Eine Kernsanierung ist weitaus umfangreicher als eine Renovierung. Ziel der aufwendigen Arbeiten ist es, eine Immobilie wieder in einen fast neuwertigen Zustand zu versetzen. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.
Kernsanierung: Kosten, Förderung und Ablauf
Kurz und kompakt
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Eine Kernsanierung zielt auf die grundlegende Erneuerung der Bausubstanz ab, um Gebäude funktional und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen.
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Im Gegensatz zur Entkernung bleiben bei einer Kernsanierung tragende Bauteile erhalten, während bei einer Entkernung fast alles entfernt wird.
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Sie lohnt sich vor allem bei erhaltenswerten oder denkmalgeschützten Immobilien, erfordert jedoch eine detaillierte Planung und mögliche Genehmigungen.
Erneuerung der Bausubstanz und Steigerung des Wohnkomforts kombiniert
Was ist eine Kernsanierung?
Bei einer Kernsanierung steht im Gegensatz zu einer Renovierung nicht das Aussehen, sondern die Funktionalität im Fokus. Daher geht es oft ans Eingemachte und es erfolgt ein Rückbau bis auf die tragenden Strukturen: Decken, Wände, Fundamente und Stützen. Leitungen und gebäudetechnische Anlagen werden in den meisten Fällen entfernt. Bei umfangreichen Kernsanierungen können auch An- und Umbauten rückgebaut werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer Kernsanierung und einer Entkernung?
Bei einer Entkernung bleibt noch weniger von der vorhandenen Baustruktur erhalten. Während bei einer Kernsanierung in der Regel alle Decken und Wände stehenbleiben, sind bei einer Entkernung zum Schluss nur noch die statisch relevanten Bauteile und die Fassade übrig. Nichttragende Innenwände, Decken und Bodenbeläge werden entfernt. Oft werden mit einer Kernsanierung und einer Entkernung unterschiedliche Ziele verfolgt. Bei einer Kernsanierung ist es immer das Ziel, das Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Einer Entkernung hingegen muss nicht unbedingt eine Aufwertung der Bausubstanz folgen. Manchmal ist eine Entkernung auch der Auftakt für den Abriss eines Gebäudes.
Wann ist eine Kernsanierung sinnvoll?
Es lohnt sich, eine genaue Kosten-Nutzen-Aufstellung durchzuführen, bevor Sie sich als Eigentümerin oder Eigentümer für eine Kernsanierung entscheiden. Denn hierbei handelt es sich um ein sehr zeitaufwendiges und oft auch kostspieliges Projekt. In manchen Fällen kann ein Abriss mit einem folgenden Neubau die sinnvollere Lösung sein.
Kernsanierungen sind vor allem bei historisch wertvollen oder denkmalgeschützten Gebäuden sinnvoll, weil es hierbei ein gesteigertes Interesse daran gibt, möglichst viel von der ursprünglichen Bausubstanz zu erhalten. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen Sie allerdings bestimmte Vorgaben einhalten. Die Landesämter für Denkmalpflege informieren über diese und erteilen Genehmigungen für die Baumaßnahmen. Informieren Sie sich auch, ob Sie ggf. von speziell für denkmalgeschützte Gebäude aufgelegten Förderprogrammen profitieren können.
Wenn Sie sich als Eigentümerin oder Eigentümer für eine Kernsanierung entscheiden, sollten Sie zunächst Ihr Budget festlegen und einen Zeitplan erstellen. So verschaffen Sie sich als Planende einen Überblick über die Kosten und den zeitlichen Rahmen Ihres Projekts und vermindern das Risiko von unangenehmen Überraschungen.
Wie läuft eine Kernsanierung ab?
Der genaue Ablauf einer Kernsanierung hängt selbstverständlich immer von den Gegebenheiten der Immobilie ab. Im Folgenden finden Sie einen beispielhaften Ablauf zur besseren Veranschaulichung dieser umfangreichen Maßnahme:
- Bestandsaufnahme: Analyse des aktuellen Zustands der Immobilie und Identifizierung notwendiger Maßnahmen
- Planung: Detaillierte zeitliche und finanzielle Planung der Sanierungsarbeiten
- Angebotseinholung: Einholung von Angeboten bei Handwerkern sowie anderen Dienstleistern
- Finanzierungssicherung: Abschluss einer Baufinanzierung
- Genehmigungseinholung: Einholen aller notwendigen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden
- Entkernung: Entfernen nichttragender Elemente und Ausbauten, falls notwendig
- Erneuerung: Austausch von Leitungen (Elektrik, Sanitär), Dämmung von Fenstern und Türen
- Innenausbau: Durchführung von Innenausbauarbeiten wie Verputzen, Malen, Bodenverlegung
- Installation: Einbau von Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen
- Fertigstellung: Abschlussarbeiten und Endkontrolle
Was sind die Vorteile einer Kernsanierung?
Da bei der Kernsanierung der Fokus auf der Funktionalität liegt, gehen die Vorteile über eine optische Aufwertung des Gebäudes hinaus. Besonders die höhere Energieeffizienz ist ein großer Pluspunkt bei der Kernsanierung. Gerade Altbauten erzeugen oft hohe Energiekosten. Lassen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Rahmen einer Kernsanierung Dämmmaßnahmen durchführen und ein neues Heizsystem verbauen, sinken die Energiekosten deutlich. Eine Kernsanierung trägt auch zur Wertsteigerung des Gebäudes bei, denn die umfangreichen Maßnahmen erhöhen den Wohnkomfort.
