Renovieren, Sanieren und Modernisieren klingen ähnlich, meinen aber Unterschiedliches. Wie unterscheiden sie sich voneinander? Ganz einfach: Renovieren bedeutet Verschönern. Bei einer Sanierung hingegen geht es um Reparaturarbeiten. Und wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren, werten Sie sie durch verschiedene Maßnahmen auf. Beispiele für das alles finden Sie hier.
Renovieren, sanieren, modernisieren: Das ist der Unterschied
Kurz und kompakt
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Renovieren bedeutet, optische Mängel zu beseitigen und das Wohnambiente zu verbessern – meist durch Streichen, Lackieren oder Bodenbelagswechsel.
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Sanieren bedeutet, Schäden und Baumängel zu beseitigen, etwa Schimmel, Asbest oder feuchte Keller. Meist erfordert Sanieren fachkundige Begleitung.
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Beim Modernisieren geht es um die Aufwertung der Immobilie, z. B. durch verbesserte Energieeffizienz, Barrierefreiheit oder Brandschutzmaßnahmen.
Verschiedene Baumaßnahmen einfach erklärt
Renovieren: Zuhause schöner machen
Beim Renovieren bessern Sie optische Mängel aus. Diese im Mietrecht als Schönheitsreparaturen bezeichneten Arbeiten sind nicht notwendig, verbessern aber das Wohngefühl und den Komfort. Hierbei stehen vor allem Bauteile im Fokus, die sich im Laufe der Zeit abnutzen. Renovierungen beheben keine Baumängel. Oft können Mieterinnen und Mieter die Schönheitsreparaturen selbst erledigen. In manchen Fällen müssen Sie die Renovierungsarbeiten beim Auszug aus Mietwohnungen übernehmen. Zu den Renovierungsmaßnahmen zählen:
- Wände streichen oder tapezieren,
- Fensterrahmen streichen,
- Heizkörper lackieren,
- Bodenbelag oder Fliesen erneuern,
- Möbel neu beziehen,
- Parkett abschleifen,
- Türen lackieren.
Sanieren: Reparaturen am Haus
Sanieren bedeutet, Schäden und Baumängel zu beseitigen. Wenn Sie bauliche Maßnahmen umsetzen, die den Energieverbrauch der Heizung oder z. B. einer fest installierten Lüftungsanlage im Bad minimieren, zählt das zur energetischen Sanierung. Sanierungen erfordern Fachwissen. Daher ist es ratsam, eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Diese führen eine gründliche Bestandsaufnahme vorhandener Schäden durch und beziehen dabei auch solche ein, die nicht auf den ersten Blick sichtbar sind.
Besonders, wenn Sie ein altes Haus kaufen, besteht häufig Sanierungsbedarf. In diesem Fall kann auch eine Kernsanierung nötig sein. Diese dient dazu, die Bausubstanz einer Immobilie vollständig wiederherzustellen. Mit Bausubstanz sind die tragenden und grundlegenden Bauteile wie Wände, Decken und Dach gemeint. Wiederherstellen bedeutet in diesem Zusammenhang, Schäden zu beheben, damit das Gebäude wieder dauerhaft stabil ist.
Beispiele für Sanierungen sind:
- undichtes Dach reparieren,
- Risse im Mauerwerk instand setzen,
- Balkon abdichten,
- nassen Keller trockenlegen,
- defekte Wasserleitungen erneuern,
- undichte Fenster austauschen,
- Schimmel oder Asbest entfernen,
- morsche Holzbalken erneuern.
Modernisieren: Immobilie verbessern und Wert erhöhen
Mit einer Modernisierung bringen Sie Ihre Immobilie auf den neuesten Stand und erhöhen meist auch ihren Wert. Modernisierungsarbeiten umfassen zum Beispiel den Einbau effizienterer Technik, durch die Sie Wasser und Energie sparen. Gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungen gibt es z. B. beim Brandschutz oder der Betriebssicherheit von Aufzügen.
Zu allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen gehören:
- Photovoltaikanlage installieren,
- Ladestation für E-Autos einbauen,
- Smart-Home-Technik integrieren,
- Fassade dämmen,
- Schallschutz verbessern,
- Barrierefreiheit gewährleisten,
- altersgerecht umbauen,
- Wärmeschutzfenster einsetzen,
- Heizung modernisieren.
