Mietvertrag: Darauf sollten Sie achten

Bei einer Staffelmiete werden Höhe und Zeitpunkt der Mieterhöhungen im Mietvertrag festgelegt. Der Betrag, um den die Miete erhöht wird, muss in Euro angegeben werden. Prozentuale Angaben sind unzulässig. Außerdem muss zwischen den Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen. Bei Mietverträgen, die nach 2001 geschlossen wurden, können beliebig viele Mietstaffeln festgelegt werden. Wichtig ist aber, dass jede neue Staffelvereinbarung schriftlich festgehalten und von beiden Mietparteien unterschrieben wird. Eine Mail, die über eine Mietstaffel informiert, ist nicht rechtlich bindend. Für Staffelmietverträge gelten die durch die Mietpreisbremse festgelegten Höchstgrenzen für Mieterhöhungen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Er bildet die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland ab. Die Veränderung des VPI zum Vorjahresmonat bzw. Vorjahr wird als Teuerungsrate oder als Inflationsrate bezeichnet. Erhöht sich der VPI, steigt die Indexmiete im selben Verhältnis. Die vermietende Partei muss die mietende Partei über eine Mieterhöhung rechtzeitig in Textform informieren. Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Erhöht sich der VPI muss dies nicht zwingend eine Erhöhung der Miete nach sich ziehen. Die vermietende Partei entscheidet, ob die Miete an den gestiegenen VPI angepasst wird. Sinkt der VPI, bedeutet dies im Umkehrschluss natürlich auch, dass die Indexmiete entsprechend geringer ausfällt. In diesem Fall müssen die Mietenden allerdings selbst tätig werden und die Mietanpassung dem Vermietenden gegenüber geltend machen. Die Mietpreisbremse hat auf Mieterhöhungen in Indexmietverträgen keinen Einfluss. Sie kommt lediglich bei der Ausgangsmiete bei Abschluss des Mietvertrages zum Tragen.

Zeitmietverträge gelten nur für einen fest definierten Zeitraum und enden an dessen Ende automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Verlängerung eines Zeitmietvertrages ist aber grundsätzlich möglich. Wichtig ist, dass der Grund für die zeitliche Befristung bei Vertragsabschluss klar definiert und zulässig ist. Eine Eigenbedarfsnutzung oder geplante Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen, die die Nutzung der Wohnung erheblich erschweren würden, sind zum Beispiel rechtlich anerkannte Gründe. Der Grund für die zeitliche Begrenzung darf während des Mietverhältnisses nicht geändert werden. Ist im Mietvertrag eine Kernsanierung als Grund festgehalten, darf dieser nicht gegen einen anderen, beispielsweise eine Eigenbedarfsnutzung, ausgetauscht werden. Wird der Grund für die zeitliche Befristung während des Mietverhältnisses hinfällig, können Mietende auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.

Grundsätzlich sieht das Mietrecht keine Sonderregelungen für Wohngemeinschaften vor. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um das Mietverhältnis zu regeln. Alle WG-Mitglieder können gleichberechtigt als Hauptmietende den Mietvertrag unterschreiben. Sie haften dann gesamtschuldnerisch für Forderungen oder Schäden – egal, wer sie verursacht hat – und können nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Umgekehrt muss die vermietende Partei sämtliche Schreiben, Betriebskostenabrechnungen oder die Kündigung allen WG-Mitgliedern zukommen lassen.

Alternativ kann auch nur eine Bewohnerin bzw. ein Bewohner der WG als Hauptpartei auftreten. In diesem Fall schließen die anderen WG-Mitglieder Untermietverträge mit der Person ab, die diese Rolle übernimmt. Hauptmietende sind gegenüber der vermietenden Partei dann für die gesamte Miete sowie für alle Schäden verantwortlich. Auch für die der anderen WG-Mitglieder. Dafür steht es dem hauptmietenden WG-Mitglied zu, den Mietvertrag jederzeit fristgerecht zu kündigen, wenn es ausziehen möchte.

