Eine Kernsanierung geht deutlich über eine gewöhnliche Renovierung hinaus. Neben der Wiederherstellung der Bausubstanz steht dabei auch die deutliche Verbesserung von Wohnkomfort und Energieeffizienz im Mittelpunkt. Eine Kernsanierung ist mit hohem Aufwand verbunden und erfordert eine detaillierte Planung sowie fachliche Unterstützung.
Kernsanierung: Kosten, Förderung und Ablauf
Kurz und kompakt
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Eine Kernsanierung unterscheidet sich klar von einer Sanierung oder einer Entkernung, da tragende Strukturen erhalten bleiben, aber alles andere zurückgebaut wird.
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Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden lohnt sich eine Kernsanierung, erfordert aber Genehmigungen und Beachtung spezieller Vorschriften.
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Förderprogramme von KfW und BAFA sowie passende Finanzierungsmodelle können die wirtschaftliche Umsetzung erheblich erleichtern.
Grundlegende Erneuerung mit klaren Zielen
Was ist eine Kernsanierung?
Bei einer Kernsanierung steht im Gegensatz zu einer Renovierung nicht das Aussehen, sondern die Funktionalität im Fokus. Daher geht es oft ans Eingemachte und es erfolgt ein Rückbau bis auf die tragenden Strukturen: Decken, Wände, Fundamente und Stützen. Leitungen und gebäudetechnische Anlagen werden in den meisten Fällen entfernt. Bei umfangreichen Kernsanierungen können auch An- und Umbauten rückgebaut werden.
Wann ist eine Kernsanierung sinnvoll?
Es lohnt sich, eine genaue Kosten-Nutzen-Aufstellung durchzuführen, bevor Sie sich als Eigentümerin oder Eigentümer für eine Kernsanierung entscheiden. Denn hierbei handelt es sich um ein sehr zeitaufwendiges und oft auch kostspieliges Projekt. In manchen Fällen kann ein Abriss mit einem folgenden Neubau die sinnvollere Lösung sein.
Kernsanierungen sind vor allem bei historisch wertvollen oder denkmalgeschützten Gebäuden sinnvoll, weil es hierbei ein gesteigertes Interesse daran gibt, möglichst viel von der ursprünglichen Bausubstanz zu erhalten. Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen Sie allerdings bestimmte Vorgaben einhalten. Die Landesämter für Denkmalpflege informieren über diese und erteilen Genehmigungen für die Baumaßnahmen. Informieren Sie sich auch, ob Sie ggf. von speziell für denkmalgeschützte Gebäude aufgelegten Förderprogrammen profitieren können.
Wenn Sie sich als Eigentümerin oder Eigentümer für eine Kernsanierung entscheiden, sollten Sie zunächst Ihr Budget festlegen und einen Zeitplan erstellen. So verschaffen Sie sich als Planende einen Überblick über die Kosten und den zeitlichen Rahmen Ihres Projekts und vermindern das Risiko von unangenehmen Überraschungen.
Vorteile einer Kernsanierung
Da bei der Kernsanierung der Fokus auf der Funktionalität liegt, gehen die Vorteile über eine optische Aufwertung des Gebäudes hinaus. Besonders die höhere Energieeffizienz ist ein großer Pluspunkt bei der Kernsanierung. Gerade Altbauten erzeugen oft hohe Energiekosten. Lassen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Rahmen einer Kernsanierung Dämmmaßnahmen durchführen und ein neues Heizsystem verbauen, sinken die Energiekosten deutlich. Eine Kernsanierung trägt auch zur Wertsteigerung des Gebäudes bei, denn die umfangreichen Maßnahmen erhöhen den Wohnkomfort.
