Beleihungswert und die Beleihungsgrenze sind wichtige Faktoren bei einer Immobilienfinanzierung. Hier erfahren Sie mehr über den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze einer Immobilie.
Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Kurz und kompakt
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Der Beleihungswert ist der von Banken ermittelte, langfristig gesicherte Wert einer Immobilie, der mögliche Wertschwankungen berücksichtigt.
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Dieser Wert liegt meist unter dem Marktwert, da er die Werthaltigkeit der Immobilie berücksichtigt und mögliche Marktschwankungen einkalkuliert.
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Der Beleihungswert ist eine zentrale Größe in der Baufinanzierung und dient Banken als Grundlage zur Einschätzung des Kreditrisikos.
Was Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer berücksichtigen sollten
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der langfristig gesicherte Wert einer Immobilie, den die Bank zur Absicherung des Kredits im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs heranzieht. Er dient dem Kreditgeber als Grundlage, um das Risiko eines Wertverlusts über die Laufzeit des Darlehens zu minimieren. Der Beleihungswert entspricht also weder der Kaufsumme noch den Baukosten.
Im Unterschied zum Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert der Immobilie darstellt, berücksichtigt der Beleihungswert mögliche Wertschwankungen und einen Sicherheitsabschlag. Deshalb ist er niedriger als der Kaufpreis. Die Berechnungen der Bank liegen dabei in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Die Differenz zum Verkehrswert müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer selbst in Form von Eigenkapital aufbringen.
Warum ist der Beleihungswert wichtig?
Der Beleihungswert ist entscheidend für die Höhe des Darlehens, das Ihnen die Bank gewährt: Je höher der Beleihungswert, desto größer ist der mögliche Kreditbetrag. Denn ein hoher Beleihungswert bedeutet, dass die Bank die Immobilie für eine sichere Anlage hält, was zu besseren Konditionen führen kann. Zudem beeinflusst der Beleihungswert die Eigenkapitalanforderungen und die Möglichkeit einer Vollfinanzierung.
Wie wird der Beleihungswert berechnet?
Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt in der Regel durch drei Bewertungsverfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Kreditinstitute nutzen bei der Berechnung meistens das Sachwert- und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird ergänzend eingesetzt.
Sachwertverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Baukosten und des Grundstückswerts ermittelt. Aktuelle Entwicklungen werden jedoch nicht berücksichtigt. Dieses Verfahren findet häufig bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei renditeorientierten Immobilien, wie Mietobjekten oder gewerblichen Objekten, eingesetzt. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert und aus den erwarteten Erträgen, die die Immobilie in Zukunft abwirft.
Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich der Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten. Es wird häufig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern genutzt. Diese Methode bildet im Großen und Ganzen den tatsächlichen Wert der Immobilie ab, jedoch unterliegt sie stärker als andere Verfahren Marktschwankungen.
Was bedeutet die Beleihungsgrenze?
Die Beleihungsgrenze bezeichnet den maximalen Anteil des Beleihungswerts, den die Bank bereit ist zu finanzieren. Sie schützt die Bank vor Verlusten, falls der Immobilienwert während der Kreditlaufzeit sinkt. In der Regel liegt der Risikoabschlag, den die Bank zur Risikominimierung vom Beleihungswert abzieht, bei 40 bis 80 Prozent. Aus dieser Differenz errechnet sie die Beleihungsgrenze der Immobilie. Bei besonders bonitätsstarken Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern oder risikoreicheren Finanzierungen kann diese Grenze jedoch variieren.
Beispielrechnung:
Verkehrswert: 400.000 Euro
Beleihungswert: 320.000 Euro (80 Prozent vom Verkehrswert)
Beleihungsgrenze: 224.000 Euro (70 Prozent des Beleihungswertes)
Was versteht man unter dem Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt den Anteil des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Anhand des Beleihungsauslaufs legt das Kreditinstitut die Zinshöhe für das Darlehen fest. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Verlustrisiko für die Bank, zum Beispiel weil Sie einen größeren Anteil des Immobilienwerts durch Eigenkapital abdecken. Ein hoher Beleihungsauslauf kann dagegen ein höheres Risiko für die Bank darstellen und zu höheren Zinssätzen führen. Die Beleihungsauslaufformel lautet:
Darlehensbetrag / Beleihungswert * 100
Beispielrechnung:
Kaufpreis: 400.000 Euro
Eigenkapital: 100.000 Euro
Sicherheitsabschlag von 10 Prozent*: 40.000 Euro
Beleihungswert: 360.000 Euro
Darlehensbetrag: 300.000 Euro
Beleihungsauslaufformel: 300.000 Euro / 360.000 Euro * 100 = 83,33 Prozent
* Der Sicherheitsabschlag ist von Bank zu Bank unterschiedlich und beträgt in der Regel 10 bis 20 Prozent. Er wird vom Kaufpreis abgezogen.
