Ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Grundstück: Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Immobilienbewertung. Welche das sind und welche Faktoren Einfluss auf die Wertermittlung haben, erfahren Sie hier.
Immobilienbewertung
Kurz und kompakt
-
Die Immobilienbewertung dient der Ermittlung des Verkehrswerts und ist essenziell für Verkäuferinnen und Verkäufer, Erbinnen und Erben oder steuerliche Zwecke.
-
Das Vergleichswertverfahren nutzt Preise ähnlicher Objekte zur Schätzung des Werts, ist jedoch bei fehlenden Vergleichsdaten eingeschränkt.
-
Ein Grundbuchauszug ist für den Verkauf erforderlich und enthält Informationen über Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen.
Wie viel ist mein Haus wert?
Wofür ist eine Immobilienbewertung wichtig?
Es gibt verschiedene Gründe, die die Erstellung eines Gutachtens notwendig machen. Zum Beispiel, weil das Finanzamt oder ein Gericht Sie dazu verpflichten, eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen vornehmen zu lassen. Auch wenn Sie einen Hausverkauf tätigen wollen, ist es sinnvoll, den Immobilienwert zu ermitteln. Denn so können Sie einen realistischen Verkaufspreis festlegen. Bei der Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert, also der Marktwert, errechnet. Ein Wertgutachten dient dabei der Ermittlung des Verkehrswerts. Es gibt drei Methoden zur Immobilienbewertung: das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Durch das Vergleichswertverfahren erhalten Sie eine Einschätzung über den Wert von zum Beispiel Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken. Hierbei können Sie Werte ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft als Anhaltspunkt nehmen. Je mehr Vergleichsdaten in Ihre Kalkulation einfließen, desto genauer ist der ermittelte Immobilienpreis. Ein Richtwert lässt sich mithilfe des örtlichen Gutachterausschusses finden. Kriterien, die bei der Berechnung mittels Vergleichswertverfahren einfließen, sind
- der Zustand der Immobilie,
- der Grundriss,
- die Lichtverhältnisse und
- Nutzflächen wie Keller oder Parkplatz.
Das Vergleichswertverfahren spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wieder. Zudem ist es eine zuverlässige und einfache Methode der Immobilienbewertung. In der Praxis sind vergleichbare Objekte allerdings oft nicht genügend vorhanden.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine weitere Methode der Immobilienbewertung. Es findet Anwendung bei der Bewertung von Immobilien, die von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern genutzt werden. Für die Wertermittlung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung sind der Gebäudesachwert und der Grundstückswert notwendig. Der Grundstückswert lässt sich anhand von vergleichbaren Grundstücken ermitteln. Zudem können Sie sich bei einer Gutachterin oder einem Gutachter, einer Maklerin oder einem Makler oder einer im Immobiliengeschäft tätigen Bank erkundigen. Faktoren, die bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts einfließen, sind
- Lage,
- Baujahr und
- Zustand der Immobilie sowie
- die Marktsituation.
Der ermittelte Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert. Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, zu denen es kaum geeignete Objekte zum Vergleich gibt. Deshalb müssen Sie das Ergebnis den Bedingungen des örtlichen Immobilienmarkts angleichen. Die Ermittlung des Sachwerts hängt also vom Marktanpassungsfaktor ab. Wenn eine große Nachfrage bei geringem Angebot herrscht, erfolgt eine Korrektur des Sachwerts nach oben. Im gegenteiligen Fall müssen Sie den ermittelten Wert nach unten korrigieren.
Passende Angebote
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht die Rendite im Vordergrund. Deshalb kommt es häufig im Fall eines Hausverkaufs zum Einsatz, wenn es um die Ermittlung des Werts von privat oder gewerblich genutzten Mietobjekten geht. Für die Berechnung des Immobilienwerts sind der Bodenwert – nicht zu verwechseln mit dem Bodenrichtwert – und der Gebäudeertragswert notwendig. Der Gebäudeertragswert bezeichnet dabei die zu erwartenden Einnahmen aus Ihrer Immobilie. Um diese bestimmen zu können, müssen Sie den jährlichen Reinertrag – also die Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte abzüglich der Bewirtschaftungskosten – einschätzen. Mithilfe von Bodenwert und Gebäudeertragswert lässt sich schließlich eine Prognose über zukünftige Erträge erstellen. Wichtig für die Wertermittlung bei diesem Verfahren können Kriterien sein wie
- Standort der Immobilie,
- Immobiliengröße und
- Ausstattung sowie Zustand.
Der Ertragswert hängt vom Liegenschaftszins ab. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert der Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinst wird. Wenn der Liegenschaftszins gering ist, fällt der Ertragswert hoch aus und umgekehrt. Da es sich um ein komplexes Verfahren der Immobilienbewertung handelt, sollten Sie es von einer Gutachterin oder einem Gutachter durchführen lassen.
Themenwelt Wohnen & Immobilien
Entdecken Sie weitere spannende Inhalte aus unserer Themenwelt Wohnen & Immobilien.
Grundbuchauszug: Voraussetzung für den Immobilienverkauf
Wenn Sie die Immobilienbewertung vorgenommen haben, können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einem realistischen Verkaufspreis anbieten. Sie benötigen einen Grundbuchauszug, um das Objekt verkaufen zu können. Denn so weisen Sie nach, dass Sie die Eigentümerin oder der Eigentümer und damit zum Verkauf der Immobilie berechtigt sind. Zudem erfährt die interessierte Person, ob auf dem Grundstück eventuell Rechte Dritter lasten – zum Beispiel Wohnrechte. Der Grundbuchauszug beinhaltet alle Grundbucheinträge wie die Lage und Größe der Immobilie sowie den Namen der Eigentümerin oder des Eigentümers. Sie können den Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern.