Der Kauf einer neuen Immobilie richtet sich zeitlich manchmal nicht danach, wann Sie Ihre bisherige Immobilie verkaufen oder die Auszahlung aus dem Verkauf erhalten. Vielleicht haben Sie bereits ein neues Haus gefunden, doch Ihr Eigenkapital steckt noch in Ihrer bisherigen Immobilie, einem Bausparvertrag oder einer anderweitigen Geldanlage. Der Kaufpreis wird jedoch in wenigen Wochen fällig. Dann fehlt nicht unbedingt Vermögen, sondern der rechtzeitige Zugriff darauf. Hier kann eine Zwischenfinanzierung helfen.
Zwischenfinanzierung: Wann ist ein Überbrückungskredit beim Hauskauf sinnvoll?
Kurz und kompakt
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Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen vorübergehenden Engpass, wenn das Eigenkapital für den Immobilienkauf vorhanden, aber noch nicht verfügbar ist.
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Planen Sie den Überbrückungskredit nur mit einem belastbaren Rückzahlungsplan: Herkunft, Höhe und Verfügbarkeit des späteren Kapitals müssen sich realistisch einschätzen lassen.
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Bleiben Verkaufserlös oder Zeitplan unsicher, senken Alternativen das Risiko. Dazu zählen der Verkauf vor dem Kauf oder eine langfristige Finanzierung, die zum tatsächlichen Geldbedarf passt.
Gebundenes Eigenkapital: den Hauskauf nicht überstürzen
Schließen Sie die Finanzierungslücke
Eine Zwischenfinanzierung, auch Überbrückungs- oder Vorfinanzierung genannt, schließt eine vorübergehende Finanzierungslücke für einen begrenzten Zeitraum. Ihre Bank stellt den benötigten Betrag bereit, damit Sie die neue Immobilie bereits kaufen können, obwohl das eingeplante Eigenkapital noch gebunden ist. Während der Laufzeit zahlen Sie häufig nur die Zinsen und tilgen den Kredit zunächst nicht. Sobald Ihnen der Verkaufserlös Ihrer bisherigen Immobilie, das Bausparguthaben oder eine andere vereinbarte Auszahlung zur Verfügung steht, lösen Sie den Zwischenkredit meist in einer Summe ab. Eine Zwischenfinanzierung ersetzt daher keine dauerhaft tragfähige Baufinanzierung.
Entscheidend ist, wie sicher das erwartete Geld fließt und ob Ihr Budget eine Verzögerung verkraftet. Wann und ob Sie eine Zwischenfinanzierung benötigen, unterscheidet sich je nachdem, wie Ihr Eigenkapital gebunden ist.
Wann eine Zwischenfinanzierung für Sie interessant ist
Der folgende Entscheidungsbaum geht davon aus, dass der Engpass tatsächlich nur vorübergehend besteht. Fehlt das Eigenkapital dauerhaft oder lässt sich die spätere Auszahlung nicht verlässlich belegen, passt ein kurzfristiger Kredit in der Regel nicht. Dann verschiebt er das Finanzierungsproblem lediglich in die Zukunft.
Brauche ich eine Zwischenfinanzierung?
Planbares Eigenkapital macht den Überbrückungskredit sinnvoll
Eine Zwischenfinanzierung eignet sich vor allem dann, wenn bereits vor der Kreditaufnahme feststeht, mit welchem Geld Sie den Kredit zurückzahlen. Je ungewisser Betrag und Termin ausfallen, desto größer wird das Risiko einer teuren Nachfinanzierung.
