Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer müssen aufgrund der energetischen Sanierungspflicht ihre Immobilie an die aktuellen Energiestandards anpassen. Welche Maßnahmen dabei im Einzelfall verpflichtend sind und was für Ausnahmen es gibt, erfahren Sie hier.
Energetische Sanierungspflicht: Das müssen Sie beachten
Kurz und kompakt
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Die energetische Sanierungspflicht greift, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer wechselt. Für die Umsetzung gilt in der Regel eine Frist von 2 Jahren.
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Verpflichtende Maßnahmen sind die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Isolierung von Heiz- und Wasserrohren sowie der Austausch veralteter Heizungen.
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Ausnahmen gelten bei Selbstnutzung seit 2002, denkmalgeschützte Immobilien oder bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Sanierung.
Pflichten und Ausnahmen
Was ist die energetische Sanierungspflicht?
Die energetische Sanierungspflicht ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dabei handelt es sich um vorgeschriebene Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Altbauten. Diese Maßnahmen sind verpflichtend, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus gekauft, geerbt oder es geschenkt bekommen haben.
Das GEG legt Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude fest. Dabei geht es um die Dämmung von oberster Geschossdecke, Wasser- und Heizungsrohren sowie den Austausch alter Heizungen. Darüber hinaus gibt es aber noch Modernisierungsmaßnahmen, die Sie freiwillig umsetzen können, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern – zum Beispiel die Dämmung der Fassade und den Austausch alter Fenster.
Die aktuelle Rechtslage basiert auf dem seit 2020 geltenden und zuletzt angepassten Gebäudeenergiegesetz, das am 1. Januar 2024 in Bezug auf Heizungen verschärft wurde. Für die kommenden Jahre, insbesondere ab 2026, sind im Zuge der nationalen Klimaziele und europäischer Vorgaben weitere Anpassungen und Verschärfungen möglich.
In diesem Fall besteht Sanierungspflicht
Von der Sanierungspflicht sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer betroffen, die einen Altbau gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Die Sanierungspflicht tritt demnach erst bei einem Eigentumswechsel in Kraft. Für die Sanierung hat die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer nach dem Einzug 2 Jahre Zeit. Dabei geht es um die folgenden 3 Bereiche.
Dämmung der Geschossdecke
Die Geschossdecke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen. Die Kosten variieren je nach Dämmmaterial, baulichen Gegebenheiten und Umfang der Maßnahme.
| Dachdämmung | ca. 25.000 € inkl. Unterkonstruktion |
| Dacheindeckung | zwischen 5.000 und 15.000 € |
Sanierungspflicht gilt nicht für sämtliche Altbauten
Eine generelle Sanierungspflicht für Altbauten besteht derzeit nicht. Das GEG sieht jedoch in bestimmten Situationen verpflichtende Nachrüstmaßnahmen vor. Insbesondere dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen wie Dämmung der obersten Geschossdecke umgesetzt werden oder die Immobilie die Besitzerin bzw. den Besitzer wechselt.
Dämmung der Wasser- und Heizungsrohre
Ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen müssen Sie ebenfalls energetisch sanieren und dabei die Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht einhalten. Die Kosten sind abhängig vom gewählten Material und der Rohrlänge.
| Kautschuk | 3 bis 5 € |
| Mineralwolle | 4 bis 9 € |
| Polyethylen (PE) | 2 bis 4 € |
Austausch von Heizungen
Wenn die Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre ist, müssen Sie sie austauschen. Die Heizungsmodernisierung betrifft nur Standard- und Konstanttemperaturkessel. Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Öl- oder Gasheizungen, die lediglich zur Warmwassererzeugung dienen, sowie Heizungen, die über eine Nennleistung von unter 4 Kilowatt (kW) oder über 400 Kilowatt verfügen oder als Einzelraumheizung dienen. Die Kosten für einen Heizungstausch hängen insbesondere vom gewählten Heizsystem, dem Zustand der bestehenden Anlage sowie dem Aufwand für Einbau und Anpassungen am Gebäude ab.
| Demontage und Entsorgung alter Heizsysteme | zwischen 500 und 2.000 € |
| neues Heizungssystem | zwischen 12.000 und 35.000 € (je nach Heizungstyp) |
Aus welchem Grund haben Sie energetische Sanierungsarbeiten durchführen lassen?
Quelle: Statista (Stand 2026)
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Hier besteht keine Sanierungspflicht
Von der Sanierungspflicht befreit sind unter bestimmten Voraussetzungen insbesondere
- Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor dem 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt haben,
- denkmalgeschützte Immobilien, die spezifische energetische Anforderungen erfüllen müssen,
- Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.
Die 10-Prozent-Regel
Erneuern Eigentümerinnen oder Eigentümer mehr als 10 Prozent eines Wohngebäudes, müssen sie die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Diese Regel greift zum Beispiel bei einer Erneuerung der Fassade, wenn diese einen kompletten Neuanstrich benötigt, oder bei einer Renovierung des Dachgeschosses, bei der die gesamte Dacheindeckung erneuert werden muss. Da es bei einem Sanierungsvorhaben nicht immer eindeutig ist, wann die 10-Prozent-Regel greift, sollten Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer zur Unterstützung eine Energieberaterin oder einen Energieberater hinzuziehen. Dieser Profi kann die gesetzlichen Anforderungen fachgerecht einordnen, Maßnahmen empfehlen und so helfen, Fehleinschätzungen sowie unnötige Kosten zu vermeiden.
