Eine Immobilie zu vererben kann kompliziert sein, denn sie lässt sich nicht so einfach wie Geld oder Wertpapiere unter den Erbinnen und Erben verteilen. Regeln Sie als Erblasserin oder Erblasser daher alles in einem Testament – auch für den Fall, dass das geerbte Haus verkauft wird.
Immobilie vererben
Kurz und kompakt
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Die frühzeitige Regelung der Immobilienvererbung durch ein Testament hilft, Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden.
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Eine Schenkung zu Lebzeiten kann steuerliche Vorteile bieten, da Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können.
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Bei Schenkung einer Immobilie an Ehepartner ist diese unabhängig vom Wert steuerfrei. Eine notarielle Beglaubigung ist dafür erforderlich.
Streit um das Immobilienerbe vermeiden
Frühzeitig regeln
Schieben Sie Ihre Planung nicht auf die lange Bank, sondern kümmern Sie sich so vorausschauend und früh wie möglich um den Nachlass. So haben Sie Zeit, alles in Ruhe zu regeln und können Streit zwischen den Erbinnen und Erben vermeiden, der mitunter langwierig sein kann und sowohl die Erbinnen und Erben als auch das Haus an die Substanz gehen kann. Bedenken Sie auch die gesetzliche Erbfolge, die eintritt, wenn kein Testament vorliegt.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Wer erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen. Für die Erbschaftsteuer gelten allerdings Freibeträge. Diese richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad der Erbin oder des Erben zur Erblasserin oder zum Erblasser.
Verwandtschaftsgrad | Höhe des Freibetrags |
Ehepartnerin, Ehepartner, eingetragene Lebenspartnerin, eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro |
Kinder, Stiefkinder | 400.000 Euro |
Enkelinnen und Enkel | 200.000 Euro |
Eltern, Großeltern | 100.000 Euro |
Alle anderen Erbinnen und Erben | 20.000 Euro |
Schenkung als Alternative
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten der Erblasserin oder des Erblassers eine Alternative sein, zum Beispiel, um die Erbinnen und Erben bei der Erbschaftsteuer zu entlasten. Ob eine Schenkung der richtige Weg ist, hängt von den jeweiligen Vermögens- und Familienverhältnissen ab. Bei einer Schenkung gelten zwar die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft, aber der Freibetrag darf alle zehn Jahre neu genutzt werden. Dies eröffnet die Möglichkeit, weitere Vermögenswerte steuerfrei zu übertragen.
Die Schenkung einer Immobilie an die Ehepartnerin oder den Ehepartner bzw. die eingetragene Lebenspartnerin oder den eingetragenen Lebenspartner ist zu Lebzeiten steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch der Wert des Objektes ist. Genau wie der Verkauf einer Immobilie muss auch eine Schenkung notariell beglaubigt werden. Bedenken Sie also, dass Kosten für die Notarin oder den Notar und die Änderung des Grundbucheintrags anfallen.
Auch wenn eine Schenkung aus finanziellen Gründen attraktiv erscheinen mag, bedenken Sie, dass Sie mit diesem Schritt bereits zu Lebzeiten alle Eigentumsrechte an der Immobilie abgeben. Im Falle eines finanziellen Engpasses besteht dann nicht mehr die Möglichkeit, das Objekt zu verkaufen. Außerdem erlischt mit der Schenkung der Immobilie auch das Nutzungsrecht. Handelt es sich also um ein selbstbewohntes Objekt, sollten Sie, genau wie bei einem Verkauf, zu Ihrer eigenen Sicherheit ein Wohnrecht oder eine Nießbrauchnutzung vereinbaren.
Schaffen Sie Klarheit beim Vererben einer Immobilie
- Persönliche Vermögensbilanz ziehen
- Offene Gespräche mit den Erbinnen und Erben führen
- Notarin oder Notar, Steuerberaterin oder Steuerberater, Fachanwältin oder Fachanwalt hinzuziehen
- Teilungsanordnung im Testament oder Erbvertrag festsetzen
Fristen und Pflichten für Erbinnen und Erben
Sich im Trauerfall um eine Immobilie kümmern zu müssen, ist eine zusätzliche Belastung. Klären Sie trotzdem möglichst zeitnah, ob das Objekt verschuldet ist, und besichtigen Sie die Immobilie – auch wenn sie weiter entfernt liegt. Denn als Erbin oder Erbe haben Sie nur sechs Wochen Zeit, um eine Erbschaft auszuschlagen. Nehmen Sie das Erbe an, müssen Sie sich als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer um alle Angelegenheiten rund um die geerbte Immobilie kümmern. Dazu zählen auch die laufenden Nebenkosten. Vergessen Sie nicht, den Grundbucheintrag ändern zu lassen, und melden Sie Ihre Erbschaft innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt.
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Immobilie noch zu Lebzeiten verkaufen – Wohnrecht und Nießbrauch
Wenn Sie planen, eine selbstgenutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten an Ihre Erbinnen und Erben weiterzugeben, empfiehlt es sich, dass Sie sich rechtlich absichern und sich somit die weitere Nutzung des Objektes sichern. Dafür bietet es sich an, ein Wohnrecht oder Nießbrauch zu vereinbaren.
Ein Wohnrecht sollte immer vertraglich abgesichert und ins Grundbuch eingetragen werden. Denn so kann es bei einem Verkauf der Immobilie nicht außer Kraft gesetzt werden. Veräußern Ihre Erbinnen oder Erben also noch zu Ihren Lebzeiten die von Ihnen genutzte Immobilie, muss die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer Ihr Wohnrecht anerkennen. Ob das Wohnrecht lebenslang oder nur für eine bestimmte Zeit gilt, kann im Vertrag festgelegt werden. Zudem darf die Familie, also die Ehepartnerin oder der Ehepartner oder die Kinder der berechtigten Person, ebenfalls in der Immobilie wohnen.
