Übersteigt die Höhe Ihres zu vererbenden Vermögens den staatlich gewährten Freibetrag, müssen Ihre Nachlassempfängerinnen und Nachlassempfänger Erbschaftssteuer zahlen. Ersparen Sie Ihren Erbinnen und Erben die Abgaben, indem Sie zu Ihren Lebzeiten einen Nießbrauch vereinbaren.
Nießbrauch: So sparen Sie beim Vererben
Kurz und kompakt
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Der Nießbrauch ermöglicht es, das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, während der ursprüngliche Eigentümer weiterhin die Nutzungsrechte behält.
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Durch einen Vorbehaltsnießbrauch können Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder verschenken und dennoch darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen.
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Durch Nießbrauch können Schenkungs- oder Erbschaftssteuern reduziert werden, da der Wert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen wird.
Tipps für Nießbrauchgeberinnen und Nießbrauchgeber
In welchen Fällen ist ein Nießbrauch sinnvoll?
Nießbrauch beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht am Eigentum anderer. Der häufigste Fall ist der Nießbrauch an Immobilien, möglich ist aber auch ein Nießbrauch an einem Unternehmen, an Wertpapieren oder an Kapitalbeteiligungen.
Vererben: Mit dem Nießbrauch ist es möglich, eine Erbschaft vorwegzunehmen. Die Eltern schenken beispielsweise ihren Kindern ihr Eigenheim, bleiben aber im Haus wohnen oder vermieten es. Mit dem Nießbrauch ist es Erblasserinnen und Erblassern also möglich, ihren späteren Erbinnen und Erben bereits zu Lebzeiten eine Immobilie zu übertragen, sich selbst aber die wesentlichen Nutzungsrechte vorzubehalten. Den Nießbrauch müssen Sie ins Grundbuch eintragen lassen. Er endet spätestens mit dem Tod der Nießbrauchsberechtigten oder des Nießbrauchsberechtigten, umgangssprachlich Nutznießer genannt.
Schenkung: Bei einer Schenkung kann die ursprüngliche Besitzerin oder der ursprüngliche Besitzer weiterhin von der Immobilie profitieren und gleichzeitig Steuern sparen, indem sie oder er Nießbrauch für sich an der ehemaligen Immobilie vereinbart.
Unternehmensnachfolge: Will eine Eigentümerin oder ein Eigentümer ihr oder sein Unternehmen übergeben, kann sie oder er einen Nießbrauch vereinbaren und die Kontrolle über Unternehmensvermögen und -immobilien schrittweise an eine Nachfolgerin oder einen Nachfolger übertragen.
Vermögen zu Lebzeiten verschenken spart Steuern
Die Höhe des gewährten Freibetrags bei der Erbschaftssteuer ist davon abhängig, welcher Verwandtschaftsgrad zwischen Ihnen als Erblasserin oder Erblasser und Ihren Erbinnen und Erben besteht. Wenn Sie Ihr Vermögen Ihrer Tochter oder Ihrem Sohn hinterlassen, beläuft sich der Freibetrag auf 400.000 Euro, bei Ihrer Ehepartnerin oder Ihrem Ehepartner auf 500.000 Euro.
Anders als bei der Erbschaft können Sie den Freibetrag alle zehn Jahre erneut in Anspruch nehmen, wenn Sie Ihr Vermögen schon zu Lebzeiten als Schenkung übertragen. Schenken Sie Ihrem Kind jedoch eine Immobilie oder ein Grundstück mit einem Wert, der die Freibetragsgrenze übersteigt, fällt Schenkungssteuer an. Die Schenkungssteuer-Freibeträge richten sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad. Mithilfe des Nießbrauchs können Sie die Höhe dieser Abgabe reduzieren.
Art des Nießbrauchs 1: Steuerersparnis durch Vorbehaltsnießbrauch
Wenn Sie eine Vereinbarung über einen Vorbehaltsnießbrauch abschließen, können Sie Ihrer Tochter oder Ihrem Sohn Ihre Immobilie als Schenkung überlassen, zugleich aber das Nutzungsrecht für die Immobilie behalten. Zwar fällt dann je nach Immobilienwert Schenkungssteuer an, doch reduziert sich diese um den Nießbrauchswert. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht hierfür Bewertungstabellen, mit deren Hilfe sich der Nießbrauchswert ermitteln lässt. Informieren Sie sich auch bei Ihrer Bank vor Ort über die Steuervorteile durch Nießbrauch.
