Auch wenn Mietkautionen üblich sind, eine gesetzlich verpflichtende Mietkaution für Mieter gibt es nicht. Wird sie von dem Vermieter gewünscht, muss sie zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart werden. Was Sie über die Mietkaution bei Wohnraummiete wissen sollten, erfahren Sie hier.
Mietkaution bei Wohnraummiete
Kurz und kompakt
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Die Mietkaution ist eine freiwillige Sicherheitsleistung, die zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbart werden muss.
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Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und kann in einer Summe oder in drei Raten zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden.
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Nach Mietende kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise zurückhalten, etwa bei offenen Forderungen oder Mietschäden.
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Schäden über normale Abnutzung hinaus dürfen mit der Kaution verrechnet werden, wenn sie nicht vorher dokumentiert waren.
Sicherheitsleistung an die Vermieter
Was ist eine Mietkaution?
Wenn Sie eine Wohnung mieten, kommt es häufig vor, dass Sie eine Mietkaution – auch Mietsicherheit genannt – leisten müssen. Diese ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, falls Sie Ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen. Der Vermieter kann die Kaution zum Beispiel einbehalten, wenn ein Mieter Schäden in der Mietwohnung verursacht oder eine Nachzahlung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung aussteht. Die gesetzlichen Regelungen zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten sind in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgeschrieben. Die Höhe der Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen und wird üblicherweise im Mietvertrag festgehalten.
Wann muss die Mietkaution geleistet werden?
Die Mietkaution bei Wohnraummiete muss zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Es ist üblich, zumindest einen Teil der Kaution mit Unterzeichnung des Mietvertrages oder kurz danach zu leisten. Ob die Kaution in einer Summe oder in Raten gezahlt wird, können Vermieter und Mieter gemeinsam entscheiden. So ist es beispielsweise möglich, die Mietkaution in drei gleich großen Raten in den ersten drei Monaten an den Vermieter zu zahlen. Die erste Rate ist jedoch in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Barkaution: Anlegen der Mietkaution auf einem Konto
Vermieter müssen eine in Geld geleistete Kaution von ihrem sonstigen Vermögen getrennt anlegen. Dafür gibt es mehrere Optionen. Eine Möglichkeit ist ein separates Konto, wie ein Mietkautionskonto, ein Tagesgeldkonto oder ein Sparbuch. Dieses wird auf den Namen des Mieters eröffnet, aber zu Gunsten des Vermieters gesperrt.
Ihr Vermieter muss Ihnen auf Anfrage mitteilen, wo sie oder er die Barkaution für die Wohnung angelegt hat. Die dafür anfallenden Kosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen. Die nach Ablauf des Mietverhältnisses angefallenen Erträge – Kautionssumme inklusive Zinsen – stehen Ihnen als Mieter zu. Achten Sie im Zweifelsfall darauf, dass dies explizit im Mietvertrag festgehalten ist. Bedenken Sie auch, dass Sie die erzielten Erträge versteuern müssen.
Rückzahlung der Mietkaution
Zieht ein Mieter wieder aus der Mietwohnung aus, kann der Vermieter die komplette Mietkaution oder einen Teil des Kautionsbetrags einbehalten. Dies ist der Fall, wenn es noch offene Forderungen gegen den Mieter gibt. Das können zum Beispiel
- Ansprüche auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung,
- Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder
- ausstehende Monatsmieten sein.
Der Vermieter muss die Kaution erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses erstatten. Wie lange diese Frist ist, richtet sich nach dem Einzelfall. In der Regel hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, um die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Tut sie oder er dies in dieser Zeit nicht, und liegen keine begründeten Ansprüche vor, die eine weitere Einbehaltung der Kaution rechtfertigen, so hat der Mieter die Möglichkeit, die Rückzahlung gerichtlich einzufordern.
Mietschäden können die zurückgezahlte Kaution mindern
Stellt der Vermieter nach dem Auszug des Mieters Schäden fest, die über die normale Abnutzung hinausgehen, und nicht im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt sind, so kann sie oder er Teile der Mietkaution einbehalten, um die Behebung dieser Schäden zu finanzieren. Sind beispielsweis
- erhebliche Schäden am Bodenbelag,
- unautorisierte Malerarbeiten,
- Schäden an Fenstern und Türen,
- Schäden an den Sanitäreinrichtungen,
- Schäden an Heizungen,
- oder Schäden an fest installierten Elektrogeräten, die mitvermietet wurden,
entstanden, so kann der Vermieter die Kosten für die Beseitigung dieser Schäden mit der Mietkaution decken.
Themenwelt Wohnen und Immobilien
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Vorteile eines Wohnungsübergabeprotokolls
Bestehen Sie beim Einzug in eine neue Wohnung auf die Anfertigung eines Wohnübergabeprotokolls. Auf diesem Wege dokumentieren Sie gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand der Wohnung, inklusive eventuell bestehender Mängel. Ziehen Sie zu einem späteren Zeitpunkt wieder aus, können Sie so nachweisen, welche Schäden bereits vor Ihrem Einzug bestanden haben und nicht durch unsachgemäße Nutzung während Ihrer Zeit in der Wohnung entstanden sind.
Möchte Ihre Ihr Vermieter kein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, können Sie dies auch alleine tun. Es ist allerdings wichtig, dass das Dokument von zumindest einer weiteren Person als Zeuge unterschrieben wird.
Mietkautionsbürgschaft
Eine Mietkautionsbürgschaft stellt eine Alternative zur Mietkaution durch Geldleistung dar. Die Versicherung tritt dabei als Bürge auf und übernimmt für Sie die Kautionspflicht gegenüber dem Vermieter. So bleiben Mieter finanziell flexibel und können den Geldbetrag, den sie für die Mietsicherheit bereitstellen müssten, anderweitig nutzen. Sie zahlen lediglich einen monatlichen Beitrag an Ihre Versicherung für die Bereitstellung der Bürgschaft.
Im Gegenzug leistet die Versicherung Zahlungen an den Vermieter – zum Beispiel bei Mietschulden, im Schadensfall oder wenn Sie nicht gemäß der Klausel im Mietvertrag beim Auszug aus der Wohnung renoviert haben. Sie zahlen dann die Summe an Ihre Versicherung zurück.
Die Mietkautionsbürgschaft befreit Sie aber nicht davon, während des Mietverhältnisses Ihre Mietzahlungen zu leisten. Ein Mitarbeiter oder eine Mitarbeiterin Ihrer Volksbank Raiffeisenbank steht Ihnen bei Fragen zu Mietkautionsbürgschaft und Mietkaution zur Seite.