Das sollten zukünftige Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer beachten
Sie möchten ein altes Haus kaufen und sanieren? Das ist zwar mit viel Aufwand verbunden, kann sich aber lohnen. Denn so gestalten Sie Ihr Eigenheim nach Ihren Vorstellungen. Was Sie beim Hauskauf und bei den Sanierungsarbeiten beachten sollten, erfahren Sie hier.
Altes Haus sanieren
Kurz und kompakt
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Altbauten bieten oft Charme, günstige Preise und große Grundstücke, bergen jedoch Risiken wie versteckte Mängel und energetischen Sanierungsbedarf.
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Sanierungskosten variieren stark je nach Baujahr und Zustand; bei Nachkriegshäusern können sie bis zu 40 Prozent des Kaufpreises betragen.
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Förderprogramme wie die der KfW oder lokale Zuschüsse können Sanierungskosten senken – rechtzeitig beantragen lohnt sich.
Das sollten zukünftige Hausbesitzer beachten
Altbausanierung: altes Haus statt Neubau
Ob 60er-Jahre-Bungalow am Stadtrand oder älteres Einfamilienhaus mit großem Garten: Ein Haus zu kaufen und es zu sanieren kann viele Vorteile gegenüber einem Neubau haben. Denn Altbauten sind häufig günstiger und haben ein größeres Grundstück. Zudem besitzen viele alte Häuser einen besonderen Charme.
Sollte eine Kernsanierung nötig sein, müssen Sie die Bausubstanz komplett wiederherstellen. Das bedeutet, dass Sie alles erneuern müssen, außer den Rohbau des Gebäudes, also die tragenden Grundstrukturen wie Außenwände, Decke und Dach. Ist der Sanierungsbedarf hingegen gering, können Sie direkt nach dem Hauskauf einziehen und die Arbeiten nach und nach erledigen. Allerdings kann es bei alten Häusern versteckte Baumängel geben, die erst beim Sanieren zum Vorschein kommen. Einige Immobilien befinden sich zudem in einem Zustand, der nicht den heutigen Energiestandards entspricht und für Sie als Bauherrin oder Bauherr eine energetische Sanierung erforderlich macht. Holen Sie sich dazu die Unterstützung einer Energieberaterin oder eines Energieberaters.
Darauf sollten Sie beim Hauskauf achten
Prüfen Sie bei der Besichtigung eines alten Hauses genau, welche Sanierungs-, Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten notwendig sind. So können Sie entscheiden, ob sich der Erwerb gegenüber einem Neubau lohnt. Wichtig ist unter anderem, dass Sie vor dem Kauf einer Immobilie das Dach bzw. die Dacheindeckung, die Fassade und ggf. die Kellerdecke auf Mängel prüfen. Häufig sind auch Fenster, Heizungsanlagen, Leitungen und Elektroinstallationen zu erneuern. Es ist empfehlenswert, den Rat einer Gutachterin oder eines Gutachters einzuholen. Denn diese oder dieser erkennt Baumängel, die der Laie nicht sieht. Außerdem hilft sie oder er Ihnen dabei, einen Überblick über die notwendigen Sanierungen, Kosten und Aufwände zu erhalten. Wenn Sie ein altes Haus kaufen wollen, das unter Denkmalschutz steht, sollten Sie sich zuvor bei der zuständigen Gemeinde nach den Auflagen erkundigen, die gegebenenfalls beim Sanieren einzuhalten sind.
Typische Mängel bei alten Häusern
Je nach Alter und Zustand der Immobilie variieren die notwendigen Aufwände für Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungen stark. Bei Häusern, die aus den 70er- und 80er-Jahren stammen, kann sich die Höhe dieser Kosten auf rund ein Drittel des Kaufpreises belaufen. Bei Häusern aus den Nachkriegsjahren können sogar rund 40 Prozent des Kaufpreises notwendig sein. Zu den typischen Mängeln alter Bauten gehören zum Beispiel Substanzschäden wie Risse im Putz, eine mangelhafte Außendämmung sowie Reparaturbedarf an Dach und Dachstuhl. Durch sanierungsbedürftige Dächer oder Keller kann Feuchtigkeit ins Haus gelangen und Schimmel begünstigen. Zudem sind die Wasserrohre in alten Häusern häufig verrostet oder undicht und müssen ausgewechselt werden. Laut Energieeinsparverordnung ist es außerdem Pflicht, alte Heizkessel und Heizungen – abhängig von deren Art und Alter – auszubessern oder zu erneuern.
Altes Haus finanzieren
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich zuvor überlegen, wie viel Haus Sie sich leisten können. Stellen Sie dazu Ihre Ein- und Ausnahmen gegenüber. Kalkulieren Sie bei Ihrem Budget neben dem Kaufpreis und den Sanierungskosten auch die Kaufnebenkosten ein – zum Beispiel für Notar, Grundbucheintrag und Makler. Zudem sind finanzielle Rücklagen für unerwartete Ausgaben sinnvoll.
Für die Finanzierung eines alten Hauses benötigen Sie Eigenkapital. Dessen Höhe beeinflusst sowohl die Höhe Ihres Darlehens als auch die Höhe des Zinssatzes. Empfehlenswert ist es, 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Handwerklich begabte Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sollten die Sanierungsarbeiten selbst durchführen und damit Arbeitskosten sparen. Außerdem lässt sich das Streichen von Wänden und das Verlegen von Bodenbelägen als Eigenkapital geltend machen. Ein Mitarbeiter oder eine Mitarbeiterin Ihrer Volksbank Raiffeisenbank berät Sie gerne über eine Baufinanzierung.
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Fünf Tipps: Checkliste für Hauskauf und Sanierung
Mit unserer Checkliste erhalten Sie einen Überblick über wichtige Punkte, die Sie beim Kauf eines alten Hauses und bei dessen Sanierung beachten sollten:
- Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der Immobilie und verschaffen Sie sich einen Überblick über die notwendigen Maßnahmen und deren Kosten. Ist eine Kernsanierung notwendig oder reichen kleinere Sanierungsmaßnahmen? Holen Sie dazu den Rat eines Sachverständigen ein.
- Nutzen Sie die vorhandene Bausubstanz möglichst weiter. So sparen Sie Zeit und Geld. Zudem bleibt der Charme des alten Hauses erhalten.
- Planen Sie bei der Finanzierung neben dem Kaufpreis die Kosten für die Sanierung, die Bauteile und die Renovierung des Hauses sowie die Kaufnebenkosten ein.
- Bilden Sie eine Instandhaltungsrücklage, um künftig anfallende Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen tragen zu können.
- Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Förderprogramme von zum Beispiel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) haben oder Fördermittel Ihrer Gemeinde beantragen können.
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