Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer müssen die energetische Sanierungspflicht erfüllen und ihre Immobilie gemäß aktuellen Energiestandards modernisieren. Welche Maßnahmen für Eigentümerinnen und Eigentümer verpflichtend sind und was dabei alles beachtet werden muss, erfahren Sie hier.
Energetische Sanierungspflicht
Kurz und kompakt
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Die energetische Sanierungspflicht betrifft Eigentümer, die ab 2024 Altbauten kaufen, erben oder geschenkt bekommen – mit zwei Jahren Umsetzungsfrist.
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Verpflichtende Maßnahmen sind Dämmung der obersten Geschossdecke, Isolierung von Heiz- und Wasserrohren sowie Austausch veralteter Heizungen.
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Ausnahmen gelten für langjährige Selbstnutzer vor 2002, denkmalgeschützte Immobilien oder bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Sanierung.
Sanierungspflicht: Wer ist betroffen und wer nicht?
Was ist die energetische Sanierungspflicht?
Das 2020 in Kraft getretene und Anfang 2024 überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümerinnen und Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern zu Sanierungsmaßnahmen, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Ziel der Sanierungspflicht ist es, den Energieverbrauch von Immobilien zu senken und so die Klimaschutzbemühungen zu unterstützen. Wer seiner Pflicht zur energetischen Sanierung gemäß Gebäudeenergiegesetz nicht nachkommt, dem droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Hier besteht Sanierungspflicht
Von der Sanierungspflicht sind ab 2024 alle Eigentümerinnen und Eigentümer betroffen, die einen Altbau gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Die Sanierungspflicht tritt demnach erst mit dem Eigentumswechsel in Kraft. Für die Sanierung hat die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.
Von der Sanierungspflicht befreit sind:
- Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor dem 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt haben.
- Denkmalgeschützte Immobilien, die spezifische energetische Anforderungen erfüllen müssen.
- Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.
Sanierungspflicht beim Hauskauf
Wer einen Altbau kauft, hat ab der Eintragung ins Grundbuch zwei Jahre Zeit, um die Sanierungspflicht zu erfüllen. Diese Pflicht umfasst die folgenden drei Bereiche:
Dämmung Geschossdecke: Dabei muss die Geschossdecke die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen.
| Dachdämmung | ca. 25.000 Euro inkl. Unterkonstuktion |
| Dacheindeckung | zwischen 5.000 und 15.000 Euro |
Dämmung Wasser- und Heizungsrohre: Ungedämmte Warmwasserrohre und Armaturen müssen ebenfalls energetisch saniert werden und den Vorgaben in Bezug auf die Dicke und Wirksamkeit der Dämmschicht entsprechen. Die Kosten sind abhängig vom gewählten Material und der Rohrlänge.
| Kautschuk | 3 bis 5 Euro |
| Mineralwolle | 4 bis 9 Euro |
| Polyethylen (PE) | 2 bis 4 Euro |
Austausch von Heizungen: Wenn die alte Öl- oder Gasheizung älter ist als 30 Jahre, muss sie ausgetauscht werden. Die Heizungsmodernisierung betrifft nur Standard- und Konstanttemperaturkessel. Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Öl- oder Gasheizung, die lediglich zur Warmwassererzeugung dienen, sowie Heizungen, die über eine Nennleistung von unter 4 Kilowatt (kW) oder über 400 Kilowatt verfügen.
| Demontage & Entsorgung alter Heizsysteme | zwischen 500 und 2.000 Euro |
| Neues Heizungssystem | zwischen 12.000 und 35.000 Euro (je nach Heizungstyp) |
Die 10-Prozent-Regel
Erneuern Eigentümerinnen oder Eigentümer mehr als 10 Prozent eines Wohngebäudes, müssen sie die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Diese Regel greift zum Beispiel bei einer Erneuerung der Fassade, wenn diese einen kompletten Neuanstrich benötigt, oder einer Renovierung des Dachgeschosses, bei der die gesamte Dacheindeckung erneuert werden muss. Da es bei einem Sanierungsvorhaben nicht immer eindeutig ist, wann die 10-Prozent-Regel greift, sollten Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer zur Unterstützung einen Energieberater hinzuziehen.
Finanzierung und Fördermittel
Die meisten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer verfügen nicht über genügend Eigenkapital, um die verpflichtenden Sanierungsmaßnahmen aus eigener Tasche zu finanzieren. Sie sind auf einen Kredit angewiesen. Um den für die energetische Sanierung passenden Kredit zu finden, sollten sich Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer bei Ihrer Bank vor Ort ausführlich informieren und beraten lassen.
Auch verschiedene Förderprogramme von Bund und Ländern unterstützen Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei der Finanzierung der nötigen Maßnahmen, um der energetischen Sanierungspflicht nachzukommen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern die Sanierung von Wohngebäuden.
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Tipps zur erfolgreichen Erfüllung der Sanierungspflicht
Um die energetische Sanierung zu erfüllen, sollten Sie sich vorher gut informieren und vorbereiten.
- Informationen einholen: Sie sollten sich vorher über die konkreten Sanierungsmaßnahmen informieren, um so die gesetzlichen Anforderungen des GEG zu erfüllen.
- Sanierungsplan erstellen: Für die Umsetzung der einzelnen Sanierungsmaßnahmen sollten Sie ausreichend Zeit einplanen.
- Finanzierung klären und Fördermittel beantragen: Informieren Sie sich im Voraus, ob Sie für die geplante energetische Sanierung Ihrer Immobilie Fördermittel der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragen können und welcher Kredit für Sie der passende ist.
- Handwerksbetrieb finden: Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Beauftragung qualifizierter Handwerkerinnen und Handwerker, die Ihr Haus energetisch sanieren.
- Mieter informieren: Bei einer Sanierung von vermieteten Immobilien müssen Sie die Mieterinnen und Mieter spätestens drei Monate vor der geplanten Sanierung schriftlich über Art, Umfang und Dauer der Sanierung informieren.
FAQ zur Sanierungspflicht
Ja, wenn Sie erst kürzlich Hauseigentümerin oder Hauseigentümer geworden sind, sind Sie verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren die energetische Sanierungspflicht zu erfüllen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen habe
Wie die Einhaltung der Sanierungspflicht sichergestellt wird, ist bisher noch nicht einheitlich geregelt. Die Kontrolle ist eigentlich Aufgabe der Bundesländer und deren Baubehörden. Jedoch erfolgt sie zum Teil auch durch bevollmächtigte Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenkontrolle.
Bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht drohen Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000 Euro.
Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Häuser, Altbauten, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, sowie für Häuser, die bereits vor dem 1. Februar 2002 von den Eigentümerinnen oder Eigentümern bewohnt wurden.