| Ausgangslage | Erste Einordnung | Worauf es ankommt |
| Kauf vor dem Verkauf der bisherigen Immobilie | Häufig geeignet, wenn sich Marktwert, Restschuld und Verkaufsdauer konservativ einschätzen lassen. | Rechnen Sie mit dem erwarteten Nettoerlös statt mit dem Wunschpreis und berücksichtigen Sie eine mögliche Doppelbelastung. |
| Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif | Geeignet, wenn die Bausparkasse die spätere Zuteilung und den voraussichtlichen Termin nachvollziehbar bestätigt. | Vergleichen Sie die Kosten des Überbrückungskredits mit den Konditionen der anschließenden Bausparfinanzierung. |
| Sie erhalten später Geld aus einer Anlage oder Versicherung. | Geeignet, wenn Anspruch, Betrag und Fälligkeit feststehen. | Stellen Sie Kreditkosten und mögliche Nachteile einer früheren Auflösung gegenüber. |
| Der Kaufpreis bleibt auch nach der erwarteten Auszahlung dauerhaft zu hoch. | Nicht geeignet, weil kein vorübergehender Engpass vorliegt. | Prüfen Sie einen niedrigeren Kaufpreis, mehr Eigenkapital oder eine langfristig tragfähige Finanzierung. |
| Verkaufspreis oder Auszahlungstermin bleiben weitgehend offen | Eher ungeeignet, solange eine Verzögerung oder ein geringerer Betrag das Budget überfordert. | Verkaufen Sie gegebenenfalls zuerst oder planen Sie einen größeren finanziellen Puffer ein. |
Auch bei einer schlüssigen Rückzahlungsquelle prüft Ihre Bank Ihre Bonität und die monatliche Belastung. Sie verlangt außerdem Nachweise zum erwarteten Kapital, etwa einen Bausparvertrag, Unterlagen zur Geldanlage oder eine realistische Wertermittlung der bisherigen Immobilie. Je nach Gestaltung sichert Ihre Bank den Kredit zusätzlich über eine Grundschuld ab. Diese Prüfung schützt nicht nur die Bank: Sie zeigt, ob der gesamte Finanzierungsplan auch außerhalb des günstigsten Szenarios trägt.
Zwischenfinanzierung und Alternativen lösen unterschiedliche Zeitprobleme
Nicht jeder zeitliche Abstand zwischen Kauf, Auszahlung und Baumaßnahme verlangt einen Überbrückungskredit. Entscheidend ist, welches Geld wann fehlt und wofür Sie es benötigen. Die Alternativen lassen sich deshalb nur danach vergleichen, welche Aufgaben die Finanzierungsmöglichkeiten verfolgen.
| Lösung | Sinnvoll in dieser Situatuion | Wichtigste Folge für Ihre Entscheidung |
| Zwischenfinanzierung | Sie brauchen bereits verfügbares Geld für den Kauf, erwarten aber in absehbarer Zeit einen konkret bestimmbaren Betrag. | Sie sichern den Kaufzeitpunkt, tragen jedoch zusätzliche Zinsen und das Risiko, dass die geplante Ablösung später oder niedriger ausfällt. |
| Baufinanzierung mit Bereitstellungszins | Sie rufen ein zugesagtes langfristiges Darlehen erst später oder schrittweise ab, etwa nach Baufortschritt. | Nach einer bereitstellungsfreien Zeit fallen Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an. Diese Lösung ersetzt kein unsicheres Eigenkapital aus einem späteren Verkauf. |
| Modernisierungskredit | Sie finanzieren nach dem Kauf klar umrissene Arbeiten an der Immobilie. | Der Kredit trennt die Modernisierung vom Kaufpreis, eignet sich aber nicht als Ersatz für eine größere Eigenkapitallücke beim Erwerb. |
| Verkauf vor dem Kauf | Sie benötigen den Erlös der bisherigen Immobilie und möchten Preis- sowie Doppelbelastungsrisiken vermeiden. | Der Erlös steht fest, bevor Sie neu kaufen. Dafür brauchen Sie eventuell eine Zwischenunterkunft und mehr zeitliche Flexibilität bei der Immobiliensuche. |
Eine Zwischenfinanzierung verschafft somit Zeit, aber kein zusätzliches Eigenkapital. Fehlt Geld auch nach der vorgesehenen Ablösung, gehört dieser Betrag von Anfang an in die langfristige Baufinanzierung. So vermeiden Sie, dass aus einer kurzfristigen Brücke eine ungeplante Anschlussfinanzierung wird.
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Kauf, Verkauf und Ablösung
Bei einem Immobilienwechsel greifen meist zwei Finanzierungen ineinander: Die langfristige Baufinanzierung deckt den Teil des neuen Kaufpreises, der dauerhaft fremdfinanziert bleibt. Der Überbrückungskredit nimmt dagegen den erwarteten Erlös der bisherigen Immobilie vorweg. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn beide Bausteine zusammenstehen.
