Finden private Veräußerungsgeschäfte wie ein Immobilienverkauf innerhalb einer bestimmten Frist statt, kann das Finanzamt Steuern erheben. Was die Spekulationssteuer bei Immobilien genau ist, wie hoch sie beim Verkaufsgewinn ausfällt und welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie hier.
Spekulationssteuer bei Immobilien
Kurz und kompakt
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Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn die Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird.
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Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz sowie dem realisierten Verkaufsgewinn.
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Bei vermieteten Objekten gilt eine zehnjährige Frist, bei Eigennutzung oder Nutzung durch kindergeldberechtigte Kinder nur drei Jahre.
So vermeiden Sie Steuern beim Immobilienverkauf
Was ist die Spekulationssteuer?
Sie haben eine Immobilie als Renditeobjekt erworben und möchten sie nun wieder verkaufen? Egal, ob Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage besitzen: der Verkaufszeitpunkt ist entscheidend. Denn Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre. Sie kann aber auch kürzer ausfallen.
Fristwahrung bei Vermietung und Eigennutzung
Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Wenn Sie Ihren Besitz also erst danach verkaufen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Bei Immobilien, die Sie oder Ihre Kinder – sofern Sie für diese noch Kindergeld beziehen – zu eigenen Wohnzwecken nutzen, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. In beiden Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem Sie das Haus erworben haben, als Fristbeginn.
Höhe der Spekulationssteuer
Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von der Höhe des Veräußerungsgewinns, Ihren sonstigen Einkünften sowie Ihrem Einkommenssteuersatz ab. Es gibt aber bei der Veräußerung von Immobilien verschiedene Posten, mit denen sich die Steuerlast reduzieren lässt. Zu diesen Posten, die sich auf Ihren Gewinn und die Höhe der Steuer auswirken können, zählen unter anderem
- Gebühren für das Maklerbüro,
- Werbungskosten für beispielsweise Verkaufsinserate,
- Gebühren für das Notariatsbüro,
- die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung sowie
- die Vorfälligkeitsentschädigung.
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Rechenbeispiel
Wenn Sie Ihre Immobilie für 250.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist veräußern, beträgt Ihr zu versteuernder Gewinn in diesem Rechenbeispiel 90.000 Euro. Denn bei der Berechnung der Spekulationssteuer lassen sich neben den Anschaffungskosten von 150.000 Euro auch die Kosten für den Immobilienverkauf wie Makler- und Notargebühren in Höhe von insgesamt 10.000 Euro abziehen. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent müssten Sie also mit einer Spekulationssteuer in Höhe von 36.000 Euro rechnen.
Die folgende Tabelle beinhaltet die Beispielwerte für die obenstehende Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
| Verkaufswert der Immobilie | 250.000 € |
| Anschaffungskosten | 150.000 € |
| Kosten für den Immobilienverkauf | 10.000 € |
| zu versteuernder Gewinn | 90.000 € |
| individueller Steuersatz | 40 % |
| Spekulationssteuer | 36.000 € |
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