Gibt es Möglichkeiten, über der Beleihungsgrenze zu finanzieren?
Ja, es ist möglich, über der Beleihungsgrenze zu finanzieren. Falls Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kein Eigenkapital zur Verfügung haben, besteht die Möglichkeit einer 100-Prozent- sowie einer 110-Prozent-Finanzierung. Dies führt für die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer in der Regel zu höheren Zinsen, strengeren Bonitätsanforderungen und einem höheren Risiko, weshalb dieser Schritt gut überlegt sein sollte.
| 100-Prozent-Finanzierung | 110-Prozent-Finanzierung |
|---|---|
| In diesem Fall wird der Kaufpreis der Immobilie über das Darlehen abgedeckt. Die Kaufnebenkosten übernimmt jedoch der Käufer. | Hierbei werden über das Darlehen sowohl der Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten finanziert. |
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Welche Unterlagen braucht die Bank?
Für die Ermittlung des Beleihungswerts und die Genehmigung des Darlehens benötigt die Bank eine Vielzahl von Unterlagen. Die folgenden Dokumente sollten Sie vorlegen können:
- Grundbuchauszug
- Baupläne und Baubeschreibung
- Kostenaufstellungen und Kaufvertrag
- Angaben zum Eigenkapital
- Einkommensnachweise und Bonitätsunterlagen
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- bestehende Mietverträge bei Kapitalanlageobjekten
Je detaillierter und vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller kann die Bank den Beleihungswert berechnen und das Darlehen bewilligen.
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Einfluss der Beleihungsgrenze auf 1a und 1b Hypothekendarlehen
Die Beleihungsgrenze spielt eine zentrale Rolle bei der Unterscheidung zwischen dem sogenannten 1a- und dem 1b-Hypothekendarlehen. Die 1a-Hypothek wird vom Finanzinstitut bis zur Beleihungsgrenze vergeben. Sie bietet dem Kreditgeber oder der Kreditgeberin die höchste Sicherheit, weil sie im Grundbuch an erster Stelle eingetragen wird. Im Falle einer Zwangsversteigerung zum Beispiel wird mit dem Versteigerungserlös zuerst diejenige oder derjenige entschädigt, die oder der auch zuerst im Grundbuch eingetragen ist und erst danach alle anderen. Daher bieten Kreditinstitute 1a-Hypothekendarlehen am günstigsten an.
Alles, was über die Beleihungsgrenze hinausgeht, fällt in den Bereich der 1b-Hypothek, die mit höheren Risiken und daher auch höheren Sollzinssätzen verbunden ist. Das Kreditinstitut muss bei einer 1b-Hypothek das größere Ausfallrisiko ausgleichen. Deshalb prüfen Banken sorgfältig, wie weit sie bei einer Finanzierung über die Beleihungsgrenze hinausgehen können.
FAQs zum Beleihungswert und zur Beleihungsgrenze
Der Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie aktuell am Markt erzielen würde, basierend auf Angebot und Nachfrage. Der Beleihungswert hingegen ist der Wert, den die Bank für eine langfristige und risikobewusste Finanzierung zugrunde legt. Dieser Wert liegt meist unter dem Marktwert, da er die Werthaltigkeit der Immobilie berücksichtigt und mögliche Marktschwankungen einkalkuliert.
Das Wertgutachten, das zur Ermittlung des Beleihungs- oder Marktwerts einer Immobilie erstellt wird, zahlt in der Regel die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer. Es ist Teil der Kosten, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung anfallen. Einige Banken ziehen die Kosten für das Gutachten direkt von der Kreditsumme ab, andere verlangen eine separate Bezahlung.