Kosten einer Kernsanierung
Pauschal lässt sich nicht sagen, welche Kosten bei einer Kernsanierung entstehen, denn es spielen viele Faktoren eine Rolle. Von der Größe und dem aktuellen Zustand des Gebäudes, bis hin zum Alter und einem gegebenenfalls geltenden Denkmalschutz bringt die Immobilie viele Variablen mit. Selbstverständlich kommt es auch darauf an, wie umfangreich die Arbeiten sein sollen. Muss das Gebäude für die Arbeiten eine lange Zeit eingerüstet sein, hat dies ebenso Auswirkungen auf den Preis der Kernsanierung wie das Baumaterial, das zum Einsatz kommt. Die Kosten einer einfachen Kernsanierung liegen im Durchschnitt zwischen 400 und 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 m² bedeutet das zum Beispiel Kosten zwischen 56.000 und 140.000 Euro.
Planen Sie als Bauherrin oder Bauherr eine Kernsanierung daher unbedingt mit fachkundigen Partnerinnen und Partnern. Bei umfangreichen Arbeiten kann es sich lohnen, mit einer Bauleiterin oder einem Bauleiter zusammenzuarbeiten, die oder der die verschiedenen Handwerker koordiniert. Auch eine Energieberatung unterstützt Sie dabei, den Energieverbrauch Ihrer Immobilie zu analysieren und Einsparpotenziale zu erkennen.
| Maßnahme | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Dachsanierung (Dachstuhl) | Rund 300 Euro m2 |
| Dachneueindeckung | Rund 130 Euro pro m2 |
| Dachdämmung (mit einer Aufsparrendämmung) | Rund 300 Euro pro m2 |
| Austausch der Fenster | Zwischen 500 und 1.200 Euro pro Fenster (plus Montage) |
| Erneuerung der Heizungsanlage | Zwischen 30.000 und 50.000 Euro |
| Fassadendämmung | Zwischen 6.000 und 20.000 Euro |
| Erneuerung der Elektrik | 85 bis 130 Euro pro m2 Wohnfläche |
| Erneuerung der Wasserrohre | 30 bis 35 Euro pro m2 Wohnfläche |
| Erneuerung der Sanitäranlagen | 9.000 bis 30.000 Euro |
Fördermittel
Wenn Sie eine Immobilie kernsanieren und sich dazu entscheiden, eine energetische Sanierung durchzuführen, können Sie von den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) profitieren. Mit dem Programm „Wohngebäude – Kredit“ (261) fördert die KfW Altbausanierungen nach dem KfW-Effizienzhausstandard mit zinsgünstigem Kredit plus Tilgungszuschuss. Die KfW fördert seit Januar 2024 auch den Austausch von Heizungsanlagen. Voraussetzung: Neue Heizungen müssen zu einem bestimmten Anteil mit erneuerbaren Energien betrieben werden (z. B. Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie). Beim BAFA kann weiterhin die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) beantragt werden. Gefördert werden dabei die Arbeiten an der Gebäudehülle (Dämmung von Fassade, Dach oder Keller) oder der Anlagentechnik (außer Heizung).
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Finanzierung einer Kernsanierung
Welche Finanzierung die richtige für Ihr Vorhaben ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Unter Umständen kann es sinnvoll sein, die Kernsanierung mit einer Baufinanzierung zu stemmen. Mit einem Annuitätendarlehen können Sie sofort loslegen und zahlen den Kredit mit monatlich gleichbleibenden Raten zurück. Ein Modernisierungskredit kann sich ebenfalls für die Finanzierung eignen. Ihre Ansprechpartnerin oder Ihr Ansprechpartner bei Ihrer Volksbank und Raiffeisenbank berät Sie gern und findet mit Ihnen als Antragstellerin oder Antragsteller genau die richtige Kombination aus Finanzierung und staatlichen Fördermaßnahmen. So schaffen wir gemeinsam eine sichere Grundlage für Ihr Vorhaben.
Die passende Finanzierung finden
Ablauf einer Kernsanierung
Der genaue Ablauf einer Kernsanierung hängt selbstverständlich immer von den Gegebenheiten der Immobilie ab. Im Folgenden finden Sie einen beispielhaften Ablauf zur besseren Veranschaulichung dieser umfangreichen Maßnahme.