In einer dritten möglichen Variante schließen alle WG-Mitglieder einzelne Mietverträge für ihr Zimmer ab und teilen sich gemeinschaftlich die Nutzungsrechte für Flur, Küche und Bad. Bei dieser Art der Vermietung gibt es häufig eine Pauschale für die Betriebskosten, denn eigentlich müssten diese separat auf die einzelnen Mietparteien umgerechnet werden. Die Kaution muss jedes WG-Mitglied einzeln aufbringen. Alle WG-Mitglieder haften auch individuell für Schäden, die sie verursacht haben und müssen allein die Konsequenzen tragen, wenn sie in Zahlungsverzug geraten.

In der Regel müssen Mietende neben der Kaltmiete auch Betriebskosten zahlen. Diese gehören zu den Nebenkosten und können auf die mietende Partei umgelegt werden. Lassen Sie gegenüber niedrig angesetzten Betriebskosten immer Vorsicht walten: Diese könnten dazu führen, dass Sie bei der ersten Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlungen rechnen müssen. Kosten für Kleinreparaturen, beispielsweise einen defekten Fenstergriff, müssen Sie als in der Regel selbst tragen. Dies regelt die entsprechende Klausel im Mietvertrag. Wenn es keine gibt oder diese unwirksam ist, müssen Sie für solche Reparaturen nicht zahlen.

Modernisierungen, die Sie auf eigene Kosten durchführen, können Sie der vermietenden Partei am Ende der Mietzeit nicht in Rechnung stellen. Eigentümerinnen bzw. Eigentümer haben sogar die Möglichkeit, auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu bestehen. Wenn Sie zum Beispiel einen neuen Boden im Mietobjekt verlegen, sollten Sie vorab eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen mit Ihrem Vermieter schließen.

Wenn Sie mieten sind Sie dazu verpflichtet, die vereinbarte Miete pünktlich und im vollen Umfang zu zahlen. Dies gilt auch für die Betriebskosten, deren Abrechnung im Mietvertrag geregelt ist. Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses haben Sie die Mietsache pfleglich zu behandeln. Dies bedeutet, dass sie Schäden vermeiden und die Wohnung regelmäßig warten und reinigen. Treten Mängel auf, so sind Sie verpflichtet, die vermietende Partei unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Sind diese Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder vorsätzliches Verhalten oder auch von Besucherinnen und Besuchern entstanden, muss die mietende Partei für die Kosten der Behebung aufkommen. Der Mietvertrag regelt, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Hierunter fallen beispielsweise das Streichen und Tapezieren der Wände.

Anwohnende in Mehrfamilienhäusern haben sich an die Hausordnung zu halten. Dies umfasst die sachgerechte Nutzung der Gemeinschaftsräume sowie die Müllentsorgung und Vermeidung von Lärmbelästigung. Zudem dürfen Sie die Wohnung nur entsprechend der im Mietvertrag festgelegten Bestimmungen nutzen. Ob eine Untervermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt ist, ist hier schriftlich festgehalten. Wird das Mietverhältnis beendet, so hat die mietende Partei die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an die vermietende Partei zu übergeben. Auch hier regelt der Mietvertrag die Details.

In erster Linie sind Vermietende dazu verpflichtet, der mietenden Partei die Wohnung im geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechtzuerhalten. Das bedeutet, dass die Person, die vermietet, für die Beseitigung von Mängeln zuständig ist. Dies muss nach der Benachrichtigung in einem angemessenen Zeitraum geschehen. Außerdem muss die Verkehrssicherheit gewährleistet werden. Die Räum- und Streupflicht muss also klar geregelt sein, aber auch alle elektrischen Anlagen und Wasserleitungen müssen ordnungsgemäß funktionieren und sicher sein. Auch die sichere Versorgung der Wohnung mit Wärme und warmem Wasser ist Aufgabe der vermietenden Partei. Ebenso die Einhaltung der Hausordnung. Vermietende haben sich darum zu kümmern, dass Mietende durch unzumutbaren Lärm oder unzumutbares Verhalten anderer Hausparteien nicht zu sehr beeinträchtigt werden. Wird diesen Pflichten nicht nachgekommen, kann die mietende Partei unter Umständen die Miete kürzen.

