Die Preise für selbstgenutzte Wohnimmobilien steigen wieder. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet in seiner Studie für 2026 mit einem Plus von rund drei Prozent. Für Käuferinnen und Käufer bleibt die Lage angespannt: Wohnraum fehlt vielerorts, Einkommen halten nicht überall Schritt und hohe Kaufnebenkosten erschweren den Weg ins Eigentum.
Wohnimmobilienmarkt 2026: Preise steigen wieder
Kurz und kompakt
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Die Preise steigen: Der BVR erwartet 2026 ein Plus von rund drei Prozent bei selbstgenutzten Wohnimmobilien.
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Eigentum bleibt schwer erreichbar: Seit 2018 sind Kaufpreise bundesweit rund sieben Prozent stärker gestiegen als verfügbare Einkommen.
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BVR fordert Entlastung: Mehr Wohnungsbau, niedrigere Kaufnebenkosten und Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer sollen den Eigentumserwerb erleichtern.
Eigentum bleibt vielerorts schwer erreichbar
Der Markt bleibt angespannt
Nach der Zinswende im Jahr 2022 und rückläufigen Kaufpreisen im Jahr 2023 hat sich der Wohnimmobilienmarkt wieder stabilisiert. Seit Ende 2024 zieht die Nachfrage an. 2025 lagen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum erneut über dem Vorjahresniveau. Für 2026 rechnet der BVR nun mit einem moderaten Preisanstieg um rund drei Prozent. Der frühere Höchststand aus dem Jahr 2022 ist laut Studie zwar noch nicht wieder erreicht, doch die Richtung zeigt nach oben. Für Kaufinteressierte bedeutet das: Der Markt beruhigt sich nicht weiter, sondern wird wieder teurer. Gleichzeitig bleiben die Rahmenbedingungen anspruchsvoll, weil Finanzierungskosten, Eigenkapitalbedarf und regionale Wohnraumknappheit weiterhin stark ins Gewicht fallen.
Spürbar steigende Preise
Die Studie zeigt, warum steigende Preise für viele Käuferinnen und Käufer direkt spürbar werden. Seit 2018 sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum bundesweit um rund sieben Prozent stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen. Besonders ungünstig fällt diese Entwicklung im Süden Deutschlands, in Berlin einschließlich Umland sowie in Teilen Nord- und Westdeutschlands aus. Dort wächst die Lücke zwischen Einkommen und Kaufpreisen besonders deutlich. In Teilen Mittel- und Ostdeutschlands zeigt sich ein anderes Bild, weil die verfügbaren Einkommen dort stärker gestiegen sind als die Immobilienpreise. Entscheidend bleibt damit die regionale Lage. Wer Eigentum erwerben möchte, trifft je nach Wohnort auf sehr unterschiedliche Voraussetzungen.
Knappes Angebot erhöht den Druck
Ein wichtiger Grund für die angespannte Lage liegt im fehlenden Wohnraum. Laut BVR wird der Bedarf an neuen Wohnungen 2026 voraussichtlich nur zu rund 58 Prozent gedeckt. Hinzu kommt: Neuer Wohnraum entsteht nicht immer dort, wo Menschen ihn besonders dringend brauchen. In Ballungszentren fehlen weiter Wohnungen, während ländliche und demografisch rückläufige Regionen teils Leerstand verzeichnen. Diese ungleiche Entwicklung verstärkt die Unterschiede zwischen den Regionen. Wo viele Menschen wohnen oder hinziehen möchten, bleibt das Angebot knapp und der Preisdruck hoch. Für Käuferinnen und Käufer zählt deshalb nicht nur die allgemeine Preisentwicklung, sondern auch die konkrete Lage vor Ort.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital bleiben zentrale Hürden
Neben dem Kaufpreis erschweren auch Kaufnebenkosten den Eigentumserwerb. Der BVR verweist besonders auf die Grunderwerbsteuer, weil sie den Eigenkapitalbedarf erhöht und dadurch viele Haushalte zusätzlich belastet. Für junge Familien und Haushalte mit mittleren oder niedrigeren Einkommen wiegt diese Hürde besonders schwer. Die Studie zeigt, dass 30- bis 44-jährige Mieterhaushalte, die typischerweise erstmals Wohneigentum erwerben könnten, im Mittelwert (Median) über weniger als 10.000 Euro Geldvermögen verfügen. Damit reicht das vorhandene Kapital häufig nicht aus, um Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung solide zusammenzubringen. Eigentum gelingt dann oft nur mit Erbschaften, Schenkungen oder familiärer Unterstützung.
Der BVR fordert Entlastung und mehr Tempo beim Bauen
BVR-Präsidentin Marija Kolak bewertet die bisherigen politischen Schritte zur Beschleunigung des Wohnungsbaus positiv. Dazu zählen der Bau-Turbo, der Regierungsentwurf für ein Baugesetzbuch-Upgrade, die Bestrebungen für ein Gebäudetyp-E-Gesetz und der 13-Punkte-Plan zur Senkung der Baukosten. Entscheidend sei nun die zügige Umsetzung, damit Investitionen in neuen Wohnraum leichter gelingen. Zugleich fordert der BVR niedrigere Kaufnebenkosten. Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer könnten aus Sicht des Verbands über Freibeträge, niedrigere Steuersätze bei Selbstnutzung oder gezielte Freistellungen für junge Familien wirken.
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