Bestandsaufnahme: Analyse des aktuellen Zustands der Immobilie und Identifizierung notwendiger Maßnahmen
Planung: Detaillierte zeitliche und finanzielle Planung der Sanierungsarbeiten
Architektin & Architekt: Um eine Kernsanierung fachgerecht zu planen und umzusetzen, sollten Sie eine erfahrene Architektin oder einen erfahrenen Architekten zur Unterstützung miteinbeziehen.
Budget: Erstellen Sie ein realistisches Budget, das sämtliche Sanierungskosten umfasst, aber auch unvorhergesehene Ausgaben deckt.
Finanzierungssicherung: Abschluss einer Baufinanzierung
Angebotseinholung: Einholung von Angeboten bei Handwerkern sowie anderen Dienstleistern
Genehmigungseinholung: Einholen aller notwendigen Genehmigungen bei den zuständigen Behörden
Entkernung: Entfernen nichttragender Elemente und Ausbauten, falls notwendig
Erneuerung: Austausch von Leitungen (Elektrik, Sanitär), Dämmung von Fenstern und Türen
Innenausbau: Durchführung von Innenausbauarbeiten wie Verputzen, Malen, Bodenverlegung
Installation: Einbau von Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen
Fertigstellung: Abschlussarbeiten und Endkontrolle
Umfang einer Kernsanierung
Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude von Grund auf erneuert, damit seine Substanz langfristig gesichert und auf den aktuellen Stand gebracht wird. Typische Arbeiten sind der Rückbau bis auf tragende Elemente wie Fundamente, Stützen und Decken sowie der anschließende Neuaufbau. Dazu zählen:
• die Sanierung des Dachs,
• der komplette Austausch von Leitungen für Strom und Wasser,
• die Modernisierung von Heizungs- und Rohrsystemen,
• die Erneuerung von Fassade, Fenstern und Außentüren sowie
• die Entfernung alter Böden und Fliesen.
Abschließend werden Mauern, Decken, Putz und weitere Bauteile geprüft und erneuert.
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Dauer einer Kernsanierung
Wie viel Zeit Sie für die baulichen Maßnahmen einplanen müssen, hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Es ist möglich, dass Sie mehr als ein Jahr Zeit für eine Kernsanierung einplanen müssen. Generell gilt: Je besser das Vorhaben geplant ist, desto schneller gehen die Arbeiten voran. Beachten Sie bei der Kalkulation des Zeitraums auch, dass die Bewilligung von Baugenehmigungsanträgen zwei bis drei Monate dauern kann. Benötigen Sie Genehmigungen vom Landesamt für Denkmalschutz, nimmt dies unter Umständen noch mehr Zeit in Anspruch.
Unterschied zwischen Sanierung und Kernsanierung
Sowohl bei einer Sanierung als auch bei einer Kernsanierung ist es das Ziel, eine Immobilie zu modernisieren und aufzuwerten. Eine Kernsanierung ist aber umfangreicher und tiefgreifender als eine Sanierung. Hier bleiben nur die tragenden Strukturen übrig, damit sich das Gebäude dann unter Berücksichtigung aktueller technischer und energetischer Vorgaben neu ausstatten lässt.
| Kernsanierung | Sanierung |
|---|---|
- Umfangreiche Arbeiten am ganzen Gebäude | - Kleinere Sanierungsmaßnahmen |
- Sehr hoher Aufwand | - Geringer Aufwand |
- Wenn das ganze Gebäude stark veraltet ist | - Im Falle einzelner veralteter Bereiche |
Kernsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes
Die Kernsanierung von denkmalgeschützten Immobilien stellt eine besondere Herausforderung dar, da hier bauliche Erneuerung und der Erhalt historischer Substanz eng miteinander verbunden sind. Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie sich an die Vorgaben der Denkmalschutzbehörden halten und können viele Arbeiten nur nach Genehmigung durchführen. Das betrifft nicht nur die Fassade oder die Dachkonstruktion, sondern häufig auch Fenster, Türen oder spezielle Gestaltungselemente im Innenraum. Ziel ist es, die historische Bausubstanz zu bewahren und gleichzeitig die Wohn- und Nutzungsqualität durch moderne Technik und bessere Energieeffizienz zu steigern.