Wie teuer ist eine Kernsanierung?
Pauschal lässt sich nicht sagen, wie lange eine Kernsanierung dauert und welche Kosten dadurch entstehen, denn es spielen viele Faktoren eine Rolle. Von der Größe und dem aktuellen Zustand des Gebäudes, bis hin zum Alter und einem gegebenenfalls geltenden Denkmalschutz bringt die Immobilie viele Variablen mit. Selbstverständlich kommt es auch darauf an, wie umfangreich die Arbeiten sein sollen. Muss das Gebäude für die Arbeiten eine lange Zeit eingerüstet sein, hat dies ebenso Auswirkungen auf den Preis der Kernsanierung wie das Baumaterial, das zum Einsatz kommt.
Planen Sie als Bauherrin oder Bauherr eine Kernsanierung daher unbedingt mit fachkundigen Partnerinnen und Partnern. Bei umfangreichen Arbeiten kann es sich lohnen, mit einer Bauleiterin oder einem Bauleiter zusammenzuarbeiten, die oder der die verschiedenen Handwerker koordiniert. Auch eine Energieberater unterstützt Sie dabei, den Energieverbrauch Ihrer Immobilie zu analysieren und Einsparpotenziale zu erkennen.
| Maßnahme | Ungefähre Kosten |
| Dachsanierung und Neueindeckung | zwischen 90 und 120 € pro m2 |
| Austausch der Fenster | zwischen 600 und 1.000 € pro Fenster |
| Erneuerung der Heizungsanlage | zwischen 30.000 und 50.000 € |
| Fassadendämmung | zwischen 6.000 und 20.000 € |
| Dachdämmung | zwischen 5.000 und 20.000 € |
| Erneuerung der Elektrik | 60 bis 85 € pro m2 Wohnfläche |
| Erneuerung der Wasserrohre | 30 bis 35 € pro m2 Wohnfläche |
| Erneuerung der Sanitäranlagen | 9.000 bis 30.000 € |
Gibt es Fördermittel?
Wenn Sie eine Immobilie kernsanieren und sich dazu entscheiden, eine energetische Sanierung durchzuführen, können Sie von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) profitieren. Mit dem Programm 261 fördert die KfW Altbausanierungen nach dem KfW-Effizienzhausstandard. Im Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ gibt es Einzelmaßnahmen für die Dämmung von Fassaden, Kellern oder Dächern sowie den Austausch von Fenstern, Wasser- und Elektroleitungen. Für den Einbau neuer Heizungen oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder Wärmepumpe gibt es ebenfalls Fördermittel.
Eine detaillierte Auflistung dazu, für welche Maßnahmen Sie bei einer energetischen Sanierungen Förderung erhalten können, finden Sie hier.
Die passende Finanzierung finden
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Finanzierung einer Kernsanierung
Welche die richtige Finanzierung für Ihr Vorhaben ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Kernsanierung mit einer Baufinanzierung zu stemmen. Mit einem Annuitätendarlehen können Sie sofort loslegen und zahlen den Kredit mit monatlich gleichbleibenden Raten zurück. Ein Modernisierungskredit kann sich ebenfalls für die Finanzierung eignen. Ihre Ansprechpartnerin oder Ihr Ansprechpartner bei Ihrer Volksbank und Raiffeisenbank berät Sie gern und findet mit Ihnen als Antragstellerin oder Antragsteller genau die richtige Kombination aus Finanzierung und staatlichen Fördermaßnahmen. So schaffen wir gemeinsam eine sichere Grundlage für Ihr Vorhaben.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Wie viel Zeit Sie für die baulichen Maßnahmen einplanen müssen, hängt selbstverständlich vom Umfang der Arbeiten ab. Es ist möglich, dass Sie mehr als ein Jahr Zeit für eine Kernsanierung einplanen müssen. Generell gilt: Je besser das Vorhaben geplant ist, desto schneller gehen die Arbeiten voran. Beachten Sie bei der Kalkulation des Zeitraums auch, dass die Bewilligung von Baugenehmigungsanträgen zwei bis drei Monate dauern kann. Benötigen Sie Genehmigungen vom Landesamt für Denkmalschutz, nimmt dies unter Umständen noch mehr Zeit in Anspruch.
FAQ zur Kernsanierung
Ja. Durch eine Kernsanierung steigt der Wert der Immobilie. Dies kann dazu führen, dass auch die Grundsteuer steigt. Denn diese wird auf Basis des Einheitswerts berechnet, der den Wert der Immobilie als Grundlage nimmt.
Sowohl bei einer Sanierung als auch bei einer Kernsanierung ist es das Ziel, eine Immobilie zu modernisieren und aufzuwerten. Eine Kernsanierung ist aber umfangreicher und tiefgreifender als eine Sanierung. Hier bleiben nur die tragenden Strukturen übrig, damit sich das Gebäude dann unter Berücksichtigung aktueller technischer und energetischer Vorgaben neu ausstatten lässt.