Nutzfläche: Wie wird sie berechnet?

Kurz und kompakt

  • Die Nutzfläche spielt bei der Preisermittlung von Immobilien eine zentrale Rolle und unterscheidet sich von Wohn- und Grundfläche.

  • Sie wird durch Addition der entsprechenden Raumflächen berechnet, unabhängig von Deckenhöhe oder offenen Flächen.

  • Wohnfläche ist laut WoFIV der bewohnbare Teil einer Immobilie, inklusive Küche, Bad und Balkon, letzterer nur anteilig.

  • Bei der Wohnflächenberechnung zählen Deckenhöhen mit: Unter einem Meter bleibt die Fläche unberücksichtigt.

Der Unterschied zwischen Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche

Für die Ermittlung von Kauf- oder Mietpreisen für Immobilien ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Wohnfläche wichtig. Hier erfahren Sie, worum es sich bei der Nutzfläche eines Gebäudes handelt, wie sie sich berechnen lässt und wie sie sich von der Wohnfläche, der Grundfläche und auch von der Verkehrsfläche unterscheidet.

Was ist die Nutzfläche?

Wenn Sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten, kommt es bei der Berechnung des Kauf- beziehungsweise Mietpreises auf verschiedene Faktoren an – darunter auch auf die Nutzfläche, kurz NF. Nach DIN-Norm DIN 277 sind Nutzflächen von Gebäuden jene Flächen, die gemäß des jeweiligen Bestimmungszwecks genutzt, aber nicht unbedingt bewohnt werden. Dazu gehören zum Beispiel unausgebaute Dachböden. Die DIN 277 gliedert Nutzflächen entsprechend ihrer Zweckbestimmung in folgende sieben Kategorien:

  • Aufenthalt und Wohnen (z. B. Wohn- und Warteräume),
  • Büroarbeit (z. B. Büro- und Besprechungsräume),
  • Experimente, Hand- und Maschinenarbeit, Produktion (z. B. Küchen und Labore),
  • Lagern, Verteilen und Verkaufen (z. B. Archive und Ausstellungsräume),
  • Bildung, Kultur und Unterricht (z. B. Bibliotheks- und Sporträume),
  • Heilen und Pflegen (z. B. Operationsräume und Räume für Reha),
  • sonstige Nutzflächen (z. B. Sanitärräume und Garderoben).

Nutzflächenberechnung

Bei der Nutzflächenberechnung addieren Sie lediglich die Quadratmeterzahlen der Räume, die gemäß DIN 277 als Nutzfläche definiert sind. Alle anderen Faktoren und Räume – zum Beispiel die Deckenhöhe oder der Flur – sind bei der Berechnung nicht relevant. Ein Beispiel für eine Nutzflächenberechnung einer Wohnung kann folgendermaßen aussehen:

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RaumQuadratmeterzahl
Wohnzimmer24
Küche
10
Schlafzimmer
17
Kinderzimmer
15
Bad
7
Abstellraum
4
Keller
20
Balkon
12
Gesamtnutzfläche109 Quadratmeter

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist laut Wohnflächenverordnung (WoFIV) die Fläche einer Immobilie, die im Gegensatz zu den Nutzflächen bewohnbar ist. Zur Wohnfläche gehören Aufenthaltsräume und Räume, die Wohnzwecken dienen wie zum Beispiel Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Speisekammer und Abstellraum. Balkone, Terrassen oder Wintergärten gehören ebenfalls zur Wohnfläche. Allerdings lassen sie sich höchstens bis zu 50 Prozent anrechnen. Die Wohnfläche ist immer Teil der Nutzfläche.

Bei der Wohnflächenberechnung muss die Deckenhöhe und die Tatsache, ob der Raum offen oder geschlossen ist, miteinbezogen werden. Denn Flächen, die sich unter Dachschrägen oder Treppen mit einer Höhe von bis zu einem Meter befinden, dürfen bei der Wohnflächenberechnung nicht angerechnet werden. Bei Räumen, die eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern haben, dürfen Sie hingegen die gesamte Fläche anrechnen. Bei ein bis zwei Metern jedoch nur die Hälfte der Fläche.

