 17.10.2023) festgelegt, dass sich die Ermittlung der dem Mietvertrag zugrunde liegenden Wohnfläche an den bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Vorschriften zu orientieren hat. Das bedeutet also für Mietverträge, die aktuell abgeschlossen werden, dass die Wohnflächenverordnung die geltende Grundlage ist.
| Wohnflächenverordnung | DIN-Norm 277 |
|---|---|
| Die Grundfläche entspricht nicht der Wohnfläche, weil bestimmte Flächen nicht in die Berechnung mit einfließen. | Die Grundfläche und die Wohnfläche sind identisch. |
| Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie Küche, Bad und Abstellräume zählen zum Wohnraum. | |
| Balkone, Terrassen, Loggien, Wintergärten, Dachgärten und Schwimmbäder finden in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte Berücksichtigung bei der Berechnung der Wohnfläche. Wintergärten und Schwimmbäder, die beheizt sind, zählen zu 100 Prozent. | Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen, Balkone, Terrassen und Loggien finden zu 100 Prozent Berücksichtigung. Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Wohnfläche, egal ob beheizt oder nicht. |
| Fenster- und Wandnischen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind. |
|
| Keller- und Heizungsräume sowie Waschküchen und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. | |
| Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie eine Höhe von 1,50 Meter sowie eine Grundfläche von 0,1 Quadratmeter nicht überschreiten. | |
Flächen unter Dachschrägen oder Treppen bis zu 1 Meter Höhe gehen nicht in die Berechnung ein. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern zählen zur Hälfte. Ab 2 Metern Raumhöhe zählt die Fläche zu 100 Prozent. | Die Raumhöhe spielt keine Rolle. Somit fallen Dachgeschosswohnungen größer aus. |
Berechnung einer Dachgeschosswohnung
In Dachgeschosswohnung ist die Wohnfläche aufgrund der Dachschrägen oft nicht voll nutzbar. Auch dieser Umstand wird bei der Wohnflächenberechnung je nach Berechnungsmethode unterschiedlich berücksichtigt. Nehmen wir als Berechnungsbeispiel eine Dachgeschosswohnung mit zwei Zimmern, einer Küche und einem Bad mit Dachschrägen sowie mit einem 6 Quadratmeter großen Balkon und einem 8 Quadratmeter großen Kellerraum.
Gemäß Wohnflächenverordnung ist die Wohnfläche dieser Wohnung 52 Quadratmeter groß. Nach der DIN-Norm 277 beträgt die Wohnfläche dieser Wohnung jedoch 74 Quadratmeter. Bei einem Mietpreis von zum Beispiel 10 Euro pro Quadratmeter ergibt sich je nach Berechnungsmethode eine monatliche Miete von entweder 520 Euro oder 740 Euro. Dies verdeutlicht, welch signifikanten Unterschied die Berechnungsgrundlage macht.
Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen
(gemessen vom Boden bis zur Deckenhöhe)
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Berücksichtigung von Terrassen
Wie eine Wohnfläche bewertet wird, hängt von der Berechnungsmethode ab. Eine Terrasse geht nach Wohnflächenverordnung mit 25 bis maximal 50 Prozent in die Berechnung ein. Bei einer Terrassengröße von 10 Quadratmetern sind das 2,5 bis 5 Quadratmeter. Bei der Zweiten Berechnungsverordnung zählt die Hälfte der Terrasse zur Wohnfläche, in diesem Fall 5 Quadratmeter. Bei der DIN-Norm 277 hingegen findet die komplette Fläche der Terrasse, also 10 Quadratmeter Berücksichtigung.
Mietminderung bei Größenabweichungen
Wenn Sie eine Immobilie mieten und feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl abweicht, haben Sie Anspruch auf Mietminderung oder sogar ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Wurde im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung. Diese ist für Gebäude mit Baujahr ab 2004 rechtsverbindlich. Die tatsächliche Größe der Wohnfläche wirkt sich nicht nur auf die Höhe der Miete aus, sondern auch auf die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung. Außerdem ist sie für Vermieter bei eventuellen Mieterhöhungen entscheidend.
FAQs zur Wohnflächenberechnung
Laut Definition der Wohnflächenverordnung gehören alle Räume zur Wohnfläche, die zum Wohnen genutzt werden. Dies umfasst Küche, Bad, Flur sowie Wohn-, Ess- und Schlafzimmer. Arbeitszimmer und Abstellräume, die sich innerhalb der Wohnung befinden, zählen ebenfalls zur Wohnfläche.
Nicht zur Wohnfläche zählen neben einem Garten, dem Treppenhaus, einer Garage und dem Dachboden auch Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, und Kellerräume.
Ja eine Terrasse zählt zur Wohnfläche. Genau wie bei einem Balkon werden 25 Prozent der Terrassenfläche in die Wohnfläche mit einberechnet. Zeichnet sich die Terrasse durch eine sehr hochwertige Ausstattung aus, wird sie zu 50 Prozent berücksichtigt.
Bei der Wohnflächenberechnung finden folgende Flächen keine Berücksichtigung:
- Fenster- und Wandnischen, die entweder nicht bis zum Boden reichen, oder die zwar bis zum Boden reichen, aber weniger als 13 Zentimeter tief sind,
- Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen sowie Verkleidungen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
- Türnischen.
Folgende Einbauten finden bei der Wohnflächenberechnung keine Berücksichtigung:
- Tür- und Fensterverkleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
- Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
- Öfen, Heiz- und Klimageräte,
- Einbaumöbel,
- Bade- oder Duschwannen.
Ja, bei barrierefreien Wohnungen kann es Abweichungen bei der Wohnflächenberechnung geben. Das ist besonders dann der Fall, wenn zusätzlicher Platz für die Barrierefreiheit nötig ist, zum Beispiel breitere Flure oder zusätzlicher Raum für Rollstühle. Diese Anforderungen beeinflussen die Wohnflächenberechnung, weil es dabei nicht nur um die reine Fläche der Zimmer geht, sondern auch um die Zugänglichkeit und Nutzbarkeit vom Räumen. Beispielsweise kann ein größerer Flur oder ein speziell angepasstes Badezimmer mehr Fläche einnehmen als in einer Standardwohnung, was bei der Berechnung der Gesamtwohnfläche Berücksichtigung finden muss.
Wenn ein Wintergarten oder ein Schwimmbad zu allen Seiten geschlossen ist, zählt dieser Raum zu 50 Prozent zur Wohnfläche. Wenn das Schwimmbad oder der Wintergarten zudem noch beheizt sind, zählen sie zu 100 Prozent.