Begriffe in der Praxis nicht klar getrennt
In der Praxis lassen sich Renovierung, Sanierung und Modernisierung nicht immer sauber trennen. Oft greifen die Maßnahmen ineinander. Wenn Sie beispielsweise ein undichtes Dach sanieren, bietet es sich oft an, gleich eine Dämmung mit einzubauen. In bestimmten Fällen verlangt das auch das Gebäudeenergiegesetz. Wird die Fassade modernisiert, schließt sich in der Regel ein neuer Anstrich an, also eine Renovierung.
Das Mietrecht unterscheidet zwischen Maßnahmen zur Instandsetzung und zur Instandhaltung. Bei einer Instandsetzung geht es darum, etwas Kaputtgegangenes wieder in den Ursprungszustand zurückzuversetzen. Um eine Instandhaltung handelt es sich, wenn es nötig ist, etwas Altes durch etwas Neues zu ersetzen – z. B. eine alte Heizungsanlage, die nicht mehr richtig funktioniert, durch eine moderne Heizung.
Sowohl Instandsetzung als auch Instandhaltung dienen dem Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands der Immobilie. Sie berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung. Nur Modernisierungen lassen sich unter bestimmten Bedingungen auf die Mieterinnen und Mieter umlegen, weil sie den Standard der Immobilie erhöhen.
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Vergleich: Renovieren, Sanieren, Modernisieren
Die Tabelle zeigt Ihnen auf einen Blick, was Renovieren, Sanieren und Modernisieren unterscheidet.
| Renovieren | Sanieren | Modernisieren | |
| Ziel | Optik auffrischen und gepflegter wirken lassen | Schäden beheben und den Zustand wiederherstellen | Wohnkomfort erhöhen und die Immobilie verbessern |
| Optik oder Funktion | vor allem Optik | vor allem Funktion (Bausubstanz) | vor allem Funktion (Komfort und Effizienz) |
| Umfang | meist klein bis mittel | häufig mittel bis groß | häufig mittel bis groß |
| Art der Arbeiten | meist Schönheitsreparaturen | Schäden und Baumängel beseitigen | Verbesserungen und technische Erneuerungen |
| Bausubstanz | bleibt in der Regel unverändert | sichern und reparieren | verbessern und aufrüsten |
| Bauliche Veränderung | meist nicht nötig | je nach Schaden nötig | oft nötig |
| Ausführung | oft als Eigenleistung möglich | meist Fachbetrieb, mit Gutachterinnen und Gutachtern bei Bedarf | meist Fachbetrieb, Energieberatung oft sinnvoll |
| Baugenehmigung einer Behörde erforderlich | in der Regel nein | manchmal, je nach Maßnahme | häufiger, je nach Maßnahme |
| Wertsteigerung | eher gering | eher Werterhalt | häufig ja |
| Staatliche Förderung möglich | meist nicht | häufig bei energetischer Sanierung | häufig bei Maßnahmen für Energieeffizienz und Barrierefreiheit |
| Kosten auf Mieterinnen/Mieter umlegbar | abhängig von Vereinbarungen | nicht bei reiner Instandsetzung und Instandhaltung | ja, unter Bedingungen |
Staatliche Fördermaßnahmen beantragen
Wenn Sie staatliche Förderung für Ihre Arbeiten an der Immobilie wollen, zählt die Reihenfolge: Erst müssen Sie sich informieren und die Förderung beantragen, dann erst dürfen Sie ein Unternehmen mit den Arbeiten beauftragen und damit loslegen.
- Für Förderart entscheiden: Entweder Sie beantragen einen Zuschuss oder einen Kredit mit Fördervorteil, z. B. vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
- Angebote einholen: Für den Antrag brauchen Sie in der Regel ein Angebot von einem Unternehmen, das die Arbeiten an der Immobilie durchführen soll. In einigen Fällen ist auch ein unterschriebener Vertrag nötig.
- Eventuell Energieberatung einbinden: Für manche Sanierungen gibt es einen Zuschuss, wenn Sie ein Gutachten einer Energieberaterin oder eines Energieberaters vorlegen.