Checkliste Kernsanierung
Eine Kernsanierung ist ein komplexes Projekt. Versuchen Sie vorweg, die folgenden Fragen zu beantworten, um ein möglichst vollständiges Bild Ihres Vorhabens zu zeichnen.
- In welchem Zustand befindet sich das Gebäude insgesamt?
- Welche Arbeiten sind unverzichtbar, um die Substanz zu sichern?
- Welche zusätzlichen Modernisierungen sind sinnvoll?
- Müssen besondere rechtliche Vorgaben eingehalten werden?
- Welches Budget steht für die Sanierung zur Verfügung?
- Kann der finanzielle Rahmen mithilfe staatlicher Fördermittel abgedeckt werden?
- Lässt sich eine Förderung rechtzeitig beantragen und bewilligen?
- Passen die geplanten Ausgaben zu den kalkulierten Kostenschätzungen?
- Welche Übergangslösung für das Wohnen während der Bauzeit ist vorgesehen?
FAQs zur Kernsanierung
Zu einer Kernsanierung gehört die umfassende Erneuerung der Bausubstanz, bei der unter anderem Elektrik, Heizung, Sanitäranlagen, Dämmung, Fenster, Dach und teilweise auch tragende Elemente saniert oder erneuert werden, während die Grundstruktur des Gebäudes erhalten bleibt.
Ein Haus zu sanieren lohnt sich in der Regel nicht mehr, wenn die Sanierungskosten den aktuellen Marktwert deutlich übersteigen, schwerwiegende bauliche Mängel wie statische Schäden vorliegen oder eine wirtschaftlichere Alternative wie ein Abriss oder Neubau besteht.
Die Kosten einer einfachen Kernsanierung liegen je nach Zustand des Gebäudes und gewünschtem Ausstattungsstandard meist zwischen 400 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Bei einer umfangreichen Kernsanierung können Sie mit Kosten zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Eine Baugenehmigung ist in der Regel dann erforderlich, wenn durch die Kernsanierung bauliche Veränderungen an tragenden Strukturen, der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes vorgenommen werden.
Eine Kernsanierung lässt sich steuerlich absetzen, wenn sie vermietete Immobilien betrifft. In diesem Fall können die Kosten im Rahmen der Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei selbst genutzten Objekten gelten nur bestimmte Maßnahmen unter besonderen Voraussetzungen.
Ja. Durch eine Kernsanierung steigt der Wert der Immobilie. Dies kann dazu führen, dass auch die Grundsteuer steigt. Denn diese wird auf Basis des Einheitswerts berechnet, der den Wert der Immobilie als Grundlage nimmt.
Zu den Risiken einer Kernsanierung zählen unvorhergesehene Mehrkosten durch versteckte Mängel, Verzögerungen im Bauablauf, rechtliche Auflagen sowie die Herausforderung, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes korrekt einzuschätzen und zu planen.
Bei einer Entkernung bleibt noch weniger von der vorhandenen Baustruktur erhalten. Während bei einer Kernsanierung in der Regel alle Decken und Wände stehenbleiben, sind bei einer Entkernung zum Schluss nur noch die statisch relevanten Bauteile und die Fassade übrig. Nichttragende Innenwände, Decken und Bodenbeläge werden entfernt. Oft werden mit einer Kernsanierung und einer Entkernung unterschiedliche Ziele verfolgt. Bei einer Kernsanierung ist es immer das Ziel, das Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Einer Entkernung hingegen muss nicht unbedingt eine Aufwertung der Bausubstanz folgen. Manchmal ist eine Entkernung auch der Auftakt für den Abriss eines Gebäudes.
