Staffelmietverträge werden immer beliebter bei Vermieterinnen und Vermietern. Worauf Sie vor Abschluss eines Mietvertrags mit Staffelmiete achten müssen und welche rechtlichen Regelungen es gibt, erfahren Sie hier.
Staffelmiete: Was Mieter bei einem Staffelmietvertrag beachten müssen
Kurz und kompakt
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Staffelmietverträge regeln zukünftige Mietsteigerungen verbindlich. Das macht die Entwicklung der Kaltmiete planbar, bedeutet aber auch feststehende Erhöhungen und eine längere Bindung an die Immobilie.
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Mieterinnen und Mieter sollten alle Mietstufen, mögliche Nebenkosten und ihre Lebensplanung prüfen, bevor sie einen Staffelmietvertrag unterschreiben.
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Mietpreisbremse und Vergleichsmietenregelung greifen auch bei Staffelmieten. Extreme Abweichungen können rechtlich unwirksam sein.
Festgelegte Mieterhöhungen bieten Vor- und Nachteile
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete sind Erhöhungen der Kaltmiete schon im Mietvertrag festgelegt. Sie treten automatisch zu einem bestimmten Zeitpunkt in Kraft. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das zwar Klarheit über die Entwicklung der Kaltmiete, aber auch eine Bindung an die vertraglich festgelegten Steigerungen.
Rechtsgrundlage: Wann ist eine Staffelmiete erlaubt?
Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist erlaubt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt diese Voraussetzungen. Demnach müssen im Staffelmietvertrag die Mieterhöhungen in Form von Eurobeträgen angegeben sein. Prozentuale Steigerungen sind nicht zulässig. Ebenfalls nicht erlaubt sind Klauseln, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angeben. Mietende und Vermietende müssen eine Staffelmiete immer schriftlich vereinbaren und den Vertrag unterschreiben. Eine E-Mail, in der die vermietende Partei die Mietenden über die Staffelregelung informiert, ist rechtlich nicht bindend.
Bei Staffelmieten muss zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen – kürzere Intervalle sind nicht erlaubt. Die Zeitpunkte der Erhöhung müssen im Vertrag festgelegt sein. Es ist zulässig, die Miete um dieselbe Höhe wie die der Verbraucherpreise steigen zu lassen. In diesem Fall handelt es sich allerdings nicht um eine Staffelmiete, sondern um eine Indexmiete.
Dauer und Intervall der Mieterhöhungen
Wie viele Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt sind, ist seit 2001 nicht mehr gesetzlich geregelt. Es ist den Vermietenden also beispielsweise erlaubt, Erhöhungen für die nächsten 20 Jahre im Mietvertrag festzulegen. Wurde der Staffelmietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen, dürfen maximal für zehn Jahre Mietstaffeln festgelegt sein. Für die Zeit danach dürfen Vermieterinnen oder Vermieter nicht einfach neue Mietstaffeln festlegen.
Sind Mieterhöhungen begrenzt?
Kappungsgrenze gilt bei Staffelmietverträgen nicht
Bei regulären Mieterhöhungen begrenzt die sogenannte Kappungsgrenze, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf. Grundsätzlich liegt die Grenze bei 20 Prozent. In Gebieten, die aufgrund eines angespannten Wohnungsmarkts von den Bundesländern entsprechend ausgewiesen sind, liegt die Grenze bei 15 Prozent.
Für die im Staffelmietvertrag vereinbarten Erhöhungen gilt diese Grenze nicht. Die Kaltmiete kann deshalb innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen. Die Vorgaben einer Mietpreisbremse gelten jedoch trotzdem.
Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die jeweilige Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Bei einem regulären Mietvertrag ist für die Anwendung der Mietpreisbremse grundsätzlich der Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich. Bei einer Staffelmiete gilt für die zweite und jede weitere Mietstaffel jedoch eine Besonderheit: Entscheidend für die zulässige Miethöhe ist der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel fällig wird. Maßgeblich ist damit die zu diesem Zeitpunkt geltende ortsübliche Vergleichsmiete.
Wann kann eine Staffelmiete eine Mietpreisüberhöhung darstellen?
Auch das Wirtschaftsstrafgesetz kann die Höhe einer Staffelmiete begrenzen. Eine Mietpreisüberhöhung kann vorliegen, wenn die verlangte Miete das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 Prozent übersteigt und die vermietende Partei dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt (§ 5 Abs. 2 WiStrG).
Eine Überschreitung der 20-Prozent-Grenze allein reicht dafür nicht aus. Entscheidend ist zusätzlich, ob die vermietende Partei das geringe Wohnungsangebot ausgenutzt hat. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss deshalb im konkreten Einzelfall geprüft werden.
