Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze bezeichnet den Anteil des Beleihungswerts, den die Bank für besonders gut abgesichert hält. Oberhalb dieser Grenze steigt ihr Risiko, weil bei einem späteren Verkauf weniger Sicherheitspuffer bleibt. Die Bank verlangt für diesen Teil deshalb häufig höhere Zinsen, mehr Eigenkapital oder weitere Sicherheiten.

Es gibt keine einheitliche Prozentgrenze, die an der eine geplante Immobilienfinanzierung scheitert. Steigt der Beleihungsauslauf, so fordern Banken aber in der Regel höhere Sicherheiten oder einen höheren Zins. Zudem gelten teilweise spezielle Regeln. Für die Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe dürfen Pfandbriefbanken beispielsweise nur die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts nutzen, um den Kredit zu decken. Hypothekenpfandbriefe sind besonders gesicherte Schuldverschreibungen, die neben einem klassischen Immobilienkredit verwendet werden können. Herausgebende Kreditinstitute sind oft Pfandbriefbanken. Eine Bank darf darüber hinaus finanzieren, bewertet den zusätzlichen Teil jedoch gesondert. Für Ihr Angebot zählen daher die Grenze und die Preisstufen der jeweiligen Bank.

Der Beleihungsauslauf zeigt, welchen Anteil des Beleihungswerts Sie über das Darlehen finanzieren. Die Bank berechnet ihn mit dieser Formel:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag / Beleihungswert × 100

Ein niedriger Beleihungsauslauf lässt der Bank einen größeren Sicherheitspuffer und verbessert häufig die Konditionen. Für Sie bedeutet das oft einen niedrigeren Zins. Steigt der Auslauf, trägt die Bank ein größeres Risiko. Die Finanzierung verteuert sich dann möglicherweise oder erfordert mehr Eigenkapital oder Eigenleistungen.

Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro und bringen 100.000 Euro Eigenkapital in den Kaufpreis ein. Die Bank setzt den Beleihungswert mit 360.000 Euro an. Damit beträgt Ihr Darlehen 300.000 Euro und der Beleihungsauslauf 83,33 Prozent.

Die 48.000 Euro bilden nicht automatisch eine Lücke in Ihrer Finanzierung, die Sie mit Eigenkapital schließen müssen. Die Bank darf diesen Betrag mitfinanzieren. Gegebenenfalls erfolgt die Finanzierung hier aber zu teureren Konditionen.

Eine tragfähige Lösung schließt nicht nur rechnerisch die Lücke. Grundsätzlich gibt es Möglichkeiten, um die Lücke zu schließen. Wichtig: Sie muss aber auch zu Ihrem Einkommen, Ihren Rücklagen und Ihren weiteren Plänen passen.

Bringen Sie zusätzliches Eigenkapital ein, sinkt der benötigte Darlehensbetrag. Im Beispiel reduzieren weitere 20.000 Euro Eigenkapital das Darlehen von 300.000 auf 280.000 Euro. Der Beleihungsauslauf fällt dadurch von 83,33 auf 77,78 Prozent. Erreicht er damit eine günstigere Preisstufe der Bank, verbessert das die Konditionen oder verkleinert den teureren Finanzierungsanteil.

Setzen Sie jedoch nicht jede verfügbare Rücklage für Ihre Finanzierung ein. Eine niedrigere Kreditsumme hilft wenig, wenn Sie kurz nach dem Kauf jede ungeplante Rechnung erneut finanzieren müssen.

Als Sicherheiten für Ihre Finanzierung kommen etwa eine weitere unbelastete Immobilie, verpfändetes Guthaben oder ein Wertpapierdepot infrage. Auch Bürgschaften oder werthaltige Ansprüche prüft die Bank im Einzelfall. Sie setzt dabei meist nicht den vollen Nenn- oder Marktwert an, weil Preise schwanken oder sich Sicherheiten nicht sofort verwerten lassen.

Beziehen Sie eine dritte Person ein, übernimmt sie ein eigenes finanzielles Risiko. Eine Bürgschaft ersetzt deshalb keine tragfähige Monatsrate, die Sie regelmäßig abzahlen. Eine Bürgin oder ein Bürge ist lediglich eine Sicherheit für Ihre Bank. Klären Sie vorab, wann die Bank auf die Sicherheit zugreifen darf und wie sich diese später wieder freigeben lässt.

Geeignete Förderdarlehen lassen sich häufig mit dem Bankkredit verbinden. Passt Ihr Vorhaben zu den Förderbedingungen, bieten Programme für selbst genutztes Wohneigentum, Familien, energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen Ihnen günstigere Zinsen oder weitere Vorteile. Die Voraussetzungen und der richtige Antragszeitpunkt unterscheiden sich jedoch.

Ein Förderkredit ist ebenfalls Fremdkapital und senkt die Gesamtverschuldung nicht automatisch. Er kann aber einen Teil des regulären Bankdarlehens ersetzen und die Finanzierung günstiger strukturieren. Ihre Bank prüft, wie das Förderdarlehen in die Besicherung und den Beleihungsauslauf einfließt.

Die Bank kann den Betrag oberhalb der Beleihungsgrenze als zusätzlichen, risikoreicheren Finanzierungsanteil einplanen. Alternativ kommt ein nachrangiges Darlehen eines zweiten Kreditgebers oder aus dem privaten Umfeld infrage. Bedenken Sie jedoch: Sie müssen den Rang der Grundschuld festlegen und definieren, wer bei einer Pfändung von dem Verkaufserlös zuerst bedient wird.

Rechnen Sie nicht nur mit der Rate des ersten Darlehens. Der zusätzliche Kredit erhöht den Betrag, den Sie als Zins zahlen. Dadurch steige auch Ihre Monatsrate. Möglicherweise läuft Ihr Kredit länger. Erschwert die zweite Rate den Aufbau von Rücklagen oder reicht das Budget nur bei sehr niedrigem Anschlusszins, spricht das für einen kleineren Finanzierungsumfang.

Manchmal verbessert nicht ein weiterer Kredit, sondern ein kleineres Vorhaben die Finanzierung. Verhandeln Sie den Kaufpreis, stellen Sie nicht zwingend nötige Modernisierungen zurück oder passen Sie Ausstattung und Umfang Ihres Neubaus an. Verschieben Sie jedoch keine Arbeiten, die Folgeschäden verhindern oder die dafür sorgen, dass Sie die Immobilie sicher nutzen.

Kaufpreis und Beleihungswert verfolgen unterschiedliche Ziele. Ein niedrigerer Beleihungswert ist daher nicht automatisch falsch. Weicht die Einschätzung stark von Ihren Erwartungen ab, bitten Sie die Bank dennoch darum, die maßgeblichen Annahmen zu erläutern. Prüfen Sie besonders Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Nutzungsart, Modernisierungen, Instandhaltungsrückstand, Mietverträge sowie Belastungen im Grundbuch.

Reichen Sie fehlende Nachweise nach und berichtigen Sie nachweislich falsche Objektdaten. Eine aktuelle Flächenberechnung, Rechnungen zu Modernisierungen oder genehmigte Bauunterlagen verändern die Datengrundlage. Das verbessert Ihre Chance auf eine höhere Beleihungsgrenze. Die Bank entscheidet anschließend, ob sie ihre Bewertung anpasst. Ein externes Verkehrswertgutachten bindet sie nicht automatisch. Denn der Beleihungswert der Bank ist vorsichtiger und langfristiger ausgerichtet.

Je genauer die Bank Objekt und Finanzierung kennt, desto verlässlicher bewertet sie die Immobilie. Stellen Sie insbesondere diese Unterlagen früh zusammen, damit Ihre Bank Ihren Beleihungswert korrekt ermittelt:

• aktueller Grundbuchauszug sowie bei Bedarf Baulastenverzeichnis
• Baupläne, Baubeschreibung und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung
• Kaufvertrag,
• Kostenaufstellung und Nachweise über geplante oder erledigte Modernisierungen
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen sowie Mietverträge bei vermieteten Objekten
• Nachweise zu Eigenkapital, weiteren Sicherheiten, Einkommen und bestehenden Verpflichtungen
• Fehlen Angaben, kalkuliert die Bank diese Werte in der Regel selbst. Gegebenenfalls fordert sie Unterlagen nach.

Die Bank sichert den Immobilienkredit mit einer Grundschuld ab. Die Begriffe 1a- und 1b-Hypothekendarlehen ordnen Finanzierungsanteile nach ihrer Sicherheit ein. Der 1a-Teil liegt in einem vorderen Grundbuchrang und innerhalb des niedriger bewerteten Risikobereichs. Der 1b-Teil reicht über die Beleihungsgrenze hinaus oder steht im Rang dahinter. Die Bezeichnungen legen keine einheitliche gesetzliche Prozentgrenze fest. Eine Bank kann beide Teile auch in einem Finanzierungskonzept verbinden.

Für den 1b-Anteil verlangt das Kreditinstitut häufig höhere Zinsen, weil bei einer Verwertung weniger Sicherheitspuffer bleibt. Prüfen Sie deshalb, wie hoch dieser Anteil ausfällt und ob Sie mit zusätzlichem Eigenkapital eine günstigere Preisstufe erreichen. Entscheidend ist die Gesamtrate – nicht allein der Sollzins des günstigeren 1a-Teils.

Die 100- und 110-Prozent-Finanzierung zählen zu den Formen der Vollfinanzierung. Ihre Prozentangaben beziehen sich auf Kaufpreis und Kaufnebenkosten, nicht auf den Beleihungswert. Deshalb kann der Beleihungsauslauf schon bei einer 100-Prozent-Finanzierung mehr als 100 Prozent betragen, wenn die Bank die Immobilie niedriger als den Kaufpreis bewertet.

Beide Varianten verlangen in der Regel eine sehr gute Bonität, ein stabiles Einkommen und eine Immobilie, die sich für die Bank im Fall der Fälle gut verwerten lässt. Eine 110-Prozent-Finanzierung erhöht zudem das Risiko, dass der Verkaufserlös in den ersten Jahren nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Hier prüfen Kreditinstitute deshalb besonders genau.

Eine Bankzusage beantwortet noch nicht, ob Ihre Finanzierung auch wirklich zu Ihrer finanziellen Situation passt. Rechnen Sie deshalb die Monatsrate, das Hausgeld oder laufende Gebäudekosten, Instandhaltung und Rücklagen gemeinsam. Berücksichtigen Sie außerdem, wie schnell Sie tilgen und welche Restschuld nach der ersten Zinsbindung bleibt.

Planen Sie ein Szenario mit höherem Anschlusszins und vorübergehend geringerem Einkommen ein. Bei den folgenden Punkten sollten Sie besonders vorsichtig sein:

• Nach Kauf und Nebenkosten bleibt keine ausreichende Liquiditätsreserve.
• Die Rate passt nur, wenn Einkommen sicher steigt oder Ausgaben dauerhaft ungewöhnlich niedrig bleiben.
• Eine geringe Tilgung hält die Restschuld lange hoch und verlängert die Rückzahlung deutlich.
• Ein höherer Anschlusszins würde das Haushaltsbudget überfordern.
• Sie finanzieren kurzfristig ersetzbare Wünsche mit einem langfristigen Immobilienkredit.

Wer die Beleihungsgrenze überschreitet, braucht nicht zwangsläufig mehr Eigenkapital. Häufig führt erst der Vergleich mehrerer Varianten zu einer guten Lösung: Wie verändert sich die Rate mit zusätzlichem Eigenkapital? Welche Fördermittel passen zum Vorhaben? Was bringt eine kleinere Darlehenssumme? Welche Reserven bleiben nach dem Kauf? Diese Fragen führen Sie zu einer belastbareren Grundlage. Die maximale Kredithöhe und der Beleihungsauslauf dienen hingegen in erster Linie Ihrer Bank.

Ihre Volksbank Raiffeisenbank prüft mit Ihnen, wie Beleihungswert, Eigenkapital, Förderdarlehen und weitere Sicherheiten zusammenspielen. Lassen Sie sich die Finanzierung mit realistischen Zins- und Rücklagenszenarien gegenüberstellen. So wählen Sie eine Finanzierung, die auch Raum für Ihr Leben nach dem Immobilienkauf lässt.