Erbbaurecht erklärt: Vorteile & Nachteile der Erbpacht

Die Erbpacht ist gemäß § 27 ErbbauRG zeitlich zu begrenzen. Das Gesetz gibt jedoch keinen festen vertraglichen Rahmen vor. In der Regel haben Erbpachtverträge eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Andere Vertragslaufzeiten sind möglich. Die Verhandlung und Festlegung der Erbpachtdauer obliegt den Erbbaugebenden und den Erbbauberechtigten.

Ein langfristiger Erbbaurechtsvertrag ist für Sie als erbbauberechtigte Person von Vorteil. Wenn Sie etwa einen Vertrag für nur 50 Jahre abschließen, müssen Sie im Alter eventuell nachverhandeln. Die Konditionen sind dann in der Regel nicht günstiger. Schaffen Sie mit langfristigen Verträgen Sicherheit und Planbarkeit für sich und Ihre Familie.

Die erbbauberechtigte Person muss für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins zahlen. Das ist in § 9 des ErbbauRG geregelt. Die Höhe, die Fälligkeit und die weiteren Zahlungsmodalitäten werden von beiden Parteien im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags festgelegt. 

Als gängiger Richtwert gilt ein Erbbauzins in Höhe von etwa 5 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. In günstigen Fällen verlangen Erbbaurechtgebende nur 3 Prozent. Werte über 5 Prozent gelten als teuer. Ist das entsprechende Grundstück beispielsweise 120.000 Euro wert, müssen Sie bei einem Erbbauzins von 5 Prozent mit einer jährlichen Erbpacht in Höhe von 6.000 Euro rechnen.

Der § 9a des ErbbauRG eröffnet die Möglichkeit, die Höhe des Erbbauzinses anzupassen. Erbbaugebende und Erbbauberechtigte sind gut beraten, die Zahlungsmodalitäten im Vertrag genau zu definieren und festzuhalten. Das vermeidet Missverständnisse und Unzufriedenheit auf beiden Seiten.

Während der gesamten Erbbauzeit verbleibt das Grundstück im Eigentum der oder des Erbbaurechtgebenden. Die erbbauberechtigte Person erhält hingegen das Recht, das Grundstück umfangreich zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten. Die oder der Erbbauberechtigte kann das Gebäude außerdem verkaufen, vererben oder belasten, auch wenn das Grundstück im Eigentum der erbbaurechtsgebenden Person bleibt.

Möglich sind aber auch Mitspracherechte der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers. Sie oder er kann sich ein Mitspracherecht beim Verkauf der Immobilie samt Übertragung des Erbbaurechts oder auch bei Fragen der Grundstücksgestaltung einräumen lassen.

Ein wichtiger Aspekt und ein Risiko für Erbbauberechtigte ist das Heimfallrecht. Es gibt der oder dem Erbbaurechtsgebenden die Möglichkeit, das Erbbaurecht vorzeitig zurückzufordern, wenn Erbbauberechtigte ihre vertraglichen Pflichten verletzen. Typische Gründe sind Zahlungsverzug beim Erbbauzins, zweckwidrige Nutzung oder Vernachlässigung des Grundstücks. Auch die Insolvenz der Erbbauberechtigten ist in der Regel ein Anwendungsfall für das Heimfallrecht.

Auch bei nicht genehmigten Umbauten findet das Heimfallrecht unter Umständen – und je nach Vertrag – Anwendung. Ehemalige Erbbauberechtigte erhalten im Falle des Heimfalls eine Entschädigung. Diese richtet sich nach dem Restwert der Immobilien, der in einem Verkehrswertermittlungsverfahren zu ermitteln ist. 

Das Erbbaurecht beeinflusst die Finanzierung einer Immobilie. Banken bewerten Erbbaurechte anders als klassisches Eigentum. Das wirkt sich auf die Kreditvergabe, die Höhe der Zinsen und die Laufzeiten aus.