Kündigungsrecht der Mietenden trotz Staffelmietvereinbarung
Wollen Mieterinnen oder Mieter ihren Staffelmietvertrag kündigen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist in der Regel drei Monate. Somit haben sie die Möglichkeit, flexibel auf veränderte Lebensumstände zu reagieren, auch wenn sie sich ursprünglich für ein langfristiges Mietverhältnis entschieden hatten.
Beachten Sie aber, dass beide Mietparteien im Mietvertrag eine Kündigung für bis zu vier Jahre ausschließen können (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies kann Mieterinnen und Mieter in ihrer Lebensplanung einschränken. Sie sollten aus diesem Grund darauf achten, dass der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. Diese besagt, dass Mietende aus dem Vertrag herauskommen, wenn sie eine Nachmieterin oder einen Nachmieter für die Wohnung finden.
Staffelmietvertrag prüfen: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
- Enthält der Vertrag Angaben zur Höhe der Staffelmiete?
- Sind die einzelnen Mietstufen als Eurobeträge angegeben?
- Liegt zwischen zwei Erhöhungen jeweils mindestens ein Jahr?
- Gibt es einen Kündigungsausschluss und wenn ja, wie lang?
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Diese Warnsignale sollten Sie bei einem Staffelmietvertrag beachten
- Unkonkrete Staffelfestlegungen, etwa durch Angaben in Prozent oder pro Quadratmeter
- Zeitpunkte der Erhöhungen sind nicht eindeutig festgelegt
- Weniger als ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen
- Unzulässiger Kündigungsausschluss (mehr als vier Jahre)
- Verstöße gegen die Mietpreisbremse
Beispiel: Staffelmiete für fünf Jahre
Bei einem Staffelmietvertrag wissen Sie bereits bei Vertragsunterschrift, wie sich die Miete in den kommenden Jahren entwickeln wird. Haben Sie Staffeln für fünf Jahre vereinbart, kann das beispielsweise so aussehen:
- Ausgangs-Kaltmiete: 800 Euro
- Nach 1 Jahr: Erhöhung um 50 Euro = 850 Euro
- Nach 2 Jahren: Erhöhung um 60 Euro = 910 Euro
- Nach 3 Jahren: Erhöhung um 70 Euro = 980 Euro
- Nach 4 Jahren: Erhöhung um 80 Euro = 1.060 Euro
- Nach 5 Jahren: Erhöhung um 90 Euro = 1.150 Euro
Daraus ergibt sich, dass die Kaltmiete nach fünf Jahren 350 Euro beziehungsweise 44 Prozent mehr beträgt als beim Abschluss des Mietvertrags.
Kann es außerhalb der Staffelmiete weitere Erhöhungen geben?
Generell sind weitere Mieterhöhungen, beispielsweise durch eine Modernisierung der Immobilie, ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Seit dem 1. Januar 2024 gilt allerdings eine Ausnahmeregelung: Erneuert eine Vermieterin oder ein Vermieter die Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, darf sie oder er die Kosten für den Austausch auch bei einer Staffelmiete auf die Kaltmiete umlegen. Allerdings müssen Vermieterinnen und Vermieter von diesen Kosten Fördersummen, die sie erhalten haben, und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abziehen. Außerdem darf die Staffelmiete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB). Vermieterinnen und Vermietern steht es zudem zu, aufgrund von höheren Nebenkosten die Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu erhöhen.
Rolle der Nebenkosten
Die Höhe der Nebenkosten hat mit der im Staffelmietvertrag vereinbarten Miete und den Erhöhungen nichts zu tun. Denn Vermieterinnen und Vermieter rechnen die Nebenkosten separat ab. Sie können unabhängig von der vereinbarten Staffelmiete steigen. Diese Steigerungen dürfen Vermietende allerdings nur nach der Nebenkosten-Jahresabrechnung festlegen. Die durch die Staffelmiete entstehende Planbarkeit gilt deshalb nur für die vereinbarte Kaltmiete.
Passt ein Staffelmietvertrag zu meiner Situation?
Ein Staffelmietvertrag macht die Entwicklung der Kaltmiete planbar, bietet aber keine Kostenstabilität. Die vereinbarten Mietstufen können die Kaltmiete über die Jahre deutlich erhöhen. Hinzu kommen mögliche Steigerungen bei Betriebs- und Energiekosten. Dass die künftigen Mietstufen bereits bekannt sind, bedeutet daher nicht automatisch, dass ein Staffelmietvertrag finanziell vorteilhaft ist. Prüfen Sie vor dem Unterschreiben eines Staffelmietvertrages deshalb nicht nur, ob der Vertrag rechtlich zulässig ist, sondern gleichen Sie die zu erwartende finanzielle Belastung mit Ihrer Finanz- und Lebensplanung ab. Bedenken Sie dabei vor allem folgende Punkte:
- Kann ich auch die finanzielle Belastung der höchsten vereinbarten Mietstaffel tragen?
