Immobilienfonds sind passive Investmentfonds, die das Kapital vieler Anlegerinnen und Anleger bündeln. Damit investieren Sie in Immobilien, ohne diese komplett zu besitzen, sie verwalten oder instand halten zu müssen. So partizipieren Sie am Immobilienmarkt, der für private Investorinnen und Investoren oft schwer zugänglich ist.
Immobilienfonds
Kurz und kompakt
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Ein Immobilienfonds lohnt sich, wenn Sie in Immobilien investieren möchten, ohne diese selbst zu besitzen oder verwalten zu müssen.
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Offene Fonds ermöglichen einen flexiblen Ein- und Ausstieg mit breiter Risikostreuung, aber meist geringeren Renditen.
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Renditen sind Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien, hängen aber stark vom Markt und Standort ab.
Was Sie über offene und geschlossene Immobilienfonds wissen sollten
Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?
Bei Immobilienfonds lässt sich zwischen offenen und geschlossenen Fonds unterscheiden. Beide bieten Zugang zum Immobilienmarkt, unterscheiden sich jedoch hinsichtlich Flexibilität, Risiko und Liquidität.
- Bei offenen Immobilienfonds fließt das Geld meist in verschiedene Gewerbeimmobilien und Wohnungen, um so die Risiken zu streuen. Bei dieser Geldanlage können Sie jederzeit Anteile kaufen und verkaufen. Außerdem ist die Liquidität sehr hoch, weil Sie Ihre Fondsanteile unter Einhaltung einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben können. Für Fondsanteile, die Sie nach 2013 gekauft haben, gilt dabei eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.
- In geschlossenen Immobilienfonds wird zunächst Kapital gesammelt und dann in ein bestimmtes Immobilienprojekt investiert. Damit legen Sie Ihr Geld für eine längere Zeitspanne fest an und haben erst am Ende der Laufzeit die Möglichkeit, Ihre Anteile zu verkaufen. Die Liquidität ist also begrenzt. Dafür bieten geschlossene Immobilienfonds in bestimmten Fällen höhere Renditechancen.
Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds
| Offene Immobilienfonds | Geschlossene Immobilienfonds | |
|---|---|---|
| Flexibilität | hoch beim Kauf und Verkauf | gering wegen langfristiger Bindung |
| Liquidität | hoch, nach Mindesthaltefrist jederzeit | niedrig wegen Kapitalbindung über Jahre |
| Anlagestrategie | Streuung auf mehrere Immobilien | Fokus auf ein einzelnes Immobilienprojekt |
| Risiko | geringeres Risiko durch Diversifikation | höheres Risiko durch Konzentration |
| Kapitalbindung | kurz- bis mittelfristig | langfristig |
| Rendite | eher niedrig | eher hoch |
Welche Renditen kann ich mit Immobilienfonds erzielen und wie entstehen diese?
Immobilienfonds funktionieren so, dass darin das Kapital vieler Anlegenden gesammelt und dann in gewerbliche oder private Immobilien investiert wird. Die Fondsgesellschaft übernimmt die Verwaltung des Fondsvermögens, kümmert sich um den Kauf, die Pflege und mögliche Renovierungen der Immobilien. Die Gewinne aus Immobilienfonds stammen vor allem aus zwei Quellen: Wertsteigerungen und Mieteinnahmen. Das Ziel ist eine stabile Rendite durch Investitionen in z. B. Bürogebäude, Einkaufszentren oder Wohnanlagen. Anlegerinnen und Anleger können sowohl dadurch profitieren, dass der Marktwert ihrer Anteile steigt, als auch durch die direkten Mieteinnahmen, die in den Fonds fließen. Bei geschlossenen Fonds hängen die Renditen stärker von der Entwicklung des einzelnen Projekts ab, was stärkere Schwankungen nach sich ziehen kann. Die Rendite ist dabei abhängig von der Immobilienlage, der Entwicklung des Immobilienmarkts sowie der Qualität der Mieter.
Welche Risiken bestehen bei Immobilienfonds?
Wie jede Kapitalanlage bergen auch Immobilienfonds Risiken, die Sie bedenken sollten:
- Marktwertschwankungen: Immobilienwerte verändern sich je nach Wirtschaftslage.
- Mietausfälle: Zahlt eine mietende Person nicht oder bleiben Immobilien leer stehen, schmälert das die Rendite, da die laufenden Kosten weiter bestehen.
- Liquiditätsprobleme bei geschlossenen Fonds: Da geschlossene Immobilienfonds eine langfristige Kapitalbindung erfordern, ist das Geld der Anlegenden nicht verfügbar.
- Regionale Abhängigkeit: Insbesondere geschlossene Fonds hängen oft von der wirtschaftlichen Entwicklung in bestimmten Regionen ab.
