Immobilienverrentung per Leibrente

Eine Leibrente läuft, solange die berechtigte Person lebt. Sie endet automatisch mit dem Tod. Nicht zu verwechseln ist sie mit befristeten Varianten, sogenannte abgekürzte Leibrenten oder Zeitrenten. Solche Modelle mit fester Laufzeit – etwa 10, 15 oder 20 Jahre – sind ebenso möglich wie lebenslange Zahlungen. Prüfen Sie daher genau, ob die Rentenzahlung wirklich lebenslang vereinbart ist. Je nach Vertrag kann die Leibrente unterschiedlich ausgestaltet sein.

Neben der lebenslangen Leibrente gibt es Sonderformen, die Laufzeit oder Zahlungsbeginn unterschiedlich regeln. Nutzungsrechte können den Vertrag ergänzen, sind aber keine Pflichtbestandteile.

In diesem Fall erhalten Sie die vereinbarte Rente bis zu Ihrem Lebensende. Das sorgt für langfristige finanzielle Sicherheit; dafür fällt die monatliche Zahlung meist etwas geringer aus. Stirbt die berechtigte Person früh, endet die Zahlung sofort. Erbinnen und Erben haben keinen Anspruch.

Hier endet die Zahlung nach einer vertraglich festgelegten Laufzeit, zum Beispiel nach 10 oder 20 Jahren, auch wenn Sie länger leben. Diese Variante kann interessant sein, wenn Sie eine planbare Zusatzeinnahme über einen bestimmten Zeitraum wünschen.

Bei einer sofort beginnenden Leibrente startet die Zahlung direkt nach Vertragsabschluss. Eine aufgeschobene Leibrente beginnt erst zu einem späteren Zeitpunkt. Dieses Modell eignet sich beispielsweise, wenn Sie zunächst eine bestehende Einkommensquelle weiter nutzen möchten und die Leibrente erst im höheren Alter benötigen.

Die Leibrente passt zu Menschen, die schuldenfrei in einer eigenen Immobilie leben und im Alter ein zusätzliches Einkommen wünschen. Vor allem wenn Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und deren Wert im Alter selbst nutzen möchten, eignet sich eine Leibrente gut. Falls Sie flexibler über Ihr Vermögen verfügen oder es vererben wollen, ist ein klassischer Verkauf oft besser.

Die Höhe der Rentenzahlung hängt von mehreren Faktoren ab:

• dem Wert Ihrer Immobilie,
• Ihrem Alter,
• der vereinbarten Rentendauer,
• der Art der Nutzungsrechte,
• dem aktuellen Zinsniveau und den Vertragsbedingungen.

Je älter Sie beim Abschluss sind, desto höher fällt meist Ihre Rente aus. Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht dagegen mindert die monatliche Zahlung, weil die Käuferin oder der Käufer die Immobilie erst später selbst nutzen oder verkaufen kann.

Die Berechnung der monatlichen Rente übernehmen in der Regel Gutachterinnen oder Gutachter, Notarinnen, Notare oder spezialisierte Anbieter. Dazu nutzen sie sogenannte Sterbetafeln, aus denen die statistische Lebenserwartung hervorgeht. Außerdem spielt der Marktwert Ihrer Immobilie und der Zinssatz eine Rolle. Besteht ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht, sinkt der Immobilienwert. Unter Annahme einer bestimmten Laufzeit bzw. Restlebenserwartung ergibt sich dann die monatliche Rentenzahlung. Sie fällt umso geringer aus, je länger die erwartete Laufzeit ist.

So wirken sich Wohnrecht und Vertragsform beispielhaft auf die monatliche Zahlung aus. Diese Darstellung ist vereinfacht. In der Praxis erfolgen komplexere Rechnungen.

Bei einer Leibrente ist ein sorgfältig aufgesetzter Vertrag besonders wichtig. Halten Sie darin fest, ob und in welchem Umfang ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht besteht und stellen Sie sicher, dass dieses Recht im Grundbuch eingetragen wird. Regeln Sie klar, wer künftig für Instandhaltung, Reparaturen und Nebenkosten aufkommt. Denken Sie darüber hinaus auch an eine Grundschuld  im Grundbuch. Sie sichert Ihre Rentenzahlungen ab, wenn die Käuferin oder der Käufer die Immobilie später verkauft.

Das Finanzamt betrachtet die Leibrente als Mischung aus Kaufpreis und Gewinnanteil. Ein Teil jeder Zahlung gilt als Rückzahlung des Kaufpreises und bleibt steuerfrei. Der andere Teil – der sogenannte Ertragsanteil – unterliegt der Einkommensteuer, weil das Finanzamt annimmt, dass Sie durch die über viele Jahre gestreckte Auszahlung einen Gewinn erzielen. Dieser Gewinn kann tatsächlich entstehen, wenn die Gesamtsumme der Rentenzahlungen am Ende den ursprünglichen Immobilienwert übersteigt. Dann hätten Sie über die Zeit mehr Geld erhalten als bei einem sofortigen Verkauf. Wie hoch dieser Ertragsanteil ist, hängt von Ihrem Alter beim Rentenbeginn ab. Je älter Sie sind, desto niedriger ist der steuerpflichtige Anteil. Wer mit 70 Jahren startet, versteuert etwa 15 Prozent der Rente. Der Rest bleibt steuerfrei. 

Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt nur an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und in dieser Zeit nicht selbst bewohnt wurde. Auch wenn Sie nur im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in Ihrer Immobilie gewohnt haben, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Neben der Leibrente gibt es auch andere Modelle:

• Teilverkauf: Sie verkaufen nur einen Anteil Ihrer Immobilie und bleiben Miteigentümerin oder Miteigentümer. Dafür erhalten Sie eine anteilige Auszahlung des Immobilienwerts und dürfen Ihr Zuhause weiter bewohnen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete.
• Umkehrhypothek: Sie beleihen Ihre Immobilie, anstatt sie zu verkaufen. Dafür erhalten Sie eine monatliche Zahlung oder eine Einmalzahlung. Das Eigentum bleibt bei Ihnen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt bei Auszug, Verkauf oder Tod.

Beide Modelle bringen mehr Flexibilität als die Immobilienverrentung, unterscheiden sich aber in Kosten, Risiko und Gestaltung.

Die Leibrente kann Ihre finanzielle Situation im Ruhestand verbessern. Sie erhalten regelmäßige Zahlungen und dürfen in Ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben. Voraussetzung ist ein notariell beurkundeter Vertrag. Das Team Ihrer Volksbank Raiffeisenbank vor Ort hilft Ihnen, die finanziellen Auswirkungen einer Leibrente einzuschätzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.