Die vorzeitige Ablösung einer Baufinanzierung stellt eine Möglichkeit dar, finanzielle Flexibilität zu schaffen oder Kosten zu reduzieren. Besonders in Phasen niedriger Zinsen kann es sinnvoll sein, bestehende Kreditverträge zu überprüfen und mit aktuellen Angeboten zu vergleichen. Durch eine Neustrukturierung profitieren Sie dann unter Umständen von besseren Konditionen, reduzieren Ihre monatliche finanzielle Belastung oder werden schneller schuldenfrei.
Baufinanzierung oder Baukredit vorzeitig ablösen
Kurz und kompakt
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Bei einer Baufinanzierung haben Sie nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und können sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung beenden.
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Erfolgt die Kündigung früher, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe sich nach der Restlaufzeit, der verbleibenden Restschuld und nach dem Zinssatz richtet.
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Die Berechnung erfolgt nach der Aktiv-Passiv- oder der Aktiv-Aktiv-Methode. Eine gesetzliche Deckelung der Entschädigung gibt es bei Baufinanzierungen nicht.
Chancen und Vorteile einer vorzeitigen Baufinanzierungsablösung
Gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht
Eine Baufinanzierung lässt sich nicht beliebig jederzeit kündigen. In der Regel verlangen Banken ein nachvollziehbares berechtigtes Interesse (§ 500 Absatz 2 BGB). Ein klassisches Beispiel dafür ist der Verkauf der Immobilie: Weil die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient, erfordert der Eigentumswechsel die Ablösung des Darlehens. In diesem Fall berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung. Anders verhält es sich, wenn seit der vollständigen Auszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind. Hier greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Damit können Sie Ihren Vertrag auch vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen – in der Regel ohne die Vorfälligkeitsentschädigung.
Kosten einer vorzeitigen Ablösung
Wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen, verlangt die Bank in den meisten Fällen zusätzlich zur Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Absatz 1 BGB). Mit dieser Gebühr sichern sich Finanzinstitute gegen die entgangenen Zinserträge ab. Grund dafür ist, dass Banken über die gesamte Vertragslaufzeit mit den Zinserträgen planen und eine vorzeitige Ablösung zu finanziellen Einbußen seitens Bank führt. Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit und je höher die Restschuld und der Zinssatz sind, desto höher fällt die Entschädigung an die Bank aus.
Die Entschädigung fällt umso geringer aus, je geringer die Restschuld, die restliche Laufzeit der Baufinanzierung und der vereinbarte Zinssatz sind. Außerdem zahlen Sie weniger Entschädigung, wenn Sie in Ihrem Kreditvertrag ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart haben. Die Berechnung enthält zudem in der Regel eine feste Bearbeitungsgebühr.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Seit dem 21. März 2016 (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist es für Kreditinstitute verpflichtend, über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag zu informieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierbei die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“ und die „Aktiv-Aktiv-Methode“ als zulässig anerkannt.
Aktiv-Passiv-Methode
Diese Methode geht von einer sicheren Wiederanlage des zurückgezahlten Darlehens auf dem Geld- und Kapitalmarkt aus. Bei dieser Berechnung vergleicht die Bank, welche Zinsen sie bis zum Vertragsende erhalten hätte und welche Erträge sie durch eine alternative Wiederanlage erzielen kann.
Aktiv-Aktiv-Methode
Hier geht die Bank davon aus, dass sie den vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrag unmittelbar wieder als neues Darlehen weitervergeben kann. Der finanzielle Nachteil ergibt sich dabei aus zwei Komponenten: Zum einen aus dem entgangenen Zinsgewinn, zum anderen aus der Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Zinssatz und den Konditionen des neu vergebenen Kredits.
Im Vertrag eingerechnete Kosten für das individuelle Risiko und für die Verwaltung des Vertrags müssen abgezogen werden, da diese nach der Rückzahlung nicht mehr anfallen. Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten gibt es bei einer Immobilienfinanzierung allerdings keine Deckelung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