Für wen lohnt sich ein Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds lohnt sich, wenn Sie
- in Immobilien investieren möchten, ohne diese selbst zu besitzen oder verwalten zu müssen,
- langfristig anlegen möchten und eine moderate bis attraktive Rendite erwarten,
- bei geschlossenen Fonds bereit sind, höhere Risiken einzugehen und längere Laufzeiten in Kauf zu nehmen.
Anlagevolumen offener Immobilienfonds in Deutschland in Millionen Euro
in den Jahren von 2003 bis 2023
© Statista 2025
Mit welchen Kosten muss ich bei Immobilienfonds rechnen?
Verschiedene Kosten beeinflussen die Rendite:
- Verwaltungskosten: Diese Kosten entstehen durch das Management des Fonds, das für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilien verantwortlich ist.
- Ausgabeaufschlag: Beim Kauf von Fondsanteilen ist häufig ein Ausgabeaufschlag fällig, der direkt vom Anlagebetrag abgezogen wird.
- Depotgebühren: Die Verwahrung der Fondsanteile erfolgt in einem Depot, das je nach Bank Depotgebühren verursachen kann.
- Sonstige Kosten: Vom Kapital der Immobilienfonds gehen auch Kosten für Renovierungen ab, die anfallen können, um die Immobilien zu erhalten und deren Wert zu steigern.
Steuerliche Aspekte bei Immobilienfonds
Immobilienfonds bieten steuerliche Vorteile. So können offene Immobilienfonds im Ausland gelegentlich Erträge abwerfen, die Sie nicht versteuern müssen. Ob und wie Sie Erträge aus dem Verkauf von Fondsanteilen versteuern müssen, hängt vom Fondsstandort und der Haltedauer Ihrer Fondsanteile ab. Geschlossene Fonds bieten oft steuerliche Vorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten, die jedoch von der Anlagedauer und den gesetzlichen Regelungen abhängen.
Welche unterschiedlichen Anlagestrategien gibt es und für wen eignen sie sich?
Bei Immobilienfonds gibt es unterschiedliche Anlagestrategien, die entweder auf konservative Wertsteigerung, regelmäßige Erträge oder hohe Renditen durch spekulative Projekte ausgelegt sind. Managerinnen und Manager offener Immobilienfonds wählen oft eine risikoarme Strategie mit breiter Risikostreuung. Deshalb sind diese Fonds für Anlegende geeignet, denen Sicherheit besonders wichtig ist. Denn offene Immobilienfonds bieten stabile Renditen und Flexibilität. Geschlossene Immobilienfonds hingegen kommen risikobereiteren Anlegenden entgegen, weil sie auf größere Einzelprojekte ausgerichtet sind, die höhere Ertragschancen bieten.
Ihre Anlagestrategie sollte zu Ihren Renditezielen und Ihrer Risikobereitschaft passen. Sie wollen sich an einem Immobilienfonds beteiligen? Dann lassen Sie sich bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort beraten. Eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter steht Ihnen bei Fragen gern zur Verfügung.
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Wichtige Hinweise zu Risiken von Anlageprodukten:
Die hier angebotenen Informationen enthalten nur allgemeine Hinweise zu einzelnen Arten von Finanzinstrumenten. Sie stellen die Chancen und Risiken der Anlageprodukte nicht abschließend dar und sollen eine ausführliche und umfassende Aufklärung nicht ersetzen. Detaillierte Informationen über Anlagestrategien und einzelne Anlageprodukte, einschließlich damit verbundener Risiken, Ausführungsplätze sowie Kosten und Nebenkosten, stellen wir Ihnen vor Umsetzung einer Anlageentscheidung im Rahmen der Beratung zur Verfügung.
FAQs zu Immobilienfonds
Bei offenen Immobilienfonds fließen die Investitionen in ein breites Portfolio aus verschiedenen Immobilien. Anlegerinnen und Anleger können jederzeit Anteile kaufen oder verkaufen. Bei geschlossenen Immobilienfonds hingegen fließt das Geld in ein oder wenige Projekte. Dabei gilt eine Laufzeit, für die das Kapital fest angelegt ist.
Bei Immobilienfonds gibt es folgende Risiken:
- Sinkende Immobilienpreise oder schlechte Vermietbarkeit können den Wert der Fonds beeinträchtigen.
- Steigende Zinsen können die Attraktivität von Immobilieninvestitionen verringern.
- Bei offenen Fonds kann es zu Einschränkungen kommen, wenn zu viele Anlegerinnen und Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen möchten.
- Bei geschlossenen Fonds hängt der Erfolg stark von einem einzigen Projekt ab, was höhere Schwankungen bedeutet.
Bei offenen Immobilienfonds ist der Verkauf der Anteile grundsätzlich möglich, allerdings gibt es seit 2013 gesetzliche Einschränkungen wie eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, um große Rückgabewellen zu unterbinden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist ein Verkauf während der Laufzeit in der Regel nicht möglich.
