Mietvertrag: Darauf sollten Sie achten

In der Regel müssen Mieter neben der Kaltmiete auch Betriebskosten zahlen. Diese gehören zu den Nebenkosten und können von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Lassen Sie gegenüber niedrig angesetzten Betriebskosten immer Vorsicht walten: diese könnten dazu führen, dass Sie bei der ersten Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlungen rechnen müssen. Kosten für Kleinreparaturen, beispielsweise einen defekten Fenstergriff, müssen Sie als Mieter in der Regel selbst tragen. Dies regelt die entsprechende Klausel im Mietvertrag. Wenn es keine gibt oder diese unwirksam ist, müssen Sie für solche Reparaturen nicht zahlen.

Modernisierungen, die Sie auf eigene Kosten durchführen, können Sie Ihrem Vermieter am Ende der Mietzeit nicht in Rechnung stellen. Der Eigentümer hat sogar die Möglichkeit, auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu bestehen. Wenn Sie zum Beispiel einen neuen Boden im Mietobjekt verlegen, sollten Sie vorab eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Vermieter schließen.

Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, die vereinbarte Miete pünktlich und im vollen Umfang zu zahlen. Dies gilt auch für die Betriebskosten, deren Abrechnung im Mietvertrag geregelt ist.

Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache pfleglich zu behandeln. Dies bedeutet, dass sie bzw. er Schäden vermeidet und die Wohnung regelmäßig wartet und reinigt. Treten Mängel auf, so ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Sind diese Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder vorsätzliches Verhalten des Mieters oder auch von Besucherinnen und Besuchern entstanden, muss diese bzw. dieser für die Kosten der Behebung aufkommen. Der Mietvertrag regelt, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Hierunter fallen beispielsweise das Streichen und Tapezieren der Wände.

Mieter in Mehrfamilienhäusern haben sich an die Hausordnung zu halten. Dies umfasst die sachgerechte Nutzung der Gemeinschaftsräume sowie die Müllentsorgung und Vermeidung von Lärmbelästigung.

Zudem darf der Mieter die Wohnung nur entsprechend der im Mietvertrag festgelegten Bestimmungen nutzen. Ob eine Untervermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt ist, ist hier schriftlich festgehalten. Wird das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zu übergeben. Auch hier regelt der Mietvertrag die Details.

In erster Linie ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung im geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechtzuerhalten. Das bedeutet, dass der Vermieter für die Beseitigung von Mängeln zuständig ist. Dies muss nach der Benachrichtigung durch den Mieter in einem angemessenen Zeitraum geschehen.

Außerdem muss der Vermieter die Verkehrssicherheit gewährleisten. Die Räum- und Streupflicht muss also klar geregelt sein, aber auch alle elektrischen Anlagen und Wasserleitungen müssen ordnungsgemäß funktionieren und sicher sein. Auch die sichere Versorgung der Wohnung mit Wärme und warmem Wasser ist Aufgabe des Vermieters. Die Einhaltung der Hausordnung ist ebenfalls Sache des Vermieters. Sie oder er hat sich darum zu kümmern, dass der Mieter nicht durch unzumutbaren Lärm oder unzumutbares Verhalten anderer Hausbewohner zu sehr beeinträchtigt wird. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, kann der Mieter unter Umständen die Miete kürzen.

Am Ende eines jeden Kalenderjahres muss der Vermieter dem Mieter eine detaillierte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zur Verfügung stellen. Auf Verlangen des Mieters muss sie oder er zudem Einsicht in die Unterlagen gewähren.

Mieterhöhungen sind an bestimmte Bedingungen und gesetzliche Vorgaben gebunden. Generell müssen alle Mieterhöhungen schriftlich angekündigt werden und bedürfen der Zustimmung durch den Mieter. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Befindet das Gericht die Erhöhung für zulässig, kann der Mieter zur Zustimmung verurteilt werden.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Miete beispielsweise unter Verweis auf die örtliche Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Diese gibt Auskunft über die Höhe der Mieten von vergleichbaren Wohnungen in vergleichbarer Lage. Mieten, die aus diesem Grund erhöht werden, dürfen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (in einigen Regionen nur 15 %) steigen. Der Vermieter muss den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen als Begründung anführen. Die Mieterhöhung tritt erst in Kraft, wenn der Mieter zustimmt. Tut er dies nicht, kann der Vermieter versuchen, die Zustimmung einzuklagen.

Modernisierung: Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, so kann dies ein legitimer Grund für eine Mieterhöhung sein. Sowohl die Modernisierung als auch die Mieterhöhung müssen mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Der Vermieter darf maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).

Staffelmiete: Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete automatisch zu bestimmten Zeitpunkten um vorher festgelegte Beträge. Die Staffelbeträge müssen schriftlich festgehalten werden und zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).

Indexmiete: Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, so richtet sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Die Miete steigt oder fällt entsprechend der Inflation. Auch die Indexierung muss schriftlich festgehalten sein. Hier muss ebenfalls mindestens ein Jahr zwischen den einzelnen Erhöhungen liegen (§ 557b BGB).

Betriebskostenanpassung: Auch wenn dies nicht die Kaltmiete betrifft, so bedeutet eine Erhöhung der Nebenkosten für den Mieter ebenfalls eine de facto Mieterhöhung. Steigen die Betriebskosten, so können Vermieter und Mieter eine Erhöhung des Betrages vereinbaren, den der Mieter monatlich zahlt, um eine hohe Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden. Auch dies muss schriftlich festgehalten und begründet werden (§ 560 BGB).

Beide Mietparteien können den Mietvertrag in der Regel nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und in Schriftform kündigen. Mieter müssen grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn der Vermieter den Mietvertrag beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigt, muss er sich je nach Dauer des Mietverhältnisses an bestimmte Kündigungsfristen halten: Besteht der Vertrag seit weniger als fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, liegt die Frist bei neun Monaten. Begründen muss der Vermieter seine Kündigung in jedem Fall. Sie als Mieter sind dazu jedoch nicht verpflichtet. Wer zusammen mit seiner Partnerin oder seinem Partner oder mit Freundinnen und Freunden eine Mietwohnung bezieht oder ein Haus mietet, kann den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Es sei denn, im Vertrag ist ein Hauptmieter festgelegt oder angegeben, dass wechselnde Mieter erlaubt sind.

Ein Wohnraummietvertrag lässt sich sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter außerordentlich kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Wann ein Grund zur fristlosen Kündigung der Wohnung oder des Hauses vorliegt, entscheidet sich im Einzelfall. Sie können in der Regel außerordentlich und fristlos kündigen, wenn Sie zum Beispiel durch Wohnungsschäden erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen ausgesetzt sind. Dem Vermieter hingegen kommt das Recht zur fristlosen Kündigung beispielsweise dann zu, wenn ein Mieter die Hausordnung wiederholt verletzt.