Art des Nießbrauchs 2: Steuerersparnis durch Zuwendungsnießbrauch
Alternativ können Sie einen Zuwendungsnießbrauch vereinbaren. Dabei bleiben Sie die Eigentümerin oder der Eigentümer Ihrer Immobilie und räumen Ihrer Tochter oder Ihrem Sohn einen Nießbrauch ein. Damit übertragen Sie das Recht zur Fruchtziehung, also zur Erzielung von Einkünften. So erhält Ihr Kind zum Beispiel die Mieteinnahmen, während Sie Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie bleiben. Da beim Zuwendungsnießbrauch die Nießbrauchsberechtigte oder der Nießbrauchsberechtigte die Einnahmen versteuern muss, können Sie auf diese Weise gegebenenfalls von einem Steuerfreibetrag und einem günstigeren Steuerprogressionssatz Ihres Kindes Gebrauch machen – zum Beispiel während dessen Ausbildung oder Studium.
Art des Nießbrauchs 3: Nachrangiger Nießbrauch
Diese Variante ähnelt dem Vorbehaltsnießbrauch. Zusätzlich ist dabei geregelt, wer das Nießbrauchsrecht nach dem Tod der ursprünglichen Inhaberin oder des ursprünglichen Inhabers erhält.
Art des Nießbrauchs 4: Bruchteilsnießbrauch
Beim Bruchteilsnießbrauch beschränkt sich das Nießbrauchsrecht auf einen spezifischen Teilbereich eines Hauses oder Grundstücks.
Art des Nießbrauchs 5: Quotennießbrauch
Beim Quotennießbrauch vereinbaren Eigentümerin und Eigentümer sowie Nießbrauchsberechtigte und Nießbrauchsberechtigter eine feste Quote, zu der die Nießbrauchsberechtigte oder der Nießbrauchsberechtigte einen Anteil an den Mieteinnahmen erhält.
Rechte, Pflichten und Kosten beim Nießbrauch
Das Nießbrauchsrecht beinhaltet neben dem Wohnrecht zusätzliche Nutzungsrechte. Wenn im Alter hohe Kosten auf Sie zukommen – zum Beispiel durch einen Platz im Pflegeheim – profitieren Sie von den Mieteinnahmen der Immobilie. Weil Sie jedoch nicht Eigentümerin oder Eigentümer sind, haben Sie nicht mehr das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder zu vererben. Die Nutznießerin oder der Nutznießer hat die Pflicht, die ihr oder ihm übertragene Immobilie ordnungsgemäß zu erhalten. Sie oder er trägt nicht nur die Ausgaben für notwendige Versicherungen, sondern auch für Betriebs- und Nebenkosten sowie die Instandhaltung.
Wie wird Nießbrauch bei Sozialleistungen angerechnet?
Wenn eine Nießbrauchsberechtigte oder ein Nießbrauchsberechtigter Sozialleistungen beanspruchen möchte, beispielsweise weil ihr oder sein Vermögen für die Zuzahlung zu einem Pflegeplatz nicht ausreicht, versucht das Sozialamt zunächst, das Nießbrauchsrecht in bare Münze zu verwandeln. Eine Pflegeheimbewohnerin oder ein Pflegeheimbewohner muss Einkünfte, die sie oder er aufgrund von Nießbrauch durch Mieteinnahmen erzielt, für ihre oder seine Unterbringung ausgeben. Steht die betroffene Immobilie aber leer, darf der Sozialhilfeträger keine Vermietung fordern.
Haben Eltern eine Immobilie verschenkt, bevor sie pflegebedürftig wurden, darf der Sozialhilfeträger verlangen, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird. Allerdings nur, wenn sie nicht mehr als 10 Jahre zurückliegt.
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Fortbestand des Nießbrauchs bei Verkauf
Das Nießbrauchsrecht bleibt nach dem Verkauf einer Immobilie bestehen. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin erwirbt zwar die Immobilie, die Nießbrauchsberechtigte oder der Nießbrauchsberechtigte behält aber ihr oder sein Nutzungsrecht. Das kann zur Folge haben, dass der Marktwert der Immobilie sinkt, weil sie mit einem Nießbrauch belastet ist.
Befreiung von der Grunderwerbssteuer
Für das Einräumen eines Nießbrauchs für Ihre Immobilie können Grunderwerbssteuern anfallen. Anders als bei einer Schenkung verringert sich dabei die Steuerbemessungsgrundlage nicht um den Wert des Wohnrechts. Die Grunderwerbssteuer bleibt Ihnen nur erspart, wenn Sie mit Personen einen Nießbrauch vereinbaren, die aus der geraden Verwandtschaftslinie stammen. Das sind zum Beispiel Ehegattinnen und Ehegatten oder Kinder.
Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?
