Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Das Finanzamt kann eine Vermietung als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wenn Sie nicht nur Wohnraum überlassen, sondern regelmäßig zusätzliche Leistungen anbieten. Dazu gehören zum Beispiel Frühstück, Wäscheservice oder Reinigung während des Aufenthalts. In diesem Fall erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

• Einkommensteuer zahlen Sie dann auf Ihren Gewinn.
• Zusätzlich kann Gewerbesteuer anfallen. Das gilt, wenn Ihr Gewinn den Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr übersteigt.
• Umsatzsteuer fällt an, wenn Sie den Gästen Leistungen gesondert berechnen: 7 Prozent auf die reine Übernachtung, 19 Prozent auf Zusatzleistungen wie Frühstück oder Parken.

Für jede steuerpflichtige Person gilt ein Grundfreibetrag. Ist Ihr Jahreseinkommen, das Sie durch Ihre Mieteinnahmen und Ihre sämtlichen anderen Einkünfte erzielen, kleiner als dieser Betrag, müssen Sie dafür keine Steuern zahlen. Bei einer Einzelveranlagung liegt der Grundfreibetrag ab 2026 bei 12.348 Euro pro Person und Jahr. Bei zusammenveranlagten Ehegattinnen und Ehegatten gilt der doppelte Betrag. Was über dieser Grenze liegt, müssen Sie versteuern. Der Steuersatz dafür beträgt zwischen 14 und 45 Prozent – je nach Ihrer persönlichen steuerlichen Situation. Grundsätzlich lassen sich für die gesamten Einkünfte einer steuerpflichtigen Person der Grundfreibetrag, die Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen steuermindernd geltend machen.

Wenn Sie für Ihre Immobilie mehr ausgeben, als Sie damit einnehmen – z. B. weil die Kosten für eine Sanierung des Dachs höher sind als Ihre Mieteinnahmen – erzielen Sie einen steuerlichen Verlust. Diesen können Sie mit Ihren anderen Einkünften verrechnen. Das Finanzamt überprüft jedoch in diesen Fällen, ob eine „steuerliche Liebhaberei“ vorliegt. Dabei nimmt das Finanzamt an, dass Sie mit der Vermietung auf Dauer gar keine Überschüsse erzielen, sondern nur Steuern sparen wollen. Folglich versagt Ihnen der Fiskus die steuerliche Anerkennung. In diesem Fall sind die Verluste auch für die Vergangenheit nicht mehr absetzbar. Sie lassen sich also nicht in Steuererklärungen für vergangene Jahre geltend machen.

Mindern Sie Ihre Steuerlast, indem Sie bestimmte Kosten als Werbungskosten geltend machen. Typische absetzbare Aufwendungen sind zum Beispiel

• Provisionen für Maklerinnen und Makler,
• Verwaltungskosten,
• Kosten für Inserate,
• Erhaltungsaufwände,
• Kosten für Sanierung, Renovierung, Instandhaltungskosten,
• Darlehenszinsen,
• Grundsteuer,
• Versicherungen,
• Steuerberatungskosten.

Nebenkosten, die Ihre Mieterinnen und Mieter tragen, z. B. für Heizung, Wasser und Müllabfuhr, können Sie nur dann als Werbungskosten absetzen, wenn Sie die entsprechenden Vorauszahlungen auch als Einnahmen in der Steuererklärung angeben.

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Pro Jahr steht Ihnen ein bestimmter AfA-Betrag zu, der steuerlich zu den Werbungskosten zählt und den Sie nutzen können, um die Steuerlast für Ihre Mieteinkünfte zu mindern. Auf diese Weise schreiben Sie die Anschaffungs- oder Baukosten für Ihre Immobilie Stück für Stück über die Jahre steuerlich ab. In der Regel lässt sich aber nur das Gebäude abschreiben, nicht das Grundstück. Je nach Immobilien-Baujahr gelten unterschiedliche AfA-Sätze.

Beispiel für Absetzung für Abnutzung:

• Kaufpreis: 300.000 Euro (Grundstück: 60.000 Euro, Gebäude: 240.000 Euro)
• 2 Prozent für Fertigstellung vor 2023 = pro Jahr lassen sich 4.800 Euro absetzen (240.000 × 0,02).
• 3 Prozent für Fertigstellung ab 2023 = pro Jahr lassen sich 7.200 Euro absetzen (240.000 × 0,03).

In der Regel versteuern Sie nicht die Warmmiete, sondern die Kaltmiete abzüglich Ihrer Kosten. Die Kaltmiete zählt zu Ihren steuerpflichtigen Einnahmen. Nebenkosten für z. B. Heizung, Wasser und Müllabfuhr zahlen meist die Mieterinnen und Mieter selbst. Wenn Sie letzteres übernehmen und dafür von Ihren Mieterinnen und Mietern Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, geben Sie diese als Einnahmen in Ihrer Steuererklärung an. Gleichzeitig setzen Sie die entsprechenden Betriebskosten als Ausgaben ab. Deshalb erhöhen die Nebenkosten Ihre steuerpflichtigen Einkünfte in der Regel nicht.

Steht eine Immobilie vorübergehend leer, können Sie die laufenden Kosten dafür grundsätzlich trotzdem weiterhin als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Das setzt aber voraus, dass Sie Ihre Vermietungsabsicht nachweisen können. Wenn Sie eine Immobilie verbilligt, z. B. an Familienmitglieder vermieten, prüft das Finanzamt Ihre Werbungskosten genauer. Liegt die Miete 50 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, werden die Werbungskosten entsprechend gekürzt. Den vollen Werbungskostenbetrag dürfen Sie nur bei einer Miethöhe von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete steuerlich geltend machen. Überlassen Sie eine Wohnung mietfrei, dürfen Sie in der Regel keine Werbungskosten angeben.

Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für monatlich 1.000 Euro Kaltmiete. Jährlich sind das 12.000 Euro an Mieteinnahmen. Sie haben 2.000 Euro Zinskosten, 1.000 Euro Renovierungskosten und 500 Euro für sonstigen Erhaltungsaufwand. Zusätzlich nutzen Sie die AfA-Abschreibung von 2 Prozent auf den Gebäudewert von 200.000 Euro, was 4.000 Euro jährlich entspricht. Somit fallen nur für 4.500 Euro Ihrer Mieteinkünfte Steuern an.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie die Ausgaben dafür müssen Sie immer in dem Jahr steuerlich ansetzen, in dem Sie sie erzielt bzw. getätigt haben. Dies nennt sich Zufluss-Abfluss-Prinzip. Geben Sie beides in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung an. In dieser Anlage können Sie auch die Werbungskosten auflisten, die im Zusammenhang mit Mietobjekten entstanden sind und die Sie steuerlich absetzen möchten. Bedenken Sie, dass Sie für jedes Objekt eine separate Anlage V erstellen müssen.