Staffelmietverträge werden immer beliebter bei Vermietern. Worauf Sie vor Abschluss eines Mietvertrages mit Staffelmiete achten müssen und welche rechtlichen Regelungen es gibt, erfahren Sie hier.
Staffelmiete: Was Mieter bei einem Staffelmietvertrag beachten müssen
Kurz und kompakt
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Staffelmietverträge regeln zukünftige Mietsteigerungen verbindlich und sorgen für Planungssicherheit, binden Mieter jedoch langfristig.
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Mieterhöhungen müssen als absolute Eurobeträge festgelegt sein; prozentuale Angaben oder Quadratmeterpreise sind unzulässig.
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Zwischen den Mietsteigerungen muss mindestens ein Jahr liegen, Staffelungen sind schriftlich zu vereinbaren und von beiden Parteien zu unterzeichnen.
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Auch bei Staffelmieten greifen Mietpreisbremse und Vergleichsmietenregelung, extreme Abweichungen können rechtlich unwirksam sein.
Festgelegte Mieterhöhungen bieten Vor- und Nachteile
Was ist eine Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete sind Mieterhöhungen schon im Mietvertrag festgelegt. Sie treten automatisch zu einem bestimmten Zeitpunkt in Kraft. Für Mieter bedeutet das zwar Klarheit über künftige Mietkosten, aber auch eine Bindung an die vertraglich festgelegten Steigerungen.
Rechtsgrundlage: die Staffelmiete im BGB
Die Staffelmiete ist in § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dort ist festgelegt, dass im Staffelmietvertrag die Mieterhöhungen in Form von Eurobeträgen angegeben sein müssen. Prozentuale Steigerungen sind nicht zulässig. Ebenfalls nicht erlaubt sind Klauseln, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angeben.
Staffelvereinbarungen müssen immer schriftlich erfolgen und von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Eine E-Mail, in der der Vermieter den Mieter über die Staffelregelung informiert, ist also rechtlich nicht bindend. Mieter und Vermieter müssen mindestens eine Staffel schriftlich vereinbaren.
Bei Staffelmieten muss zwischen den Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen – kürzere Intervalle sind nicht erlaubt. Es ist zulässig, die Miete um dieselbe Höhe wie die der Verbraucherpreise steigen zu lassen. In diesem Fall handelt es sich allerdings nicht um eine Staffelmiete, sondern um eine Indexmiete.
Dauer und Intervall der Mieterhöhungen
Wie viele Erhöhungen im Mietvertrag vereinbart werden, ist seit 2001 nicht mehr gesetzlich geregelt. Es ist dem Vermieter also beispielsweise erlaubt, Erhöhungen für die nächsten 20 Jahre im Mietvertrag festzuhalten. Wurde der Staffelmietvertrag vor dem 1. September 2001 geschlossen, dürfen maximal für zehn Jahre Mietstaffeln festgelegt sein. Für die Zeit danach darf der Vermieter nicht einfach neue Mietstaffeln festlegen.
Begrenzung der Mieterhöhungen: Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Trotz der festgelegten Mieterhöhungen unterliegt die Staffelmiete den rechtlichen Rahmenbedingungen. So dürfen Staffelmieten nicht zu stark von der üblichen Miete in der Region abweichen. Außerdem gelten die durch die Mietpreisbremse vorgeschriebenen Höchstgrenzen für Mieterhöhungen. Eine übermäßig hohe Steigerung ist unzulässig, selbst wenn sie vertraglich vereinbart wurde.
Die sogenannte Kappungsgrenze greift bei Staffelmietverträgen nicht. Durch die Kappungsgrenze ist festgelegt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen dürfen. Bei Städten mit geringem Wohnungsmarkt-Angebot liegt die Grenze bei 15 Prozent.
Ein Ausnahmefall kann in Gebieten mit Wohnungsknappheit bestehen. Übersteigt hier die im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent, lässt sich dies als unangemessen im Sinne des Wirtschaftsstrafrechts werten (§ 5 Abs. 2 WiStrG). In diesem Fall wäre die Vereinbarung im Mietvertrag nichtig. In der Praxis ist dies allerdings selten, da in Städten mit Wohnungsknappheit die Mietpreisbremse greift.
Rolle der Nebenkosten
Die Höhe der Nebenkosten hat mit der im Staffelmietvertrag vereinbarten Miete und den Erhöhungen nichts zu tun. Denn die Nebenkosten rechnet der Vermieter separat ab. Sie können unabhängig von der vereinbarten Staffelmiete steigen. Diese Steigerungen kann der Vermieter allerdings nur nach der Jahresabrechnung vereinbaren.
