Sie haben eine neue Wohnung oder ein Haus gefunden und werden bald umziehen. Häufig stellt sich dann die Frage: Muss ich meine Wohnung beim Auszug renovieren? Hier erfahren Sie, welche Verpflichtung Sie als Mieter haben und ob die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag gültig ist.
Renovieren beim Auszug? Das muss sein
Kurz und kompakt
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Mieter müssen nur dann renovieren, wenn dies im Mietvertrag durch eine gültige Renovierungsklausel festgelegt ist.
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Eine Renovierungsklausel gilt nur, wenn die Wohnung beim Einzug renoviert übergeben wurde und dies im Übergabeprotokoll dokumentiert ist.
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Mieter dürfen die Arbeiten selbst durchführen, müssen sie jedoch fachgerecht erledigen, sonst droht Schadenersatz.
Wann Sie als Mieter Schönheitsreparaturen leisten müssen
Schönheitsreparaturen
Im Mietrecht gibt es keine Regelung, die besagt, dass Sie vor Ablauf der Mietzeit eine Endrenovierung durchführen müssen. Laut Mietrecht sind Sie als Mieter zwar verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, für Reparaturen in der Mietwohnung oder im Mietshaus muss aber der Vermieter aufkommen.
Dieser hat allerdings die Möglichkeit diese Pflicht mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Damit sind Sie für sogenannte Schönheitsreparaturen zuständig, mit denen sich normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren entfernen lassen. Dazu zählt zum Beispiel das Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern nach einer gewissen Mietzeit. Die Klausel im Mietvertrag muss dafür jedoch rechtsgültig sein. Wenn Sie eine Immobilie mieten, müssen Sie die Räume also nicht zwangsläufig renovieren.
Renovierungsklausel
Ob eine Renovierungspflicht für Sie vor dem Auszug besteht, hängt von der Renovierungsklausel im Mietvertrag ab. Diese ist laut Bundesgerichtshof (BGH) nur dann gültig, wenn Sie zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übernommen haben – abgesehen von geringfügigen Gebrauchsspuren. Achten Sie deshalb beim Einzug darauf, dass ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird. Dieses dokumentiert den Zustand der Wohnung. Das Protokoll sollten beide Mietparteien unterschreiben, Sie als Mieter und Ihr Vermieter.
Achten Sie auf unzulässige Formulierungen. So ist ein Farbdiktat, also die Vorgabe in welcher Farbe die Wände gestrichen werden sollen, nicht rechtens. Enthält die Renovierungsklausel eine solche Vorgabe, ist die gesamte Vereinbarung unwirksam. Das bedeutet, dass Sie die Wohnung bei Auszug nicht renovieren müssen. Aber auch bei einer gültigen Renovierungsklausel empfiehlt es sich, die Wände in einem neutralen Farbton zu streichen. Bei außergewöhnlichen Farben kann der Vermieter die Kosten für einen erneuten Anstrich bei Ihnen einfordern.
Schönheitsreparaturklausel – das fällt darunter
Neben der Renovierungsklausel gibt es auch die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Damit sie gültig ist, muss sie klar und wirksam formuliert sein. Unklare Klauseln können nicht zulasten der Mieter ausgelegt werden. Auch starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen wurden vom Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt. Formulierungen, die allgemein gehalten und nicht an feste Zeitintervalle gebunden sind, sind aber zulässig. Enthält Ihr Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel, sind Sie als Mieter – je nach Grad der Abnutzung – für diese Reparaturen zuständig. Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht darüber, welche Arbeiten zu Schönheitsreparaturen zählen und welche nicht:
| Fällt unter die Schönheitsreparaturklausel | Fällt nicht unter die Schönheitsreparaturklausel |
|---|---|
| Wände und Decken tapezieren und streichen | Austausch defekter Fliesen oder Verschließen von Bohrlöchern in Fliesen oder Kacheln |
| Entfernen alter Tapeten | Austausch von Bodenbelägen z.B. Laminat oder Teppich |
| Innentüren streichen | Beseitigung von Schäden, die durch Abnutzung entstanden sind |
| Außentüren von innen streichen | Streichen der Außenfassade |
| Fenster streichen | Ausbesserungsarbeiten am Balkon |
| Fußböden streichen | Streichen von Kellerräumen oder Dachbodenabteilen |
| Teppichböden reinigen | |
| Heizkörper und Heizungsrohre streichen | |
| Verschließen von Dübellöchern |
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Reparatur- und Renovierungsarbeiten selbst vornehmen
Sie müssen die Reparaturen und die Renovierung in der Wohnung nicht von einem Fachbetrieb vornehmen lassen. Derartige Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Ihr Vermieter kann aber verlangen, dass Sie sie ordnungsgemäß und fachgerecht ausführen. Sollten Sie die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt haben, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen oder Sie zur Nachbesserung oder Neuverrichtung auffordern.
Renovierungspflicht missachten
Wenn Sie trotz gültiger Renovierungsklausel ausziehen, ohne vorher zu renovieren, darf der Vermieter die anfallenden Kosten dafür von Ihnen zurückverlangen. In diesem Fall hat er auch das Recht, für die Renovierungsarbeiten die von Ihnen hinterlegte Mietkaution zu nutzen. Diese sichert den Vermieter ab, falls der Mieter ihm am Ende des Mietverhältnisses Geld schuldet.
FAQs zu Renovierungen beim Auszug
Die genauen Regelungen sind im jeweiligen Mietvertrag festgehalten. Prüfen Sie den Vertrag also vor der Unterschrift gründlich. Grundsätzlich besteht aber keine Renovierungspflicht, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, denn der Mieterin und dem Mieter darf keine Verpflichtung aufgelegt werden, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat.
Nein, der Vermieter muss Ihnen das Recht einräumen, die Arbeiten selbst durchzuführen.
Ob Sie bei Auszug die Wände streichen müssen, hängt davon ab, ob Ihr Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparatur- oder Renovierungsklausel enthält. Ist dies der Fall, können Sie dazu verpflichtet sein, die Wohnung frisch in einem neutralen Farbton gestrichen, zu übergeben.
