Wenn Sie eine Immobilie kaufen, hören Sie viele verschiedene Fachbegriffe zum ersten Mal. Einer davon ist „Beleihungsauslauf“. Anders als viele andere immobilienspezifische Bezeichnungen ist dieser Begriff besonders wichtig für Kreditnehmerinnen und -nehmer. Denn der Beleihungsauslauf hat großen Einfluss darauf, ob die Bank Ihnen gute Konditionen für Ihre Finanzierung anbieten kann.
Beleihungsauslauf – Was ist das?
Kurz und kompakt
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Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des langfristigen Immobilienwerts die von Ihnen benötigte Kreditsumme abdeckt.
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Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, desto wahrscheinlicher gibt Ihnen die Bank einen Kredit.
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Sie können den Beleihungsauslauf senken, indem Sie zum Beispiel Eigenkapital einbringen und auf eine gute Lage der Immobilie achten.
Der Beleihungsauslauf: Ein wichtiger Fachbegriff bei der Immobilienfinanzierung
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf zeigt, mit wie viel Prozent der von Ihnen benötigten Kreditsumme Sie den kompletten Beleihungswert abdecken können, also den von der Bank geschätzten langfristigen Wert der Immobilie. Je niedriger der Auslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Konditionen für Sie. Daher spielt der Beleihungsauslauf eine zentrale Rolle bei der Vergabe von Immobilienkrediten. Denn er entscheidet mit über Zinsen, Eigenkapitalanforderungen und Kreditwürdigkeit. Viele Banken setzen zudem Beleihungsgrenzen, bis zu denen sie bereit sind, Immobilien zu finanzieren. Häufig liegt die Grenze bei 80 oder 90 Prozent.
So berechnen Sie den Beleihungsauslauf
Um den Beleihungsauslauf zu berechnen, müssen Sie die Darlehenssumme durch den Beleihungswert der Immobilie teilen und das Ergebnis mit 100 multiplizieren:
Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100
So erhalten Sie einen Wert in Prozent. Ein Ergebnis von 100 bedeutet, dass Ihre Darlehenssumme dem kompletten langfristigen Immobilienwert entspricht, den die Bank kalkuliert hat. Ein Wert von unter 100 hingegen bedeutet Sicherheit für die Bank. Liegt der Beleihungswert über 100, deckt Ihre Darlehenssumme nicht den Beleihungswert und eine Finanzierung ist in der Regel kaum möglich.
Beispielrechnung für den Beleihungsauslauf
Angenommen, Sie möchten eine Immobilie mit einem Marktwert von 400.000 Euro kaufen. Die Bank setzt den Beleihungswert auf 360.000 Euro fest. Sie benötigen ein Darlehen in Höhe von 288.000 Euro. Für den Beleihungsauslauf ergibt sich folgende Rechnung:
(288.000 Euro / 360.000 Euro) × 100 = 80 Prozent
In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf also 80 Prozent. Das liegt innerhalb der von vielen Banken bevorzugten Spanne.
Vergleich verschiedener Beleihungsausläufe: Auswirkungen auf Zinsen und Kreditvergabe
| Beleihungsauslauf | Risikoeinschätzung durch die Bank | Zinssatz (typisch) | Kreditbewilligung |
|---|---|---|---|
| bis 60 % | sehr geringes Risiko | sehr günstig (Top-Konditionen) | in der Regel problemlos |
| 60-80 % | geringes Risiko | günstig bis moderat | meist gute Chancen, evtl. Nachweise nötig |
| 80-90 % | mitteres Risiko | spürbar höhere Zinsen | möglich, aber mit strengeren Auflagen |
| über 90 % | hohes Risiko | deutlich höhere Zinsen | nur mit guter Bonität und ggf. Zusatzsicherheiten |
Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert
Der Verkehrswert sagt aus, wie viel eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Verkaufsbedingungen wahrscheinlich kostet. Der Beleihungswert hingegen ist eine vorsichtigere Schätzung des langfristigen Werts der Immobilie. Banken rechnen hier mit einem Sicherheitsabschlag, um Risiken wie marktbedingten Preisverfall einzukalkulieren. Während der Verkehrswert für Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer interessant ist, zählt für Kreditinstitute vor allem der Beleihungswert.
Beleihungswert berechnen
Welchen Beleihungswert die Bank Ihrer Immobilie zurechnet, ist eine individuelle Entscheidung. In der Regel liegt der Wert aber unter dem Kaufpreis. Maßgeblich sind unter anderem die Lage, die Art der Immobilie, die geplante Nutzungsart und weitere Faktoren.