Mögliche Auswirkungen auf die Finanzierung:

1. Geringerer Beleihungswert: Da das Grundstück nicht zum Eigentum gehört, setzen Banken den Beleihungswert oft niedriger an als bei einer vergleichbaren Immobilie mit Grundstückseigentum. Das führt zu niedrigeren Höchstbeträgen beim Darlehen.
2. Höherer Eigenkapitalbedarf: Kreditgeber verlangen häufig eine höhere Eigenkapitalquote. Das Erbbaurecht gilt bei Banken als weniger wertbeständig als das Eigentum.
3. Restlaufzeit des Erbbaurechts entscheidend: Je kürzer die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts, desto schwieriger ist die Finanzierung. Banken bevorzugen eine Kreditlaufzeit, die nicht über das Ende der Erbbauzeit hinausgeht.
4. Zusätzliche Belastung durch den Erbbauzins: Der jährlich zu zahlende Erbbauzins beeinflusst die finanziellen Möglichkeiten der Erbbauberechtigten. Auch das bewertet der Kreditgeber bei der Ermittlung des Einkommens und einer möglichen Darlehensrate.

Nach Ablauf des Erbbaurechts oder bei Heimfall geht das Grundstück in den Besitz der Eigentümerin oder des Eigentümers zurück. Die erbbaugebende Person kann dann wieder frei über das Grundstück verfügen. Da die auf dem Grundstück errichtete Immobilie allerdings den Erbbauberechtigten gehört, haben sie einen Anspruch auf Entschädigung. Sie beträgt in der Regel mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie. Erbbauberechtigte und Erbbaugebende können im Vertrag auch eine andere Entschädigung vereinbaren.

Mit dem Ende des Erbbaurechts wird auch die Belastung im Grundbuch gelöscht. Das Grundstück ist dann für die Eigentümerin oder den Eigentümer wieder lastenfrei. Selbstverständlich ist auch eine Neuverhandlung über eine Fortsetzung des Erbbauvertrags möglich. Ein Rechtsanspruch auf Vertragsverlängerung über den ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag hinaus besteht jedoch für beide Parteien nicht.

Viele Erbbauberechtigte versuchen, sich die Option auf eine Verlängerung in den ersten Vertrag schreiben zu lassen. Das gibt Ihnen über Ihre Erbpachtzeit hinaus Planungssicherheit.

Um den finanziellen Unterschied zwischen Grundstückskauf und Erbpacht greifbar zu machen, betrachten wir beispielhaft ein Grundstück mit 500 Quadratmetern und einem Kaufpreis von 400 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Grundstückswert von 200.000 Euro. Der jährliche Erbpachtzins liegt bei 4 Prozent, die Laufzeit bei 99 Jahren. Für den Hausbau fallen 350.000 Euro an. Es stehen 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Die Baufinanzierung kalkulieren wir mit 3,5 Prozent Zinsen und einer Laufzeit von 20 Jahren.

Variante 1: Grundstück kaufen

Wer das Grundstück kauft, zahlt zunächst 200.000 Euro für das Grundstück und 350.000 Euro für das Haus. Das entspricht einer Summe von 550.000 Euro. Nach Abzug des Eigenkapitals bleiben 450.000 Euro, die Sie finanzieren müssten. Bei 3,5 Prozent Zinsen über 20 Jahre entsteht eine Zinslast von 315.000 Euro.

Damit liegen die Gesamtkosten aus Grundstück, Haus und Finanzierung bei rund 865.000 Euro. Diese Variante eignet sich, wenn Ihnen langfristige Sicherheit wichtig ist und Sie über das nötige Kapital für den Grundstückskauf verfügen.

Variante 2: Grundstück per Erbpacht nutzen

Bei der Erbpacht entfällt der Grundstückskauf, stattdessen zahlen Sie den jährlichen Erbpachtzins. Er beträgt 4 Prozent des Grundstückswerts und liegt damit bei 8.000 Euro pro Jahr. Über 20 Jahre summiert sich das auf 160.000 Euro. Für den Hausbau benötigen Sie 350.000 Euro. Nach Einsatz des Eigenkapitals von 100.000 Euro müssen Sie noch 250.000 Euro finanzieren. Das entspricht bei 3,5 Prozent Zinsen einer Zinsbelastung von rund 175.000 Euro.

Insgesamt liegen die Kosten für Haus, Erbpacht und Finanzierung bei rund 685.000 Euro. Diese Variante reduziert die Anfangsbelastung deutlich. Allerdings müssen Sie auch über die Kreditlaufzeit von 20 Jahren hinaus die laufenden Zahlungen an die erbbaurechtsgebende Person leisten.