Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer steckt ein Großteil des Vermögens im eigenen Zuhause. Gleichzeitig jedoch wächst mit den Jahren der Wunsch nach mehr finanzieller Freiheit. Die Immobilienverrentung verbindet beides: Sie wandelt gebundenes Vermögen in laufende Liquidität um und sichert das Recht, dauerhaft im eigenen Heim zu leben.
Immobilienverrentung: Liquidität im Alter durch das eigene Heim
Kurz und kompakt
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Die Immobilienverrentung ermöglicht Eigentümerinnen und Eigentümern, ihr im Eigenheim gebundenes Vermögen gezielt in freie Liquidität umzuwandeln.
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Sie verkaufen ihre Immobilie ganz oder teilweise, erhalten dafür Rente oder Einmalbetrag und sichern sich zusätzlich Wohnrecht oder Nießbrauch.
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Modelle wie Leibrente, Zeitrente oder Teilverkauf regeln flexibel, wie gezahlt wird, wie lange die Zahlung läuft und wie die Nutzungsrechte aussehen.
Das Eigenheim als Quelle neuer Liquidität
Definition der Immobilienverrentung
Die Immobilienverrentung, auch Immobilienrente genannt, beschreibt den Verkauf einer Immobilie an Dritte gegen regelmäßige Rentenzahlungen, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem. Das bisherige Eigentum wird dann ganz oder teilweise auf Kaufende übertragen. Im Gegenzug sichern sich die bisherigen Eigentümerinnen und Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Diese Vereinbarung wird durch ein Notariat beurkundet und als Recht ins Grundbuch eingetragen. So bleibt das Wohnen dauerhaft rechtlich geschützt.
Für wen sich eine Immobilienverrentung eignet
Die Immobilienverrentung richtet sich vor allem an ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine abbezahlte Immobilie besitzen. Häufig reicht die gesetzliche Rente nicht aus, um den gewünschten Lebensstandard zu tragen. Gleichzeitig besteht der Wunsch, im vertrauten Umfeld zu bleiben. Genau hier setzt die Verrentung an.
Modelle der Immobilienverrentung
Wer eine Immobilienverrentung in Betracht zieht, trifft auf verschiedene Modelle. Diese unterscheiden sich deutlich in Aufbau, Zahlungsform und Eigentumsregelung.
| Modell | Eigentumsübertragung | Zahlungsform | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Leibrente | Vollständiger Verkauf | Lebenslange Rentenzahlungen, oft plus Einmalzahlung | Zahlung orientiert sich an statistischer Lebenserwartung |
| Zeitrente | Vollständiger Verkauf | Rentenzahlungen über festen Zeitraum | Laufzeit steht von Beginn an fest |
Verkauf mit Wohnrecht | Vollständiger Verkauf | Meist Einmalzahlung | Reines Wohnrecht ohne Vermietungsmöglichkeit |
| Nießbrauchmodell | Vollständiger Verkauf | Einmalzahlung oder Rente | Nießbrauchrecht erlaubt auch Vermietung |
Teilverkauf | Verkauf eines Anteils | Einmalzahlung | Eigentum bleibt anteilig erhalten |
| Umkehrhypothek | Keine Eigentumsübertragung | Darlehensauszahlung | Immobilie dient als Sicherheit |
Vertragsbestandteile
Eine Immobilienverrentung entsteht nicht durch Handschlag, sondern durch einen klar formulierten Vertrag. Notarinnen und Notare beurkunden die Vereinbarung. Anschließend erfolgt der Eintrag im Grundbuch. So werden Wohnrecht oder Nießbrauchrecht rechtlich festgehalten.
Im Vertrag stehen unter anderem:
- Art und Umfang des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts,
- Höhe und Rhythmus der Rentenzahlungen,
- die vereinbarte Einmalzahlung,
- Regelungen zur Instandhaltung,
- Informationen zur Absicherung der Rentenzahlungen, etwa über eine Reallast im Grundbuch.
Diese Punkte legen fest, wer welche Verantwortung trägt. Sie schaffen Transparenz und stärken die Position der Verkaufenden.
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Berechnungsgrundlage und Beispielrechnung
Ausgangspunkt bei der Berechnung der Leibrente bildet der aktuelle Immobilienwert. Er legt den wirtschaftlichen Rahmen fest. Hinzu kommen Alter und Geschlecht der Eigentümerinnen bzw. des Eigentümers sowie das vereinbarte Wohnrecht.
Auch bei der Berechnung der Zeitrente wird der Wert des befristeten Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen. Aus dem verbleibenden Kapitalwert ergibt sich – geteilt durch einen weiteren Kapitalwert, der die monatliche Rentenverteilung abbildet – die monatliche Rente.