Am Ende eines jeden Kalenderjahres muss Mietenden eine detaillierte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zur Verfügung gestellt werden. Auf Verlangen gehört dazu auch die Einsicht in die Unterlagen, die als Berechnungsgrundlage genutzt wurden.

Die meisten Mietverträge enthalten Zusatzvereinbarungen. Dies ist auch bei standardisierten Mietverträgen der Fall, die häufig als Formular für neue Mietverhältnisse genutzt werden. Zusatzvereinbarungen sind zusätzliche Klauseln, die Themen regeln, die über die Grundlagen des reinen Mietverhältnisses hinausgehen. Die standardisierten Mietverträge enthalten in der Regel Passagen zu Themen wie Klein- und Schönheitsreparaturen oder Tierhaltung. Mietende sollten den vorgelegten Mietvertrag vor Unterzeichnung genau prüfen – denn auch wenn ein generischer Mietvertrag genutzt wird, bedeutet dies nicht automatisch, dass alle enthaltenen Zusatzvereinbarungen rechtskonform sind. Der Berliner Mietverein schätzt, dass in Deutschland aktuell etwa 1000 verschiedene Vertragsvorlagen im Umlauf sind. Nicht alle sind an die neueste Rechtsprechung angepasst oder juristisch geprüft.

Stetig aktualisiert werden die Formulare des Grundeigentums-Verlags. Doch viele Hausverwaltungen nutzen eigene Verträge, die oft sehr vermieterfreundlich formuliert sind. Auch die Formularverträge der Hausbesitzerverbände haben vor allem die Interessen der vermietenden Parteien im Blick. Dagegen sind die Vorlagen des Deutschen Mieterbundes auch darauf bedacht, die Rechte der mietenden Partei in den Vordergrund zu stellen. Vorformulierte Vertragsbedingungen und Zusatzvereinbarungen sind für eine Vielzahl von Fällen bestimmt und werden daher juristisch als Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt. Aus diesem Grund unterliegen sie §§ 305 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Neben Zusatzvereinbarungen kann ein Mietvertrag auch Individualvereinbarungen enthalten. Das sind zusätzlich getroffene Vereinbarungen, deren Inhalt aktiv zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wurden. Wichtig ist hier der nachgewiesene, aktive Austausch miteinander. Legt die vermietende Partei den Mietenden einen Vertrag mit Individualvereinbarungen ohne Rücksprache zur Unterschrift vor, ist dieses Merkmal nicht erfüllt, denn dem Gegenüber muss eine echte Möglichkeit zur inhaltlichen Einflussnahme ermöglicht werden. Zudem muss darauf geachtet werden, dass die Individualvereinbarungen rechtswirksam formuliert sind.

Grundsätzlich gibt es keinen thematischen Rahmen für Individualvereinbarungen, so lange nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder gegen die guten Sitten gehandelt wird. Theoretisch könnte sich eine mietende Person in einer Individualvereinbarung dazu verpflichten, täglich den Hund der vermietenden Person spazieren zu führen – so lange die Individualvereinbarung von beiden Parteien aktiv ausgehandelt wurde. Die meisten Individualvereinbarungen drehen sich jedoch um das Thema Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht. Damit sie rechtssicher sind, reicht es nicht aus, dass sie dem Mietvertrag handschriftlich hinzugefügt wurden. Entscheidend ist allein, dass die Mietenden die Chance hatten, auf die entsprechende Individualvereinbarung Einfluss zu nehmen. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn der Mietvertrag unterschriftsreif vorgelegt wird.