Eine Nießbrauch-Vereinbarung ähnelt dem Wohnrecht, ist aber noch weiter gefasst. Sie gesteht der begünstigten Person nicht nur das Recht zu, die betroffene Immobilie für sich selbst zu nutzen, sondern erlaubt auch eine gewerbliche Nutzung oder Vermietung. Genau wie das Wohnrecht sollte Nießbrauch vertraglich festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden. Auch Nießbrauch bleibt bei einem Eigentümerwechsel in Kraft.
An Immobilien hängen Erinnerungen
Dass ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung verkauft wird, hat nicht immer finanzielle Gründe. Faktoren wie die falsche Lage oder kein Eigenbedarf können ebenfalls dazu führen, dass die Erbinnen oder Erben bzw. die Erbengemeinschaft sich für den Verkauf entscheiden. Trotzdem fällt vor allem der Verkauf des geerbten Elternhauses häufig schwer. Sollten Sie sich dennoch für den Verkauf einer Immobilie entscheiden, begleiten und beraten Sie die Expertinnen und Experten Ihrer Volksbank Raiffeisenbank Schritt für Schritt.
Alle Möglichkeiten in der Übersicht
Gesetzliche Erbfolge | Testament | Erbvertrag | Schenkung | |
Notar notwendig? | Nein | Nein | Ja | Bei Immobilien: ja, bei größeren Vermögen: empfehlenswert, aber nicht vorgeschrieben |
Wer erbt was? | Gesetzlich geregelt durch § 1924 ff. BGB | Individuell vereinbart, Pflichtanteile sind jedoch zu beachten | Individuell vereinbart, Pflichtanteile sind jedoch zu beachten | Individuell festlegbar |
Wie dokumentiert? | Keine schriftliche Niederlegung notwendig | Handschriftlich möglich, wenn privat | Notariell bekundet | Notarielle Bekundung nicht zwingend notwendig, bei Schenkung von Immobilien Eintrag ins Grundbuch |
Wer unterschreibt? | Tritt automatisch in Kraft | Die Erblasserin oder der Erblasser bei Einzeltestament, beide Ehepartner bei Gemeinschaftstestament | Alle am Erbvertrag Beteiligten (inkl. aller Erbinnen und Erben) | Die Schenkende oder der Schenkende und die Beschenkte oder der Beschenkte |
Was ist steuerlich zu beachten? | Freibeträge, Steuersätze, ev. Spekulationssteuer (bei Verkauf) | Freibeträge, Steuersätze, ev. Spekulationssteuer (bei Verkauf) | Freibeträge, Steuersätze, ev. Spekulationssteuer (bei Verkauf) | Freibeträge (können alle zehn Jahre genutzt werden), Steuersätze, ev. Spekulationssteuer bei Verkauf |
Erbschein notwendig? | Ja | Nein, wenn notariell | Nein | Nicht möglich |
Inhaltlicher Gestaltungsfreiraum? | Nein | Möglich, bspw. eine Teilungsanordnung oder auch Enterbung | Möglich, bspw. eine Teilungsanordnung oder auch Enterbung | Möglich, Gegenstand der Schenkung und die beschenkte Person sind frei wählbar |
FAQs zur Vererbung von Immobilien
Die Ehepartnerin oder der Ehepartner bzw. die eingetragene Lebenspartnerin oder der eingetragene Lebenspartner und die Kinder können eine von der Erblasserin oder dem Erblasser selbst genutzte Immobilie steuerfrei erben, unabhängig von ihrem Wert. Eine weitere Voraussetzung ist, dass auch die Erbin oder der Erbe die Immobilie selbst bewohnt – und zwar für mindestens zehn Jahre. Sollte das Objekt vor Ablauf dieser Frist verkauft werden, wird nachträglich Erbschaftssteuer fällig.
Wann eine Immobilie überschrieben werden sollte, hängt von vielen persönlichen und individuellen Faktoren ab. Möchten Sie die Immobilie per Schenkung übertragen, um Steuern zu sparen, empfiehlt es sich, die Immobilie frühzeitig ganz oder zumindest teilweise zu überschreiben, damit Sie zehn Jahre später erneut den Freibetrag nutzen können.
2023 gab es eine gesetzliche Änderung bei der Erbschaftssteuer. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sollte sich der Wert der Immobilien stärker am tatsächlichen Verkehrswert orientieren. Hierzu wurde das Verfahren geändert, nach dem Immobilien im Erbfall bewertet werden. Dies führte dazu, dass nun viele Immobilien steuerlich höher bewertet werden. Allerdings betreffen die neuen Steuerregelungen nur die Erbinnen und Erben, die eine vererbte Immobilie nicht selbst bewohnen wollen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie eine Immobilie vererbt werden kann. Ein handschriftliches Testament ist bereits gültig, wenn es mit Ort und Datum versehen und unterschrieben ist. Ein notarielles Testament wird von einer Notarin oder einem Notar aufgesetzt und dann dem zuständigen Nachlassgericht zur Verwahrung übergeben. Eine Alternative zu einem Testament ist ein Erbvertrag. Dieser wird von der Erblasserin oder dem Erblasser gemeinsam mit den Erbinnen und Erben aufgesetzt und kann nur geändert werden, wenn alle Vertragsparteien zustimmen.
