Eine Nichtabnahmeentschädigung müssen Kreditnehmerinnen und -nehmer an die Bank zahlen, wenn sie ein vertraglich zugesagtes Darlehen nicht abrufen, also auf den Kredit verzichten. In diesen Fällen hat die Bank bereits Geld eingeplant oder beschafft, das sie nun nicht wie geplant an Sie verleiht. Dadurch entstehen ihr Kosten und eventuell auch ein Zinsverlust, weil sie nicht die erwarteten Zinsen für die Kreditsumme erhält und das Geld zu schlechteren Konditionen weiterverleiht. Mit der Nichtabnahmeentschädigung gleicht sie dies teilweise aus.
Nichtabnahmeentschädigung bei der Baufinanzierung
Kurz und kompakt
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Eine Nichtabnahmeentschädigung wird fällig, wenn Sie einen zugesagten Baukredit ganz oder teilweise nicht abrufen.
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Gründe für das Nicht-Abrufen eines Kredits sind zum Beispiel, dass Ihre Baukosten niedriger ausgefallen sind, Sie den Immobilienkauf abgesagt oder eine günstigere Anschlussfinanzierung gefunden haben.
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Die Bank verlangt die Entschädigung, um Zinszahlungen auszugleichen, die ihr durch den nicht abgerufenen Kredit entgehen.
Nicht genutzter Baukredit
Gründe für eine Nichtabnahmeentschädigung
Eine Entschädigung fällt an, wenn Sie ein vereinbartes Darlehen nicht abrufen. Das kann in unterschiedlichen Situationen vorkommen:
- Nicht weitergeführte Baufinanzierung:
Sie haben eine Finanzierungszusage der Bank, entscheiden sich dann aber doch gegen den Hauskauf. Der Vertrag besteht, das Geld nehmen Sie aber nicht in Anspruch. - Geänderte Anschlussfinanzierung bei einem Forward-Darlehen:
Sie haben ein Forward-Darlehen abgeschlossen, um sich günstige Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Wenn die Zinsen danach sinken und Sie ein besseres Angebot finden, brauchen Sie das Forward-Darlehen nicht mehr. Da die Bank den Kredit bereits eingeplant hat, kann sie eine Entschädigung verlangen. - Nicht vollständig abgerufener Baukredit:
Sie rufen nur einen Teil des bewilligten Kredits ab, weil der Bau günstiger ausfällt als erwartet. Das kann zum Beispiel aufgrund der Muskelhypothek der Fall sein, also deshalb, weil Sie selbst, Freundinnen oder Freunde beim Bau mitangepackt haben. Für den nicht genutzten Teil Ihres Kredits kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.
So vermeiden Sie eine Nichtabnahmeentschädigung
Eine einfache Art, einer Nichtabnahmeentschädigung zu entgehen, ist ein Bausparvertrag. Wenn der Bausparvertrag schon zugeteilt ist, aber die Bausparerin oder der Bausparer das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt, dann verlangt die Bausparkasse Schwäbisch Hall keine Nichtabnahmeentschädigung. Geht es bei Ihnen hingegen um einen Baukredit und nicht um einen Bausparvertrag, lässt sich das Risiko der Nichtabnahmeentschädigung durch gute Planung verringern. Sie sollten nur dann eine Baufinanzierung abschließen, wenn der Immobilienkauf oder das Bauprojekt sicher ist.
Unterschied zu Zinsen, Vorfälligkeits-, und Nichtabnahmeentschädigung
- Zahlen Sie ein laufendes Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ganz oder teilweise zurück, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei der Vorfälligkeitsentschädigung entsteht der Schaden also dadurch, dass der Bank die Zinsen für die Restlaufzeit entgehen.
- Rufen Sie einen zugesagten Kredit dagegen gar nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Das geht aber nur, wenn die Bank Sie vorher ausdrücklich gebeten hat, den Kredit in Anspruch zu nehmen. Bei der Nichtabnahmeentschädigung entsteht der Schaden folglich durch entgangene Zinsen auf bereits bereitgestellte, aber ungenutzte Mittel.
- Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Sie einen bewilligten Baukredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abrufen. Hier geht es also ebenfalls um Ausgleichszahlungen an die Bank – allerdings nicht für einen vollständigen Verzicht, sondern für die Verzögerung beim Abruf. Von der Nichtabnahmeentschädigung unterscheiden sich die Bereitstellungszinsen dadurch, dass Sie dabei den Kredit später doch noch in Anspruch nehmen.
Rechtliche Grundlagen
Um eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen zu dürfen, muss die Bank das Darlehen bereitgestellt und Sie zur Abnahme aufgefordert haben. Sie darf nur Kosten berechnen, die ihr wirklich entstanden sind. Die Nichtabnahmeentschädigung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt. Deswegen greifen die allgemeinen Verbraucherschutzrechte. Dazu gehört das gesetzliche Widerrufsrecht, das Sie innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ohne Kosten nutzen dürfen. Außerdem entfällt die Entschädigung ganz oder teilweise, wenn die Widerrufsbelehrung im Vertrag unvollständig ist. Das heißt z. B., dass der Widerrufsadressat fehlt oder der Fristbeginn falsch angegeben ist.