Ablauf einer Zwischenfinanzierung
Markt, Immobilie und Finanzierungsprüfung beeinflussen, wie lange die einzelnen Schritte dauern. Erwarten Sie statt eines Verkaufserlöses die Zuteilung eines Bausparvertrags oder eine andere Auszahlung, ändert sich nur der vierte Schritt. Das Grundprinzip bleibt gleich: Die Bank prüft die spätere Geldquelle, zahlt den Zwischenkredit für den Kauf aus und erhält die Kreditsumme nach dem vereinbarten Ereignis zurück. Ihre Volksbanken Raiffeisenbanken stimmen gemeinsam mit Ihnen die Laufzeit und Ablösungsmöglichkeit deshalb auf einen realistischen Termin ab.
Verzögerungen und niedrigere Erlöse belasten die Finanzierung
Die Zwischenfinanzierung löst nur das Zeitproblem. Weicht die weitere Entwicklung vom Plan ab, bleibt die Kreditsumme trotzdem fällig. Vier Punkte verdienen deshalb besondere Aufmerksamkeit:
- Der Verkauf dauert länger: Für jeden zusätzlichen Monat fallen Zinsen auf die volle Kreditsumme an. Ihre Bank verlängert den Kredit nicht automatisch. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, sobald sich der Zeitplan verschiebt.
- Der Verkaufserlös fällt niedriger aus: Der Angebotspreis ist noch kein sicherer Erlös. Ziehen Sie von einem konservativen Verkaufspreis die Restschuld und mögliche Verkaufskosten ab. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für das bisherige Darlehen mindert unter Umständen den verfügbaren Betrag.
- Mehrere Belastungen treffen zusammen: Bis zum Verkauf zahlen Sie unter Umständen die bisherige Kreditrate, Zinsen für die Zwischenfinanzierung, die neue Baufinanzierung und laufende Kosten für zwei Immobilien. Berechnen Sie diese Belastung für einen längeren Zeitraum als geplant.
- Die Liquiditätsreserve reicht nicht: Kaufnebenkosten, Umzug und erste Arbeiten am neuen Haus beanspruchen zusätzlich Geld. Setzen Sie deshalb nicht jede freie Rücklage für den Kauf ein.
Tilgungsfrei bedeutet dabei nicht kostenfrei. Weil die Kreditsumme während der Laufzeit unverändert bleibt, berechnet die Bank die Zinsen fortlaufend auf den gesamten Betrag. Vergleichen Sie neben dem Sollzins auch mögliche Kosten für Sicherheiten sowie die Regeln für eine vorzeitige Ablösung. Je früher der erwartete Erlös fließt, desto wichtiger sind flexible Sondertilgungen.
Auch bei der Zwischenfinanzierung zahlen Sie Zinsen
Beginnen Sie möglichst früh damit, Ihre bisherige Immobilie zu vermarkten. Sie zahlen auch bei einer Zwischenfinanzierung einen Zins an die Bank. Verkaufen Sie die Immobilie schneller, sparen Sie an den Zinskosten.
Praxisbeispiel: Stresstest bei der Zwischenfinanzierung
Frau und Herr Müller erwarten Zwillinge und müssen daher aus ihrer Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung ausziehen. Ihre Wohnung hat einen Marktwert von 250.000 Euro. Das Paar hat auch schon ein Einfamilienhaus mit Garten zum Kauf gefunden. Der Marktwert des Hauses liegt bei 350.000 Euro. Die Eigentumswohnung hat das Paar noch nicht abbezahlt. Die Restschuld beläuft sich auf 50.000 Euro. Der Zahlungstermin für ihr neues Haus steht bereits fest, aber für die Wohnung haben sie noch keine Kaufinteressentin oder keinen Kaufinteressenten gefunden. Das Paar entscheidet sich daher für eine Vorfinanzierung und schließt über die Differenz zwischen Immobilienwert (250.000 Euro) und der Restschuld (50.000 Euro) eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 200.000 Euro ab. Um die restlichen 150.000 Euro für den Hauskauf zu begleichen, entscheiden sie sich für eine langfristige Baufinanzierung.
