Bei der Vermietung von Wohnraum richtet sich der Mietpreis in der Regel nach der Quadratmeteranzahl. Bei einem Indexmietvertrag hingegen orientiert sich die Höhe der Miete an einem statistischen Messwert. Hier erfahren Sie, was eine Indexmiete ist, wie sie sich berechnen lässt und was sie von einer Staffelmiete unterscheidet.
Was bedeutet Indexmiete?
Kurz und kompakt
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Eine Indexmiete ist eine besondere Mietform, bei der sich die Miethöhe an der Inflation und dem Verbraucherpreisindex orientiert.
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Eine Mieterhöhung tritt nur ein, wenn der Vermieter sie auf Basis des gestiegenen Indexes ausdrücklich ankündigt.
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Im Unterschied zur Staffelmiete erfolgen Anpassungen bei der Indexmiete flexibel nach Inflation, nicht nach festgelegtem Plan.
Das sollten Mieter wissen
Was ist eine Indexmiete?
Die Höhe einer Indexmiete bemisst sich an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Das Statistische Bundesamt ermittelt den Preisindex für die Lebenshaltung und veröffentlicht ihn auf seiner Webseite in Form des Verbraucherpreisindexes (VPI). Die Veränderung des VPI zum Vorjahresmonat bzw. Vorjahr wird als Teuerungsrate oder als Inflationsrate bezeichnet. Erhöht sich der VPI, steigt die Indexmiete im selben Verhältnis. Bei Mietwohnungen, deren Mietvertrag eine Indexmiete vorsieht, ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mieter rechtzeitig in Textform über die Mieterhöhung zu informieren. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Lange waren Indexmieten vor allem bei gewerblichen Immobilien und weniger bei privaten Wohnungen üblich. Dies lag daran, dass gerade in Ballungszentren die Verbraucherpreise langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten. Im Jahr 2020 lag der Gesamtanteil von Index- und Staffelmieten noch bei rund zehn Prozent. Seitdem werden sie immer beliebter. Laut dem Mieterverein Hamburg beinhalten aktuell fast die Hälfte aller neuen Mietverträge in deutschen Großstädten eine Index- oder Staffelmietklausel.
Beide Vertragsparteien müssen sich schriftlich auf eine Indexmiete einigen. Diese Klausel lässt sich auch später durch eine Vertragsergänzung hinzufügen. Für Mieter hat die Indexmiete den Vorteil, dass es zu keinen Mieterhöhungen auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel oder aufgrund von Modernisierungen kommt. Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen stellen dabei allerdings eine Ausnahme dar. Nachteilig für Mieter ist, dass die Indexmiete in der Regel jährlich steigt.
Wann ändert sich die Miete?
Es ist nicht so, dass sich die Miete automatisch in jedem Jahr erhöht. Eine Erhöhung tritt erst in Kraft, wenn die Inflation steigt und sich der Vermieter auf die Indexklausel im Mietvertrag beruft. Steigt der VPI, zieht dies nicht zwingend eine Mieterhöhung nach sich. Es steht dem Vermieter frei, die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt oder gar nicht zu erhöhen. Als Ankündigung reicht es, wenn der Vermieter die Mieter per E-Mail über die Erhöhung des Preisindexes und den Betrag informiert, um den die Miete steigt.
Wenn der VPI sinkt, bedeutet dies im Umkehrschluss natürlich auch, dass die Indexmiete entsprechend geringer ausfällt. Dazu müssen die Mieter allerdings selbst tätig werden und die Mietanpassung dem Vermieter gegenüber geltend machen.
Wie wirken sich Modernisierungskosten auf die Indexmiete aus?
Modernisiert der Vermieter die Wohnung, darf er die Kosten nur eingeschränkt auf die Mieter umlegen. Es ist gesetzlich geregelt, dass bei einer Indexmiete die Miete nur aufgrund gestiegener Verbraucherpreise steigen darf. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder zur Angleichung an die ortsübliche Miete sind nicht zulässig.
Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter gesetzlich zu einer Modernisierung verpflichtet ist. Handelt es sich also beispielsweise um eine energetische Sanierung wie die Dämmung des Daches, kann eine Mieterhöhung zulässig sein. Saniert der Vermieter aber das Bad oder baut einen Balkon an, ist dies kein Grund für steigende Mietpreise.
Wie berechne ich die Indexmiete?
Mithilfe dieser Formel lässt sich die Indexmiete ganz einfach berechnen: (neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Hier ein Beispiel: Bei Vertragsabschluss beträgt die Höhe der Kaltmiete 600 Euro und der Verbraucherpreisindex liegt bei 106,6 Punkten. Steigt der Index auf 109,3 Punkte, beträgt die prozentuale Indexsteigerung 2,5 Prozent. Denn: (109,3 / 106,6 x 100) – 100 = 2,5 Prozent. Die Miete steigt also um 2,5 Prozent von 600 Euro auf 615 Euro.
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Hat die Mietpreisbremse eine Auswirkung auf Indexmietverträge?
Die Mietpreisbremse kommt lediglich bei der Ausgangsmiete zum Tragen. Deren Höhe lässt sich zwar grundsätzlich frei vereinbaren. Doch wenn die Wohnung in einem Gebiet mit einer geltenden Mietpreisbremsvereinbarung liegt, sind deren Vorgaben auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Auf Mieterhöhungen hat die Mietpreisbremse allerdings keinen Einfluss. Eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen sieht das Mietrecht ebenfalls nicht vor.
Was ist der Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmiete?
Während sich bei einem Indexmietvertrag die Miethöhe an den Lebenshaltungskosten in Deutschland orientiert, ist bei der Staffelmiete die Höhe der Mietsteigerungen von vornherein in Schriftform festgelegt. Durch den Mietvertrag einigen sich die beiden Vertragsparteien zu Beginn des Mietverhältnisses auf zukünftige Mieterhöhungen für eine Wohnung. Die Mietanpassungen erfolgen in sogenannten Staffeln. Ein Staffelmietvertrag lässt sich sowohl befristet als auch unbefristet abschließen. Darin sind unter anderem die Höhe der künftigen Mietanpassungen sowie das Datum aufgeführt, zu dem die Erhöhungen jährlich in Kraft treten. Bei der Staffelmiete muss zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.