Vorteile des Nießbrauchs:
Grundsätzlich ist der Nießbrauch dem Wohnrecht vorzuziehen, da er der Berechtigten oder dem Berechtigten ein umfassendes Nutzungsrecht einräumt. Das heißt, Sie als Nießbrauchsberechtigte oder Nießbrauchsberechtigter können die Immobilie auch zu anderen Zwecken verwenden als dazu, selbst darin zu wohnen. So ermöglicht Ihnen ein Nießbrauch zum Beispiel, die Immobilie zu vermieten. Sie können die Immobilie beispielsweise als Ferienwohnung anbieten oder sie für geschäftliche Zwecke nutzen, solange Sie baulich nichts verändern. Einnahmen aus Verpachtung dürfen Sie behalten. Das Wohnrecht bietet diese Vorteile nicht.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der steuerliche Vorteil. Beim Nießbrauch kann die Nutznießerin oder der Nutznießer die Kosten für Instandhaltung und andere Ausgaben steuerlich geltend machen. Dies ist beim Wohnrecht nicht möglich, da es keine Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung gibt.
Nachteile des Nießbrauchs:
Zwar kann die Nutznießerin oder der Nutznießer bei einem Nießbrauch Einnahmen aus der Immobilie generieren, aber dafür ist sie oder er auch verpflichtet, alle laufenden Kosten zu tragen sowie die Instandhaltung des Objekts zu gewährleisten. Bei einer Wohnrecht-Regelung sind diese Verpflichtungen in den meisten Fällen Sache der Eigentümerin oder des Eigentümers.
Kurz erklärt: Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht
Nießbrauch | Wohnrecht | |
Nutzungsumfang | Vermietung und Verpachtung möglich | beschränkt auf Wohnen |
Flexibilität | vielseitige Nutzung möglich | nur zu Wohnzwecken |
Einnahmen | aus Vermietung vorhanden | keine |
steuerliche Vorteile | Kosten absetzbar | Kosten nicht absetzbar |
Vererbbarkeit | Nießbrauch endet meist mit dem Tod der Berechtigten oder des Berechtigten | Wohnrecht lässt sich vererben oder übertragen |
Grenzen des Nießbrauchs
In der Regel können Sie einen Nießbrauch nur für Grundstücke, bewegliche Sachen oder Rechte vereinbaren. Beachten Sie dabei, dass ein Nießbrauch weder übertragbar noch vererbbar ist. Mit dem Ableben der Nießbrauchsberechtigten oder des Nießbrauchsberechtigten erlischt das Recht zur Nutzung. Zudem lässt sich ein Nießbrauch durch eine Vereinbarung zeitlich begrenzen. Er gilt also nicht notwendigerweise lebenslang. Eine Nießbrauchsberechtigte oder ein Nießbrauchsberechtigter kann nicht über die Sache verfügen, also zum Beispiel eine Immobilie verkaufen. Dieses Recht ist der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin oder dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer vorbehalten.
Gang zum Notar unumgänglich
Es gibt zwei Wege, ein Nutzungsrecht für eine Immobilie festzulegen. Entweder Sie vereinbaren einen Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB oder ein Wohnrecht nach § 1093 BGB. Beides müssen Sie notariell in einem Nießbrauchsvertrag beglaubigen lassen. Damit Sie das jeweilige Recht gegenüber Dritten geltend machen können, ist in beiden Fällen ein Eintrag ins Grundbuch notwendig.
FAQs zum Thema Nießbrauch
Ein Nießbrauch erlaubt dem Nießbraucher oder der Nießbraucherin, eine Immobilie zu nutzen, also zum Beispiel Mieteinnahmen zu kassieren. Der Eigentümer der Immobilie bleibt jedoch der alte.
Der ursprüngliche Eigentümer bleibt derselbe. Er darf weiterhin über das Haus verfügen. Der Nießbraucher oder die Nießbraucherin hat lediglich das Recht, das Haus zu nutzen und Erträge daraus zu ziehen.
In der Regel kommt der Nießbraucher für die laufenden Kosten auf. Dazu zählt auch die Grundsteuer. Dies kann aber im Einzelfall unterschiedlich geregelt sein und sollte im Nießbrauchsvertrag festgehalten werden.
Der Wert eines Nießbrauchs hängt von mehreren Faktoren ab, zum Beispiel vom Wert der Immobilie, von der Dauer des Nießbrauchs und vom Alter des Nießbrauchers oder der Nießbraucherin. Es gibt Tabellen und Formeln, mit denen sich der aktuelle Wert des Nießbrauchs bestimmen lässt. Diese Berechnung kann komplex sein und wird oft von Fachleuten durchgeführt.
Das hängt vom Nießbrauchsvertrag ab. In der Regel ist ein Nießbrauch persönlich und endet mit dem Tod des Nießbrauchers oder der Nießbraucherin. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, einen vererbbaren Nießbrauch festzulegen.