Passende Angebote
Eine tragfähige Lösung beginnt vor dem Kaufvertrag
Eine Zwischenfinanzierung erweitert Ihren zeitlichen Spielraum, wenn das spätere Kapital weitgehend feststeht. Nutzen Sie sie jedoch nicht, um einen zu hohen Kaufpreis oder eine fehlende Reserve zu verdecken. Prüfen Sie deshalb zuerst den realistischen Nettoerlös, die maximale Doppelbelastung und einen ungünstigeren Zeitplan. Daraus ergibt sich, ob der Überbrückungskredit zu Ihrer Situation passt oder eine Alternative mehr Sicherheit bietet.
Ihre Volksbank Raiffeisenbank hilft Ihnen, die richtige Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden. Wir beraten Sie gerne, ob in Ihrer Situation eine Zwischenfinanzierung sinnvoll erscheint oder Sie doch auf eine Alternative zurückgreifen.
FAQs zur Zwischenfinanzierung
Bei einer Zwischenfinanzierung müssen Kreditnehmende mit höheren Kosten rechnen als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Banken erheben für Überbrückungskredite einen Zinssatz von bis zu 5 Prozent. Die genaue Zinshöhe hängt von der persönlichen Bonität der Kreditnehmenden sowie vom allgemeinen Zinsniveau ab. Zusätzlich können eine Bearbeitungsgebühr von 1 bis 2 Prozent sowie Kosten der Kreditsicherung für die Eintragung einer Grundschuld dazukommen.
Wie bei jeder anderen Immobilienfinanzierung auch, prüft die Bank im ersten Schritt Ihre Bonität. Sie müssen innerhalb einer vereinbarten Laufzeit die Tilgung des Kredits rückführen. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass das noch gebundene Eigenkapital zu dem Zeitpunkt auch zur Verfügung steht. In den meisten Fällen verlangt die Bank, dass eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eingetragen wird. Manche Kreditinstitute vergeben einen Überbrückungskredit nur gemeinsam mit einem langfristigen Darlehen.
Eine Zwischenfinanzierung lohnt sich, wenn Ihnen Geld nur vorübergehend fehlt und die spätere Ablösung bereits feststeht – etwa durch einen Immobilienverkauf, einen zuteilungsreifen Bausparvertrag oder eine terminierte Vermögensauszahlung. Rechnen Sie konservativ und prüfen Sie, ob Ihr Budget Zinsen sowie eine mögliche Doppelbelastung trägt.
Die Laufzeit richtet sich danach, wann das erwartete Kapital verfügbar ist. Häufig sind es einige Monate; je nach Anbieter und Ausgangslage reicht sie bis etwa zwei Jahre. Planen Sie bei einem Immobilienverkauf ausreichend Puffer ein und klären Sie, ob Sie den Kredit früher flexibel ablösen dürfen.
Bis zur Ablösung zahlen Sie weiter Zinsen. Reicht die vereinbarte Laufzeit nicht aus, brauchen Sie eine Verlängerung oder eine andere Finanzierung. Die Bank prüft beides erneut. Informieren Sie sie deshalb frühzeitig, sobald der Verkauf vom Zeitplan abweicht.
Der Verkauf vor dem Kauf vermeidet den Überbrückungskredit. Eine Baufinanzierung mit bereitstellungsfreier Zeit passt, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen später abrufen. Ein Modernisierungskredit finanziert klar abgegrenzte Arbeiten. Entscheidend bleibt, ob Ihnen das Geld nur vorübergehend oder dauerhaft fehlt.
Ja. Beim Hauskauf überbrückt die Zwischenfinanzierung den erwarteten Eigenkapitalanteil. Die Baufinanzierung deckt den dauerhaft benötigten Kreditbetrag. Stimmen Sie Laufzeiten, Sicherheiten und Monatsbelastung vor dem Kaufvertrag aufeinander ab. So gefährdet auch ein späterer Verkauf die Gesamtfinanzierung nicht.