Bei Individualvereinbarungen zu Reparaturarbeiten müssen Umfang, Häufigkeit und Zeitpunkt individuell zwischen beiden Parteien vereinbart werden. Individualvereinbarungen, die den Mietenden bei Auszug eine komplette Renovierung auferlegen, obwohl der Zustand des Mietobjektes dies nicht erfordert, die die zu verwendenden Farben und Materialien vorschreiben oder über allgemein anerkannte Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten hinausgehen, werden nur in Ausnahmefällen vor Gericht anerkannt. Nämlich dann, wenn eine dokumentierte Aushandlung, sachliche Rechtfertigung und Verhältnismäßigkeit vorliegen. Das gleiche gilt für Klauseln, die Haustierhaltung generell verbieten. Damit Individualvereinbarungen zu diesen Themen juristisch Bestand haben, sind nicht nur gewichtige, objektiv belegbare Gründe notwendig, sondern auch eine Dokumentation der Aushandlung. Diese muss die Verhandlungsbereitschaft der vermietenden Partei belegen und nachweisen, dass die mietende Partei Einfluss auf Wortlaut und Reichweite der Individualvereinbarung hatte.

Anders sieht es aus bei einer Individualvereinbarung, die der Mietpartei eine längere Kündigungsfrist als drei Monate auferlegt. Sie ist immer unwirksam, da sie gegen geltendes Recht verstößt (§573c Abs. 4 BGB). Individualvereinbarungen, die Besuchszeiten und -dauer regeln wollen, greifen in das Hausrecht der mietenden Person ein und sind daher bis auf wenige, sehr spezielle Sonderfälle ebenfalls rechtlich nicht wirksam. Sonderfälle gelten, wenn ein konkret schutzwürdiges Interesse vorliegt – zum Beispiel beim betreuten Wohnen, in einer Therapie-WG mit verbindlichem Betreuungskonzept oder in einem Untermietverhältnis mit intensiv geteilter Wohnnutzung in extrem hellhörigen Wohnräumen.

Denn es gilt: Individualvereinbarungen haben zwar Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§305b BGB), also Klauseln, die in Formular-Mietverträgen stehen. Aber sie müssen sich an geltendes Recht halten.

Mieterhöhungen sind an bestimmte Bedingungen und gesetzliche Vorgaben gebunden. Generell müssen alle Mieterhöhungen schriftlich angekündigt werden und bedürfen der Zustimmung durch die mietende Partei. Stimmt diese einer Mieterhöhung nicht zu, kann die vermietende Partei eine Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Befindet das Gericht die Erhöhung für zulässig, können Mietende zur  Zustimmung verurteilt werden.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete kann beispielsweise unter Verweis auf die örtliche Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 BGB). Diese gibt Auskunft über die Höhe der Mieten von vergleichbaren Wohnungen in vergleichbarer Lage. Mieten, die aus diesem Grund erhöht werden, dürfen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in einigen Regionen nur 15 Prozent) steigen. Vermietende müssen den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen als Begründung anführen. Die Mieterhöhung tritt erst in Kraft, wenn die mietende Partei zustimmt. Tut sie dies nicht, kann die vermietende Partei versuchen, die Zustimmung einzuklagen.

Modernisierung: Wurde die Wohnung modernisiert, so kann dies ein legitimer Grund für eine Mieterhöhung sein. Sowohl die Modernisierung als auch die Mieterhöhung müssen mindestens drei Monate im Voraus angekündigt werden. Dabei dürfen maximal acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB).

Staffelmiete: Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, steigt die Miete automatisch zu bestimmten Zeitpunkten um vorher festgelegte Beträge. Die Staffelbeträge müssen schriftlich festgehalten werden und von beiden Mietparteien unterschrieben werden. Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).

Indexmiete: Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, so richtet sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Die Miete steigt oder fällt entsprechend der Inflation. Auch die Indexierung muss schriftlich festgehalten sein. Hier muss ebenfalls mindestens ein Jahr zwischen den einzelnen Erhöhungen liegen (§ 557b BGB). Bei einem Indexmietvertrag sind Mieterhöhungen wegen Unterschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §558 BGB ausgeschlossen und Mieterhöhungen nach einer Modernisierung stark eingeschränkt. 

Betriebskostenanpassung: Auch wenn dies nicht die Kaltmiete betrifft, so bedeutet eine Erhöhung der Nebenkosten für Mietende ebenfalls eine de-facto-Mieterhöhung. Steigen die Betriebskosten, so können beide Parteien eine Erhöhung des Betrages vereinbaren, der monatlich gezahlt wird, um eine hohe Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden. Auch dies muss schriftlich festgehalten und begründet werden (§ 560 BGB).