Welche Räume zur Nutzfläche und welche zur Wohnfläche zählen:

RaumNutzflächeWohnfläche
Wohn- und Esszimmer
jaja
Küchejaja
Schlafzimmerjaja
Kinderzimmerjaja
Arbeitszimmerjaja
Badjaja
Flur
(innerhalb des Wohnbereichs*)
jaja
Flur
(außerhalb des Wohnbereichs)
neinnein
Abstellraum
(innerhalb des Wohnbereichs*)
jaja
Abstellraum
(außerhalb des Wohnbereichs)
janein
Balkonjaja - nur anteilig
Wintergarten (beheizt)
jaja
Wintergarten (unbeheizt)
jaja
Dachboden (unausgebaut)
janein
Dachboden
(zu Wohnzwecken ausgebaut) /
Räume mit Dachschrägen
jaja - bei einer Deckenhöhe
von mehr als zwei Metern,
darunter nur anteilig
Kellerjanein
Treppenhausneinnein
Heizungsraumneinnein
*Um als Wohnfläche gezählt zu werden, muss sich der Flur innerhalb des Wohnbereichs befinden. Befindet er sich außerhalb des Wohnbereiches, zum Beispiel im Treppenhaus, gehört er zur Verkehrsfläche.

Was ist die Grundfläche?

Die Grundfläche ist die Fläche, auf der das Gebäude den Boden berührt bzw. sie umfasst die gesamte Fläche einer Etage und des gesamten Gebäudes. Überdachte Flächen wie Carports zählen ebenfalls zur Grundfläche. Wenn Sie die Grundfläche Ihrer privat genutzten Wohnung ermitteln möchten, sollten Sie dabei die Wohnflächenverordnung (WoFIV) beachten. Laut dieser müssen Sie bei der Berechnung auch folgende Flächen berücksichtigen:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen,
  • freiliegende Installationen,
  • Einbaumöbel und nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler.

FAQs zum Thema Nutzfläche

Die Grundfläche ist die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. Sie umfasst die Fußbodenflächen aller Stockwerke.

Die Wohnfläche ist die Fläche einer Immobilie, die bewohnbar ist. Dazu zählen beispielsweise Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Kinderzimmer oder Arbeitszimmer.

Der Begriff Nutzfläche bezeichnet Räume, die zwar einen bestimmten Nutzen haben, allerdings nicht bewohnt sein müssen.

    Räume, die weder zur Nutzfläche noch zur Wohnfläche gehören, zählen als Verkehrsfläche oder technische Funktionsfläche. Zu den Verkehrsflächen gehören zum Beispiel Treppen, Flure, Eingänge und Hallen. Die technischen Funktionsflächen hingegen beherbergen betriebstechnische Anlagen wie Heizung, Strom- und Wasserversorgung oder Aufzüge.

      Bei der Berechnung des Immobilienwerts spielt nicht nur die Wohnfläche eine zentrale Rolle, sondern auch die Nutzfläche. Diese sollten Sie genau bestimmen. Ein trockener Keller oder ein ausgebauter Dachboden, die sich auch zu Wohnzwecken nutzen lassen, sind sehr viel höher im Preis zu bewerten als ein feuchter Keller oder ein unausgebauter Dachboden. Bei falschen Quadratmeter-Angaben können die Immobilienkosten wie Miet- oder Kaufpreis zu niedrig oder zu hoch veranschlagt werden.

        Nutzflächen lassen sich unter gewissen Umständen zu Wohnflächen machen. Dafür benötigen Sie eine Genehmigung. Um diese zu erhalten, müssen Sie bestimmte Auflagen erfüllen, zum Beispiel bezüglich der Raumhöhe und der Größe der Fensterflächen. Gegebenenfalls müssen Sie auch Heizungen installieren, Wasser- und Elektroleitungen verlegen und die Wände dämmen lassen. Auskunft darüber, ob eine Nutzfläche Ihrer Immobilie zu einer Wohnfläche umgewandelt werden kann, erteilt die Bauaufsichtsbehörde.

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