Was bedeutet „Zuteilung“ beim Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist zuteilungsreif, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Kundin oder der Kunde das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen abrufen darf.
Kosten und Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung
Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach mehreren Faktoren:
- Bei der Aktiv-Passiv-Methode vergleicht die Bank, welchen Zinsertrag sie ursprünglich durch den Kredit erwartet hat und welchen Zins sie aktuell durch eine sichere Kapitalanlage – etwa Staatsanleihen – erzielen kann. Die Differenz nennt sich Zinsverschlechterungsschaden.
- Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank davon aus, dass sie das Geld an eine andere Kundin oder einen anderen Kunden neu verleihen könnte. Sie stellt also den vereinbarten Kreditzins dem Zinssatz gegenüber, den sie derzeit am Markt für ein vergleichbares neues Darlehen erzielen könnte. Liegt der neue Zins niedriger, ergibt sich daraus der Zinsverlust.
In beiden Fällen muss die Bank die Berechnung transparent darlegen und darf keine pauschalen Zuschläge verlangen, die nichts mit dem tatsächlichen Schaden zu tun haben.
Vereinfachte Beispielrechnung zur Nichtabnahmeentschädigung
Angenommen, Sie haben ein Darlehen über 200.000 Euro abgeschlossen, das Sie jedoch nicht in Anspruch nehmen. Die Restlaufzeit des Kredits liegt bei 5 Jahren. Der im Vertrag vereinbarte Zins beträgt 3,5 Prozent. Allerdings liegt der aktuelle Wiederanlagezins darunter. Die Bank kann das Geld also nur zu 2 Prozent wieder neu anlegen. Daraus ergibt sich eine Differenz von 1,5 Prozent. Das ist der Unterschied zwischen dem vereinbarten Vertragszins und dem aktuellen Marktzins. Die Bank legt also das nicht abgerufene Kapital von 200.000 Euro nun nur zu 2 Prozent statt zu 3,5 Prozent an. Dadurch entgeht ihr jedes Jahr ein Zinsgewinn von 1,5 Prozent auf 200.000 Euro, also 3.000 Euro pro Jahr. Während des gesamten Zeitraums von 5 Jahren summiert sich dieser entgangene Zins auf 15.000 Euro. Von diesem Betrag zieht die Bank in der Regel noch ersparte Kosten für Verwaltung und Risikovorsorge ab, üblicherweise 2.000 Euro. So ergibt sich am Ende eine Nichtabnahmeentschädigung von rund 13.000 Euro.
Vereinfachte Formel zur Beispielrechnung
3,5 % - 2,0 % = 1,5 %
1,5 % von 200.000 € = 3.000 €
3.000 € × 5 = 15.000 €
15.000 € - 2.000 € = 13.000 €
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Handlungsspielräume, wenn sich Pläne ändern
Bei einer Baufinanzierung kann sich vieles ändern – von der Planung des Immobilienkaufs bis hin zur Lebenssituation. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, wenn Sie einen Teil der Kreditsumme doch nicht benötigen, um Bereitstellungszinsen für den ungenutzten Betrag oder eine Nichtabnahmeentschädigung zu vermeiden. Eine Anpassung des Kreditvolumens, eine Verlängerung der Frist oder ein alternatives Finanzierungsmodell sorgen vielleicht dafür, dass keine unnötigen Kosten entstehen. Lassen Sie sich von Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater der Volksbank Raiffeisenbank vor Ort rechtzeitig beraten.
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FAQs zur Nichtabnahmeentschädigung
Eine Nichtabnahmeentschädigung ist ein finanzieller Ausgleich, den Kreditnehmerinnen und -nehmer zahlen müssen, wenn sie ein bereits zugesagtes Baufinanzierungsdarlehen nicht wie vereinbart abrufen.
Die Nichtabnahmeentschädigung wird fällig, wenn Sie den Kreditvertrag abgeschlossen haben, aber sich das Geld nicht auszahlen lassen, obwohl Sie nicht gekündigt oder widerrufen haben.
Ja, die Nichtabnahmeentschädigung ist rechtlich zulässig, wenn der Kreditvertrag zustande gekommen ist und kein Widerruf oder eine andere Ausnahme vorliegt. Die Bank gleicht damit die Zinsen aus, die ihr entgehen.
Die Höhe ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem vereinbarten Sollzins und dem Zinssatz, den die Bank für eine vergleichbare Anlage mit gleicher Laufzeit erzielen könnte. Damit gleicht die Bank die Zinssumme aus, die ihr durch die nicht erfolgte Auszahlung des Kredits entgeht.
Ein Widerruf hebt den Kreditvertrag auf, beendet die Pflicht zur Auszahlung und verhindert, dass die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen darf.
Die Frist beträgt 3 Jahre. Die Bank hat ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, 3 Jahre Zeit, um die Zahlung zu verlangen. In dieser Zeit muss die Bank zum Beispiel durch Schreiben, Mahnung oder Klage aktiv werden, um eine Entschädigung zu erhalten.