Im Idealfall verhindert ein Mietvertrag durch klare und rechtsgültige Regelungen und Formulierungen Rechtsstreitigkeiten. Ist eine Auseinandersetzung unvermeidlich, sollte er ausreichend Beweiskraft und Rechtsgültigkeit besitzen, um Streitigkeiten schnell beizulegen. 

Diese Themen haben das meiste Konfliktpotenzial:

• Mieterhöhungen,
• Kündigung und Auszug,
• Nebenkostenabrechnungen,
• Schönheitsreparaturen und Renovierungen,
• Kautionszahlungen und -rückzahlungen.

In den letzten Jahren war die Zahl der Streitigkeiten zwischen Vermietungs- und Mietpartei, die vor Gericht gelandet sind, rückläufig. Das zeigen Erhebungen des Deutschen Mieterbundes. Demnach ging es in den Verfahren am häufigsten um Vertragsverletzungen (30,4 Prozent), Mieterhöhungen (17,4 Prozent) und Fragen der Mietkaution (16,9 Prozent). Weitere Gründe für eine Auseinandersetzung vor Gericht waren Betriebskostenabrechnungen (15,6 Prozent) und Kündigungen wegen Eigenbedarf (7,2 Prozent).

Beide Mietparteien können den Mietvertrag in der Regel nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen und in Schriftform kündigen. Mietende müssen grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn der Mietvertrag beispielsweise wegen Eigenbedarf gekündigt wird, muss sich je nach Dauer des Mietverhältnisses an bestimmte Kündigungsfristen gehalten werden: Besteht der Vertrag seit weniger als fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate. Beträgt die Mietdauer mehr als acht Jahre, liegt die Frist bei neun Monaten. Begründen müssen Vermietende die Kündigung in jedem Fall. Mietende sind dazu jedoch nicht verpflichtet. Wer zusammen mit seiner Partnerin oder seinem Partner oder mit Freundinnen und Freunden eine Mietwohnung bezieht oder ein Haus mietet, kann den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Anders sieht es aus, wenn nur eine Bewohnerin oder ein Bewohner als Hauptmieter angegeben ist. In diesem Fall hat diese Person jederzeit das Recht, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen.

Ein Wohnraummietvertrag lässt sich von beiden Parteien außerordentlich kündigen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Wann ein Grund zur fristlosen Kündigung der Wohnung oder des Hauses vorliegt, entscheidet sich im Einzelfall. In den meisten Fällen wird vorausgesetzt, dass einer fristlosen Kündigung zumindest eine Abmahnung voraus ging. Denn eine Abmahnung gibt die Gelegenheit, die andere Partei auf Fehlverhalten hinzuweisen oder Korrekturen einzufordern. Anders sieht es bei schweren Mietrückständen oder illegalen Aktivitäten aus. Sie rechtfertigen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung. 

Mietende können in der Regel außerordentlich und fristlos kündigen, wenn Sie zum Beispiel durch Wohnungsschäden erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen ausgesetzt sind. Auch Mängel an der Wohnung, die die Wohnqualität stark einschränken, aber von der vermietenden Partei nicht behoben werden, sind Kündigungsgrund. Ebenso rechtfertigt ein unerlaubtes und heimliches Betreten der Wohnung durch die vermietende Person eine fristlose Kündigung.

Vermietende hingegen kommt das Recht zur fristlosen Kündigung beispielsweise dann zu, wenn Mietende die Hausordnung nicht akzeptieren wollen, oder den Hausfrieden wiederholt stören. Eine Untervermietung des Mietobjektes ohne Erlaubnis rechtfertigt ebenfalls eine fristlose Kündigung. Auch bauliche Veränderungen ohne Absprache, die die Vermieterinteressen erheblich beeinträchtigen, erlauben Vermietenden, das Mietverhältnis fristlos zu beenden.