Kündigungsrecht der Mieter trotz Staffelmietvereinbarung
Auch bei einer Staffelmietvereinbarung haben Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Es ist also möglich, den Vertrag zu beenden, auch wenn Mietsteigerungen im Vertrag vereinbart sind. Dies gibt Mietern die Flexibilität, auf veränderte Lebensumstände zu reagieren, auch wenn sie sich ursprünglich für eine langfristige Bindung entschieden haben.
Beachten Sie, dass ein Vermieter in einem Mietvertrag eine Kündigung für bis zu vier Jahre ausschließen kann (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies kann Mieter in ihrer Lebensplanung sehr einschränken. Sie sollten aus diesem Grund darauf achten, dass der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält. Diese besagt, dass der Mieter aus dem Vertrag herauskommt, wenn ein Nachmieter für die Wohnung gestellt wird.
Vorteile und Nachteile einer Staffelmiete
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Transparenz bei den Mieterhöhungen | Festgelegte Mieterhöhungen |
| Langfristige Planungssicherheit | Erhöhungen erfolgen unabhängig von Inflation und anderen Faktoren |
| Klare Absprachen über Mietsteigerungen | Gilt nur für die Grundmiete, nicht für Nebenkosten |
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Beispiel: Staffelmiete für 5 Jahre
Bei einem Staffelmietvertrag wissen Sie bereits bei Vertragsunterschrift, wie sich die Miete in den kommenden Jahren entwickeln wird. Haben Sie Staffeln für fünf Jahre vereinbart, kann das beispielsweise so aussehen:
- Ausgangs-Kaltmiete: 800 Euro
- Nach 1 Jahr: Erhöhung um 50 Euro = 850 Euro
- Nach 2 Jahren: Erhöhung um 60 Euro = 910 Euro
- Nach 3 Jahren: Erhöhung um 70 Euro = 980 Euro
- Nach 4 Jahren: Erhöhung um 80 Euro = 1.060 Euro
- Nach 5 Jahren: Erhöhung um 90 Euro = 1.150 Euro
Kann es außerhalb der Staffelmiete weitere Erhöhungen geben?
Generell sind weitere Mieterhöhungen, beispielsweise bei einer Modernisierung, ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Seit dem 1. Januar 2024 gilt allerdings eine Ausnahmeregelung: Erneuert der Vermieter die Heizung, um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, darf sie oder er die Kosten für den Austausch auch bei Staffelmieten auf die Kaltmiete umlegen. Allerdings muss der Vermieter von diesen Kosten Fördersummen und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abziehen. Außerdem darf die Staffelmiete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB). Dem Vermieter steht es zudem zu, aufgrund von höheren Nebenkosten die Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu erhöhen.
FAQs zur Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete ist es zulässig, die Miete einmal pro Jahr zu erhöhen. Jede Mieterhöhung muss im Mietvertrag festgelegt sein, wobei der Erhöhungsbetrag in Form eines Euro-Betrags genannt sein muss. Durch die Staffelerhöhung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht deutlich überschreiten.
Ja, bei einem Staffelmietvertrag müssen alle zukünftigen Mieterhöhungen im Vertrag festgelegt sein. Darin muss genau angegeben sein, wann und um wie viel die Miete sich erhöht. Diese Erhöhungen erfolgen automatisch und ohne weitere Ankündigung.
Ja, die Staffelmiete ist auch durch die Mietpreisbremse begrenzt. Die Ausgangsmiete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Übersteigt die Miete nach einer Staffelerhöhung diese Grenze, kann die Mieterin oder der Mieter die Erhöhung rügen.
Während bei einer Staffelmiete die Mieterhöhungen in Form von Euro-Beträgen im Mietvertrag festgelegt sind, orientiert sich eine Indexmiete am Verbraucherpreisindex, der die Inflation abbildet. Dies bedeutet, dass die Miete je nach Entwicklung der Lebenshaltungskosten steigen oder fallen kann. Es gibt also keine festen Erhöhungsbeträge. Das macht die Planung für Mieter und Vermieter schwieriger.
Sollte eine Mieterin oder ein Mieter vergessen, seine Mietzahlungen zu erhöhen, und dies fällt dem Vermieter nicht auf, muss die Mieterin oder der Mieter nicht unbedingt den gesamten säumigen Betrag nachzahlen. Denn der Anspruch auf Zahlung der höheren Miete verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