- Antrag stellen: Legen Sie erst mit den Arbeiten an Ihrer Immobilie los, wenn klar ist, was Sie wann umsetzen müssen. Wenn Sie mit einer Maßnahme beginnen, bevor der Antrag bewilligt ist, kann die Förderung entfallen.
- Nachweise einreichen: Die Auszahlung der Förderung erfolgt in der Regel erst nach Prüfung Ihrer Unterlagen, z. B. den Rechnungen von Fachbetrieben.
Die Höhe des Förderbetrags hängt vom Förderprogramm und von Ihren Voraussetzungen ab. Es gelten folgende grobe Richtwerte:
- Das BAFA fördert eine Energieberatung mit 50 Prozent des Beratungshonorars. Diese Fördermaßnahme ist allerdings gedeckelt auf 650 Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bzw. 850 Euro ab einem Umfang von drei Wohnungen.
- Für energetische Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle liegt die Grundförderung häufig bei 15 Prozent.
- Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es einen Steuerbonus von 20 Prozent, wobei sich maximal 40.000 Euro pro Immobilie steuerlich absetzen lassen. Dieser Bonus ist jedoch nicht mit allen Förderprogrammen kombinierbar.
Informationen über Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Vorhaben gibt Ihnen gern das Team Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort.
FAQs zum Unterschied zwischen Renovieren, Sanieren und Modernisieren
Renovieren bedeutet vor allem, Immobilien optisch aufzufrischen, z. B. durch Streichen und Tapezieren. Eine Renovierung erhöht meist den Wohnkomfort, ohne Mängel zu beheben. Sanieren hingegen heißt, Schäden oder Mängel zu beseitigen und den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Das kann bei Schimmel oder einem undichten Dach der Fall sein.
Beim Sanieren geht es vor allem darum, den mangelfreien Zustand einer Immobilie wiederherzustellen. Im Mietrecht wird allerdings nicht der Begriff „Sanieren“ gebraucht, sondern es ist von „Instandsetzung“ und „Instandhaltung“ die Rede. Bei beidem geht es darum, Wohnung oder Haus in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Modernisieren hingegen verbessert die Immobilie technisch oder energetisch. Dazu gehört, die Wände zu dämmen oder eine effizientere Heizung einzubauen, was den Gebrauchswert der Immobilie steigert.
Modernisieren erhöht den Standard der Immobilie, zum Beispiel durch bessere Technik oder gesteigerte Energieeffizienz. Dazu gehören Wärmedämm-Maßnahmen oder eine neue Heizungs- oder Photovoltaikanlage. Renovieren frischt vor allem Oberflächen auf, etwa Wände, Böden oder Türen.
Das Mietrecht unterscheidet zwischen Erhaltungsmaßnahmen (Paragraf 555a BGB) und Modernisierung (Paragraf 555b BGB). Erhaltungsmaßnahmen dienen der Instandsetzung und Instandhaltung und damit dem Erhalt eines ordnungsgemäßen Zustands der Immobilie. Modernisierungen hingegen verbessern die Immobilie, etwa durch mehr Komfort oder gesteigerte Energieeffizienz. Für Modernisierungen können Vermieterinnen und Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Paragraf 559 BGB die Miete erhöhen.
Das hängt vom Umfang und davon ab, wie viele Gewerke beteiligt sind. Kleine Sanierungen können in wenigen Wochen erledigt sein. Eine Kernsanierung dauert häufig zwischen 3 Monaten und einem Jahr. Der Zustand der Immobilie, die Planung sowie die Lieferzeiten für Baumaterialien und die Abstimmung der Arbeiten beeinflussen dabei maßgeblich die Dauer.
Für energetische Maßnahmen ist vor allem die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) relevant. Abhängig von der Einzelmaßnahme gibt es eventuell Förderung vom BAFA bzw. der KfW. Für umfassende Effizienzhaus-Sanierungen gibt es zum Beispiel KfW-Kredite. Alternativ kann bei selbstgenutztem Wohneigentum ein Steuerbonus von bis zu 20 Prozent gelten, verteilt auf 3 Jahre.