Rechenbeispiel
| Leibrente | Zeitrente |
|---|---|
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*Grundlage für die Berechnung der Leibrente sind die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts. Sie werden regelmäßig aktualisiert und zeigen die durchschnittliche Restlebenserwartung für jedes Lebensalter getrennt nach Frauen und Männern. Diese statistischen Werte dienen als Basis für eine möglichst faire Rentenberechnung. Hinweis: Wohnnebenkosten und individuelle steuerliche Effekte bleiben in dieser Darstellung unberücksichtigt.
Steuerliche Aspekte
Auch steuerlich wirkt sich die Immobilienverrentung aus. Je nach Modell, wann die Immobilie erworben wurde und wie die persönliche Einkommenslage ist, wird sie steuerlich unterschiedlich behandelt. Bei einer Leibrente zum Beispiel wird der sogenannte Ertragsanteil besteuert. Dessen Höhe richtet sich nach dem Alter bei Beginn der Rentenzahlungen. Je höher das Eintrittsalter, desto geringer fällt dieser Anteil aus. Bei einer Einmalzahlung hingegen spielt die Spekulationsfrist eine Rolle. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und bestand keine Eigennutzung, entsteht eine steuerliche Belastung des Verkaufsgewinns.
Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung
Die Immobilienverrentung verändert die Eigentumsverhältnisse dauerhaft. Gleichzeitig stärkt sie die finanzielle Handlungsfähigkeit. Sie setzt gebundenes Vermögen frei, sichert ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht, ermöglicht bei der Leibrente planbare Rentenzahlungen und lässt sich individuell gestalten.
Jedoch muss sich die Verkäuferseite gleichzeitig mit Herausforderungen auseinandersetzen. Dazu zählen die endgültige oder teilweise Aufgabe des Eigentums sowie langfristige Bindung an vertragliche Vereinbarungen. Außerdem sind sie abhängig von der Zahlungsfähigkeit der Käuferseite und dem Einfluss auf Erbstrukturen. Denn einer der Nachteile bei der Immobilienverrentung ist, dass Sie Ihr Eigenheim nicht mehr vererben können.
Alternativen zur Immobilienverrentung
Neben der Immobilienverrentung bestehen weitere Wege, gebundenes Immobilienvermögen zu nutzen. Ein klassischer Verkauf schafft sofort hohe Liquidität, setzt jedoch meist einen Auszug voraus und verändert die Wohnsituation grundlegend. Eine Vermietung wandelt die Immobilie in eine laufende Einnahmequelle um, bringt jedoch Verantwortung für Verwaltung, Instandhaltung und Mietverhältnisse mit sich.
Auch eine klassische Baufinanzierung oder ein Modernisierungsdarlehen setzt Kapital frei, führt jedoch zu regelmäßigen Rückzahlungsverpflichtungen. Jede dieser Lösungen greift unterschiedlich in Eigentum, Alltag und Vermögensstruktur ein. Eine persönliche Beratung bei Ihrer Volksbank Raiffeisenbank unterstützt Sie dabei, Ihre Entscheidung gut vorbereitet zu treffen.
FAQs zur Immobilienverrentung
Bei der Immobilienverrentung verkaufen Sie Ihre Immobilie ganz oder teilweise und erhalten dafür regelmäßige Rentenzahlungen, eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem. Gleichzeitig sichern Sie sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht und bleiben im eigenen Zuhause wohnen.
Die Immobilienverrentung umfasst verschiedene Modelle wie
- die Leibrente mit lebenslangen Rentenzahlungen,
- die Zeitrente mit festgelegter Laufzeit,
- den Verkauf mit Wohnrecht gegen Einmalzahlung,
- das Nießbrauchmodell mit zusätzlicher Vermietungsmöglichkeit,
- den Teilverkauf eines Immobilienanteils sowie
- die Umkehrhypothek auf Darlehensbasis.
Eine Leibrente eignet sich besonders für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer mit schuldenfreier Immobilie, deren Vermögen überwiegend im Eigenheim steckt.
Ein Wohnrecht berechtigt ausschließlich zur eigenen Nutzung der Immobilie. Die berechtigte Person wohnt in den Räumen, erzielt jedoch keine Mieteinnahmen. Das Nießbrauchrecht geht weiter: Es erlaubt sowohl die eigene Nutzung als auch die Vermietung. Die berechtigte Person behält die Mieteinnahmen vollständig. Dadurch besitzt das Nießbrauchrecht einen höheren wirtschaftlichen Wert und beeinflusst die Höhe der vereinbarten Rentenzahlungen deutlich.
Ja, Sie können Ihre Immobilie teilweise verrenten. Beim Teilverkauf übertragen Sie einen prozentualen Anteil an eine Käuferin oder einen Käufer und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Sie bleiben weiterhin Miteigentümerinnen oder Miteigentümer und nutzen die gesamte Immobilie. Für den verkauften Anteil zahlen Sie in der Regel ein vertraglich vereinbartes Nutzungsentgelt.