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Kontrolle und Bußgeld bei Verstößen
Die Einhaltung der Sanierungspflichten nach dem GEG überwachen vor allem die lokalen Bauaufsichtsbehörden. Unterstützend sind auch Schornsteinfegerinnen und -feger sowie Energieexpertinnen und -experten in die Kontrolle eingebunden.
Eigentümerinnen und Eigentümer sind verpflichtet, die Umsetzung der Maßnahmen nachzuweisen, beispielsweise durch Dokumentationen oder einen Energieausweis. Bei Verstößen drohen ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro und in schwerwiegenden Fällen auch weitergehende Maßnahmen wie ein Baustopp.
Finanzierung und Fördermittel
Für die energetische Sanierung stehen Ihnen verschiedene Fördermöglichkeiten zur Verfügung, darunter Zuschüsse, Kredite und steuerliche Vorteile. Welche Förderung infrage kommt, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab – etwa davon, ob eine Komplettsanierung, einzelne Modernisierungen oder ein Heizungstausch geplant sind.
Mit verschiedenen Förderprogrammen unterstützen Bund und Länder die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei der Finanzierung von Maßnahmen, um der energetischen Sanierungspflicht nachzukommen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern ebenfalls die Sanierung von Wohngebäuden.
Tipps zur Sanierungspflicht beim Hauskauf
Um die energetische Sanierungspflicht nach einem Besitzwechsel zu erfüllen, sollten Sie sich vorher gut informieren und vorbereiten.
- Informationen einholen: Prüfen Sie, ob gesetzliche Nachrüstpflichten nach dem GEG bestehen und um welche Maßnahmen es im Einzelnen geht.
- Frist abklären: Finden Sie heraus, ob die Zwei-Jahres-Frist zur Umsetzung der Sanierung greift oder ob eine Ausnahme vorliegt – etwa aufgrund von Denkmalschutz.
- Sanierungsplan erstellen: Für die Umsetzung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen sollten Sie ausreichend Zeit einplanen. Eine fachliche Unterstützung durch eine Energieberaterin oder einen Energieberater kann Ihnen dabei helfen, den Sanierungsbedarf zu erkennen und die passenden Maßnahmen zu planen.
- Finanzierung klären und Fördermittel beantragen: Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob Sie für die geplante energetische Sanierung Ihrer Immobilie Fördermittel der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen können und welcher Kredit der passende für Sie ist.
- Handwerksbetrieb finden: Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Beauftragung qualifizierter Handwerkerinnen und Handwerker, die Ihr Haus energetisch sanieren können.
- Mieterinnen und Mieter informieren: Bei einer Sanierung von vermieteten Immobilien müssen Sie die Mieterinnen und Mieter spätestens 3 Monate vor der geplanten Sanierung schriftlich über Art, Umfang und Dauer der Sanierung informieren.
FAQs zur Sanierungspflicht
Es besteht keine generelle Pflicht zur vollständigen Sanierung von Altbauten. Allerdings sind Eigentümerinnen und Eigentümer in bestimmten Fällen gesetzlich verpflichtet, einzelne energetische Maßnahmen umzusetzen. Zum Beispiel dann, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer der Immobilie wechselt, oder wenn die Heizung veraltet ist.
Wie die Einhaltung der Sanierungspflicht sichergestellt wird, ist bisher noch nicht einheitlich geregelt. Die Kontrolle ist eigentlich Aufgabe der lokalen Bauämter und Energiebehörden. Jedoch erfolgt sie zum Teil auch durch bevollmächtigte Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger sowie durch Expertinnen und Experten für Energieeffizienz.
Bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht kann Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro fällig werden.
Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, erben oder geschenkt bekommen, können bestimmte energetische Nachrüstpflichten nach dem GEG greifen. Dazu gehören insbesondere die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn diese nicht den Mindestanforderungen entspricht, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren sowie der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind.
Verpflichtend sind bestimmte Maßnahmen bei Bestandsimmobilien, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Isolierung von Heizungs- und Warmwasserrohren sowie – unter bestimmten Voraussetzungen – der Austausch veralteter Heizkessel. Diese Pflichten greifen insbesondere dann, wenn die Eigentümerin bzw. der Eigentümer wechselt oder größere bauliche Änderungen erfolgen wie grundlegende Modernisierungen. Darüberhinausgehende Maßnahmen wie eine Fassadendämmung, der Austausch von Fenstern oder eine umfassende energetische Sanierung sind freiwillig.
Bei einer Teilmodernisierung greifen die Vorgaben des GEG immer dann, wenn Sie bestimmte Bauteile verändern oder erneuern. Modernisieren Sie beispielsweise Dach, Fassade oder Fenster, müssen diese Bauteile die energetischen Mindestanforderungen erfüllen. Entscheidend ist dabei die sogenannte 10-Prozent-Regel: Erneuern Sie mehr als 10 Prozent eines Bauteils – also z. B. der Fassade oder der Dachfläche – gelten die gesetzlichen Anforderungen verbindlich. Kleinere Reparaturen oder Instandhaltungen sorgen in der Regel nicht dafür, dass diese Pflicht greift.
Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Häuser, für Altbauten, bei denen eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, sowie für Häuser, die die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben.