- Habe ich genug finanziellen Puffer, um neben der steigenden Miete auch potenziell steigende Betriebs- und Energiekosten zu bewältigen?
- Habe ich Reserven, um Engpässe zu überbrücken?
- Wie lang möchte ich voraussichtlich in der Wohnung wohnen?
- Sind Veränderungen in meinem Einkommen oder Arbeitsort absehbar?
- Wird sich die Haushaltsgröße bzw. der Wohnbedarf in absehbarer Zukunft verändern?
Vorteile und Nachteile einer Staffelmiete
| Vorteile | Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter? |
|---|---|
| Transparenzbei den Mieterhöhungen | Sie wissen bereits bei Vertragsabschluss, wann und in welcher Höhe die Miete steigt. |
| Planbare Entwicklung der Kaltmiete | Da die künftigen Mietstufen im Voraus bekannt sind, können Mieterinnen und Mieter die steigende Kaltmiete frühzeitig in ihre Finanzplanung einbeziehen. |
| Nachteile | Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter? |
| Festgelegte Mieterhöhungen | Die Miete steigt auch dann, wenn sich Ihr Einkommen nicht erhöht. |
| Erhöhungen unabhängig von Inflation und anderen Faktoren | Sinkt zum Beispiel die ortsübliche Vergleichsmiete, steigt Ihre Miete trotzdem. |
| Gilt nur für die Grundmiete, nicht für Nebenkosten | Neben den Mietstaffeln können auch Betriebs- und Energiekosten steigen. |
| Eingeschränkte Flexibilität | Ein vereinbarter Kündigungsausschluss kann einen Umzug erschweren. |
Ob die Planungssicherheit einer Staffelmiete die möglichen Nachteile aufwiegt, hängt von den konkreten Vertragsbedingungen und Ihrer persönlichen Situation ab. Prüfen Sie deshalb insbesondere die Höhe der späteren Mietstufen und einen möglichen Kündigungsausschluss. Je stärker die Miete über die Laufzeit steigt und je wichtiger Ihnen finanzielle oder persönliche Flexibilität ist, desto genauer sollten Sie den Vertrag prüfen.
FAQs zur Staffelmiete
Ja, Staffelmietvereinbarungen sind nach § 557a BGB grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass die Mietstaffeln den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
Eine Staffelmiete ist zulässig, wenn beide Vertragsparteien sie schriftlich vereinbaren und den Vertrag eigenhändig unterschreiben. Im Vertrag müssen Eurobeträge für die Mieterhöhungen stehen. Zwischen zwei Mietstufen muss jeweils mindestens ein Jahr liegen.
Seit 2001 gibt es keine gesetzliche Begrenzung mehr dafür, wie oft die Miete steigen darf. Wurde der Staffelmietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen, dürfen maximal für zehn Jahre Mietstaffeln festgelegt sein.
Die einzelnen Mietstaffeln müssen in Form von Eurobeträgen angegeben sein. Prozentuale Angaben oder Angaben pro Quadratmeter reichen nicht aus.
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei einem Staffelmietvertrag. Ausschlaggebend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern der Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Staffel in Kraft tritt. Für die zweite und jede weitere Staffel wird die zulässige Miethöhe anhand der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen ortsüblichen Vergleichsmiete beurteilt.
Grundsätzlich sind weitere Mieterhöhungen während eines laufenden Staffelmietvertrages ausgeschlossen. Ausnahme: Erneuert die Vermieterin oder der Vermieter die Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, darf sie oder er die Kosten für den Austausch auch bei einer Staffelmiete auf die Kaltmiete umlegen.
Ja, die Betriebs- und Energiekosten sind nicht durch die Staffelmiete abgedeckt. Die Staffelmiete bezieht sich nur auf die Kaltmiete.
Ja. Eine Staffelmiete kann unzulässig oder rechtlich problematisch sein, wenn
- die Mieterhöhungen nicht als Eurobeträge im Mietvertrag angegeben sind,
- die Staffelregelungen unklar formuliert sind,
- zwischen zwei Mietstufen weniger als ein Jahr liegt,
- die vereinbarten Mietstaffeln gegen die Mietpreisbremse verstoßen oder
- die verlangte Miete das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 Prozent übersteigt und dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt wird (§ 5 Abs. 2 WiStrG).
Bei einem Staffelmietvertrag kann die Kündigung gemäß § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen sein.
Prüfen Sie insbesondere Folgendes:
- Sind alle Mietsteigerungen in Form von Eurobeträgen angegeben?
- Liegt zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr?
- Ist auch die höchste vereinbarte Mietstufe für Sie bezahlbar?
- Haben Sie finanzielle Reserven für steigende Wohn- und Energiekosten?
- Enthält der Vertrag einen Kündigungsausschluss?
- Passt die Vereinbarung zu Ihrer geplanten Wohndauer?
