Sie planen eine längere Abwesenheit, in der Sie Ihre Mietwohnung nicht nutzen werden? Dann kann eine Untervermietung des Wohnraums attraktiv sein. Was Sie dabei beachten müssen, lesen Sie hier.
Mietwohnung untervermieten
Kurz und kompakt
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Eine Untervermietung ermöglicht es Mietern, Wohnraum zeitweise an Dritte weiterzugeben, bleibt jedoch rechtlich an den Hauptmietvertrag gebunden.
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Einnahmen aus Untervermietung sind steuerpflichtig, ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten und regelt Rechte, Pflichten und Kosten.
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Bei berechtigten Gründen wie Auslandsaufenthalt, Trennung oder WG-Veränderungen darf die Untervermietung meist nicht verweigert werden.
Das müssen Sie zum Thema Untervermietung wissen
Was versteht man unter einer Untervermietung?
Von einer Untervermietung spricht man, wenn ein Mietobjekt – egal ob Haus, Wohnung oder auch nur ein WG-Zimmer – durch die Hauptmieterin oder den Hauptmieter einer dritten Person, der Untermieterin oder dem Untermieter, für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Für diesen Zeitraum bleibt die Hauptmieterin oder der Hauptmieter weiterhin Vertragspartner des Vermieters und ist somit auch verantwortlich für die Einhaltung aller Mietvereinbarungen. In der Regel muss der Vermieter jeder Untervermietung zustimmen, es sei denn, die Erlaubnis zur Untervermietung ist bereits im Mietvertrag festgehalten.
Sind Untervermietungen gesetzlich geregelt?
Laut §540 BGB benötigt eine Mieterin oder ein Mieter die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters für eine Untervermietung. Allerdings ist dies in vielen Fällen reine Formsache, denn das BGB regelt auch, dass eine Mieterin oder ein Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis hat, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ist eine Untervermietung für die Mieterin oder den Mieter wirtschaftlich und persönlich sinnvoll, muss die Vermieterin oder der Vermieter die Untervermietung erlauben.
Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Mieterin oder der Mieter aus beruflichen Gründen für eine längere Zeit die Wohnung nicht nutzt, beispielsweise, weil sie oder er ein Projekt in einer anderen Stadt betreuen muss oder sich für ein Auslandssemester im Rahmen ihres oder seines Studiums entscheidet. Auch finanzielle Gründe sind anerkannt, zum Beispiel wenn die Mieterin oder der Mieter nach einer Trennung die Miete auf einmal alleine tragen muss. Handelt es sich um eine Wohngemeinschaft, kann eine Untervermietung berechtigt sein, wenn eine Mitmieterin oder ein Mitmieter auszieht, den Mietvertrag für ihr oder sein Zimmer aber nicht gesondert kündigen kann. Um in diesem Fall den Mietvertrag der anderen Bewohnerinnen und Bewohner unberührt zu lassen, kann eine Untervermietung des betroffenen Zimmers eingerichtet werden.
Im rechtlichen Sinne darf nicht die gesamte Wohnung untervermietet werden. Allerdings gibt es keine qualitativen oder quantitativen Vorgaben für den Teil des Wohnraums, der weiterhin von der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter genutzt wird. Es kann also beispielsweise ausreichen, dass lediglich Möbel weiterhin in der Wohnung stehen.
Wann kann der Vermieter die Untervermietung verweigern?
Soll die gesamte Wohnung untervermietet werden, also so, dass eine Nutzung durch die Hauptmieterin oder den Hauptmieter nicht mehr erkennbar ist, kann die Vermieterin oder der Vermieter dies untersagen. In diesem Fall gibt es keine Möglichkeit, eine Erlaubnis zu erzwingen, aber das Mietverhältnis mit einer Dreimonatsfrist zu kündigen.
Besteht ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, darf die Vermieterin oder der Vermieter diese nur verweigern, wenn
- die Untervermietung den Wohnraum überbelegen würde,
- in der Person der gewünschten Untermieterin oder des gewünschten Untermieters selbst ein wichtiger Grund vorliegt, sodass der Vermieterin oder dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann. Bedenken wegen Herkunft, Hautfarbe oder andere Vorbehalte werden selbstverständlich gerichtlich nicht anerkannt.
- sonstige Gründe vorliegen, die eine Untervermietung unzumutbar machen, beispielsweise, wenn die Untermieterin oder der Untermieter die Nutzung des Wohnraums ändern und ein Gewerbe mit Kundenverkehr betreiben will.