Bedeutung des Beleihungsauslaufs bei der Kreditvergabe
Banken schätzen mithilfe des Beleihungsauslaufs das Ausfallrisiko eines Kredits ein, also die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die geliehene Summe nicht zurückzahlen können werden. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto sicherer ist das Geschäft für die Bank. Ein günstiger Wert erhöht also die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank Ihren Kreditantrag genehmigt und keine weiteren Auflagen verlangt.
Weitere Einfluss-Faktoren bei der Kreditvergabe
Neben dem Beleihungsauslauf berücksichtigen Banken eine Reihe weiterer Faktoren, wenn sie über die Vergabe eines Immobilienkredits entscheiden. Besonders wichtig ist die absolute Höhe des Darlehens: Höhere Kreditsummen bergen ein größeres Risiko und führen deshalb oft zu strengeren Prüfungen oder höheren Zinssätzen. Der Beleihungswert selbst spielt ebenfalls eine Rolle und sollte möglichst hoch sein. Das betrifft zum Beispiel Immobilienarten wie Ferienhäuser oder denkmalgeschützte Immobilien, für die der Markt kleiner ist. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Eigenkapital. Wenn Sie einen größeren Anteil der Gesamtkosten selbst aufbringen können, signalisieren Sie der Bank finanzielle Stabilität und reduzieren das Ausfallrisiko des Kredits. Die Immobilien-Art fließt auch in die Bewertung ein: Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Stadt gelten meist als wertvoller als Immobilien auf dem Land oder Gewerbe-Immobilien. Die Lage der Immobilie beeinflusst wiederum nicht nur den aktuellen, sondern auch den langfristigen Wert und damit die Bereitschaft der Bank zu günstigen Konditionen. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um eine erste Orientierung für Ihre Finanzierung zu bekommen.
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FAQs zum Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent des langfristigen Immobilienwerts der von Ihnen benötigte Kredit abdeckt. Mithilfe dieser Zahl kann die Bank einschätzen, ob es sich lohnt, Ihnen einen Kredit zu geben. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Bei einem Wert von beispielsweise 80 Prozent finanziert die Bank 80 Prozent des von ihr geschätzten langfristigen Immobilienwerts. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie durch Eigenkapital abdecken.
Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie aktuell wahrscheinlich auf dem Markt erzielt. Der Beleihungswert hingegen ist der langfristige Wert. Diesen schätzt die Bank vorsichtiger ein und berücksichtigt dabei mögliche Wertschwankungen und andere Risiken. Er liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Letzterer ist vor allem für Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer relevant. Der Beleihungswert dient nur der Absicherung der Bank.
Ein niedriger Beleihungsauslauf wirkt sich positiv auf Ihre Kreditkosten aus. Er senkt in der Regel den Zinssatz, da das Ausfallrisiko für die Bank geringer ist. Viele Banken staffeln ihre Zinssätze, etwa bei 60, 80 oder 90 Prozent.
Eigenkapital senkt den Finanzierungsbedarf und damit den Beleihungsauslauf. Wer viel Eigenkapital einbringt, verbessert seine Chancen auf eine Kreditzusage und erhält häufig bessere Zinskonditionen. Banken werten eine hohe Eigenbeteiligung zudem als Zeichen finanzieller Stabilität. Als Eigenkapital zählen nicht nur Ersparnisse, sondern auch Eigenleistungen am Bau oder Fördermittel.
Ja, der Beleihungsauslauf kann sich beispielsweise durch Tilgungen oder eine Wertsteigerung der Immobilie ändern. Wenn der Kreditbetrag sinkt, verbessert sich das Verhältnis zum Beleihungswert, was bei einer Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen führen kann. Wichtig ist: Für bestehende Verträge gelten die ursprünglichen Konditionen unabhängig von Veränderungen.
Viele Banken setzen die Obergrenze bei 90 bis 100 Prozent des Beleihungswerts – darüber hinaus ist eine Finanzierung nur in Ausnahmen möglich. Ab einem Beleihungsauslauf von über 80 Prozent verschlechtern sich in der Regel die Zinskonditionen deutlich. Wer ohne Eigenkapital finanziert, muss mit strengeren Vorgaben rechnen, zum Beispiel mit der Forderung nach Sicherheiten oder einer Bonitätsprüfung.