Was ist, wenn ich an Touristen vermieten möchte?
Die eigene Wohnung in der Ferienzeit als Ferienwohnung oder Airbnb anbieten – das klingt verlockend. Hier greifen die rechtlichen Regelungen zur Untervermietung allerdings nicht. Denn das Vermieten an Touristen ist keine Untervermietung, sondern ein Gewerbe. Einige Bundesländer haben ein Zweckentfremdungsverbot, das die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohnraum an Touristen verbietet.
Wollen Sie Wohnraum an Urlauber vermieten, müssen Sie dies melden. Nutzen Sie mehr als 50 Prozent der Wohnung weiterhin selbst und/oder vermieten Sie den Wohnraum weniger als 60 Tage im Jahr, brauchen Sie keine Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes. Eine konkrete Erlaubnis Ihrer Vermieterin oder Ihres Vermieters benötigen Sie aber in jedem Fall. Vermieten Sie ohne diese gewerblich, hat die Vermieterin oder der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung.
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Was ist steuerlich bei einer Untervermietung zu beachten?
Grundsätzlich gelten aus einer Untervermietung erzielte Einnahmen als Mieterträge und müssen somit auch im Rahmen der Einkommenssteuererklärung dem Finanzamt gemeldet werden. Versteuert werden muss aber nur der Überschuss, der sich aus Einnahmen und Ausgaben ergibt.
Mietvertrag für die Untervermietung – darauf müssen Sie achten
Wenn Sie sich für eine Untervermietung entscheiden, sollten Sie die Vertragsdetails in jedem Fall schriftlich festhalten. Folgende Punkte müssen dabei im Vertrag auftauchen:
- die Namen der Vertragsparteien,
- genaue Bezeichnung des betroffenen Mietobjekts (Anschrift, Stockwerk),
- Mietpreis, Nebenkosten und Kaution,
- Referenz zum Hauptmietvertrag, zum Beispiel zum Umgang mit Schönheitsreparaturen,
- Beginn und Ende des Mietverhältnisses, eventuelle Regelungen zur Befristung und Kündigung,
- Unterschriften beider Vertragsparteien.
Denken Sie daran, dass Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter Sie für Schäden haftbar machen kann, die an der Mietsache entstehen, beispielsweise an Türrahmen oder Fußböden – auch, wenn diese von Ihrer Untermieterin oder Ihrem Untermieter verursacht wurden. Sie können diese Kosten von der Untermieterin oder dem Untermieter zurückfordern, aber es empfiehlt sich in jedem Fall, eine Kaution als Sicherheit zu verlangen. Denken Sie zudem daran, den Umgang mit Schönheitsreparaturen und die Höhe der Nebenkosten genau festzuhalten. Steht hierzu nichts im Untermietvertrag, muss die Untermieterin oder der Untermieter auch nicht zahlen.
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FAQs zur Untervermietung
Unter einer Untervermietung versteht man die Überlassung von Wohnraum durch die Hauptmieterin oder den Hauptmieter an eine dritte Person, die Untermieterin oder den Untermieter. Dabei bleibt die Hauptmieterin oder der Hauptmieter gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter verantwortlich für die Miete und die Einhaltung des Mietvertrags. Eine Untervermietung bedarf in der Regel der Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters, sofern nicht ein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis besteht, beispielsweise bei berechtigtem Interesse der Mieterin oder des Mieters.
Wird eine Wohnung oder Teile eines Wohnraums ohne die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters untervermietet, spricht man von einer illegalen Untervermietung. In diesem Fall drohen rechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses.
Eine Untermieterin oder ein Untermieter hat meistens weniger Rechte als die Hauptmieterin oder der Hauptmieter. Sie oder er ist meist stärker von deren Entscheidungen abhängig, da diese das Mietverhältnis mit der Vermieterin oder dem Vermieter kontrollieren. Zudem kann der Untermietvertrag leichter gekündigt werden, und die Untermieterin oder der Untermieter hat in der Regel keinen direkten Anspruch auf die Wohnung, sollte die Hauptmieterin oder der Hauptmieter ausziehen. Auch kann die Untermieterin oder der Untermieter oft keine direkten Verhandlungen mit der Vermieterin oder dem Vermieter führen oder Mängel direkt anzeigen.
